قرارداد 98 کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل: شہری جگہ کی تنظیم نو کے حقوق کو وسعت دینا

قرارداد کے مسودے میں قومی اسمبلی کی قرارداد نمبر 98/2023/QH15 کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کی گئی ہے جس میں ہو چی منہ شہر کی ترقی کے لیے متعدد مخصوص میکانزم اور پالیسیوں کا تعین کیا گیا ہے (جسے قرارداد 98 کہا جاتا ہے) عوامی نقل و حمل کے شہری ترقی کے ماڈل کو مکمل کرنے کی تجویز پیش کرتا ہے۔ یہ نئے مواد ہو چی منہ شہر کو TOD منصوبوں کو نافذ کرنے اور شہری جگہ کی تشکیل نو، معیشت کی ترقی، اور میٹرو کے استعمال کو فروغ دینے میں لچکدار بننے میں مدد کریں گے۔

میٹرو لائن 1 پر وان تھانہ میٹرو اسٹیشن عوامی نقل و حمل کے ساتھ TOD شہری علاقے کو تیار کرنے پر مبنی ہے۔ تصویر: ہونگ ہنگ

میٹرو کی ترقی کے وسائل نئے طریقہ کار کے منتظر ہیں۔

بین تھانہ - تھام لوونگ میٹرو لائن (میٹرو لائن 2) کے ساتھ ساتھ، 11 اسٹیشن ہیں، جو ہو چی منہ شہر کے بہت سے گنجان آباد علاقوں سے گزرنے کے لیے بنائے گئے ہیں۔ تاہم، متعلقہ زوننگ کے منصوبے 2015 سے پہلے قائم کیے گئے تھے، جب اسٹیشنوں کے مقامات کا مکمل تعین نہیں کیا گیا تھا۔ TOD ماڈل کو لاگو کرتے وقت موزوں ہونے کے لیے، تعمیراتی کثافت بڑھانے اور اسٹیشنوں کے ارد گرد مخلوط جگہوں کو منظم کرنے کے لیے زوننگ پلان کو مقامی طور پر ایڈجسٹ کرنا ضروری ہے۔ یعنی پوری لائن کے ساتھ TOD کی حدود قائم کرنا؛ پیدل فاصلے کے اندر بس - میٹرو - روڈ ٹریفک کنکشن سسٹم کو مربوط کرنا۔

ہو چی منہ سٹی کے محکمہ تعمیرات کے مطابق، مقامی طور پر منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے کا اختیار وارڈ کی پیپلز کمیٹی کے پاس ہے۔ تاہم، اگر اتفاق رائے نہیں ہوتا ہے، تو یہ آسانی سے "ہر وارڈ کا اپنا انداز" ہونے کے خطرے کا باعث بنے گا، اس لیے ہو چی منہ سٹی نے تجویز پیش کی ہے کہ مرکزی حکومت ہو چی منہ شہر کی عوامی کمیٹی کو TOD منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے پلاننگ ایڈجسٹمنٹ کی منظوری دینے کا اختیار دے۔

محکمہ تعمیرات نے یہ بھی نشاندہی کی کہ میٹرو لائن 2 کے ساتھ واضح قانونی حیثیت کے ساتھ بہت سے بڑے پیمانے پر عوامی زمینیں ہیں، جیسے کہ بلاک 1/82a (26.65 ہیکٹر)، بے ہین ایگزیبیشن - اسپورٹس سینٹر (5.1 ہیکٹر)، علاقہ C30 (40.9 ہیکٹر) اور تھام لوونگ ڈپو۔ یہ اہم مقامات ہیں جہاں TOD کی ترقی کی بڑی صلاحیت ہے۔ تاہم، اس اراضی فنڈ سے فائدہ اٹھانے کے لیے، ہو چی منہ سٹی کو میٹرو کی طرف سے بنائی گئی زمین کی بڑھتی ہوئی قیمت کو جمع کرنے کی اجازت ہے - اس مواد کا قرارداد 98 میں ذکر نہیں کیا گیا ہے۔

اس کے علاوہ محکمہ تعمیرات کے مطابق آمدنی کے 3 نئے ذرائع ہیں جن پر توجہ دینے کی ضرورت ہے۔ یہ زمین کے استعمال کے گتانک (FAR) کو ایڈجسٹ کرتے وقت فرش کے بڑھے ہوئے رقبے سے حاصل ہونے والی آمدنی ہیں۔ TOD منصوبہ بندی اور میٹرو کی سرمایہ کاری سے پیدا شدہ زمین کی بڑھتی ہوئی قیمت سے آمدنی؛ اور اسٹیشن کے علاقے سے مستفید ہونے والی تجارتی سرگرمیوں سے انفراسٹرکچر کی بہتری کی فیس۔ بہت سے ممالک نے بنیادی ڈھانچے کی ترقی کی سرمایہ کاری کی لاگت کو پورا کرنے کے لیے ان ٹولز کا اطلاق کیا ہے۔ تاہم، قرارداد 98 سمیت موجودہ ضوابط میں زمین کی بڑھتی ہوئی قیمت (لینڈ ویلیو کیپچر) کی وصولی کا ذکر نہیں ہے، اس لیے ہو چی منہ سٹی کے پاس عمل درآمد کی کوئی بنیاد نہیں ہے۔

دریں اثنا، ڈاکٹر Ngo Viet Nam Son کے تجزیہ کے مطابق، میٹرو کی سرمایہ کاری اسٹیشن کے ارد گرد زمین کی قیمت میں 20%-50% اضافہ کرتی ہے۔ اگر ریاست کے پاس اس اضافی قیمت کو بحال کرنے کا کوئی طریقہ کار نہیں ہے، تو TOD پبلک ٹرانسپورٹ کی ترقی کے لیے سرمائے کا ایک پائیدار ذریعہ نہیں بنائے گا۔

TOD منصوبوں کو لاگو کرنے کے اختیارات کو بڑھانا

TOD کی سب سے اہم ضروریات میں سے ایک میٹرو اسٹیشن کے 10-15 منٹ کے فاصلے کے اندر آبادی کی کثافت اور اقتصادی سرگرمیوں کو بڑھانا ہے۔ تاہم، موجودہ ضوابط میں عمارت کی کثافت، اونچائی، سبز درختوں کے اشاریہ وغیرہ کے معیار ابھی بھی پابند ہیں، جس کی وجہ سے طریقہ کار کو کئی درجوں سے گزرنا پڑتا ہے اور کافی وقت لگتا ہے۔

HCMC اربن ریلوے مینجمنٹ بورڈ کے سربراہ فان کانگ بینگ نے کہا کہ TOD صرف اس وقت موثر ہے جب پورا پبلک ٹرانسپورٹ نیٹ ورک ایک متحد نظام کے طور پر کام کرتا ہے۔ وہاں، لوگ آرام سے اسٹیشن تک پیدل چل سکتے ہیں، میٹرو - بس - پبلک سائیکل استعمال کرنے کے لیے کارڈ یا ایپلیکیشن استعمال کر سکتے ہیں۔

تاہم، چونکہ اتھارٹی وکندریقرت ہے اور ہر میٹرو لائن یا ہر ٹرانسپورٹ یونٹ ایک مختلف ٹیکنالوجی کا انتخاب کر سکتا ہے، اس لیے TOD کو نافذ کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔ لہذا، ہو چی منہ سٹی نے اپنے ٹیکنالوجی کے معیارات، الیکٹرانک ٹکٹ کے معیارات اور پورے نیٹ ورک کے لیے کنکشن کے بنیادی ڈھانچے کے معیارات پر فیصلہ کرنے کی تجویز پیش کی۔

ٹریفک کی بھیڑ کے مسئلے کو حل کرنے کے لیے، ہو چی منہ سٹی کا مقصد 2030 تک 232 کلومیٹر شہری ریلوے کو مکمل کرنا ہے، جس کی کل ابتدائی سرمایہ کاری تقریباً 19.67 بلین امریکی ڈالر ہے۔ حساب کے مطابق، مرکزی حکومت کی راجدھانی اور شہر کا بجٹ فی الحال صرف 66 فیصد مانگ کو پورا کرتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن کے ڈائریکٹر مسٹر ٹران کوانگ لام کے مطابق، شہر فوری طور پر اضافی وسائل کو اکٹھا کرنے کے لیے ایک پروجیکٹ تیار کر رہا ہے، جس میں TOD ماڈل کے مطابق اراضی کے فنڈز کے استحصال پر توجہ مرکوز کی جا رہی ہے اور پبلک پرائیویٹ پارٹنرشپ (PPP) میکانزم، خاص طور پر تعمیراتی منتقلی (BT) کے معاہدوں کو وسعت دی جا رہی ہے تاکہ اس منصوبے کے بنیادی ڈھانچے کے لیے مزید سرمایہ تیار کیا جا سکے۔

قومی اسمبلی کی قرارداد کے مسودے میں قرارداد 98 کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کی گئی ہے، جس میں TOD منصوبوں کو لاگو کرنے میں ہو چی منہ سٹی کے اختیار کو بڑھانے کی تجویز ہے۔ نیا پیش رفت یہ ہے کہ ہو چی منہ سٹی کو بجٹ کو معاوضہ دینے، زمین صاف کرنے اور رنگ روڈ 3 کے ساتھ ساتھ ریلوے سٹیشنوں اور چوراہوں کے ارد گرد صاف اراضی کے فنڈز بنانے کے لیے استعمال کرنے کی اجازت ہے تاکہ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی ہو سکے۔

اس زمین کے فنڈ کو استعمال کرنے سے حاصل ہونے والی آمدنی شہری ترقی، تجارت، خدمات کے منصوبوں کو لاگو کرنے یا BT معاہدوں کے تحت ریلوے کے منصوبوں کے لیے سرمایہ کاروں کو ادا کرنے کے لیے رکھی جاتی ہے... ماہرین کے مطابق، ان تجاویز کے ساتھ، ہو چی منہ سٹی کے پاس میٹرو سے منسلک شہری علاقوں کی منصوبہ بندی، سرمایہ کاری اور استحصال میں تیزی لانے کے لیے مزید وسائل ہوں گے، جلد ہی جدید TOD مراکز کی تشکیل، عوامی نقل و حمل کی معیاری زندگی اور عوام کی پرکشش زندگی میں اضافہ ہو گا۔

QUOC HUNG

ماخذ: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html