18 اکتوبر کو، فورم "معاشی بحالی اور ترقی کو فروغ دینا: رکاوٹیں اور ریاستی آڈٹ کا کردار" ہنوئی میں منعقد ہوا۔ فورم کے اہم موضوعات میں سے ایک "لینڈ مینجمنٹ اور لینڈ ویلیویشن - پریکٹس اور اسٹیٹ آڈٹ کی سرگرمیوں سے کوتاہیاں" تھا جس کی صدارت ڈپٹی آڈیٹر جنرل ہا تھی مائی ڈنگ اور قدرتی وسائل اور ماحولیات کے نائب وزیر لی من نگان نے کی۔
فورم میں نہ صرف رئیل اسٹیٹ ڈویلپرز کے نمائندوں نے مشکلات کی شکایت کی بلکہ کئی بڑے صوبوں اور شہروں نے بھی ان رکاوٹوں کو شیئر کیا جن کا ان کے متعلقہ حکام سامنا کر رہے تھے۔
لہذا، ورکشاپ سے توقع کی جاتی ہے کہ وہ زمین کی قیمتوں کے تعین میں مشکلات اور رکاوٹوں کی نشاندہی کرے گی، اور پھر اسٹیٹ آڈٹ آفس کے ساتھ مل کر حل تجویز کرے گی۔
"لینڈ مینجمنٹ اور لینڈ ویلیویشن - پریکٹس اور اسٹیٹ آڈٹ کی سرگرمیوں سے کوتاہیاں" کی صدارت ڈپٹی آڈیٹر جنرل ہا تھی مائی ڈنگ اور قدرتی وسائل اور ماحولیات کے نائب وزیر لی من نگان نے کی۔ تصویر: ہوانگ ٹو۔
صوبوں اور شہروں کو بھی زمین کی قیمتوں کے تعین میں مشکلات کا سامنا ہے۔
ورکشاپ میں، ہنوئی پیپلز کمیٹی نے کہا کہ حالیہ دنوں میں، اس نے مکمل طور پر وکندریقرت اور اختیارات کی تفویض کو نافذ کیا ہے، جس سے زمین کے حصول میں ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیوں کے فعال کردار میں اضافہ ہوا ہے۔ سائٹ کی منظوری؛ معاوضے اور دوبارہ آبادکاری کی بنیاد کے طور پر زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنا؛ اور شہر میں عوامی سرمایہ کاری کے منصوبوں (رنگ روڈ 3، رنگ روڈ 4 پروجیکٹ؛ ریلوے پروجیکٹ وغیرہ) کے حصول، معاوضے، مدد، آباد کاری، اور عوامی سرمایہ کاری کے منصوبوں سے متعلق رکاوٹوں کو فوری طور پر حل کرنا۔
عملی تجربے کی بنیاد پر، ہنوئی سٹی پیپلز کمیٹی اس بات کا جائزہ لیتی ہے کہ مالیاتی خودمختاری میں منتقل ہونے والے عوامی خدمت یونٹوں کے لیے زمین کے لیز کی شرح کا تعین کرنے کے لیے رہائشی اراضی کی قیمتوں کا اطلاق کرنا، جیسا کہ حکومتی فرمان 44/ND-CP مورخہ 15 مئی 2014 کے پوائنٹ d، شق 3 میں بیان کیا گیا ہے۔
دریں اثنا، صوبہ خان ہوآ کی پیپلز کمیٹی کو بھی کئی پچھلے منصوبوں کے لیے زمین کی قیمتوں کے تعین میں "غلطیوں کو درست کرنے" میں مشکلات کا سامنا ہے۔
کھان ہوا صوبے کی پیپلز کمیٹی نے نوٹ کیا کہ زمین کی قیمت کا تعین ایک مخصوص مقصد کے لیے، وقت کے ایک خاص مقام پر زمین کی مالیاتی قیمت کا تخمینہ ہے۔ زمین کی تشخیص معیشت کے ساتھ ساتھ ریاست کی زمین کے انتظام کی سرگرمیوں میں ایک اہم کردار ادا کرتی ہے۔
صوبے میں زمین کے استعمال کی فیس، زمین کے لیز کی فیس اور دوبارہ آبادکاری کے لیے معاوضے کی وصولی کے مقصد کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے علاوہ، Khanh Hoa صوبے کو پروجیکٹوں میں ہونے والی خلاف ورزیوں کو درست کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین بھی کرنا پڑتا ہے جیسا کہ مرکزی معائنہ کمیٹی اور سرکاری معائنہ کار نے نتیجہ اخذ کیا ہے۔ یہ صوبے کے مخصوص زمین کی قیمت کے تعین کے کام کے لیے ایک نیا، خاص اور بہت مشکل کام ہے۔
اس ایجنسی نے بتایا کہ خلاف ورزیوں کے ساتھ منصوبوں کو درست کرنے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے کام کی صوبائی پارٹی کی قائمہ کمیٹی اور صوبائی عوامی کمیٹی کے ذریعے نگرانی کی گئی ہے، لیکن یہ اب بھی سست ہے اور رکاوٹوں کی وجہ سے کام کی ضروریات کو پورا نہیں کرسکا ہے: ایڈجسٹ منصوبہ بندی کے ساتھ منصوبے، زمین کے استعمال کے ڈھانچے میں تبدیلی، زمین کے استعمال کی قیمتوں میں تبدیلی، قیمتوں میں تبدیلی۔ سرمایہ کاری، زمین، تعمیراتی منصوبہ بندی، تفصیلات اور زمین کی اقسام سے متعلق قانونی دستاویزات سے متعلق رکاوٹیں؛ مارکیٹ میں زمین کی قیمتوں وغیرہ کے اعداد و شمار کی کمی
زمینی منصوبہ بندی اور ترقی کے محکمے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے اس بات کا اندازہ لگایا کہ زمین کی قیمت کا فریم ورک اور زمین کی قیمت کا جدول ضوابط کے مطابق تیار کیا گیا تھا، مارکیٹ میں زمین کی موجودہ قیمتوں کو مدنظر رکھتے ہوئے۔
تاہم، قرارداد نمبر 19-NQ/TW کے جائزے کے نتائج اور 2013 کے اراضی قانون کے نفاذ کے جائزے سے پتہ چلتا ہے کہ زمین کی قیمتوں سے متعلق قانون کی کچھ دفعات عملی طور پر اب موثر نہیں ہیں، جو کچھ حدود کو ظاہر کرتی ہیں جیسے کہ زمین کی قیمتوں کے تعین کے کچھ طریقے زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے مارکیٹ کی معلومات کے لیے اصل حالات کے لیے موزوں نہیں ہیں، اور زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے زمین کی قیمت کے سیاق و سباق میں مناسب قیمت کا تعین نہ کرنا۔ ڈیٹا بیس؛
سرمایہ کار مشکلات کی شکایت کرتے ہیں۔
سیمینار سے خطاب کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے 2013 کے قانون کے مطابق "زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین" کرنے کے لیے "زمین کی تشخیص" کی موجودہ حالت کا جائزہ پیش کیا۔
ورکشاپ کے شرکاء "زمین کا انتظام اور زمین کی تشخیص - پریکٹس اور ریاستی آڈٹ کی سرگرمیوں سے کوتاہیاں" فورم کے تحت "معاشی بحالی اور ترقی کو فروغ دینا: رکاوٹیں اور ریاستی آڈٹ کا کردار"۔ تصویر: ہوانگ ٹو۔
مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، 2013 کا زمینی قانون اور حکمنامہ 44/2014/ND-CP "زمین کی تشخیص کے 5 طریقے" اور "زمین کی تشخیص کے طریقوں کا اطلاق" کا تعین کرتا ہے، لیکن یہ نامکمل ہیں، کافی مخصوص نہیں ہیں، اور عملی صورت حال کے ساتھ قریب سے ہم آہنگ نہیں ہیں۔ کچھ قواعد و ضوابط صحیح معنوں میں "معیاری" نہیں ہوتے ہیں، جیسے کہ "ڈیڈکشن میتھڈ" کی فراہمی جب کہ یہ "مقابلی طریقہ" کی محض حساب کی تکنیک ہے۔ یا "زمین کی بڑے پیمانے پر تشخیص کے طریقوں" کی فراہمی کا فقدان جبکہ عملی طور پر ریاست نے "زمین کی قیمتوں کے فریم ورک" یا "زمین کی قیمت کے جدول" میں زمین کی قیمتوں کو قائم کرنے کے لیے "زمین کی بڑے پیمانے پر تشخیص کے طریقوں" کا اطلاق کیا ہے۔ یا "زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ طریقہ" کا اطلاق صرف ان منصوبوں پر ہوتا ہے جہاں زمین کے پلاٹ کی قیمت 30، 20، یا 10 بلین VND سے کم ہوتی ہے "زمین کی قیمت کے جدول" کے مطابق، نہ کہ ان منصوبوں پر جہاں زمین کے پلاٹ کی قیمت زیادہ ہو۔
"زمین کی تشخیص کے طریقوں" کا اطلاق ہمیشہ قابل اعتماد نتائج کی ضمانت نہیں دیتا۔ مثال کے طور پر، اگر ایک ہی پروجیکٹ کا اندازہ اسی زمین کی تشخیص کنسلٹنگ فرم کے ذریعے کیا جاتا ہے لیکن "زمین کی قیمتوں کا تعین" کرنے کے لیے دو مختلف "زمین کی تشخیص کے طریقے" استعمال کیے جاتے ہیں، تو یہ اکثر 20% کے فرق کے ساتھ دو مختلف نتائج دیتا ہے۔ اسی طرح، اگر دو مختلف زمین کی تشخیص کرنے والی مشاورتی فرمیں "زمین کی قیمتوں کا تعین" کرنے کے لیے ایک ہی "زمین کی تشخیص کے طریقہ کار" کو لاگو کرتی ہیں، تو اس سے بھی دو بالکل مختلف نتائج برآمد ہوں گے۔
مسٹر چاؤ نے صوبہ بن تھوان میں ایک شہری ترقی کے منصوبے کی مثال دی جہاں پہلی ریاستی ایجنسی نے زمین کی قیمت 900 بلین VND رکھی، دوسری ریاستی ایجنسی نے اس کا معائنہ کیا اور اس کی قیمت 1,800 بلین VND رکھی، اور تیسری ریاستی ایجنسی نے دوبارہ معائنہ کیا اور اس کی قیمت 3,000 بلین VND سے زیادہ بتائی۔
چونکہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرنا بہت سے سرمایہ کاروں کے لیے مشکل ثابت ہو رہا ہے، مسٹر لی ہونگ چاؤ نے "زمین کی قیمت کا تعین، زمین کی قیمت کا تعین، اور زمین کی قیمت کا فیصلہ سازی" کے عمل کے آڈٹ میں اسٹیٹ آڈٹ آفس کے اہم کردار پر زور دیا۔ اس میں "زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے استعمال کے منصوبوں کے لیے زمین کی لیز کی فیس کا حساب لگانے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین کرنا،" اور "عوامی مالیاتی معلومات، عوامی اثاثوں، یا عوامی مالیات اور عوامی اثاثوں کے انتظام اور استعمال سے متعلق مالیاتی رپورٹس کی درستگی اور سچائی کا اندازہ لگانا اور تصدیق کرنا، قانون کی تعمیل، اور عوامی مالیات کے انتظام میں عوامی مالیات کے استعمال کی تاثیر، اور عوامی مالیاتی معلومات شامل ہیں۔
یہاں تک کہ آڈٹ کے عمل میں بھی مشکلات کا سامنا ہے۔
اسٹیٹ آڈٹ آفس ریجن I کے مطابق، اس وقت زمین کی تشخیص کے لیے پانچ طریقے ہیں۔ آڈیٹنگ پریکٹس سے پتہ چلتا ہے کہ: علاقے بنیادی طور پر زمین کی تلافی کرتے وقت مخصوص زمین کی قیمتوں کا حساب لگانے کے لیے تقابلی طریقہ استعمال کرتے ہیں۔ منصوبہ بند علاقوں میں زمین کی قدر کرنے کا اضافی طریقہ؛ زرعی زمین کی قدر کرنے کے لیے آمدنی کا طریقہ؛ اور چھوٹے، کم قیمت والے زمینی پلاٹوں کے لیے زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کا گتانک طریقہ۔
بہت سے علاقے زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین میں تاخیر کا سامنا کر رہے ہیں۔ زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کی منظوری کا وقت اکثر زمین کی تقسیم کے وقت سے بہت بعد میں ہوتا ہے، کچھ منصوبوں میں زمین کی قیمت کی منظوری کے بغیر 2 سے 3 سال لگتے ہیں۔
بہت سے معاملات میں، زمین کی قیمتوں کو ایڈجسٹ نہیں کیا جاتا ہے، یا بروقت ایڈجسٹ نہیں کیا جاتا ہے، جب منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ زمین کی قیمتوں کو متاثر کرتی ہے یا جب 5 سالہ زمین کی لیز کی قیمت میں استحکام کی مدت ختم ہوتی ہے۔ زمین کی تشخیص میں تاخیر ریاستی بجٹ میں زمین کے استعمال کی آمدنی کو فوری طور پر متحرک کرنے میں ناکامی کا باعث بنتی ہے۔
آڈٹ نے انکشاف کیا ہے کہ بہت سے منصوبوں میں، زمین کی قیمتیں نامناسب طور پر رکھی گئی تھیں – جو کہ قیمتوں کا تعین کرنے کے وقت جیتنے والی بولی کی قیمت یا مارکیٹ حوالہ قیمت سے نمایاں طور پر کم تھیں۔ بہت سے معاملات میں، مختلف تقابلی خصوصیات کا انتخاب، تفریق کرنے والے عوامل کے لیے نامناسب مقداری ایڈجسٹمنٹ کے ساتھ، نتیجے میں زمین کی قدر میں کمی واقع ہوئی۔
کچھ پروجیکٹ تشخیص کی تاریخ سے بہت دور ایک وقت میں تقابلی خصوصیات کا انتخاب کرتے ہیں، لیکن تشخیص کی تاریخ پر موازنہ قیمت کو مارکیٹ کی سطح پر ایڈجسٹ کرنے میں ناکام رہتے ہیں۔ بہت سے منصوبے نوٹری دفاتر میں فروخت کے معاہدوں سے تقابلی جائیدادوں کے لیے قیمت کی معلومات حاصل کرتے ہیں، جو کہ لین دین کی اصل قیمت کے مقابلے معاہدے کی قیمت کی وشوسنییتا اور درستگی کی ضمانت نہیں دیتا ہے۔
اس کے علاوہ، تشخیص میں شامل بہت سے عوامل کی واضح بنیاد نہیں ہے یا حقیقت کے مطابق نامناسب طریقے سے طے کیے گئے ہیں، جیسے: سرمایہ کاری کی لاگت، قبضے کی شرح، سرمایہ کار کے ہدف کے منافع کا مارجن، فروخت کے اخراجات کا تناسب، کیش فلو ڈسکاؤنٹ ریٹ، وغیرہ۔
اسٹیٹ آڈٹ آفس ریجن I کے عملی تجربے کے جائزے نے زمین کی قدر کرتے وقت سرپلس طریقہ استعمال کرتے ہوئے ترقیاتی سرمایہ کاری کے اخراجات کا تعین کرنے میں مشکلات اور کوتاہیوں کا انکشاف کیا ہے۔ آڈٹ نے تمام علاقوں میں یکسانیت کی کمی کا انکشاف کیا: کچھ علاقے سرمایہ کاری کی لاگت کے تخمینے استعمال کرتے ہیں، دوسرے لاگت کے تفصیلی تخمینے استعمال کرتے ہیں۔ اور کچھ عارضی حسابات کا استعمال کرتے ہیں جس کے بعد تفصیلی حتمی تصفیے ہوتے ہیں۔
اسٹیٹ آڈٹ آفس کا کردار
ڈاکٹر Vu Dinh Anh نے اندازہ لگایا کہ عام طور پر زمین کی تشخیص، اور خاص طور پر زمین کی تشخیص کے طریقے، حالیہ دنوں میں اسٹیٹ آڈٹ آفس کے اہم آڈٹ اہداف میں سے ایک رہے ہیں۔
اس مواد کے آڈٹ کو زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنے کے بارے میں مرکزی قرارداد کی ضروریات پر قریب سے عمل کرنے کی ضرورت ہے (فرمان 96/2019/ND-CP میں طے شدہ زمین کی قیمت کا فریم ورک فی الحال 2020-2024 کی مدت کے لیے زمین کی قیمت کے جدول جاری کرنے کے لیے مقامی لوگوں کی بنیاد ہے)، زمین کی قیمت کے تعین کے طریقہ کار اور مارکیٹ کے اصولوں کے تعین کے لیے طریقہ کار اور اصول طے کرنا۔ زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے والی ایجنسیوں کے کام، کام اور ذمہ داریاں۔
اس کے مطابق، مرکزی حکومت زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو تیار کرنے کے عمل میں علاقوں کے معائنہ اور نگرانی کے لیے معیار اور طریقہ کار قائم کرے گی۔ صوبائی عوامی کونسلیں زمین کی قیمتوں کے نفاذ کا فیصلہ کریں گی اور ان کا معائنہ اور نگرانی کریں گی۔
"اسٹیٹ آڈٹ آفس زمین کی تشخیص کے کام کا آڈٹ کرتا ہے، زمین کی تشخیص کی تشخیص کرنے والی کونسلوں کی آزادی، زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے والی مشاورتی تنظیموں کی صلاحیت، قدر کرنے والوں کی اہلیت اور اخلاقیات کے ساتھ ساتھ شفافیت کو یقینی بنانے والے ضوابط کی تعمیل جیسے: زمین کی قیمتوں کا عوامی افشاء کرنا، بینکوں کے ذریعے غیر قانونی ادائیگی، غیر قانونی ادائیگیوں کے ذریعے۔ لین دین؛…”- ڈاکٹر وو ڈنہ انہ نے زمین کی قیمتوں کے تعین میں اسٹیٹ آڈٹ آفس کے کردار پر اپنے خیالات پیش کیے۔
ماخذ
تبصرہ (0)