مارکیٹ سست روی کا شکار ہے، خریدار انتظار کر رہے ہیں، رئیل اسٹیٹ 'سرفنگ' پر زیادہ ٹیکس لگانے کی تجویز پر وزارت انصاف کا کیا کہنا ہے؟

وزارت انصاف کا خیال ہے کہ ملکیت کے وقت کی بنیاد پر ٹیکس لگانا ممکن نہیں ہے۔ ہنوئی اپارٹمنٹ کی قیمتیں جمود کا شکار ہیں اور اس میں نمایاں کمی کا امکان نہیں ہے۔ ہو چی منہ سٹی نے زمین اور مکان کے سرٹیفکیٹ جاری کرتے وقت موجودہ صورتحال کو چیک کرنا بند کر دیا ہے... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

فی الحال، ملکیت کی مدت سے قطع نظر، ویتنام میں جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس لین دین کی قیمت پر 2% کی ایک مقررہ شرح سے لاگو ہوتا ہے۔ (ماخذ: ڈی این اینڈ ٹی ٹی)

وزارت انصاف کا رئیل اسٹیٹ 'سرفنگ' پر زیادہ ٹیکس کے بارے میں بات

وزارت انصاف کے مطابق ٹیکس اور لینڈ مینجمنٹ سسٹم میں یکسانیت نہ ہونے کی وجہ سے ملکیتی مدت کی بنیاد پر رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانا ممکن نہیں، مزید تحقیق کی ضرورت ہے۔ پرسنل انکم ٹیکس (متبادل) پر ایک مسودہ قانون تیار کرنے کی تجویز پر وزارت انصاف کے تبصرے۔

حکومت کو پیش کیے گئے مسودے میں، وزارت خزانہ نے تجویز پیش کی کہ "رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے ذاتی آمدنی (PIT) پر ٹیکس وصولی کا مطالعہ اور اس پر عمل درآمد ممکن ہے جو کہ کچھ ممالک کے تجربے کی بنیاد پر ہولڈنگ کی مدت کے مطابق ہے۔ مخصوص ٹیکس کی شرح کا مطالعہ کرنے اور مناسب طریقے سے تعین کرنے کی ضرورت ہے، جو کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی اصل کارروائی کی عکاسی کرتی ہے"۔ اس تجویز کا مقصد پالیسیوں اور رجحانات کو ادارہ جاتی بنانا، ایک معقول سطح کا ضابطہ، قیاس آرائیوں اور رئیل اسٹیٹ کے بلبلوں سے گریز کرنا ہے۔

وزارت انصاف نے تبصرہ کیا کہ ٹیکس کی مخصوص شرحوں پر تحقیق کرنے اور مناسب طریقے سے تعین کرنے کی ضرورت ہے تاکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی اصل کارروائی کو ظاہر کیا جا سکے۔

اس پالیسی کو لاگو کرنے کے لیے ضروری ہے کہ زمین اور رہائش سے متعلق پالیسیوں کو مکمل کرنے کے عمل کے ساتھ ساتھ زمین اور رئیل اسٹیٹ کے رجسٹریشن کے لیے انفارمیشن ٹیکنالوجی کے بنیادی ڈھانچے کی ہم آہنگی اور تیاری کے ساتھ ہم آہنگ ہو۔

لہذا، وزارت کا خیال ہے کہ ہولڈنگ ٹائم کی بنیاد پر ٹیکس کی وصولی کا حل ممکن نہیں ہے، اس لیے وہ تجویز کرتی ہے کہ وزارت خزانہ پالیسی کو لاگو کرنے سے پہلے تحقیق اور مکمل کرتی رہے تاکہ تاثیر اور فزیبلٹی کو یقینی بنایا جا سکے۔

فی الحال، ملکیت کی مدت سے قطع نظر، ویتنام میں جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس لین دین کی قیمت پر 2% کی ایک مقررہ شرح سے لاگو ہوتا ہے۔

ستمبر 2024 میں، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کی اطلاع دینے والے سرکاری دفتر کو بھیجے گئے ایک سرکاری ڈسپیچ میں، وزارت تعمیرات نے کہا کہ وہ ان لوگوں کے لیے ٹیکس پالیسی کا مطالعہ کرے گی اور تجویز کرے گی جو قیاس آرائیوں اور مختصر مدت کی خرید و فروخت کو محدود کرنے کے لیے متعدد مکانات اور زمینوں کے مالک ہیں اور استعمال کرتے ہیں۔ یہ تجویز رئیل اسٹیٹ اور مکانات کی قیمتوں میں سال کے آغاز سے مسلسل تیزی سے بڑھنے کے تناظر میں دی گئی۔

مارکیٹ جمود کا شکار ہے، قیمتوں میں گہرائی سے گرنے کا امکان نہیں ہے۔

زمین، رئیل اسٹیٹ بزنس اور ہاؤسنگ کے قانون کو 6 ماہ کے لیے نافذ کیا گیا ہے۔ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ پر مندرجہ بالا قوانین کے اثرات کا اندازہ لگاتے ہوئے، مسٹر لی وان بن - محکمہ لینڈ کے ڈپٹی ڈائریکٹر (وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات) - نے کہا کہ یہ بہت جلد ہے۔ وقت کی ضرورت ہے کہ قانون کو مصنوعات میں داخل کیا جائے۔

11 فروری کو ڈان ویت اخبار کے زیر اہتمام منعقدہ سیمینار "2025 میں رئیل اسٹیٹ - چیلنجز میں مواقع تلاش کرنا" میں مسٹر بن نے تبصرہ کیا کہ حال ہی میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں "ڈرامائی طور پر اضافہ" ہوا ہے۔

خاص طور پر، 2023 کے آخر سے 2024 تک، قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوتا رہے گا۔ 50 ملین VND/m2 سے کم کے نئے اپارٹمنٹس تقریباً غائب ہو چکے ہیں، بہت سے پرانے اپارٹمنٹس جو کئی سالوں سے کام کر رہے ہیں ان کی قیمت بھی 70 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے۔ یہاں تک کہ پرانے اجتماعی رہائشی علاقوں میں، قیمتوں میں 1.5-2 گنا اضافہ ہوا ہے، جس سے عام کارکنوں کے لیے رہائش تک رسائی بہت مشکل ہو گئی ہے۔ جن لوگوں کے پاس 3-4 بلین VND ہاتھ میں ہے انہیں اب بھی رہنے کے لیے مناسب جگہ تلاش کرنا مشکل ہے۔

یہ نہ صرف کم اور درمیانی آمدنی والے افراد کے لیے گھر کا مالک بننا مشکل بناتا ہے، بلکہ مارکیٹ کی پائیداری کو بھی کم کرتا ہے۔

اس قیمت میں اضافے کا تجزیہ کرتے ہوئے مسٹر بن نے کہا کہ یہ نہ صرف سپلائی کی کمی ہے بلکہ مارکیٹ کی نفسیات پر بھی بڑا اثر پڑتا ہے۔

"زمینوں کی نیلامی کے بارے میں خبروں کی طرح، صرف یہ خبریں کہ یہاں اور وہاں زمین کی نیلامی زیادہ ہے، نفسیات کو بہت زیادہ متاثر کرے گی کہ جو لوگ جلدی نہیں خریدیں گے وہ اپنا حصہ کھو دیں گے۔ یا اگرچہ اصل سپلائی ابھی تک مارکیٹ میں جاری نہیں ہوئی ہے، صرف سپلائی کے اعداد و شمار رکھنے سے، قیمت میں مزید اضافہ نہیں ہو سکتا،" مسٹر بن نے کہا۔ جب قیمت کی نئی حد قائم ہو جاتی ہے، سپلائی بڑھ جاتی ہے، مارکیٹ سست ہونا شروع ہو جاتی ہے۔

"مستقبل قریب میں، رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات شروع کی جائیں گی، پالیسیوں کے جاری ہونے کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ساتھ ساتھ قیمتیں مزید مستحکم ہوں گی۔ اس وقت، کارکن گھر خریدنے تک رسائی حاصل کر سکتے ہیں۔ سرمایہ کاروں کی نفسیات بھی پرسکون ہو جائے گی،" مسٹر بن نے کہا۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر، ویت نام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے صدر جناب Nguyen Van Dinh نے بھی کہا کہ 2025 میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں 2024 کے مقابلے میں ضرورت سے زیادہ اضافے کے مقابلے میں زیادہ معقول حد تک ایڈجسٹ کی جائیں گی۔

تاہم، اس شخص کے مطابق، گہری کمی کرنا مشکل ہو گا کیونکہ کچھ مسائل جیسے کہ زمین کی قیمتیں، زمین کی قیمت کی فہرستیں، اور لاگتیں رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات کی قیمتوں پر دباؤ پیدا کرنے کے آثار دکھا رہی ہیں۔

"حقیقی طلب اور سرمایہ کاری کی طلب دونوں 2025 میں بڑھیں گی۔ لین دین کے بارے میں، میں سمجھتا ہوں کہ وہ 2025 میں بہتر ہوں گے کیونکہ سپلائی کے بہتر عوامل، زیادہ مستحکم طبقات، اور خاص طور پر قیمتوں کو اچھی سطح پر ایڈجسٹ اور برقرار رکھا جائے گا، جس سے لین دین میں اضافہ ہوگا۔ مجموعی طور پر، مارکیٹ 2024 کے مقابلے میں زیادہ فعال ہو گی اور ڈیمانڈ کی سطح میں بہتری نہیں ہو سکتی، لیکن مارکیٹ ڈیمانڈ کی سطح کو بہتر نہیں کر سکتی۔ 2018-2019،" مسٹر ڈنہ نے اندازہ کیا۔

2025 میں رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے مواقع کے بارے میں، مسٹر Nguyen Van Dinh نے اندازہ لگایا کہ اس وقت بنیادی شہری علاقے میں، مکانات کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں۔ یہ ماہر تجویز کرتا ہے کہ لوگوں کو اچھے انفراسٹرکچر اور ٹریفک کے راستوں کے ساتھ نئے شہری علاقوں کی تلاش کرنی چاہیے۔

ہنوئی اپارٹمنٹ کی قیمتیں مستحکم رہیں

ہنوئی اپارٹمنٹ مارکیٹ نے قمری نئے سال 2025 کے بعد قیمتوں کے پوچھنے میں کوئی قابل ذکر اتار چڑھاؤ ریکارڈ نہیں کیا ہے۔ عام طور پر، اپارٹمنٹ مانگنے کی قیمتیں Tet سے پہلے کے وقت کے مقابلے میں اب بھی مستحکم ہیں۔ یہ پچھلے سال کے بالکل برعکس ہے، جب Tet کے بعد، ہنوئی اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں مسلسل اتار چڑھاؤ ہوتا رہا - 2024 میں قیمتوں میں مسلسل اضافے کا ایک دور شروع ہوا۔

Tet کے بعد Batdongsan.com.vn کے ایک سروے نے ریکارڈ کیا کہ بہت سے منصوبوں میں اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت Tet سے پہلے کے مقابلے میں اتار چڑھاؤ نہیں آئی۔ خاص طور پر، An Binh Palza پروجیکٹ (Nam Tu Liem) میں، 50 سالہ ملکیت کی مدت کے ساتھ 2 بیڈروم، 1 باتھ روم والے اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت اب بھی 3.3 سے 3.5 بلین VND/اپارٹمنٹ میں اتار چڑھاؤ ہے۔ اسی علاقے کے ساتھ، طویل مدتی ملکیت والے اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت اب بھی 4.3 سے 4.4 بلین VND/اپارٹمنٹ پر ہے۔ 80m2 سے زیادہ کے رقبے کے ساتھ طویل مدتی ملکیت کے ساتھ 3 بیڈ روم والے اپارٹمنٹس کی لائن اب بھی 6 سے 6.2 بلین VND/اپارٹمنٹ کے لیے پیش کی جاتی ہے، 50 سال کی ملکیت کی مدت کے ساتھ 3 بیڈ روم والے اپارٹمنٹس کی لائن اب بھی تقریباً 5 بلین VND/اپارٹمنٹ پر ہے۔

اسی طرح، FLC کمپلیکس پروجیکٹ میں، جو Pham Hung Street (Nam Tu Liem District) پر واقع ہے، Tet کے بعد اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت میں کوئی خاص تبدیلی نہیں آئی ہے۔ 50m2 سے زیادہ کے اپارٹمنٹس کی قیمت اب بھی 3.9-4.2 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔ Tet سے پہلے 70m2 سے زیادہ کے اپارٹمنٹس کی قیمت اب بھی 5.2-5.5 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔

اس کے علاوہ Nam Tu Liem ڈسٹرکٹ میں، گولڈن پیلس پراجیکٹ میں 2 بیڈروم، 2 باتھ روم والے اپارٹمنٹس 2024 کے آخر سے 4.6-4.7 بلین VND/اپارٹمنٹ پر پوچھنے والی قیمت کو برقرار رکھے ہوئے ہیں۔ گارڈن ہل پروجیکٹ میں اب بھی 2 بیڈ روم، 2 باتھ روم والے اپارٹمنٹس کی قیمت 4.5-4.7 بلین VND ہے۔

گولڈن فیلڈ پروجیکٹ میں، 2 بیڈ روم، 2 باتھ روم والے اپارٹمنٹ کی فروخت کی قیمت عام طور پر تقریباً 4.7 بلین VND/اپارٹمنٹ کی سابقہ ​​عام قیمت کی سطح پر رہتی ہے۔ تاہم، اس پروجیکٹ میں، مارکیٹ میں تقریباً 2-3 اپارٹمنٹس ہیں جنہیں مالکان کو فوری طور پر فروخت کرنے کی ضرورت ہے، اس لیے وہ 4.5-4.6 بلین VND/اپارٹمنٹ کو کم کرنا قبول کرتے ہیں۔

Thanh Xuan ضلع میں، 2 بیڈرومز اور 2 باتھ رومز کے ساتھ ہنوئی سینٹر پوائنٹ اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت اب بھی Tet سے پہلے جیسی ہے جس کی عام فروخت قیمت 5.7-5.8 بلین VND/اپارٹمنٹ تھی۔

گولڈ سیزن پروجیکٹ (Thanh Xuan) کے اپارٹمنٹس اب بھی 3 بیڈ روم والی مصنوعات کے لیے 8 بلین VND اور 2 بیڈ روم والی مصنوعات کے لیے تقریباً 6 بلین VND کی قیمت کو برقرار رکھتے ہیں۔ اسی قیمت کی حد Cau Giay ضلع میں اپارٹمنٹ پروجیکٹس جیسے ہوم سٹی، سینٹرل فیلڈ، ڈسکوری کمپلیکس، وغیرہ کے ساتھ بھی ہو رہی ہے۔

بروکرز اور ٹریڈنگ فلورز کے ساتھ Batdongsan.com.vn کے سروے کے مطابق، رئیل اسٹیٹ خریدنے والے صارفین کا گروپ ابھی تک انتظار کر رہا ہے کہ Tet کے بعد قیمتیں کیسے بدلیں گی۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے تبصرہ کیا کہ 2025 میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں شاید ہی کم ہوں گی۔ وجہ یہ ہے کہ 2025 میں مارکیٹ میں موجود نئی پرائمری سپلائی بنیادی طور پر بڑے شہری علاقوں میں اعلیٰ درجے کے اور لگژری طبقات پر مرکوز ہوگی۔ یہی وجہ ہے کہ اپارٹمنٹ کی قیمتیں "لنگر انداز" بلند رہیں گی۔ 2025 میں سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس سے سپلائی بڑھنے کا امکان ہے لیکن پھر بھی لوگوں کی ضروریات کے مقابلے میں یہ بہت کم رہے گی۔ کم لاگت والے کمرشل ہاؤسنگ کی فراہمی اب بھی انتہائی نایاب ہے۔ لہذا، اپارٹمنٹ کی قیمت کی سطح شاید ہی نیچے کی طرف جائے گی، صرف افقی سطح کو برقرار رکھے گی۔

ہو چی منہ سٹی زمین اور مکان کے سرٹیفکیٹ جاری کرتے وقت اسٹیٹس چیک کو ختم کرتا ہے۔

ہو چی منہ سٹی کی عوامی کمیٹی نے شہر میں تعمیراتی نظم و نسق کے نظم و نسق (جسے تعمیراتی انتظام کے ضوابط کہا جاتا ہے) میں ہم آہنگی سے متعلق ضوابط کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کا فیصلہ جاری کیا ہے۔

ہو چی منہ شہر میں تعمیراتی آرڈر کے انتظام سے متعلق ضوابط 1 اپریل 2024 کو فیصلے کے ساتھ جاری کیے گئے تھے۔ جس میں، شق 1، آرٹیکل 10 قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے (TN-MT)، سٹی لینڈ رجسٹریشن آفس اور اس سے منسلک شاخوں کی ذمہ داریاں درج ذیل بیان کرتا ہے:

"زمین سے منسلک اثاثوں کی تصدیق سے متعلق طریقہ کار سے نمٹنے کے عمل میں، زمین کے قانون کی دفعات کے مطابق مکانات یا تعمیراتی کاموں کی موجودہ حیثیت کی جانچ پڑتال کی صورت میں، اگر تعمیراتی آرڈر کی خلاف ورزیوں کا پتہ چلا تو، دستاویز کو قانون کی دفعات کے مطابق معائنہ اور ہینڈلنگ کے لیے مجاز اتھارٹی کو منتقل کیا جائے گا"۔

حال ہی میں جاری کردہ فیصلے میں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے اس میں ترمیم کی: "زمین سے منسلک اثاثوں کی تصدیق سے متعلق طریقہ کار کو سنبھالنے کے عمل میں، اگر تعمیراتی آرڈر کی کسی خلاف ورزی کا پتہ چلتا ہے، تو ایک تحریری نوٹس مجاز اتھارٹی کو بھیجنا ضروری ہے تاکہ قانون کی دفعات کے مطابق معائنہ اور ہینڈل کیا جا سکے۔"

مندرجہ بالا ترمیم کا مطلب ہے کہ محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات، سٹی لینڈ رجسٹریشن آفس اور اس سے منسلک برانچوں کے پاس سرٹیفکیٹ جاری کرتے وقت مکانات یا تعمیراتی کاموں کی موجودہ حالت کو چیک کرنے کی ذمہ داری نہیں ہے۔

نظرثانی شدہ اور ضمنی فیصلے نے ہو چی منہ سٹی پولیس کی ذمہ داری کو ہٹا دیا ہے کہ وہ ضلعی سطح کی پولیس کو معائنہ کو مضبوط بنانے اور ان کے زیر انتظام علاقے میں تعمیراتی آرڈر کی خلاف ورزی کرنے والے تعمیراتی کاموں کا فوری طور پر پتہ لگانے کی ہدایت کرے تاکہ ہینڈلنگ کے بارے میں مشورہ دیا جائے۔

اس کے علاوہ، نیا ضابطہ منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کے محکمے کی ذمہ داری کو بھی ہٹاتا ہے کہ وہ ضلعی سطح کی عوامی کمیٹی کے ساتھ ہم آہنگی میں کاروباری اداروں سے درخواست کرے کہ وہ اپنے کاروبار کے رجسٹریشن سرٹیفکیٹس کو دوبارہ رجسٹر کرنے کے لیے انتظامی خلاف ورزیوں کو سنبھالنے کے فیصلے کے مطابق جب بے ایمانی یا غلط رجسٹریشن مواد کا اعلان کرتے ہیں۔

انتظامی خلاف ورزی کے ریکارڈ بنانے اور انتظامی پابندیوں پر مشورہ دینے کی ذمہ داری کے بارے میں، نیا ضابطہ "انتظامی خلاف ورزی کا ریکارڈ بنانے کی تاریخ سے 2 کام کے دنوں کے اندر" کے جملہ کو ہٹا دیتا ہے۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html