اپارٹمنٹ کی لیکویڈیٹی ترجیحی پالیسیوں کی بدولت "توڑ جاتی ہے"۔

Công Luận•04/07/2023

گھریلو خریداروں کو درپیش مخمصہ۔

مارکیٹ ریسرچ فرموں کے مطابق 2023 کے پہلے چند مہینوں میں اپارٹمنٹس کی مانگ میں 2022 کے آخر کے مقابلے میں نمایاں اضافہ ہوا۔

یہ واضح ہے کہ آبادی میں رئیل اسٹیٹ کی مانگ ہمیشہ موجود رہتی ہے، اور یہاں تک کہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے، گنجان آباد شہروں میں بھی زیادہ ہے۔ تاہم، گھریلو خریداروں کو تین چیلنجوں کا سامنا ہے: سپلائی، قیمت، اور فنانسنگ۔

اس تناظر میں، سپلائی اور فروخت کی قیمتوں کا آپس میں گہرا تعلق ہے۔ قیمتوں، زمین کی دستیابی، اور قانونی مسائل سے متعلق مختلف عوامل کے ساتھ طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو مسلسل بلند کرتا جا رہا ہے۔

خاص طور پر، 2024 کی پہلی سہ ماہی میں، ہنوئی میں فروخت کے لیے شروع کیے گئے نئے اپارٹمنٹس کی تعداد میں سہ ماہی کے لحاظ سے 30% کی کمی واقع ہوئی، جبکہ بنیادی فروخت کی اوسط قیمت 52 ملین VND/ ^m² تک پہنچ گئی، جو کہ سست سیالیت کے باوجود سال بہ سال 22% اضافہ ہوا۔

علاقائی طور پر، ہنوئی کا مغربی حصہ اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹ پراجیکٹس کے ساتھ متحرک رہتا ہے، کچھ اپارٹمنٹس کی قیمتیں وسطی اضلاع کے مقابلے ہیں۔ مثال کے طور پر: Masteri West Heights (Tay Mo, Nam Tu Liem - پرائمری مارکیٹ) کی قیمتیں 60-80 million VND/ ^m² تک ہوتی ہیں؛ Zei (My Dinh - ثانوی مارکیٹ) کی قیمتیں 55-80 ملین VND/ ^m² ; میٹرکس ون (Le Quang Dao - ثانوی مارکیٹ) 52-64 ملین VND/ ^m² سے دوبارہ فروخت کی قیمتیں۔

Hoang Thanh Pearl (Nguyen Van Giap) ایک نایاب پرائمری مارکیٹ پروجیکٹ ہے جو فی الحال My Dinh علاقے میں فروخت پر ہے، جو The Zei اور The Matrix One سے قربت کے باوجود 50-53 ملین VND/ ^m2 کی قیمتوں پر پیش کیا جاتا ہے۔

اپارٹمنٹس کی لیکویڈیٹی کو مالی ترغیبات اور واپسی کے وعدوں سے سہولت فراہم کی جاتی ہے (شکل 1)۔ — مغربی ہنوئی میں سپلائی کا ایک بڑا حصہ اعلیٰ درجے کا طبقہ ہے۔

My Dinh سے تقریباً 8 منٹ کے فاصلے پر واقع Anlac Green Symphony کے شہری علاقے میں Moonlight 1 اپارٹمنٹس، جو اپریل 2023 میں فروخت کے لیے گئے تھے، 39-45 ملین VND/ ^m² کی مسابقتی قیمتیں بھی پیش کرتے ہیں۔

جنوبی ہنوئی میں قیمتیں کم ہیں اور رسد میں زیادہ بہتری نہیں آئی ہے۔ ہوانگ مائی ضلع میں، کچھ قابل ذکر منصوبوں میں شامل ہیں فیلز ہوم (پرائمری مارکیٹ) جس کی قیمت 40-47 ملین VND/ ^m² ہے، ہنوئی میلوڈی رہائش گاہیں (پرائمری مارکیٹ) جس کی قیمت 31-44 ملین VND/ ^m² ہے، روز ٹاؤن (پرائمری مارکیٹ) 42-52 ملین VND/ ^m² ، گرینڈ سے پارکنگ مارکیٹ قیمت 38-44 ملین VND/ ^m² …

Tu Hiep اربن ایریا (Thanh Tri) کے قلب میں واقع، Nuoc Ngam بس اسٹیشن سے صرف 5 منٹ کی ڈرائیو پر، Tecco Garden ہنوئی میں ایک نایاب پرائمری مارکیٹ پروجیکٹ ہے جس کی فروخت کی قیمتیں 25-28 ملین VND/ ^m² تک ہیں۔

فی الحال، اپارٹمنٹس کی تلاش میں گھر خریداروں کے پاس محدود اختیارات ہوتے ہیں، خاص طور پر مناسب قیمتوں والے۔ قیمتیں بڑھنے سے پہلے بہت سے لوگ اب گھر خریدنے کی امید کرتے ہیں، لیکن فنانسنگ کے بارے میں فکر مند رہتے ہیں۔ اگرچہ بینک لون کی شرح سود کو نیچے کی طرف ایڈجسٹ کیا گیا ہے، لیکن زیادہ تر فی سال 10% سے اوپر رہتے ہیں۔

ڈویلپر نے لیکویڈیٹی منجمد کو توڑنے کے لیے "بڑے پیمانے پر" پالیسی کا آغاز کیا۔

پروجیکٹ کی پیشرفت، معیار اور قانونی تعمیل کو یقینی بنانے کے علاوہ، ڈویلپرز یہ بھی سمجھتے ہیں کہ مالیاتی تحفظات صارفین کے گھر خریدنے کے فیصلوں کو متاثر کرنے والا ایک اہم عنصر ہیں۔

اس لیے، کچھ ڈویلپرز نے جارحانہ طور پر بڑے پیمانے پر محرک پالیسیاں شروع کی ہیں جیسے کہ فروخت کی قیمت پر براہ راست چھوٹ، ایک مخصوص مدت کے لیے 0% سود کے ساتھ قرض کی تقسیم کے لیے تعاون، یا یہاں تک کہ اپارٹمنٹ واپس خریدنے کا عزم۔

درحقیقت، ان پالیسیوں نے اصل میں بنیادی منصوبوں کے لیے لیکویڈیٹی کے لحاظ سے اچھے نتائج برآمد کیے ہیں۔ خاص طور پر، مغربی ہنوئی میں Moonlight 1 اپارٹمنٹ کی عمارت (Anlac Green Symphony)، اپریل کے آخر میں شروع ہونے کے باوجود، پہلے ہی تقریباً 65 ٹرانزیکشنز ریکارڈ کر چکی ہے – ایک متاثر کن تعداد، خاص طور پر اس مارکیٹ کے تناظر میں جو ابھی تک مکمل طور پر بحال نہیں ہوئی ہے۔

فا بینگ میں اپارٹمنٹس کی لیکویڈیٹی کو مالی مراعات اور واپسی کے وعدوں سے سہولت فراہم کی جاتی ہے (شکل 2)۔ — مون لائٹ ٹاور 1 کو ٹاپ آؤٹ کر دیا گیا ہے اور شو فلور دیکھنے والوں کے لیے کھول دیا گیا ہے۔

اپنی سبز رہنے کی جگہوں اور سہولیات کے متاثر کن مجموعہ کے علاوہ، Moonlight 1 اپنی لچکدار ترغیبی پالیسیوں کے ساتھ صارفین کو بھی جیتتا ہے۔ ایک خاص بات یہ ہے کہ آرڈر دینے والے پہلے 90 صارفین پر 15% تک کی مجموعی رعایت لاگو ہوتی ہے۔ اس پالیسی کے ساتھ، گھر کے خریداروں کو اپارٹمنٹ کی قیمت پر 500-760 ملین VND کی براہ راست کمی ملتی ہے، جو آسانی سے دستیاب مالیات کے حامل افراد کے لیے موزوں ہے۔

اس کے علاوہ، 18-24 ماہ کے لیے شرح سود کے سپورٹ پیکجز ہیں۔ ادائیگی کے شیڈول کو اب سے 2024 کے آخر تک 10 قسطوں میں تقسیم کیا گیا ہے۔

دریں اثنا، Hoang Thanh Pearl میں اپارٹمنٹس خریدنے والے صارفین کو Q1/2024 میں ہینڈ اوور کے ساتھ، جلد ادائیگی پر 2.5% رعایت یا 12 ماہ کے لیے 0% سود کی شرح ملتی ہے۔ اگرچہ یہ پالیسی اہم نہیں ہے، لیکن اس منصوبے کو اب بھی اس کی صلاحیت کے مقابلے میں اچھی فروخت کی قیمت سمجھا جاتا ہے، جس میں مزید قیمتوں میں اضافے کی اہم گنجائش موجود ہے۔

دریں اثنا، Tecco Garden پروجیکٹ میں، ڈسٹری بیوٹر، Dat Xanh شمالی ویتنام نے اطلاع دی کہ 18 ماہ کے بعد اپارٹمنٹس واپس خریدنے کی ضمانت دینے کی پالیسی پر عمل درآمد کے صرف ایک ماہ بعد، 35 ٹرانزیکشنز ہوئیں، جس سے پچھلی مدت کے مقابلے لیکویڈیٹی میں نمایاں اضافہ ہوا۔

فا بینگ میں اپارٹمنٹس کی لیکویڈیٹی کو مالی مراعات اور واپسی کے وعدوں سے سہولت فراہم کی جاتی ہے (شکل 3)۔ — اگرچہ اپارٹمنٹس کے حوالے کر دیے گئے ہیں، ٹیککو گارڈن کے خریدار اب بھی بہت سے فوائد سے لطف اندوز ہوتے ہیں۔

ٹیککو گارڈن اپارٹمنٹ کمپلیکس پہلے ہی حوالے کیا جا چکا ہے اور اس کے پاس ملکیت کے سرٹیفکیٹ ہیں۔ باقی یونٹس تمام 3 بیڈروم + 1 اپارٹمنٹس ہیں جن میں ^127-141m² ہے۔ اگرچہ اب بھی ان بڑے اپارٹمنٹس کی مانگ ہے، لیکن ہوم لون پر سود کی بلند شرح صارفین کو تذبذب کا شکار کر رہی ہے۔

مانگ کو تیز کرنے کے لیے، پروجیکٹ کے ڈویلپر نے صارفین کے لیے مالی معاونت کے تین اختیارات پیش کیے ہیں جن میں سے انتخاب کریں۔ اگر بینک لون کا انتخاب کرتے ہیں تو، گھر خریدنے والوں کو 18 ماہ کے لیے 0% سود ملے گا۔ اگر ان کے پاس کافی کیش فلو ہے، تو گاہک 24 ماہ کے دوران قسطوں میں ادائیگی کرنے کا انتخاب کر سکتے ہیں یا 9% تک رعایت حاصل کرنے کے لیے جلد ادائیگی کر سکتے ہیں۔

خاص طور پر، 18 ماہ کے قبضے کے بعد، اگر گاہک بینک کا سود ادا کرنے سے قاصر ہے یا محسوس کرتا ہے کہ جائیداد غیر موزوں ہے، تو وہ گھر واپس کر سکتے ہیں اور اپنی ادائیگیوں کی مکمل واپسی حاصل کر سکتے ہیں، جس میں ڈویلپر ٹرانسفر فیس کا احاطہ کرتا ہے۔

اس پالیسی کے ساتھ، صارفین کو اپنے نقصان سے زیادہ فائدہ ہوتا ہے کیونکہ ٹیککو گارڈن اپارٹمنٹ خریدنے پر ابتدائی ڈاؤن ادائیگی 40% ہے، جو 1.2-1.5 بلین VND کے برابر ہے۔ اگر سود حاصل کرنے کے لیے کسی بینک میں جمع کیا جائے تو اس سے ماہانہ صرف 7-8.5 ملین VND حاصل ہوں گے۔

جبکہ ٹیککو گارڈن میں 3 بیڈ روم + 1 اپارٹمنٹ کے کرایے کی قیمت فی الحال 12 ملین VND/ماہ سے اوپر ہے، جمع شدہ سرمایہ 1.2 بلین VND کے ساتھ، اس وقت ٹیککو گارڈن میں اپارٹمنٹ خریدنے والے صارفین کو 18 ماہ تک رہنے کی جگہ ملے گی بغیر مالی خطرات کے۔

مزید برآں، ٹیککو گارڈن اپارٹمنٹس کو فی الحال ایک اعلیٰ درجے کے حوالے کے معیار پر اپ گریڈ کیا جا رہا ہے اور کثیر نسل کے خاندانوں اور وسیع رہنے کی جگہوں کو ترجیح دینے والوں کے لیے "اسکائی ولاز" کے طور پر رکھا گیا ہے، اس لیے مستقبل قریب میں قیمتوں میں اضافہ متوقع ہے۔

ڈویلپر کے حساب کے مطابق، شرح سود پر سبسڈی کی مدت کے بعد، بینک کی شرح سود ٹھنڈی ہو گئی ہے، اور صارفین کو پہلے کی طرح مالی دباؤ کا سامنا نہیں کرنا پڑتا۔ تاہم، اگر وہ گھر خریدنے کے لیے سود کی شرح کم ہونے تک انتظار کرتے ہیں، تو یہ پیشین گوئی کی جاتی ہے کہ اپارٹمنٹ کی قیمتوں کی قیمتوں کی ایک نئی حد پہلے ہی قائم ہو چکی ہوگی۔

ماخذ