2023 کے دوسرے نصف سے حکومت اور اسٹیٹ بینک کی معاون پالیسیوں کی ایک سیریز کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے کچھ حصوں میں لین دین کے حجم میں بہتری کے آثار ظاہر کیے ہیں۔ توقع ہے کہ 2024 میں ریل اسٹیٹ کی بحالی جاری رہے گی۔

KB سیکیورٹیز ویتنام کے سینئر کلائنٹ اثاثہ جات کے انتظام کے ماہر جناب Nguyen Minh Giang نے PV کے ساتھ اشتراک کیا۔ ویت نام نیٹ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ اسٹاک، Giap Thin 2024 کے سال کے امکانات کے بارے میں۔

روشن مقامات اپارٹمنٹس اور واحد خاندانی گھر ہیں۔

- رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے 2023 کے دوسرے نصف میں بحالی کے آثار دکھائے ہیں۔ اس تشخیص کے بارے میں آپ کا کیا اندازہ ہے؟

مسٹر Nguyen Minh Giang: 2023 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، میرے مشاہدے کے مطابق، سال کے دوسرے نصف حصے میں معمولی بہتری آئی ہے لیکن یہ مقامی اور واضح طور پر مختلف ہے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں پرانے اپارٹمنٹس کی قیمت میں اضافہ جاری ہے۔ درمیانی فاصلے کے اپارٹمنٹس کی فروخت کے لیے کھولے جانے والے کچھ منصوبوں نے سرمایہ کاروں کو پیسہ خرچ کرنے کی طرف راغب کیا ہے۔

اس کے علاوہ، پرائیویٹ ہاؤسنگ طبقہ بھی کافی بہتر ہوا ہے۔ عوامی سرمایہ کاری کی مضبوط ترقی کے ساتھ کچھ صوبے اور شہر بھی ایسی جگہیں ہیں جہاں بہت سے سرمایہ کار آتے ہیں اور ان علاقوں میں فروخت کی قیمتیں بھی عام سطح سے کم ہو گئی ہیں۔ زمینی حصے کے لیے، مضافاتی اراضی، شاپ ہاؤسز، ریزورٹ ولاز،... اداسی کا مشاہدہ کرتے رہیں۔

قومی اسمبلی نے ابھی سرکاری طور پر تین اہم قوانین منظور کیے ہیں جو براہ راست رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کو متاثر کرتے ہیں: ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ)؛ رئیل اسٹیٹ بزنس قانون (ترمیم شدہ) اور زمینی قانون (ترمیم شدہ)۔

رئیل اسٹیٹ سیکٹر قانونی عوامل پر بہت زیادہ انحصار کرتا ہے، اس طرح سرمائے کے ذرائع کو کھولتا ہے اور پراجیکٹ پر عمل درآمد کو تیز کرتا ہے۔ لہٰذا، سرمایہ کار پرامید ہیں کہ 1 جنوری 2025 سے باضابطہ طور پر لاگو ہونے والے مذکورہ بالا 3 قوانین نئے دور میں مارکیٹ کے پنپنے اور پائیدار ترقی کے لیے ایک فروغ ہوں گے۔

kbnguyenminhgiang 3.gif
مسٹر Nguyen Minh Giang، سینئر کلائنٹ اثاثہ جات کے انتظام کے ماہر، KB ویتنام

- 2024 میں منتقل، آپ مارکیٹ کی بحالی کی رفتار کے تسلسل کا اندازہ کیسے لگاتے ہیں؟

2024 میں، ڈھیلے مانیٹری پالیسی کا رخ ایک اہم عنصر کے طور پر جاری ہے جو ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو اپنی بحالی کی رفتار کو برقرار رکھنے میں مدد کرتا ہے۔ 2022 کے اواخر اور 2023 کے اوائل سے رہائشی ذخائر کی ایک بڑی مقدار پیداوار میں واپس آئے گی اور ان میں سے ایک حصہ سرمایہ کاری کے راستے تلاش کرے گا۔ جس میں، رئیل اسٹیٹ ہمیشہ ایک ترجیح ہے. جب انتظامی پالیسی مستحکم ہوتی ہے تو سرمایہ کاروں کا اعتماد واپس آتا ہے، یہ وہ وقت بھی ہوتا ہے جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ گرم ہونے کا رجحان رکھتی ہے۔

مارکیٹ کا نقطہ نظر مثبت ہے لیکن ممکنہ طور پر مقامی اور بکھرے ہوئے ہیں۔

اعلی درجے کے طبقے جیسے کہ ریزورٹ ولاز، شاپ ہاؤسز وغیرہ اداس رہیں گے، سرمایہ کاروں کی کمی ہوگی۔ اس کے ساتھ، زمین کا انتہائی قیاس آرائی پر مبنی طبقہ اور "سبز چاول" زمین بھی خاموش رہے گی کیونکہ اس طبقہ میں حصہ لینے والے زیادہ تر سرمایہ کار زیادہ مالی فائدہ اٹھاتے ہیں، حقیقی مانگ زیادہ نہیں ہے، اور قانونی طریقہ کار ابھی تک نامکمل ہے۔ اس سیگمنٹ میں ضرورت سے زیادہ سپلائی کی صورتحال بہت زیادہ ہے، اس لیے 2024 میں اس میں بہتری لانا مشکل ہے۔

اس کے علاوہ، بڑے شہروں جیسے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کے حصے میں اوسط آمدنی والے لوگوں کے لیے فروخت کی مناسب قیمت ہے۔ اس کے بعد، انفرادی ہاؤسنگ طبقہ بھی لوگوں کی حقیقی ضروریات کے ساتھ بحالی جاری رکھے گا۔

batdongsan2024 dubao cbre.gif
ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں محدود سپلائی اور زیادہ مانگ کی وجہ سے اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ جاری ہے۔ (ماخذ: CBRE)

3 چیلنجز کا سامنا

- آپ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو اب بھی کن چیلنجوں کا سامنا ہے؟

میرے خیال میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو تین چیلنجز کا سامنا ہے۔

سب سے پہلے، یہ معیشت کا عمومی تناظر ہے۔ 2024 میں عالمی معیشت سست روی کا شکار ہو سکتی ہے۔ مقامی طور پر، اکتوبر 2023 کے آخر تک کریڈٹ گروتھ صرف 7.39 فیصد تک پہنچ گئی اور سال کے آخری دو مہینوں میں واقعی تیز ہو کر 13.7 فیصد تک پہنچ گئی۔ اس سے یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ کاروباری اداروں اور لوگوں کی جانب سے نئے قرضوں کی مانگ بہت کم ہے جب پہلے سود کی شرح کافی زیادہ تھی۔

عام طور پر عالمی معیشت اب بھی سرمئی لہجے میں ہے۔ گھریلو کیش فلو بہت کم ہے۔ ویتنام کا مینوفیکچرنگ پی ایم آئی انڈیکس کئی مہینوں سے 50 پوائنٹس سے نیچے ہے، جو اس بات کی بھی علامت ہے کہ معیشت کی مانگ ابھی بھی کافی کم ہے۔ اس لیے نہ صرف رئیل اسٹیٹ سیکٹر بلکہ معیشت کے تمام شعبوں کو اس چیلنج کا سامنا ہے۔

دوسرا، یہ نقد بہاؤ ہے. معیشت میں کل کریڈٹ کے 21% سے زیادہ کے حساب سے، 2023 میں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قرضوں میں صنعت کی عمومی شرح نمو کے مقابلے میں زیادہ مضبوطی سے اضافہ ہوا۔ یہ مشکلات کو دور کرنے اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو سرمائے تک رسائی میں مدد کرنے کے لیے پالیسیوں کی تاثیر کو ظاہر کرتا ہے۔

tindungbatdongsan2024 kbsecurites.gif
رئیل اسٹیٹ کریڈٹ گروتھ 2023 میں تیزی سے کم ہوگی۔ (ماخذ: KBS)

تاہم، یہ واضح رہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے کیش فلو کو زیادہ تر مشکلات کا سامنا ہے۔ 2023 میں، فروخت کے لیے نئے پراجیکٹس کے ساتھ کاروبار کی تعداد بہت کم ہے، اور بنیادی کاروبار کا کیش فلو زیادہ تر منفی ہے۔

اگر 2024 تک منصوبے قانونی مسائل کو حل نہیں کر سکتے اور مصنوعات کو مارکیٹ میں لانے کے لیے بنیادی ڈھانچہ مکمل نہیں کر سکتے تو خطرات موجود رہیں گے۔ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، 120,000 بلین VND سے زیادہ کے ساتھ میچور بانڈز کا دباؤ بہت زیادہ ہے۔ یہ پچھلے 5 سالوں میں سب سے بڑی پختگی کی سطح ہے۔

تیسرا، یہ قانونی عنصر ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو منصوبوں کو لاگو کرنے کے عمل میں بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ حالیہ برسوں میں سپلائی میں کمی کی وجہ بھی یہی ہے۔

ایک نئے پراجیکٹ کے لیے صارفین اور قرضوں سے 70% سرمایہ کی ضرورت ہوتی ہے۔ سرمایہ کار کا صرف 30% سرمایہ ہے۔ اگر قانونی مشکلات پیدا ہوتی ہیں، تو انٹرپرائز اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے سرمائے تک رسائی نہیں کر سکتا، جس سے پروجیکٹ سست ہو جائے گا، لاگت میں اضافہ ہو گا، جس کے نتیجے میں انٹرپرائز کے لیے بہت سے نتائج اور مارکیٹ کے لیے خطرات پیدا ہوں گے۔

لہذا، میں سمجھتا ہوں کہ قانونی حیثیت رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا کلیدی عنصر ہے۔

traiphieu2024 daohan hnx.gif
2024 میچورٹی بانڈ پچھلے 5 سالوں میں سب سے بڑا ہے۔

2025 سے پلٹ کر، 2027 سے رئیل اسٹیٹ ٹوٹ جائے گا؟

- آپ کے خیال میں مارکیٹ کب پلٹ جائے گی؟ رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے آپ کو کیا مشورہ ہے؟

2024-2025 کی مدت میں پرائمری مارکیٹ میں سرمایہ کاروں کی جانب سے فروخت کی قیمتوں میں کمی ہوگی۔ کاروباری اداروں کے لیے مشکل دائرے سے نکلنے کے لیے یہ ضروری ہے۔ طلب اور رسد زیادہ آسانی سے مل سکتی ہے۔ یہ بھی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے اہم موڑ کو تلاش کرنے کے اشاروں میں سے ایک ہے۔

ایک اور اہم اشارہ آبادی کی آمدنی ہے۔ آبادی کی آمدنی میں کمی کے ساتھ، 2024 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ریورسل پوائنٹ دیکھنا مشکل ہے۔ یہ صرف ایک سست بحالی ہو سکتی ہے، بنیادی طور پر فرق۔

اگلا اہم عنصر قانونی ہے، جس میں تین اہم قوانین 1 جنوری 2025 سے نافذ العمل ہوں گے۔ اسے پرانے اور نئے دوروں کے درمیان عبوری دور بھی سمجھا جاتا ہے۔

میری تحقیق کے مطابق، عام طور پر ریورسل پوائنٹ کے بعد، مارکیٹ کو مستحکم ہونے اور دوبارہ مضبوطی سے بڑھنے کے لیے کم از کم 2 سال درکار ہوں گے۔

لہذا، میں پیش گوئی کرتا ہوں کہ 2025 کا دوسرا نصف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا اہم موڑ ثابت ہوگا۔ 2027 کے بعد سے، مارکیٹ واقعی اس وقت بہتر ہو گی جب معاشی سائیکل مشکل دور سے گزر جائے گا، قانونی نظام مکمل ہو جائے گا، اور لوگوں کی آمدنی دوبارہ بڑھنے لگے گی۔ مناسب کاروباری رجحانات کے ساتھ کاروباری ادارے بھی بڑھیں گے۔

رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشن سورس سپلائی 2018 2023 vars.gif
2018-2023 سے ہاؤسنگ سپلائی۔

سرمایہ کاروں کے لیے، میں سمجھتا ہوں کہ ذاتی کیش فلو کا انتظام کرنا اور اس تناظر میں سرمایہ کاری کے لیے صحیح وقت کا انتخاب انتہائی اہم ہے۔

جب معیشت ابھی بھی غیر واضح مرحلے میں ہے، جغرافیائی سیاسی تناظر مستحکم نہیں ہے، سرمایہ کاری کے تناسب کا مختص مناسب ہونا چاہیے اور بہت آگے جا سکتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے ساتھ، سرمایہ کاروں کو مرکزی بنیادی علاقے میں کیش فلو رئیل اسٹیٹ کے ساتھ رئیل اسٹیٹ تلاش کرنا چاہیے۔ اس کے علاوہ، ایسے شعبے ہیں جن میں عوامی سرمایہ کاری کی تقسیم، کم متوسط ​​آمدنی والے افراد کے لیے طبقہ وغیرہ کو مضبوطی سے فروغ دیا جاتا ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ مارکیٹ کے ریورسل پوائنٹ کی بنیاد پر صحیح وقت کا انتخاب کیا جائے تاکہ کیش فلو سرمایہ کاری کی بہترین کارکردگی کو فروغ دے سکے۔

رئیل اسٹیٹ اسٹاکس ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے گرم اور سرد حالات کی قریب سے پیروی کرتے ہیں۔

- آپ اسٹاک ایکسچینج میں درج رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے اسٹاک کا اندازہ کیسے لگاتے ہیں؟

میرا ماننا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا ہمیشہ گہرا تعلق ہوتا ہے اور درج شدہ رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے اسٹاک کی قیمتوں سے اتفاق ہوتا ہے۔

2021 کے زمینی بخار کے دوران، رئیل اسٹیٹ کے اسٹاک میں صرف چند مہینوں میں 5-10 گنا اضافہ ہوا۔ 2022 میں، جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ منجمد ہوگئی، بہت سے ریئل اسٹیٹ اسٹاک کی قیمتیں "5-10 بار تقسیم" تھیں۔ میں اکثر رئیل اسٹیٹ اسٹاک کو "کتنا اوپر جاتا ہے، کتنا نیچے جاتا ہے" کہتا ہوں، جو مارکیٹ کی نوعیت اور کاروبار کی مشکلات کو واضح طور پر ظاہر کرتا ہے۔

2022 میں، بہت سے سرمایہ کاروں اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے مالکان نے اپنے اسٹاک کو ختم کر دیا تھا۔ یہ رئیل اسٹیٹ کے لیے سب سے مشکل دور تھا۔

تاہم، خطرے میں ہمیشہ موقع ہے. سب سے مشکل وقت ہمیشہ "شکار" کا بہترین وقت ہوتا ہے۔ معروضی طور پر دیکھا جائے تو بہت سی درج شدہ رئیل اسٹیٹ کمپنیاں بڑے پیمانے پر پروجیکٹ کی ترقی اور زیادہ فائدہ اٹھانے کی وجہ سے مشکلات کا سامنا کر رہی ہیں۔ تاہم، بہت ساری اچھی رئیل اسٹیٹ کمپنیاں بھی ہیں اور یہی وہ وقت ہے جب وہ شکار پر جائیں گی۔

میں پیش گوئی کرتا ہوں کہ 2024-2025 رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں انضمام اور حصول (M&A) میں تیزی آئے گی۔

انفرادی سرمایہ کاروں کے لیے، یہ کاروبار کی اسکریننگ کے لیے بھی بہت اچھا وقت ہے، جو کہ ایک طویل مدتی وژن کے ساتھ سرمایہ کاری کرنے کے لیے معیاری کمپنیوں کی تلاش میں ہیں۔

اچھے کاروبار کے لیے اچھی اور صحت مند مالی صلاحیت کی ضرورت ہوتی ہے۔ ان کاروباروں پر بہت کم قرض ہے، کم لیوریج کے ساتھ۔ کاروبار کو بھی اپنے کاروباری رجحان میں لچکدار ہونے کی ضرورت ہے جیسے کہ درمیانی آمدنی والے گروپ کے لیے سیگمنٹ میں تبدیل ہونا، موجودہ مشکل حالات میں آمدنی اور کیش فلو کو برقرار رکھنے کے لیے سماجی رہائش وغیرہ بنانا۔

اس وقت مالی طور پر مضبوط کاروباروں کے پاس بہت سے M&A مواقع ہوں گے جو نئے دور کے لیے پائیدار ترقی کی قدر لاتے ہیں۔ یہ سرمایہ کاروں کے لیے ایک نوٹ ہے کہ وہ اچھے کاروبار کی تلاش میں توجہ دیں۔

اس بات پر زور دیا جانا چاہیے کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کا آپریٹنگ سائیکل عام طور پر اسٹاک مارکیٹ کے مقابلے طویل اور سست ہوگا۔ اگر اس وقت رئیل اسٹیٹ اسٹاک میں سرمایہ کاری کرتے ہیں تو سرمایہ کاروں کو ایک طویل مدتی نقطہ نظر ہونا چاہئے، کیونکہ رئیل اسٹیٹ کی "سپر بڑی" لہر گزر چکی ہے۔ 2021 جیسی بڑی لہر بنانے کے لیے، رئیل اسٹیٹ اسٹاک گروپ نے 7-8 سالوں سے جمع کیا ہے۔

شکریہ!

آپ کی رائے میں، جو تین نئے قوانین میں نمایاں ہے: ہاؤسنگ لاء (ترمیم شدہ)؛ رئیل اسٹیٹ بزنس لاء (ترمیم شدہ) اور لینڈ لا (ترمیم شدہ) جب لاگو کیا جائے گا تو نئے دور میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر مثبت اثرات مرتب ہوں گے؟

* یعنی بیرون ملک مقیم ویتنامی لوگوں کو ملک کے لوگوں کی طرح رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے کا حق دینا۔ اس سے ویتنام کو سالانہ ترسیلات زر کو بڑھانے میں مدد ملے گی۔ ویتنام دنیا میں سب سے زیادہ ترسیلات زر کے ساتھ سرفہرست 3 ممالک میں شامل ہے۔

* زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کریں۔ یہ زمین کی قیاس آرائیوں کو کم کرے گا، وسائل کو ضائع ہونے سے بچائے گا، اور حقیقی مانگ والے طبقات پر توجہ مرکوز کرے گا۔

آنے والے وقت میں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو اپنے آپ کو نئے دور کے لیے مناسب رئیل اسٹیٹ سیگمنٹس کی طرف راغب کرنا چاہیے، اس طرح رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو مزید پائیدار طریقے سے مستحکم کرنے اور ترقی دینے میں اپنا حصہ ڈالنا چاہیے۔

* چھوٹے اپارٹمنٹس کے لیے گلابی کتابیں دینا اور اپارٹمنٹ کی ملکیت کی مدت متعین نہیں کرنا۔

* یکم جولائی 2014 سے پہلے زمین کے استعمال کے دستاویزات کے بغیر زمین کو ریڈ بک دی جائے گی۔

* زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کریں، مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی قیمت کا تعین کریں۔ جن لوگوں کی زمین واپس لی گئی ہے ان کے لیے معاوضے کے فارم کو متنوع بنائیں۔ بحالی سے پہلے دوبارہ آبادکاری کی رہائش کا بندوبست کریں۔ جن کی زرعی اراضی واگزار کر لی گئی ہے ان کو رہائشی زمین/رہائش کے ساتھ معاوضہ دیا جائے گا۔

اس سے لوگوں کو زیادہ فائدہ پہنچانے میں مدد ملتی ہے اور کاروبار آسانی سے زمین صاف کر سکتے ہیں اور منصوبوں کو تیزی سے نافذ کر سکتے ہیں۔

* کاروباروں کو زمین کے استعمال کا ٹیکس ایک ساتھ ادا کرنے کے بجائے سالانہ ادا کیا جاتا ہے۔

* زرعی زمین کے لیے ایک زیادہ کھلا طریقہ کار، جیسا کہ زیادہ سے زیادہ انفرادی ملکیت 10 گنا سے بڑھ کر 15 گنا ہو گئی۔ وہ افراد جو براہ راست زرعی زمین پیدا نہیں کرتے ہیں انہیں اب بھی چاول اگانے والی زمین کی منتقلی حاصل کرنے کی اجازت ہے۔

خلاصہ یہ کہ ان تینوں ترمیم شدہ قوانین کا معاشرے کے تمام پہلوؤں کے ساتھ ساتھ تمام طبقات کے لوگوں پر گہرا اثر پڑتا ہے۔ لاگو ہونے پر، اس سے کاروباروں کو قانونی مشکلات پر قابو پانے میں مدد ملے گی، اور ساتھ ہی نئے دور میں رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی ترقی کو دوبارہ ترتیب دینے میں مدد ملے گی۔ رئیل اسٹیٹ کی فراہمی بتدریج واپس آئے گی اور ایسی مصنوعات کی طرف بڑھے گی جو معیشت کے لیے پائیدار قدر لاتی ہیں اور لوگوں کی ضروری ضروریات کو نشانہ بناتی ہیں۔

Novaland, Vinhomes حیرت کا باعث، رئیل اسٹیٹ سے کیا سگنل؟ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں غیر متوقع طور پر اتار چڑھاؤ آتا ہے اور اس کا نقطہ نظر ابھی تک واضح نہیں ہے، لیکن رئیل اسٹیٹ کے کاروبار جیسے کہ Novaland، Vinhomes یا Khai Hoan Land... نے بھی 2023 میں حیران کن کاروباری نتائج ریکارڈ کیے ہیں۔