رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے الٹ پلٹ کا وقت آنے والا ہے۔

4 اکتوبر کی صبح Batdongsan.com.vn کے زیر اہتمام "رئیل اسٹیٹ مارکیٹ رپورٹ برائے 2023 کی تیسری سہ ماہی" کے اعلاناتی پروگرام میں، ماہرین نے اندازہ لگایا کہ 2023 کی تیسری سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی مشکل تھی لیکن اس نے لین دین کی طلب اور خریدار کی نفسیات کے مثبت اشارے بھی دکھائے۔

پالیسیاں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر مثبت اثر ڈالتی ہیں۔

2023 کی تیسری سہ ماہی میں میکرو اکنامک صورتحال اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا جائزہ لیتے ہوئے، مسٹر Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر اور بزنس ڈائریکٹر نے بتایا کہ پچھلی سہ ماہی میں معاشی صورتحال نسبتاً مستحکم تھی، کاروباری سرگرمیاں اور بانڈ کے اجراء میں بہتری آئی ہے۔ مارکیٹ کو سپورٹ کرنے کے لیے بہت سی نئی پالیسیاں متعارف کروائی گئیں جیسے کہ سرکلر 06، وزیر اعظم کا نوٹس 297 کریڈٹ کے ذرائع اور قرضے کی شرح سود میں مشکلات کو حل کرنے کے لیے۔

اس کے علاوہ، حکومت کی جانب سے بنیادی ڈھانچے کے بہت سے اہم پروجیکٹوں میں تیزی لائی جا رہی ہے اور فوری طور پر لاگو کیا جا رہا ہے، جس سے مارکیٹ کے جذبات کے بارے میں عمومی طور پر کافی مثبت معلومات ملتی ہیں۔

اگرچہ اقتصادی صورتحال مستحکم ہے، لیکن 2023 کی تیسری سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ابھی تک کوئی بہتری نہیں آئی ہے۔ اسی مدت کے مقابلے میں جائیداد کی فہرستوں کی تعداد اور دلچسپی کی سطح دونوں میں کمی جاری ہے۔

اس کے مطابق، زمینی پلاٹوں کے لیے، ملک بھر میں سود کی سطح پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں تقریباً 10% کم ہوئی۔ مارچ 2023 کے مقابلے میں، شمالی علاقے میں زمینی پلاٹوں کی دلچسپی میں 73 فیصد کمی ریکارڈ کی گئی۔ جنوبی صوبوں میں زمینی پلاٹوں میں بھی 71% کی کمی واقع ہوئی اور وسطی علاقے میں سب سے زیادہ، 75% سے زیادہ کمی واقع ہوئی۔ زمینی پلاٹ کے لین دین کا حجم بہتر نہیں ہوا ہے، جس کی بنیادی وجہ قانونی حیثیت اور فروخت کی نامناسب قیمتوں کے بارے میں خدشات ہیں۔

رئیل اسٹیٹ - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے الٹ جانے کا وقت آ رہا ہے۔ — مسٹر Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر اور سیلز ڈائریکٹر۔

کم بلندی والے مکانات کے لیے، طلب اور قوت خرید دونوں میں تیزی سے کمی زیادہ عام ہے، خاص طور پر بڑے شہروں جیسے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں۔ اس کے مطابق، 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں ملک بھر میں ٹاؤن ہاؤسز کی تلاش میں 52%، ولاز میں 48% اور نجی گھروں کی تلاش میں 42% کی کمی واقع ہوئی۔

ہنوئی میں ٹاؤن ہاؤسز کی تلاش میں 40 فیصد سے زیادہ اور ہو چی منہ شہر میں تقریباً 60 فیصد کمی واقع ہوئی۔ یہاں تک کہ اہم سیاحتی بازاروں میں تجارتی ٹاؤن ہاؤسز میں بھی پچھلی سہ ماہی میں تیزی سے کمی واقع ہوئی ہے اور بحالی ابھی تک واضح نہیں ہے۔

اپارٹمنٹس رئیل اسٹیٹ کی واحد قسم ہے جو کم متاثر ہوتی ہے کیونکہ وہ حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرتے ہیں۔ جب کہ دیگر اقسام میں کمی آئی ہے، ملک بھر میں اپارٹمنٹس کی تلاش کی تعداد میں 3% کا تھوڑا سا اضافہ ہوا ہے، اور کرائے کی تلاش کی تعداد میں بھی 6% اضافہ ہوا ہے۔ ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی مانگ میں 6% اضافہ ہوا، اور ہو چی منہ شہر میں، اس میں تھوڑا سا 1% اضافہ ہوا۔

اپارٹمنٹ کے کامیاب لین دین کی شرح میں بہتری کے آثار ظاہر ہوتے ہیں، یہ بھی جائیداد کی ایک قسم ہے جس کے ٹھیک ہونے کی امید ہے۔ اپارٹمنٹ کی قیمتیں کم نہیں ہوتیں بلکہ صرف مستحکم رہتی ہیں، یہاں تک کہ کچھ مصنوعات اور علاقوں میں قدرے بڑھ جاتی ہیں۔ 2023 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں، 2023 کی تیسری سہ ماہی میں ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت میں اوسطاً 4-5% کا اضافہ ہوا، جبکہ ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹس گزشتہ وقت میں مستحکم رہے۔

ہر قسم کی رئیل اسٹیٹ کو بحال ہونے میں کتنا وقت لگے گا؟

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے وقت کے بارے میں بتاتے ہوئے، ماہرین کی مشترکہ رائے ہے کہ 2024 وہ وقت ہوگا جب مارکیٹ پلٹ جائے گی۔ تاہم، ہر قسم کی رئیل اسٹیٹ کے لیے الٹنے کا وقت مختلف ہوگا۔

خاص طور پر، مسٹر Nguyen Quoc Anh نے کہا کہ زمین کی قسم کے ساتھ، شدید کمی کے باوجود، یہ اب بھی ایک ایسا طبقہ ہے جو ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بہت زیادہ توجہ مبذول کر رہا ہے، Batdongsan.com.vn کے سروے میں حصہ لینے والے صارفین کی خریداری کے انتخاب کا 28% حصہ ہے۔

جن میں سے، 46% سرمایہ کار زمین خریدنے کے لیے رقم خرچ کرنے کا انتخاب کرتے ہیں، 32% صارفین جو اپنے رہنے کی جگہ کو بڑھانا چاہتے ہیں وہ بھی زمین خریدنے کا انتخاب کرتے ہیں۔

قیمتوں میں اتار چڑھاؤ کے لحاظ سے، زمین کی قیمتیں 2018 سے مسلسل بڑھ رہی ہیں۔ اس کے مطابق، 2023 کی تیسری سہ ماہی میں ملک بھر میں زمین کی قیمتوں میں 2018 کے اسی عرصے کے مقابلے میں 38 فیصد اضافہ ہوا، جنوبی مارکیٹ میں ملک میں زمین کی قیمتوں میں سب سے زیادہ اضافہ ہوا، تقریباً 71 فیصد، جبکہ شمالی صوبے میں گزشتہ سالوں میں تقریباً 6 فیصد اضافہ ریکارڈ کیا گیا۔

زمینی منڈی کی بحالی کے امکانات کا اندازہ لگاتے ہوئے، 1,000 رئیل اسٹیٹ بروکرز پر کیے گئے ایک سروے کے مطابق، 25% بروکرز کا خیال ہے کہ زمین کی مارکیٹ 2024 کی چوتھی سہ ماہی تک بحال نہیں ہو گی، تقریباً 17% کا خیال ہے کہ یہ 2024 کی تیسری سہ ماہی میں ٹھیک ہو جائے گا اور یقین ہے کہ دوسری سہ ماہی میں 22.6 فیصد کی بحالی ہو گی۔ 2024۔

اس مسئلے کے بارے میں، مسٹر Quoc Anh نے کہا کہ دیگر اقسام کے مقابلے میں، زمین کی مارکیٹ کی بحالی کا وقت بہت سے عوامل کی وجہ سے سست ہو سکتا ہے۔

اقتصادی ترقی کے لحاظ سے، یہ پیشین گوئی کی گئی ہے کہ معیشت 2024 تک بحال نہیں ہوگی۔ ریئل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کے لیے کھلا کریڈٹ بہت کم ہے، اور شرح سود بتدریج کم ہو رہی ہے، لیکن کمی کی موجودہ شرح پر، 2021 کی شرح سود پر واپس آنے میں 3-4 سہ ماہی لگنے کی توقع ہے۔

اس کے علاوہ، 2025 میں عوامی سرمایہ کاری کی تقسیم کی شرح میں پھٹنے کی توقع ہے، زمین کا قانون بھی 2024 کے آخر تک پاس ہونے کی امید ہے اور اس کے نفاذ میں کچھ وقت لگے گا۔ مزید برآں، سرمایہ کاری اور قیاس آرائی پر مبنی ریئل اسٹیٹ کے حصوں کے ساتھ مارکیٹ کا جذبہ اب بھی کم ہے، جو حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا نہیں کرتے۔

لہذا، مسٹر Quoc Anh نے پیش گوئی کی ہے کہ زمین دوسری اقسام کے مقابلے میں زیادہ آہستہ آہستہ بحال ہو جائے گی اور یہ 2024 کے آخر تک نہیں ہو سکتا کہ یہ مارکیٹ پلٹ جائے۔

رئیل اسٹیٹ - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بدلنے کا وقت قریب آرہا ہے (شکل 2)۔ — ماخذ: Batdongsan.com.vn

کم بلندی والی رئیل اسٹیٹ کے بارے میں، مسٹر لی باو لانگ - Batdongsan.com.vn کے اسٹریٹجی ڈائریکٹر۔ انہوں نے کہا کہ فی الحال، کم بلندی والے مکانات کی اقسام میں، واحد خاندانی گھر بہتر لین دین کے ساتھ مصنوعات ہیں، جب کہ ٹاؤن ہاؤسز اور ملحقہ ولاز اب بھی سست ہیں۔ مشکل معاشی صورتحال اور غیر خوشحال سیاحت کی وجہ سے کاروباری اور خوردہ سرگرمیاں بحال نہیں ہو سکیں۔

اس لیے، زمینی پلاٹوں کے مقابلے کم بلندی والے مکانات کی بازیابی کا وقت بہتر ہونے کا امکان ہے لیکن علاقے کے لحاظ سے فرق ہے۔ خاص طور پر، ہنوئی میں، شمال اور مشرق میں مضافاتی شہری علاقوں کے دو سب سے زیادہ ممکنہ علاقے ہونے کی توقع ہے۔ جہاں تک ہو چی منہ شہر کا تعلق ہے، مشرق بھی وہ علاقہ ہے جس کی بہترین صلاحیت کا اندازہ لگایا جاتا ہے۔

وبائی امراض کے بعد کی بحالی اور معاشی کساد بازاری کا دباؤ ویتنام میں تجارتی اور خدماتی ترقی کی سرگرمیوں کو مشکل بناتا ہے۔ کرایہ کی پیداوار اب بھی بتدریج وبائی مرض سے پہلے کی سطح پر آ رہی ہے، اور مربوط بنیادی ڈھانچے کے منصوبے بتدریج شکل اختیار کر رہے ہیں، اس لیے یہ پیشین گوئی کی گئی ہے کہ 2024 کی تیسری سہ ماہی کے آخر اور چوتھی سہ ماہی میں کم عروج والی ہاؤسنگ مارکیٹ بحال ہو سکتی ہے۔

اپارٹمنٹ کی قسم کے بارے میں، پچھلے سروے کے مطابق، تقریباً 27% بروکرز کا خیال ہے کہ اپارٹمنٹس 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں بحال ہو جائیں گے۔ 42% کا خیال ہے کہ یہ قسم 2024 کے پہلے 6 مہینوں میں ٹھیک ہو جائے گی۔

عام طور پر، یہ وہ قسم ہے جس کے بارے میں پیشین گوئی کی جاتی ہے کہ وہ ریل اسٹیٹ کی بحالی کے رجحان کی قیادت کرے گی۔ مسٹر ڈنہ من ٹوان - جنوبی میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر نے کہا کہ اپارٹمنٹ مارکیٹ دیگر اقسام کے مقابلے میں جلد از جلد بحال ہونے کا امکان ہے، 2024 کی پہلی سہ ماہی میں گرنے کی امید ہے اور 2024 کی دوسری سہ ماہی میں تازہ ترین طور پر پلٹ جائے گی ۔

ماخذ