زمین کے ذریعے جائیداد کی تجارت کرنا کیوں لازمی نہیں؟

صارفین کے لیے کم خطرناک آپشن

6 ویں اجلاس کے پروگرام کو جاری رکھتے ہوئے، 31 اکتوبر کی صبح، قومی اسمبلی نے ہال میں رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) کے مسودہ قانون کے مختلف آراء کے ساتھ متعدد مشمولات پر بحث کی۔

قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ نے رئیل اسٹیٹ بزنس (ترمیم شدہ) کے مسودہ قانون کی وضاحت، منظوری اور نظر ثانی کے بارے میں رپورٹ پیش کرتے ہوئے کہا:

ہاؤسنگ بزنس کے اصولوں اور مستقبل کے تعمیراتی منصوبوں کے بارے میں، کچھ آراء ڈپازٹس پر ضوابط کی ضرورت، ڈپازٹ وصول کرنے کا وقت، اور ڈپازٹ کی رقم کے مسودہ قانون میں متفق ہیں۔

کچھ آراء میں ڈپازٹ ریگولیشن شامل کرنے کا مشورہ دیا گیا ہے تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ کنٹریکٹ پر اس وقت سے پہلے دستخط کیے جائیں جب ہاؤسنگ اور تعمیراتی کام کاروبار میں شامل کیے جانے کے اہل ہوں۔ کچھ آراء صرف ڈپازٹ کو قبول کرنے پر متفق ہیں جب "رہائش اور تعمیراتی کام کاروبار میں ڈالے جانے کے اہل ہیں" اور "لین دین ضوابط کے مطابق کیا گیا ہے"۔

رئیل اسٹیٹ - زمین کے ذریعے جائیداد کی تجارت کرنا کیوں لازمی نہیں ہے؟ — قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ۔

حکومت کی آراء کی بنیاد پر، 5ویں اجلاس میں قومی اسمبلی کے اراکین، قومی اسمبلی کے وفود، قومی اسمبلی کے اداروں، قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی (NASC) نے 2 اختیارات تجویز کیے:

آپشن 1: "رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صارفین سے ڈپازٹ صرف اس صورت میں جمع کرنے کی اجازت ہے جب مکانات اور تعمیراتی کام کاروبار میں شامل ہونے کی تمام شرائط کو پورا کر چکے ہوں اور اس قانون کی دفعات کے مطابق لین دین کیے ہوں۔"

یہ اختیار گاہک کے لیے کم خطرہ ہے، رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں کمزور فریق۔ کیونکہ ڈپازٹ صرف اس وقت کیا جاتا ہے جب رئیل اسٹیٹ کاروبار کے لیے اہل ہو اور دونوں فریقین نے باضابطہ طور پر معاہدے پر دستخط کیے ہوں، اس سے تنازعات کی موجودگی کو محدود کیا جاتا ہے۔

اس اختیار کی حد یہ ہے کہ سرمایہ کار کے پاس ممکنہ گاہکوں کے ساتھ معاہدہ پر دستخط کرنے کے لیے ڈپازٹ وصول کرنے کا موقع نہیں ہے۔

ایسے صارفین سے ڈپازٹ وصول کرنا جنہوں نے مستقبل کے مکانات یا تعمیراتی کاموں کی فروخت، خریداری یا لیز پر معاہدے پر دستخط کیے ہیں، معاہدے پر دستخط کی ضمانت دینے کے لیے جمع نہیں ہے، بلکہ ضابطہ دیوانی کے آرٹیکل 328 کی دفعات کے مطابق معاہدے کی کارکردگی کی ضمانت کے لیے جمع ہے۔ ڈپازٹ اب زیادہ معنی نہیں رکھتا ہے کیونکہ معاہدے میں پہلے سے ہی پیش رفت اور جرمانے کی شقوں کے مطابق معاہدے کی قیمت کے لیے ادائیگی جمع کرنے کی دفعات موجود ہیں اگر فریقین اپنی ذمہ داریوں کو صحیح طریقے سے ادا نہیں کرتے ہیں۔

اس اختیار کا انتخاب حکومت اور قومی اسمبلی کے وفود اور قومی اسمبلی کے اداروں کی 15/40 رائے سے کیا گیا۔

آپشن 2: "رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صارفین کے ساتھ معاہدے کے مطابق ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت صرف اس صورت میں دی جاتی ہے جب پراجیکٹ کا بنیادی ڈیزائن کسی ریاستی ایجنسی کے ذریعے تشخیص کیا گیا ہو اور سرمایہ کار کے پاس اس قانون کی شق 2، آرٹیکل 24 میں بیان کردہ زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق دستاویزات میں سے ایک ہو۔

ڈپازٹ معاہدے میں واضح طور پر فروخت کی قیمت، مکان کی لیز پر خریداری کی قیمت یا تعمیراتی کام کا ذکر ہونا چاہیے۔ زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کی رقم حکومتی ضوابط کے مطابق ہے لیکن اسے فروخت کی قیمت کے 10% سے زیادہ نہیں ہونا چاہیے، مکان یا تعمیراتی کام کی لیز پر خریداری کی قیمت، ہر مدت اور ہر قسم کی رئیل اسٹیٹ میں سماجی و اقتصادی ترقی کے حالات کی تعمیل کو یقینی بنانا۔

یہ اختیار سرمایہ کاروں کو ایک ڈپازٹ کنٹریکٹ پر دستخط کرنے میں مدد کرتا ہے تاکہ ممکنہ گاہکوں کے ساتھ معاہدے پر عمل درآمد کو یقینی بنایا جا سکے اس سے پہلے کہ رئیل اسٹیٹ کو کاروبار میں شامل کیا جا سکے۔

اس پلان کی حد یہ ہے کہ پروجیکٹ نے ابھی تک تعمیر شروع نہیں کی ہے، جس کی وجہ سے صارف کو خطرہ اٹھانا پڑتا ہے۔ اگر سرمایہ کار تکنیکی ڈیزائن کے مراحل کو انجام دیتا ہے، تعمیراتی ڈرائنگ کو ڈیزائن کرتا ہے، تعمیراتی اجازت نامہ کے لیے درخواست دیتا ہے اور تعمیر کو کمٹمنٹ سے زیادہ عرصے تک کرتا ہے، تو یہ صارف کے حقوق کو متاثر کرے گا اور تنازعات کا سبب بن سکتا ہے۔ قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی حکومت سے درخواست کرتی ہے کہ وہ منصوبے کے اثرات کی تشخیص کے مواد کی تکمیل کرے۔

اس اختیار کا انتخاب قومی اسمبلی کے وفود اور قومی اسمبلی کے اداروں کی 20/40 رائے سے کیا گیا۔

قانونی دفعات سے فائدہ اٹھانے کا خطرہ

ہاؤسنگ اور مستقبل کے تعمیراتی کاموں کو کاروبار میں شامل کرنے کی شرائط کے بارے میں، مسٹر تھانہ کے مطابق، ایک تجویز ہے کہ مکانات اور مستقبل کے تعمیراتی کاموں سے منسلک تعمیرات کے لیے زمین کے رقبے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ ہونا لازمی نہیں ہے۔

قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی شق 8، آرٹیکل 24 میں دی گئی دفعات کو قبول اور ایڈجسٹ کرتی ہے اور اس کے مطابق نکات c اور d، شق 2، آرٹیکل 14 کو ایڈجسٹ کرتی ہے: رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں دستیاب ہاؤسنگ اور تعمیراتی کاموں کے کاروبار کے پاس زمین کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ ہونا ضروری ہے؛

مستقبل میں بننے والے ہاؤسنگ اور تعمیراتی کاموں کے کاروبار کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ کی ضرورت نہیں ہے، لیکن کاروبار میں رکھے جانے والے ہاؤسنگ اور تعمیراتی کاموں سے منسلک اراضی کے لیے زمین کے حوالے سے مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنا لازمی ہے۔

رئیل اسٹیٹ - زمین کے ذریعے جائیداد کا لین دین کرنا کیوں لازمی نہیں ہے؟ (تصویر 2)۔ — 31 اکتوبر کی صبح بحث کے اجلاس میں اراکین قومی اسمبلی۔

رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے بارے میں، بہت سی آراء تجویز کرتی ہیں کہ اسے لازمی نہ بنایا جائے بلکہ صرف رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی حوصلہ افزائی کی جائے۔

قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی نے اس سمت میں منظوری اور نظر ثانی کی: مسودہ قانون کے باب VII میں رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے رئیل اسٹیٹ کے لین دین سے متعلق دفعات کو ہٹانا؛ رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری اور کاروبار سے متعلق ریاستی پالیسیوں کے مسودہ قانون کی شق 7، آرٹیکل 8 کی تکمیل، جس کے مطابق "ریاست تنظیموں اور افراد کی حوصلہ افزائی کرتی ہے کہ وہ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے خرید، فروخت، منتقلی، لیز، مکانات، تعمیراتی کاموں اور زمین کے استعمال کے حقوق کے لین دین کو انجام دیں۔"

2014 میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کے نفاذ کا عملی خلاصہ ظاہر کرتا ہے کہ موجودہ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز لین دین کی قانونی حفاظت کو یقینی بنانے کے قابل نہیں ہیں۔ رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے بازار میں خلل ڈالنے کے بہت سے معاملات سامنے آئے ہیں۔

مسٹر تھانہ نے کہا کہ "رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے ذریعے لین دین کی ضرورت قانونی ضوابط سے فائدہ اٹھانے کے خطرے کا باعث بنے گی، صحت مند، محفوظ اور پائیدار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کے کام کے نفاذ کو یقینی نہیں بنائے گی ۔ "

ماخذ