مارکیٹ سست روی کا شکار ہے، خریدار انتظار کر رہے ہیں، وزارت انصاف کا رئیل اسٹیٹ ’’سرفنگ‘‘ پر زیادہ ٹیکس لگانے کی تجویز پر کیا کہتی ہے؟

وزارت انصاف کا خیال ہے کہ ملکیت کے وقت کی بنیاد پر ٹیکس لگانا ممکن نہیں ہے۔ ہنوئی اپارٹمنٹ کی قیمتیں جمود کا شکار ہیں اور اس میں نمایاں کمی کا امکان نہیں ہے۔ ہو چی منہ سٹی نے زمین اور مکان کے سرٹیفکیٹ جاری کرتے وقت موجودہ صورتحال کو چیک کرنا بند کر دیا ہے... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

فی الحال، ملکیت کی مدت سے قطع نظر، ویتنام میں جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس لین دین کی قیمت پر 2% کی ایک مقررہ شرح سے لاگو ہوتا ہے۔ (ماخذ: ڈی این اینڈ ٹی ٹی)

وزارت انصاف کا رئیل اسٹیٹ 'سرفنگ' پر زیادہ ٹیکس کے بارے میں بات

وزارت انصاف کے مطابق ٹیکس اور لینڈ مینجمنٹ سسٹم میں یکسانیت نہ ہونے کی وجہ سے ملکیتی مدت کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانا ممکن نہیں، مزید تحقیق کی ضرورت ہے۔ پرسنل انکم ٹیکس (متبادل) پر ایک مسودہ قانون تیار کرنے کی تجویز پر وزارت انصاف کے تبصرے۔

حکومت کو جمع کرائے گئے مسودے میں، وزارت خزانہ نے تجویز پیش کی کہ "کچھ ممالک کے تجربہ کے مطابق جائیداد کی منتقلی سے ذاتی آمدنی (PIT) پر ٹیکس وصولی کا مطالعہ اور اس پر عمل درآمد ممکن ہے۔ مخصوص ٹیکس کی شرحوں کا مطالعہ اور مناسب طریقے سے تعین کرنے کی ضرورت ہے، جو کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے حقیقی عمل کی عکاسی کرتی ہے"۔ اس تجویز کا مقصد پالیسیوں اور رجحانات کو ادارہ جاتی بنانا، ایک معقول سطح کا ضابطہ، قیاس آرائیوں اور رئیل اسٹیٹ کے بلبلوں سے گریز کرنا ہے۔

وزارت انصاف نے تبصرہ کیا کہ ٹیکس کی مخصوص شرحوں کی تحقیق اور مناسب طریقے سے تعین کرنے کی ضرورت ہے، جو کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی کارروائیوں کی اصل حالت کو ظاہر کرتی ہے۔

اس پالیسی کو لاگو کرنے کے لیے ضروری ہے کہ زمین اور رہائش سے متعلق پالیسیوں کو مکمل کرنے کے عمل کے ساتھ ساتھ زمین اور رئیل اسٹیٹ کے رجسٹریشن کے لیے انفارمیشن ٹیکنالوجی کے بنیادی ڈھانچے کی ہم آہنگی اور تیاری کے ساتھ ہم آہنگ ہو۔

اس لیے، وزارت کا خیال ہے کہ ہولڈنگ ٹائم کی بنیاد پر ٹیکس کی وصولی کا حل ممکن نہیں ہے، اس لیے وہ تجویز کرتی ہے کہ وزارت خزانہ اس پالیسی کو لاگو کرنے سے پہلے تحقیق اور مکمل کرتی رہے تاکہ تاثیر اور فزیبلٹی کو یقینی بنایا جا سکے۔

فی الحال، ملکیت کی مدت سے قطع نظر، ویتنام میں جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس لین دین کی قیمت پر 2% کی ایک مقررہ شرح سے لاگو ہوتا ہے۔

ستمبر 2024 میں، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کی اطلاع دینے والے سرکاری دفتر کو بھیجے گئے ایک سرکاری ڈسپیچ میں، وزارت تعمیرات نے کہا کہ وہ ان لوگوں کے لیے ٹیکس پالیسی کا مطالعہ کرے گی اور تجویز کرے گی جو قیاس آرائیوں اور مختصر مدت کی خرید و فروخت کو محدود کرنے کے لیے متعدد مکانات اور زمینوں کے مالک ہیں اور استعمال کرتے ہیں۔ یہ تجویز رئیل اسٹیٹ اور مکانات کی قیمتوں میں سال کے آغاز سے مسلسل تیزی سے بڑھنے کے تناظر میں دی گئی تھی۔

مارکیٹ جمود کا شکار ہے، قیمتوں میں گہرائی سے گرنے کا امکان نہیں ہے۔

زمین، رئیل اسٹیٹ بزنس اور ہاؤسنگ کے قانون کو 6 ماہ کے لیے نافذ کیا گیا ہے۔ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ پر مندرجہ بالا قوانین کے اثرات کا اندازہ لگاتے ہوئے، مسٹر لی وان بن - محکمہ لینڈ کے ڈپٹی ڈائریکٹر (وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات) - نے کہا کہ یہ بہت جلد ہے۔ قانون کو مصنوعات میں داخل ہونے میں وقت لگتا ہے۔

11 فروری کو ڈان ویت اخبار کے زیر اہتمام منعقدہ سیمینار "2025 میں رئیل اسٹیٹ - چیلنجز میں مواقع تلاش کرنا" میں مسٹر بن نے تبصرہ کیا کہ حال ہی میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں "خوفناک اضافہ" ہوا ہے۔

خاص طور پر، 2023 کے آخر سے 2024 تک، قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوتا رہے گا۔ 50 ملین VND/m2 سے کم کے نئے اپارٹمنٹس تقریباً غائب ہو چکے ہیں، بہت سے پرانے اپارٹمنٹس جو کئی سالوں سے کام کر رہے ہیں ان کی قیمت بھی 70 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے۔ یہاں تک کہ پرانے اجتماعی رہائشی علاقوں میں، قیمتوں میں 1.5-2 گنا اضافہ ہوا ہے، جس سے عام کارکنوں کے لیے رہائش تک رسائی بہت مشکل ہو گئی ہے۔ جن لوگوں کے پاس 3-4 بلین VND ہاتھ میں ہے وہ اب بھی رہنے کے لیے مناسب جگہ تلاش کرنے میں دشواری کا شکار ہیں۔

یہ نہ صرف کم اور درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے گھر کا مالک بننا مشکل بناتا ہے، بلکہ مارکیٹ کی پائیداری کو بھی کم کرتا ہے۔

اس قیمت میں اضافے کا تجزیہ کرتے ہوئے مسٹر بن نے کہا کہ یہ نہ صرف سپلائی کی کمی ہے بلکہ مارکیٹ کی نفسیات پر بھی بڑا اثر پڑتا ہے۔

"زمین کی نیلامی کے بارے میں خبروں کی طرح، صرف یہ خبریں کہ یہاں زمین کی نیلامی اور قیمتیں زیادہ ہیں، نفسیات کو بہت زیادہ متاثر کرے گی کہ جو لوگ جلدی نہیں خریدیں گے وہ اپنا حصہ کھو دیں گے۔ یا اگرچہ اصل سپلائی ابھی تک مارکیٹ میں نہیں پہنچی ہے، لیکن صرف سپلائی کے اعداد و شمار رکھنے سے قیمت میں اضافہ ہو سکتا ہے،" مسٹر بن نے کہا۔ جب قیمت کی نئی حد قائم ہو جاتی ہے، سپلائی بڑھ جاتی ہے، مارکیٹ سست ہونا شروع ہو جاتی ہے۔

"مستقبل قریب میں، رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات شروع کی جائیں گی، پالیسیوں کے جاری ہونے کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ساتھ ساتھ قیمتیں مزید مستحکم ہوں گی۔ اس وقت، کارکن گھر خریدنے تک رسائی حاصل کر سکتے ہیں۔ سرمایہ کاروں کی نفسیات بھی پرسکون ہو جائے گی،" مسٹر بن نے کہا۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر، ویت نام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے صدر جناب Nguyen Van Dinh نے بھی کہا کہ 2025 میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں 2024 کے مقابلے میں ضرورت سے زیادہ اضافے کے مقابلے میں زیادہ معقول حد تک ایڈجسٹ کی جائیں گی۔

تاہم، اس شخص کے مطابق، گہری کمی کرنا مشکل ہو گا کیونکہ کچھ مسائل جیسے کہ زمین کی قیمتیں، زمین کی قیمت کی فہرستیں، اور لاگتیں رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات کی قیمتوں پر دباؤ پیدا کرنے کے آثار دکھا رہی ہیں۔

"حقیقی طلب اور سرمایہ کاری کی طلب دونوں 2025 میں بڑھیں گی۔ لین دین کے بارے میں، میں سمجھتا ہوں کہ وہ 2025 میں بہتر ہوں گے کیونکہ سپلائی کے بہتر عوامل، زیادہ مستحکم طبقات اور خاص طور پر قیمتوں کو اچھی سطح پر ایڈجسٹ اور برقرار رکھا جائے گا، جس سے لین دین میں اضافہ ہوگا۔ 2018-2019،" مسٹر ڈنہ نے اندازہ کیا۔

2025 میں رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے مواقع کے بارے میں، مسٹر Nguyen Van Dinh نے اندازہ لگایا کہ اس وقت بنیادی شہری علاقے میں، مکانات کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں۔ یہ ماہر تجویز کرتا ہے کہ لوگوں کو اچھے انفراسٹرکچر اور ٹریفک کے راستوں کے ساتھ نئے شہری علاقوں کی تلاش کرنی چاہیے۔

ہنوئی اپارٹمنٹ کی قیمتیں مستحکم رہیں

ہنوئی اپارٹمنٹ مارکیٹ نے قمری نئے سال 2025 کے بعد فروخت کی قیمتوں میں کوئی قابل ذکر اتار چڑھاؤ ریکارڈ نہیں کیا ہے۔ عام طور پر، اپارٹمنٹ کی فروخت کی قیمتیں اب بھی وہی ہیں جو Tet سے پہلے تھیں۔ یہ پچھلے سال کے بالکل برعکس ہے، جب Tet کے بعد، ہنوئی اپارٹمنٹ کی فروخت کی قیمتوں میں مسلسل اتار چڑھاؤ ہوتا رہا - 2024 میں قیمتوں میں مسلسل اضافے کا ایک دور شروع ہوا۔

Tet کے بعد Batdongsan.com.vn کے ایک سروے نے ریکارڈ کیا کہ بہت سے منصوبوں میں اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت Tet سے پہلے کے مقابلے میں اتار چڑھاؤ نہیں آئی۔ خاص طور پر، An Binh Plaza پروجیکٹ (Nam Tu Liem) میں، 50 سالہ ملکیت کی مدت کے ساتھ 2-بیڈ روم، 1-باتھ روم والے اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت اب بھی 3.3-3.5 بلین VND/اپارٹمنٹ سے اتار چڑھاؤ ہے۔ اسی علاقے کے ساتھ، طویل مدتی ملکیت والے اپارٹمنٹس، فروخت کی قیمت اب بھی 4.3-4.4 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔ 80m2 سے زیادہ کے رقبے کے ساتھ طویل مدتی ملکیت کے ساتھ 3 بیڈ روم والے اپارٹمنٹس کی لائن اب بھی 6-6.2 بلین VND/اپارٹمنٹ کے لیے پیش کی جاتی ہے، 50 سالہ ملکیت والے 3 بیڈ روم والے اپارٹمنٹس کی لائن اب بھی تقریباً 5 بلین VND/اپارٹمنٹ پر ہے۔

اسی طرح، FLC کمپلیکس پروجیکٹ میں، جو Pham Hung Street (Nam Tu Liem District) پر واقع ہے، Tet کے بعد اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت میں کوئی خاص تبدیلی نہیں آئی ہے۔ 50m2 سے زیادہ کے اپارٹمنٹس کی قیمت اب بھی 3.9-4.2 بلین VND/اپارٹمنٹ کے درمیان ہے۔ Tet سے پہلے 70m2 سے زیادہ کے اپارٹمنٹس کی قیمت اب بھی 5.2-5.5 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔

اس کے علاوہ Nam Tu Liem ڈسٹرکٹ میں، گولڈن پیلس پراجیکٹ میں 2 بیڈروم، 2 باتھ روم والے اپارٹمنٹس 2024 کے آخر سے 4.6-4.7 بلین VND/اپارٹمنٹ پر پوچھنے والی قیمت کو برقرار رکھے ہوئے ہیں۔ گارڈن ہل پروجیکٹ میں اب بھی 2 بیڈ روم، 2 باتھ روم والے اپارٹمنٹس کی قیمت 4.5-4.7 بلین VND ہے۔

گولڈن فیلڈ پروجیکٹ میں، 2 بیڈ روم، 2 باتھ روم والے اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت عام طور پر تقریباً 4.7 بلین VND/اپارٹمنٹ کی سابقہ ​​مشترکہ قیمت کی سطح پر رہتی ہے۔ تاہم، اس پروجیکٹ میں، مارکیٹ نے تقریباً 2-3 یونٹس دیکھے ہیں جنہیں مالکان کو فوری طور پر فروخت کرنے کی ضرورت ہے، اس لیے وہ 4.5-4.6 بلین VND/اپارٹمنٹ تک کم کرنا قبول کرتے ہیں۔

Thanh Xuan ضلع میں، 2 بیڈرومز اور 2 باتھ رومز کے ساتھ ہنوئی سینٹر پوائنٹ اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت اب بھی Tet سے پہلے جیسی ہے، جس کی عام فروخت قیمت 5.7-5.8 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔

گولڈ سیزن پروجیکٹ (Thanh Xuan) کے اپارٹمنٹس اب بھی 3 بیڈ روم والی مصنوعات کے لیے 8 بلین VND اور 2 بیڈ روم والی مصنوعات کے لیے تقریباً 6 بلین VND کی قیمت کو برقرار رکھتے ہیں۔ اسی قیمت کی حد Cau Giay ضلع میں اپارٹمنٹ پروجیکٹس کے ساتھ بھی ہو رہی ہے جیسے HomeCity، Central Field، Discovery Complex...

Batdongsan.com.vn کے بروکرز اور ٹریڈنگ فلورز کے سروے کے مطابق، رئیل اسٹیٹ خریداروں کا گروپ Tet کے بعد قیمتوں میں ہونے والی پیش رفت کے لیے ابھی بھی انتظار اور دیکھو کے موڈ میں ہے۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے تبصرہ کیا کہ 2025 میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں شاید ہی کم ہوں گی۔ وجہ یہ ہے کہ 2025 میں مارکیٹ میں موجود نئی پرائمری سپلائی بنیادی طور پر بڑے شہروں میں اعلیٰ درجے کے اور لگژری طبقات پر مرکوز ہوگی۔ یہی وجہ ہے کہ اپارٹمنٹ کی قیمتیں "اینکر" بلند رہیں گی۔ 2025 میں سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس سے سپلائی بڑھنے کا امکان ہے لیکن پھر بھی لوگوں کی ضروریات کے مقابلے میں یہ بہت کم رہے گی۔ کم لاگت والے کمرشل ہاؤسنگ کی فراہمی اب بھی انتہائی نایاب ہے۔ لہذا، اپارٹمنٹ کی قیمت کی سطح مشکل سے نیچے جائے گی، صرف افقی سطح کو برقرار رکھیں۔

ہو چی منہ سٹی زمین اور مکان کے سرٹیفکیٹ دیتے وقت موجودہ حیثیت کی جانچ کو ختم کرتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی کی عوامی کمیٹی نے شہر میں تعمیراتی نظم و نسق کے نظم و نسق (جسے تعمیراتی انتظام کے ضوابط کہا جاتا ہے) میں ہم آہنگی سے متعلق ضوابط کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کا فیصلہ جاری کیا ہے۔

ہو چی منہ شہر میں تعمیراتی آرڈر کے انتظام سے متعلق ضوابط 1 اپریل 2024 کو فیصلے کے ساتھ جاری کیے گئے تھے۔ جس میں، شق 1، آرٹیکل 10 قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے (TN-MT)، سٹی لینڈ رجسٹریشن آفس اور اس سے منسلک شاخوں کی ذمہ داریاں درج ذیل بیان کرتا ہے:

"زمین سے منسلک اثاثوں کی تصدیق سے متعلق طریقہ کار کو سنبھالنے کے عمل میں، زمین کے قانون کی دفعات کے مطابق مکانات یا تعمیراتی کاموں کی موجودہ حیثیت کی جانچ پڑتال کی صورت میں، اگر تعمیراتی آرڈر کی خلاف ورزیوں کا پتہ چلا تو، دستاویز کو قانون کی دفعات کے مطابق معائنہ اور ہینڈلنگ کے لیے مجاز اتھارٹی کو منتقل کر دیا جائے گا۔"

حال ہی میں جاری کردہ فیصلے میں، ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی نے اس میں ترمیم کی: "زمین سے منسلک اثاثوں کی تصدیق سے متعلق طریقہ کار سے نمٹنے کے عمل میں، اگر تعمیراتی آرڈر کی کوئی خلاف ورزی پائی جاتی ہے، تو ایک تحریری نوٹس مجاز اتھارٹی کو بھیجنا ضروری ہے تاکہ قانون کی دفعات کے مطابق معائنہ اور ہینڈل کیا جا سکے۔"

مندرجہ بالا ترمیم کا مطلب ہے کہ محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات، سٹی لینڈ رجسٹریشن آفس اور اس سے منسلک برانچوں کے پاس سرٹیفکیٹ جاری کرتے وقت مکانات یا تعمیراتی کاموں کی موجودہ حالت کو چیک کرنے کی ذمہ داری نہیں ہے۔

نظرثانی شدہ اور ضمنی فیصلے نے ہو چی منہ سٹی پولیس کی ذمہ داری کو ہٹا دیا ہے کہ وہ ضلعی سطح کی پولیس کو معائنہ کو مضبوط بنانے اور ان کے زیر انتظام علاقے میں تعمیراتی آرڈر کی خلاف ورزی کرنے والے تعمیراتی کاموں کا فوری طور پر پتہ لگانے کی ہدایت کرے تاکہ ہینڈلنگ کے بارے میں مشورہ دیا جائے۔

اس کے علاوہ، نیا ضابطہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کے محکمے کی ذمہ داری کو بھی ہٹاتا ہے کہ وہ ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی کے ساتھ ہم آہنگی میں کاروباری اداروں سے درخواست کرے کہ وہ اپنے کاروبار کے رجسٹریشن سرٹیفکیٹ کو دوبارہ رجسٹر کرنے کے فیصلے کے مطابق انتظامی خلاف ورزیوں سے نمٹنے کے لیے جب بے ایمانی یا غلط رجسٹریشن مواد کا اعلان کرتے ہیں۔

انتظامی خلاف ورزی کے ریکارڈ بنانے اور انتظامی پابندیوں کے بارے میں مشورہ دینے کی ذمہ داری کے بارے میں، نیا ضابطہ "انتظامی خلاف ورزی کے ریکارڈ بنانے کی تاریخ سے 2 کام کے دنوں کے اندر" کے جملہ کو ہٹا دیتا ہے۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html