رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس: ماہرین خرید و فروخت کے فرق پر 20 فیصد 'ٹیکس' لگانے کی تجویز کرتے ہیں

ANTD.VN - ماہرین جائیداد کی خرید و فروخت کے درمیان فرق پر 20% ٹیکس لگانے کی تجویز کرتے ہیں، بجائے اس کے کہ منتقلی کی قیمت پر موجودہ 2% ہے۔

کیا خرید و فروخت کی قیمتوں میں فرق پر ٹیکس لگانا چاہیے؟

بہت سے ماہرین کے مطابق، جائیداد کی منتقلی سے ہونے والی آمدنی اس وقت ذاتی انکم ٹیکس کے نظام میں آمدنی کے اہم ذرائع میں سے ایک ہے، لیکن ٹیکس لگانے میں اب بھی بہت سی حدود اور کوتاہیاں ہیں۔

نیشنل اکنامکس یونیورسٹی کے انسٹی ٹیوٹ آف بینکنگ اینڈ فنانس کے ڈپٹی ڈائریکٹر ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر فان ہوو نگہی نے کہا کہ فی الحال جائیداد کی منتقلی سے ہونے والی آمدنی پر ذاتی انکم ٹیکس دو طرح سے لاگو ہوتا ہے۔

پہلا لین دین کی قیمت پر 2% ٹیکس ہے، قطع نظر اس کے کہ کوئی نفع یا نقصان ہے۔ اور دوسرا قیمت خرید اور فروخت کی قیمت کے درمیان فرق پر 20% ٹیکس ہے۔

ماہر کے مطابق، اگرچہ لین دین کی قیمت پر 2% ٹیکس آسان اور جمع کرنے میں آسان ہے، لیکن یہ فروخت کی قیمتوں کے اعلان میں ایک بڑی خامی پیدا کرتا ہے۔ بیچنے والے اکثر قابل ادائیگی ٹیکس کی رقم کو کم کرنے کے لیے اصل قیمت سے کم منتقلی کی قیمت کا اعلان کرتے ہیں۔ اس سے نہ صرف ریاستی بجٹ کو آمدنی کا نقصان ہوتا ہے بلکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں شفافیت کا فقدان بھی ہوتا ہے۔

اس کے برعکس، قیمت خرید اور فروخت کی قیمت کے درمیان فرق پر 20% ٹیکس کا ایک فائدہ ہے کیونکہ یہ اصل آمدنی کو درست طریقے سے ظاہر کرتا ہے۔ تاہم، اس طریقہ کار سے صحیح خریداری کی قیمت کا تعین کرنے میں دشواری ہوتی ہے، خاص طور پر ریئل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے جو کئی سال پہلے ہوئے تھے، جب خرید و فروخت کی قیمتوں کے انتظام کے لیے کوئی شفاف طریقہ کار نہیں تھا جیسا کہ آج ہے۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ موجودہ رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس ابھی بھی ناکافی ہے۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر Phan Huu Nghi نے کہا کہ انصاف کو یقینی بنانے اور ٹیکس چوری کو محدود کرنے کے لیے، کارپوریٹ انکم ٹیکس کی طرح قیمت خرید اور فروخت کی قیمت کے درمیان فرق پر 20% ٹیکس لاگو کیا جانا چاہیے۔

"فی الحال، ٹیکس حکام اور وزارت زراعت اور ماحولیات کے پاس ٹیکسوں کا حساب لگانے کے لیے خرید و فروخت کی قیمتوں کے بارے میں مکمل معلومات موجود ہیں۔ اس لیے حقیقی اعداد و شمار کے ساتھ موازنہ کر کے منتقلی کی قیمتوں کو کنٹرول کرنا مکمل طور پر ممکن ہے۔

جب خریدار ٹیکس سے بچنے کے لیے کم قیمت کا اعلان کرنا قبول کرتے ہیں، جب دوبارہ فروخت کرنے کا وقت آتا ہے، تو انہیں مارکیٹ کی قیمت سے کم قیمت خرید ریکارڈ کرنے میں دشواری ہوتی ہے، جس کی وجہ سے بعد میں دوبارہ فروخت کے لین دین میں زیادہ ٹیکس قابل ادائیگی ہو سکتا ہے، جب خریدار دو قیمت کی خریداری (یعنی کم قیمت کا اعلان کرنا) پر راضی نہیں ہوتا" - اس نے تجزیہ کیا۔

ماہر کے مطابق خرید و فروخت کی قیمتوں کے فرق پر 20 فیصد ٹیکس کے ساتھ قیمتوں کے غلط اعلانات پر سخت پابندیاں بھی لگائی جائیں۔ اس کے بعد، رئیل اسٹیٹ کے لین دین زیادہ شفاف ہو جائیں گے، "دو قیمتوں" (اصل قیمت اور اعلان کردہ قیمت) کی صورتحال کو محدود کرتے ہوئے، اور ساتھ ہی ساتھ ریاست کو زیادہ منصفانہ طریقے سے ٹیکس جمع کرنے میں مدد ملے گی۔ بروکرز اور خرید و فروخت کے چکروں کے ذریعے قیمتوں میں اضافے کی مارکیٹ کو زیادہ سے زیادہ تک محدود رکھا جائے گا۔

"حقیقی منافع پر 20% ٹیکس لگانے کا ایک اہم اثر رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی صورتحال کو محدود کرنے میں مدد کرنا ہے۔ اگر اضافی قیمت پر ٹیکس لگانے کی پالیسی کو سختی سے لاگو کیا جاتا ہے تو، رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کو بھی قیمتوں کی فروخت کا فیصلہ کرتے وقت زیادہ احتیاط سے حساب لگانا پڑے گا، اس طرح مارکیٹ کو زیادہ شفاف طریقے سے چلانے میں مدد ملے گی۔" نگی نے اپنی رائے کا اظہار کیا۔

اسی طرح، ہنوئی یونیورسٹی آف بزنس اینڈ ٹیکنالوجی کے لیکچرر ڈاکٹر Nguyen Ngoc Tu نے کہا کہ فروخت کی قیمت پر 2% ٹیکس کا حساب لگانا آسانی سے اوور چارجنگ کا سبب بن سکتا ہے اور یہ ذاتی انکم ٹیکس کی نوعیت سے مطابقت نہیں رکھتا، جو کہ صرف آمدنی پر لگایا جاتا ہے، یعنی ٹیکس دہندہ کے اخراجات مائنس۔

رئیل اسٹیٹ ویلیو پر سالانہ پراپرٹی ٹیکس لگانے کی تجویز

ماہر Nguyen Tri Hieu، انسٹی ٹیوٹ فار ریسرچ اینڈ ڈویلپمنٹ آف گلوبل فنانشل اینڈ ریئل اسٹیٹ مارکیٹس کے ڈائریکٹر نے کہا کہ ویتنام میں، فی الحال، رئیل اسٹیٹ ٹیکس صرف آمدنی پر رکتا ہے جیسے کہ غیر زرعی زمین کے استعمال پر ٹیکس، جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس، اور رجسٹریشن فیس۔

دریں اثنا، ترقی یافتہ ممالک جیسے کہ امریکہ، کینیڈا، جاپان اور جنوبی کوریا سبھی جائیداد کی قیمت پر سالانہ پراپرٹی ٹیکس لاگو کرتے ہیں تاکہ اثاثوں کی تقسیم میں انصاف کو یقینی بنایا جا سکے اور ریاستی بجٹ کے لیے پائیدار آمدنی پیدا کی جا سکے۔

ماہر کے مطابق، ویتنام میں رئیل اسٹیٹ ٹیکس کو مؤثر طریقے سے لاگو کرنے میں ناکامی کے کئی قابل ذکر نتائج سامنے آئے ہیں۔

سب سے پہلے، رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں اور ذخیرہ اندوزی کی صورتحال بڑھ رہی ہے۔ ٹیکس کے دباؤ کے تابع نہ ہونے پر، بہت سے افراد اور تنظیمیں استحصال یا تجارت کے بجائے طویل مدتی ہولڈنگ کے لیے رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرتے ہیں۔ یہ حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے حقیقی ہاؤسنگ سپلائی میں کمی کا باعث بنتا ہے، جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں۔

دوسرا، ریاستی بجٹ آمدنی کے ایک اہم ذریعہ سے محروم رہتا ہے۔ جب رئیل اسٹیٹ پر ریگولر پراپرٹی ٹیکس کے تابع نہیں ہوتا ہے، تو ریاست آمدنی کا ایک مستحکم، طویل مدتی ذریعہ کھو دیتی ہے، جب کہ اسے کارپوریٹ انکم ٹیکس اور ویلیو ایڈڈ ٹیکس (VAT) پر بہت زیادہ انحصار کرنا پڑتا ہے۔ اس سے ٹیکس کا نظام معیشت کو ریگولیٹ کرنے میں غیر موثر ہو جاتا ہے۔

ڈاکٹر Nguyen Tri Hieu نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ ٹیکس کو قیاس آرائیوں پر قابو پانے، بجٹ کے لیے آمدنی کا ایک مستحکم ذریعہ بنانے اور اثاثوں کو ذخیرہ کرنے کے بجائے اقتصادی سرگرمیوں میں براہ راست سرمائے کی روانی کے لیے ایک موثر ذریعہ سمجھا جاتا ہے۔ تاہم، عمل درآمد پر احتیاط سے غور کرنے کی ضرورت ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ یہ مارکیٹ کی حقیقتوں اور وقت کے ہر موڑ پر سماجی و اقتصادی حالات کے مطابق ہے۔

اثاثوں پر ٹیکس لگانے کے لیے نہ صرف ٹیکس کے نظام میں انصاف کی ضرورت ہوتی ہے بلکہ اس کے لیے ایک معقول روڈ میپ کی بھی ضرورت ہوتی ہے تاکہ ناپسندیدہ اثرات پیدا ہونے سے بچ سکیں، خاص طور پر اس تناظر میں کہ مارکیٹ کو استحکام کی ضرورت ہے۔

ماخذ: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd