اپارٹمنٹ کی لیکویڈیٹی ترجیحی پالیسیوں کی بدولت "برف کو توڑ دیتی ہے"

گھر خریداروں کا مخمصہ

مارکیٹ ریسرچ یونٹس کے سروے کے نتائج کے مطابق، 2023 کے پہلے مہینوں میں اپارٹمنٹس خریدنے کی مانگ میں 2022 کے آخر کے مقابلے میں نمایاں اضافہ ہوا۔

یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ رہائش کی حقیقی مانگ ہمیشہ موجود رہتی ہے، یہاں تک کہ بڑے اور گنجان آباد شہروں جیسے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں بھی زیادہ ہے۔ تاہم، گھر کے خریداروں کو 3 چیلنجوں کا سامنا ہے: سپلائی، فروخت کی قیمت اور مالی مسائل۔

سپلائی اور فروخت کی قیمت کا گہرا تعلق ہے۔ سپلائی اور ڈیمانڈ کے درمیان عدم توازن، قیمتوں، زمین کے فنڈز اور قانونی حیثیت سے متعلق بہت سے عوامل کے ساتھ، اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو اونچی سطح تک لے جا رہا ہے۔

خاص طور پر، 2024 کی پہلی سہ ماہی میں، ہنوئی میں نئے کھلنے والے اپارٹمنٹس میں سہ ماہی میں 30% کی کمی واقع ہوئی ہے جبکہ اوسط قیمت فروخت 52 ملین/ ^m2 تک پہنچ گئی ہے، جو اداس لیکویڈیٹی کے باوجود سال بہ سال 22% زیادہ ہے۔

رقبے کے لحاظ سے، ہنوئی کا مغرب اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹ پراجیکٹس سے بھرا ہوا ہے، ایسے پراجیکٹس کے اپارٹمنٹ کی قیمتیں وسطی اضلاع کے مقابلے ہیں۔ مثال کے طور پر: Masteri West Height (Tay Mo, Nam Tu Liem - پرائمری) قیمتیں 60-80 ملین/ ^m2 تک ہوتی ہیں ; Zei (My Dinh - ثانوی) کی قیمتیں 55-80 million/ ^m2 تک ہیں، The Matrix One (Le Quang Dao - Secondary) کی منتقلی کی قیمت 52-64 million/ ^m2 ہے۔

Hoang Thanh Pearl (Nguyen Van Giap) My Dinh کے علاقے میں فروخت کے لیے ایک نادر پرائمری پروجیکٹ ہے، جو The Zei اور The Matrix One کے قریب واقع ہونے کے باوجود 50-53 ملین/ ^m2 کی قیمت پر پیش کیا جاتا ہے۔

مالی مراعات کے ساتھ اپارٹمنٹ پرسماپن اور واپسی کے عزم کی تصویر 1 — اعلی درجے کا طبقہ مغربی ہنوئی کے علاقے کی سپلائی میں مارکیٹ کا بڑا حصہ رکھتا ہے۔

مائی ڈنہ سے تقریباً 8 منٹ کے فاصلے پر، اینلاک گرین سمفنی اربن ایریا میں مون لائٹ 1 اپارٹمنٹ، جو اپریل 2023 سے نئے فروخت کے لیے کھولا گیا ہے، اس کی بھی مسابقتی قیمتیں 39-45 ملین/ ^m2 ہیں۔

ہنوئی کے جنوب میں قیمتیں کم ہوئیں اور سپلائی میں زیادہ بہتری نہیں آئی۔ ہوانگ مائی ضلع میں، ہم کچھ ناموں کا ذکر کر سکتے ہیں جیسے فیلیز ہوم (پرائمری) جس کی قیمت 40 - 47 ملین/m ² ہے، ہنوئی میلوڈی ریزیڈنسز (پرائمری) جس کی قیمت 31-44 ملین/m ² ہے، روز ٹاؤن (پرائمری) 42-52 ملین/ ^m2 سے، گرین پارکونگ (D3-47 ملین/m2) ملین/میٹر ² ...

Tu Hiep اربن ایریا (Thanh Tri) کے مرکز میں، Nuoc Ngam بس اسٹیشن سے 5 منٹ کی دوری پر، Tecco Garden پروجیکٹ ہے، جو کہ دارالحکومت کا ایک نادر بنیادی پروجیکٹ ہے جس کی فروخت کی قیمت 25-28 ملین/ ^m2 ہے۔

فی الحال، گھر خریداروں کے پاس اپارٹمنٹس خریدنے کے لیے بہت سے اختیارات نہیں ہیں، خاص طور پر مناسب قیمتوں والے اپارٹمنٹس۔ بہت سے لوگ امید کرتے ہیں کہ قیمتیں بڑھنے سے پہلے اب گھر خرید سکیں گے، لیکن پھر بھی مالی مسائل سے پریشان ہیں۔ اگرچہ بینک لون کی شرح سود کو کم کر دیا گیا ہے، لیکن زیادہ تر اب بھی 10%/سال سے اوپر ہیں۔

سرمایہ کار لیکویڈیٹی برف کو توڑنے کے لیے "بہت بڑی" پالیسیاں شروع کرتے ہیں۔

پراجیکٹ کی پیشرفت، معیار اور قانونی حیثیت کو یقینی بنانے کے علاوہ، سرمایہ کار یہ بھی سمجھتے ہیں کہ مالیاتی معاملات صارفین کے گھر خریدنے کے فیصلوں کا باعث بننے والے اہم عوامل ہیں۔

اس لیے، کچھ سرمایہ کاروں نے بہت بڑی محرک پالیسیاں شروع کی ہیں جیسے کہ فروخت کی قیمتوں پر براہ راست چھوٹ، ایک مخصوص مدت کے لیے 0% شرح سود کے ساتھ قرض کی تقسیم کی حمایت کرنا یا اپارٹمنٹ واپس خریدنے کا عہد کرنا۔

درحقیقت، یہ پالیسیاں اصل میں بنیادی منصوبوں کے لیے لیکویڈیٹی کے لحاظ سے اچھے نتائج لائے ہیں۔ خاص طور پر، ہنوئی کے مغرب میں Moonlight 1 اپارٹمنٹ کی عمارت (Anlac Green Symphony)، اگرچہ یہ صرف اپریل کے آخر سے فروخت کے لیے کھلی ہے، اب تک تقریباً 65 ٹرانزیکشنز ریکارڈ کی گئی ہیں - ایک متاثر کن تعداد، خاص طور پر مارکیٹ کے تناظر میں جو ابھی تک مکمل طور پر بحال نہیں ہوئی ہے۔

مالی مراعات اور بائی بیک گارنٹی امیج 2 کے ساتھ اپنے اپارٹمنٹ کی ادائیگی کریں۔ — مون لائٹ 1 کی عمارت کو ٹاپ آؤٹ کر دیا گیا ہے اور ماڈل فلور دیکھنے والوں کے لیے کھلا ہے۔

سبز رہنے کی جگہ اور افادیت کے بڑے ذخیرے کے علاوہ، Moonlight 1 اپنی لچکدار ترغیباتی پالیسی کی بدولت صارفین کو بھی فتح کرتا ہے۔ خاص طور پر، 15% تک کی مجموعی رعایت پہلے 90 صارفین پر لاگو ہوتی ہے جو آرڈر دیتے ہیں۔ اس پالیسی کے ساتھ، گھر کے خریداروں کو اپارٹمنٹ کی قیمت پر 500-760 ملین کی براہ راست رعایت ملتی ہے، جو ان لوگوں کے لیے موزوں ہے جن کے پاس مالیات دستیاب ہیں۔

اس کے علاوہ، 18-24 ماہ کے لیے شرح سود کے سپورٹ پیکجز ہیں۔ ادائیگی کی پیشرفت کو اب سے 2024 کے آخر تک 10 قسطوں میں تقسیم کیا گیا ہے۔

دریں اثنا، Hoang Thanh Pearl اپارٹمنٹس خریدنے والے صارفین کو 2024 کی پہلی سہ ماہی میں مکان حاصل کرنے پر 2.5% رعایت یا 12 ماہ کے لیے 0% شرح سود کی ترغیب ملے گی۔ اگرچہ اس پالیسی میں کوئی پیش رفت نہیں ہوئی ہے، لیکن اس منصوبے کو اب بھی اس کی صلاحیت کے مقابلے میں اچھی فروخت کی قیمت سمجھا جاتا ہے، جس میں قیمت میں اضافے کی توقع ہے۔

دریں اثنا، ٹیککو گارڈن پراجیکٹ میں، ڈسٹری بیوٹر Dat Xanh Mien Bac نے کہا کہ 18 ماہ بعد اپارٹمنٹس واپس خریدنے کے عزم کی پالیسی کو لاگو کرنے کے صرف 1 ماہ بعد، 35 ٹرانزیکشنز ہوئیں، جن میں گزشتہ مدت کے مقابلے لیکویڈیٹی میں تیزی سے اضافہ ہوا۔

مالی مراعات کے ساتھ اپارٹمنٹ پرسماپن اور واپسی کے عزم کی تصویر 3 — اگرچہ اپارٹمنٹ کے حوالے کر دیا گیا ہے، ٹیککو گارڈن اپارٹمنٹس خریدنے والے صارفین اب بھی بہت سی مراعات سے لطف اندوز ہوتے ہیں۔

ٹیککو گارڈن اپارٹمنٹ کمپلیکس حوالے کر دیا گیا ہے اور اس کی ریڈ بک ہے، باقی اپارٹمنٹس تمام 3 بیڈروم + 1 اپارٹمنٹس ہیں جن کا رقبہ ^127-141m2 ہے۔ اگرچہ بڑے اپارٹمنٹس کی مانگ اب بھی موجود ہے، لیکن ہوم لون کے لیے سود کی شرح اب بھی کافی زیادہ ہے، جس سے صارفین تذبذب کا شکار ہیں۔

مانگ کو تیز کرنے کے لیے، پروجیکٹ کے سرمایہ کار نے گاہکوں کے لیے مالی معاونت کے 3 اختیارات پیش کیے ہیں جن میں سے انتخاب کریں۔ اگر بینک لون کا انتخاب کرتے ہیں تو، گھر کے خریداروں کو 18 ماہ کے لیے 0% سود کی حمایت ملے گی۔ اگر کیش فلو دستیاب ہے تو صارفین 24 ماہ کے اندر قسطوں میں ادائیگی کرنے کا انتخاب کر سکتے ہیں یا 9% تک رعایت حاصل کرنے کے لیے جلد ادائیگی کر سکتے ہیں۔

خاص طور پر، 18 ماہ کی زندگی گزارنے کے بعد، اگر صارف بینک کا سود ادا کرنے کا متحمل نہیں ہے یا اسے لگتا ہے کہ یہ مناسب نہیں ہے، تو وہ گھر واپس کر سکتے ہیں اور رقم واپس وصول کر سکتے ہیں، سرمایہ کار ٹرانسفر فیس ادا کرے گا۔

اس پالیسی کے ساتھ، صارفین کو اپنے نقصان سے زیادہ فائدہ ہوتا ہے کیونکہ ٹیککو گارڈن اپارٹمنٹ خریدنے پر ابتدائی ادائیگی 40% 1.2-1.5 بلین کے برابر ہوتی ہے۔ اگر وہ اسے سود حاصل کرنے کے لیے بینک میں جمع کراتے ہیں، تو وہ صرف 7-8.5 ملین/ماہ کمائیں گے۔

جبکہ ٹیککو گارڈن میں 3 بیڈروم +1 اپارٹمنٹ کے کرایے کی قیمت فی الحال تقریباً 12 ملین/ماہ یا اس سے زیادہ ہے۔ لہٰذا، 1.2 بلین کے جمع شدہ سرمائے کے ساتھ، اس وقت ٹیککو گارڈن اپارٹمنٹ خریدنے والے صارفین کے پاس 18 ماہ تک رہنے کے لیے گھر ہوگا اور اسے مالی خطرات نہیں اٹھانا پڑیں گے۔

مزید برآں، Tecco Garden اپارٹمنٹس کو فی الحال اعلیٰ درجے کے حوالے کے معیارات پر اپ گریڈ کیا جا رہا ہے اور کثیر نسل کے خاندانوں اور وسیع رہنے کی جگہوں کو پسند کرنے والوں کے لیے "اسکائی ولاز" کے طور پر پوزیشن دی گئی ہے، اس لیے امید کی جاتی ہے کہ مستقبل قریب میں قیمتیں بڑھ جائیں گی۔

سرمایہ کاروں کے حساب کے مطابق شرح سود کی حمایت کی مدت کے بعد بینک کی شرح سود ٹھنڈی ہو گئی ہے، صارفین اب پہلے کی طرح مالی دباؤ کا شکار نہیں ہیں۔ تاہم، اگر وہ گھر خریدنے کے لیے سود کی شرح کم ہونے تک انتظار کرتے ہیں، تو یہ پیشین گوئی کی جاتی ہے کہ اپارٹمنٹ نے قیمت کی ایک نئی حد قائم کر دی ہوگی۔

ماخذ