رئیل اسٹیٹ کاروباری تنظیموں اور افراد کو کن شرائط پر پورا اترنا چاہیے؟

دھوکہ دہی اور دھوکہ دہی کے خطرے کو کم کریں۔

6 ویں سیشن کے وسط اجلاس کے اجلاس کے پروگرام کو جاری رکھتے ہوئے، 16 نومبر کی سہ پہر، قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی (NASC) نے ہاؤسنگ سے متعلق قانون (ترمیم شدہ) اور رئیل اسٹیٹ بزنس کے مسودہ قانون (ترمیم شدہ) پر رائے دی۔

قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) کے مسودہ قانون کی وضاحت، وصول کرنے اور اس پر نظر ثانی کرنے کے حوالے سے متعدد اہم امور کی اطلاع دیتے ہوئے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرتے وقت تنظیموں اور افراد کے لیے شرائط کے بارے میں، اقتصادی کمیٹی کی قائمہ کمیٹی نے رپورٹ کیا: حقیقت میں، شق 1 میں کاروبار کے مقصد کا تعین کرنا، منافع کی تلاش کرنا ہے۔ 2020 انٹرپرائز قانون کا 4 اور مسودہ قانون کی شق 1، آرٹیکل 3 میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے تصور پر عمل درآمد مشکل ہے۔

لہٰذا، اگر پیمانے کے لحاظ سے امتیاز کے معیار پر کوئی ضابطہ نہیں ہے، تو یہ مکانات کی خرید و فروخت، کرایہ پر لینے، لیز پر دینے اور خریدنے کی تمام سرگرمیاں اور تعمیراتی کاموں کا باعث بنے گا جن کے لیے رئیل اسٹیٹ کاروباری اداروں کے قیام کی ضرورت ہوتی ہے، جو کہ عملی طور پر ممکن نہیں ہے۔

لہٰذا، مسودہ قانون کی شق 3 اور شق 6 میں ترمیم کی گئی ہے، جس میں شق 4 کو آرٹیکل 9 میں شامل کیا گیا ہے: تنظیمیں اور افراد جو مکانات اور تعمیراتی کام فروخت کرتے ہیں جو کاروباری مقاصد کے لیے نہیں ہیں یا چھوٹے پیمانے پر مکانات اور تعمیراتی کاموں کو فروخت کرنے، لیز پر دینے یا لیز پر دینے والے کاموں کے لیے ضروری نہیں ہیں لیکن انہیں قانون کی دفعات کی تعمیل کرنے اور ٹیکس ادا کرنے کا اعلان کرنا ہوگا۔

مکالمہ - رئیل اسٹیٹ کاروباری تنظیموں اور افراد کو کن شرائط پر پورا اترنا چاہیے؟ — قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ (تصویر: Quochoi.vn)۔

افراد کے درمیان مکانات یا تعمیراتی کاموں کی فروخت یا لیز پر خریداری کی صورت میں، لین دین کی قانونی حفاظت کو یقینی بنانے، دھوکہ دہی، دھوکہ دہی اور دھوکہ دہی کے خطرے کو محدود کرنے کے لیے، شق 5، آرٹیکل 43 کی دفعات کے مطابق معاہدے کی تصدیق اور تصدیق ضروری ہے۔

چھوٹے پیمانے پر رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے والے افراد کو رئیل اسٹیٹ بزنس انٹرپرائز قائم کرنے کی ضرورت نہیں ہے لیکن وہ مسودہ قانون کے دائرہ کار کے تابع ہیں، انہیں ٹیکس کا اعلان کرنا اور ادا کرنا ہوگا اور مسودہ قانون کی دیگر دفعات کی تعمیل کرنی ہوگی۔ پیشہ ورانہ مہارت کو یقینی بنانے اور ریاستی نظم و نسق کو آسان بنانے کے لیے اس شق کا اطلاق تنظیموں پر نہیں ہوتا ہے۔

دیگر معاملات میں، تنظیموں اور افراد کو ایک ریئل اسٹیٹ بزنس انٹرپرائز قائم کرنا چاہیے؛ حکومت چھوٹے پیمانے پر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کا تعین کرنے کے لیے ہر قسم کی رئیل اسٹیٹ کی مقدار اور قیمت کی تفصیل سے وضاحت کرے گی۔

مزید برآں، 6ویں اجلاس میں تبصرے کے لیے قومی اسمبلی میں پیش کیے گئے مسودہ قانون کے پوائنٹ بی، شق 3، آرٹیکل 9 پر رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے والے افراد کے لیے شرائط ویتنام میں شق 1 اور پوائنٹ ای، شق 2، انٹرپرائز قانون 20 کی شق 2 میں تنظیموں اور افراد کے لیے شرائط کی بنیاد پر بنائی گئی ہیں۔

جائزے کے ذریعے، اقتصادی کمیٹی کی قائمہ کمیٹی نے پایا کہ، حقیقت میں، ایسے معاملات ہیں جہاں لوگ انٹرپرائز قانون کی دفعات کے مطابق کاروبار کے بانی اور منیجر بننے کی شرائط کو پورا نہیں کرتے ہیں لیکن پھر بھی وہ رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے اور رئیل اسٹیٹ سے متعلق سول لین دین کرنے کے حقدار ہیں۔

لہذا، مسودہ قانون کی شق 3، آرٹیکل 9 میں نظر ثانی کی گئی ہے تاکہ تنظیموں اور افراد کے جائز اور قانونی حقوق کو محدود نہ کیا جائے۔

ڈپازٹس صرف جمع کیے جا سکتے ہیں جو کہ فروخت کی قیمت کے 5% سے زیادہ نہ ہوں۔

ہاؤسنگ بزنس اور مستقبل کے تعمیراتی منصوبوں (شق 5، آرٹیکل 23) میں ڈپازٹس کے بارے میں، کچھ آراء آپشن 1 سے متفق ہیں۔ کچھ آراء آپشن 1 سے متفق ہیں اور فروخت کی قیمت یا لیز پرچیز کی قیمت کا زیادہ سے زیادہ 5% ڈپازٹ کرنے کی تجویز پیش کرتے ہیں۔ کچھ آراء آپشن 1 سے متفق ہیں اور تجویز کرتے ہیں کہ حکومت کی طرف سے تجویز کردہ زیادہ سے زیادہ 10% ڈپازٹ مقرر کیا جائے لیکن 10% سے زیادہ نہ ہو۔ کچھ آراء آپشن 1 سے متفق ہیں اور زیادہ سے زیادہ 15% جمع کرنے کی تجویز پیش کرتے ہیں۔ کچھ آراء آپشن 1 سے متفق ہیں اور مزید مخصوص ضوابط وضع کرنے کی تجویز کرتی ہیں۔

کچھ آراء آپشن 2 سے متفق ہیں۔ کچھ آراء آپشن 2 سے متفق ہیں اور زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ تناسب کو 5% تک کم کرنے کی تجویز ہے۔

ڈپازٹ کی اصل نوعیت کو یقینی بنانے کے لیے اور ساتھ ہی خریدار اور لیز لینے والے، جو اکثر کمزور فریق ہوتے ہیں، کے لیے خطرات کو محدود کرنے کے لیے، مسودہ قانون کی شق 5، آرٹیکل 23 میں مندرجہ ذیل ترمیم کی گئی ہے: "رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف فروخت کی قیمت کے 5% سے زیادہ ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے یا لیز پر خریدی جانے والی تمام شرائط کے مطابق گھر کی تعمیر اور تعمیراتی کاموں کی قیمتوں کے مطابق اس قانون کی دفعات کے مطابق کاروبار کرنے کے لیے ڈپازٹ کے معاہدے میں مکانات اور تعمیراتی کاموں کی فروخت کی قیمت یا لیز پرچیز کی قیمت واضح طور پر بتائی جانی چاہیے۔

مکالمہ - رئیل اسٹیٹ کاروباری تنظیموں اور افراد کو کن شرائط پر پورا اترنا چاہیے؟ (تصویر 2)۔ — رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف فروخت کی قیمت کے 5% سے زیادہ جمع کرنے کی اجازت ہے (تصویر: Huu Thang)۔

مکانات کی خریداری، کرایہ پر لینے اور مستقبل کے تعمیراتی کاموں میں ادائیگی کے بارے میں (شق 3، آرٹیکل 25)، قومی اسمبلی کے نمائندوں کی رائے کو مدنظر رکھتے ہوئے، مسودہ قانون کی شق 3، آرٹیکل 25 میں درج ذیل 2 اختیارات کے مطابق نظر ثانی کی گئی ہے:

آپشن 1: "اگر خریدار یا کرایہ دار کو زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کے مالکانہ حقوق اور زمین سے منسلک دیگر اثاثوں کا سرٹیفکیٹ نہیں دیا گیا ہے، تو بیچنے والا یا لیز دینے والا معاہدہ کی قیمت کا 95 فیصد سے زیادہ جمع نہیں کرے گا؛ معاہدے کی باقی قیمت اس وقت ادا کی جائے گی جب مجاز ریاستی ایجنسی نے سرٹیفکیٹ یا مکان کے مالکان کو زمین کے استعمال کے حقوق اور دیگر ملکیتی حقوق کے لیے سرٹیفکیٹ فراہم کیا ہو۔ کرایہ دار۔

یہ اختیار موجودہ پالیسی کے استحکام کو یقینی بنانا ہے۔ صارفین کو سرٹیفکیٹ جاری ہونے کا انتظار کرتے ہوئے معاہدے کی قیمت کا ایک حصہ برقرار رکھنے کی اجازت ہے۔ اس اختیار کی حد یہ ہے کہ جب گاہک معاہدہ کی قیمت کا 100% ادا نہ کرنے کا خطرہ برداشت کرتے ہیں تو ملکیت قائم نہیں کی جا سکتی۔ بعض صورتوں میں، صارفین اپنی ادائیگی کی ذمہ داریوں کو پورا کرنے میں تاخیر کرتے ہیں کیونکہ انہیں فوری طور پر سرٹیفکیٹ حاصل کرنے کی ضرورت نہیں ہے، حالانکہ سرمایہ کار نے اپنا عہد پورا کر لیا ہے اور قابل ریاستی ایجنسی نے سرٹیفکیٹ جاری کر دیا ہے۔

آپشن 2: "اگر خریدار یا لیز لینے والے کو زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کی ملکیت کے حقوق اور زمین سے منسلک دیگر اثاثوں کا سرٹیفکیٹ نہیں دیا گیا ہے، تو بیچنے والا یا لیز دینے والا معاہدہ کی قیمت کا 95% سے زیادہ جمع نہیں کر سکتا ہے۔ معاہدے کی بقیہ قیمت گاہک کے ذریعے کسی کریڈٹ ادارے میں کھولے گئے سرمایہ کار کے اکاؤنٹ میں منتقل کر دی جاتی ہے اور یہ سرمایہ کار صارف کی جانب سے وصول شدہ رقم کو انتظامیہ کے لیے استعمال نہیں کر سکتا۔ یہ رقم سرمایہ کار ہر گاہک کی اس رقم کو صرف اس صورت میں استعمال کر سکتا ہے جب مجاز ریاستی ایجنسی نے مکان کے خریدار یا کرایہ دار کو زمین کے استعمال کے حقوق، مکان کے مالکانہ حقوق اور دیگر اثاثوں کا سرٹیفکیٹ دیا ہو۔

اس منصوبے کا مقصد مسودہ قانون اور ہاؤسنگ کے مسودہ قانون (ترمیم شدہ) میں مالکانہ حقوق کے قیام کے وقت کے ضوابط کے ساتھ مستقل مزاجی اور یکسانیت کو یقینی بنانا ہے، زمین پر مسودہ قانون (ترمیم شدہ) کی دفعات کے مطابق مالیاتی ذمہ داریوں کی تکمیل کے ضوابط؛ صارفین کی ادائیگی کی ذمہ داریوں کی تکمیل کو یقینی بنانا۔

اس اختیار کی حد یہ ہے کہ صارف کو معاہدہ کی قیمت کا بقیہ 5% ادا کرنا ہوگا جبکہ سرٹیفکیٹ نہیں دیا گیا ہے۔ تاہم، قومی اسمبلی کی رائے کو مدنظر رکھتے ہوئے، اس اختیار میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ اس رقم سے حاصل ہونے والی آمدنی صارف کو حاصل ہوگی۔

مزید برآں، مسودہ قانون کی شق 5، آرٹیکل 80 میں اسٹیٹ بینک کی ذمہ داری پر دفعات شامل کی گئی ہیں تاکہ شق 3، آرٹیکل 25 میں بیان کردہ منافع کے انتظام اور ادائیگی کی رہنمائی کی جائے۔

اقتصادی کمیٹی کی قائمہ کمیٹی نے دو آپشن رکھنے اور قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کو اس مسئلے پر غور کرنے اور فیصلہ کرنے کی بنیاد کے طور پر قومی اسمبلی کے اراکین کی رائے طلب کرنے کے لیے ووٹ لینے کی تجویز دی ۔

ماخذ