زمین کی قیمتوں کا تعین: یہاں تک کہ آڈٹ کرنا بھی مشکل ہے۔

18 اکتوبر کو، فورم "معاشی بحالی اور ترقی کو فروغ دینا: کلیدی نکات اور ریاستی آڈٹ کا کردار" ہنوئی میں منعقد ہوا۔ فورم کے اہم عنوانات میں سے ایک "زمین کا انتظام اور زمین کی قیمتوں کا تعین - پریکٹس اور ریاستی آڈٹ کی سرگرمیوں سے ناکافی" تھا جس کی صدارت ڈپٹی اسٹیٹ آڈیٹر جنرل ہا تھی مائی ڈنگ اور قدرتی وسائل اور ماحولیات کے نائب وزیر لی من اینگن نے کی۔

فورم میں، نہ صرف رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاروں کے نمائندوں نے مشکلات کے بارے میں "شکایت" کی بلکہ کچھ بڑے صوبوں اور شہروں نے بھی ان مشکلات کو شیئر کیا جن کا ان حکام کو سامنا تھا۔

لہذا، ورکشاپ سے توقع کی جاتی ہے کہ وہ زمین کی قیمتوں کے تعین میں مشکلات اور مسائل کی "شناخت" کرے گی، اور وہاں سے ریاستی آڈٹ کے ساتھ حل تجویز کرے گی۔

زمین کی قیمت کے تعین کے آڈٹ کو بھی تصویر 1 کا سامنا کرنا پڑا — ڈپٹی اسٹیٹ آڈیٹر جنرل ہا تھی مائی ڈنگ اور ڈپٹی منسٹر آف نیچرل ریسورسز اینڈ انوائرمنٹ لی من نگان کی زیر صدارت "زمین کا انتظام اور زمین کی تشخیص - پریکٹس اور ریاستی آڈٹ سرگرمیوں کے ذریعے ناکافییاں"۔ تصویر: ہوانگ ٹو

صوبوں اور شہروں میں بھی زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے میں دشواری ہوتی ہے۔

ورکشاپ میں، ہنوئی پیپلز کمیٹی نے کہا کہ حالیہ دنوں میں، اس ایجنسی نے زمین کے حصول میں ضلعی سطح کی عوامی کمیٹیوں کے اقدام کو بڑھانے کے لیے وکندریقرت اور اختیار کو مکمل طور پر نافذ کیا ہے۔ سائٹ کی منظوری؛ معاوضے اور دوبارہ آبادکاری کی بنیاد کے طور پر زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنا؛ شہر میں عوامی سرمایہ کاری کے منصوبوں (رنگ روڈ 3 اور رنگ روڈ 4 پراجیکٹس؛ ریلوے پروجیکٹ وغیرہ) کے حصول، معاوضہ، مدد، آبادکاری اور عوامی سرمایہ کاری سے متعلق مسائل کو فوری طور پر حل کرنا۔

پریکٹس کے ذریعے، ہنوئی سٹی پیپلز کمیٹی اس بات کا جائزہ لیتی ہے کہ عوامی خدمت کے یونٹس کے لیے زمین کے کرایے کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے رہائشی زمین کی قیمتوں کا اطلاق جو کہ 15 مئی 2014 کو حکومت کے حکم نامے کے پوائنٹ d، شق 44/ND-CP کی شق 3 کے مطابق مالیاتی خودمختاری میں تبدیل ہو چکے ہیں۔

دریں اثنا، Khanh Hoa صوبائی پیپلز کمیٹی کو بھی پچھلے کئی منصوبوں کے لیے زمین کی قیمتوں کے تعین میں "غلطیوں کو درست کرنے" میں دشواری کا سامنا ہے۔

Khanh Hoa صوبائی عوامی کمیٹی نے تبصرہ کیا کہ زمین کی قیمت کا تخمینہ مالیاتی شکل میں استعمال کے ایک متعین مقصد کے لیے، ایک مخصوص وقت پر لگایا جاتا ہے۔ زمین کی تشخیص معیشت کے ساتھ ساتھ ریاست کی زمین کے انتظام کی سرگرمیوں میں ایک اہم کردار ادا کرتی ہے۔

علاقے میں اراضی کے استعمال کی فیس، زمین کے کرائے، معاوضے اور آباد کاری کی امداد کی وصولی کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے کام کے علاوہ، خان ہوا صوبے کو مرکزی معائنہ کمیٹی اور سرکاری معائنہ کار کے نتائج کے مطابق خلاف ورزیوں کے ساتھ منصوبوں کے تدارک کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا کام بھی انجام دینا ہے۔ صوبے کی مخصوص اراضی کی قیمتوں کے تعین کے کام کے لیے یہ ایک نیا، خاص اور بہت مشکل کام ہے۔

اس ایجنسی نے زمین کے استعمال کی فیس وصول کرنے کے منصوبوں اور منصوبوں کی خلاف ورزی پر قابو پانے کے لیے زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کے کام کا اشتراک کیا۔ صوبائی پارٹی کمیٹی کی اسٹینڈنگ کمیٹی اور صوبائی پیپلز کمیٹی نے باریک بینی سے ہدایت کی ہے لیکن یہ اب بھی سست ہے اور مسائل کی وجہ سے تفویض کردہ کاموں کی ضروریات کو پورا نہیں کر پایا ہے: منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ، ساخت اور زمین کے استعمال کی شکل میں تبدیلیوں کی وجہ سے منصوبوں کو زمین کی قیمتوں کا دوبارہ تعین کرنا ہوگا۔ سرمایہ کاری، زمین، تعمیراتی منصوبہ بندی، تفصیلات، زمین کی اقسام سے متعلق قانونی دستاویزات کے ساتھ مسائل؛ مارکیٹ میں زمین کی قیمتوں کا کوئی ڈیٹا نہیں ہے،...

منصوبہ بندی اور زمینی وسائل کی ترقی کے محکمہ، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے اندازہ لگایا کہ زمین کی قیمت کا فریم ورک اور زمین کی قیمت کا جدول ضوابط کے مطابق بنایا گیا تھا، مارکیٹ میں زمین کی عام قیمتوں کو مدنظر رکھتے ہوئے بنایا گیا تھا۔

تاہم، قرارداد نمبر 19-NQ/TW کے خلاصہ نتائج کے ذریعے، 2013 کے اراضی قانون کے نفاذ کا خلاصہ کرتے ہوئے، یہ ظاہر کرتا ہے کہ اب تک، زمین کی قیمتوں سے متعلق متعدد قانونی دفعات عملی طور پر موثر نہیں رہی ہیں، جس سے متعدد حدود کا پتہ چلتا ہے جیسے کہ زمین کی قیمتوں کے تعین کے متعدد طریقے جو کہ زمین کے انتظام کے حالات کے لیے موزوں نہیں ہیں، اور زمین کے انتظامی حالات کے لیے موزوں نہیں ہیں۔ نامکمل زمین کی قیمت کے ڈیٹا بیس کے تناظر میں زمین کی قیمتوں کا

سرمایہ کار مشکلات کے بارے میں "شکایت" کرتے ہیں۔

ورکشاپ سے خطاب کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے 2013 کے زمینی قانون کی دفعات کے مطابق "زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین" کرنے کے لیے "زمین کی قیمت کے تعین" کی موجودہ صورتحال کا جائزہ لیا۔

زمین کی قیمت کے تعین کا آڈٹ بھی تصویر 2 پر پورا اترتا ہے۔ — ورکشاپ کے شرکاء "زمین کا انتظام اور زمین کی قیمتوں کا تعین - پریکٹس اور ریاستی آڈٹ کی سرگرمیوں سے ناکافی" فورم کے تحت "معاشی بحالی اور ترقی کو فروغ دینا: رکاوٹیں اور ریاستی آڈٹ کا کردار"۔ تصویر: ہوانگ ٹو۔

مسٹر لی ہوانگ چاؤ کے مطابق، 2013 کے لینڈ لا اینڈ ڈیکری 44/2014/ND-CP میں "زمین کی تشخیص کے 5 طریقے" اور "زمین کی تشخیص کے طریقوں کا اطلاق" طے کیا گیا ہے لیکن وہ مکمل نہیں ہیں، مخصوص نہیں، عملی صورت حال کے قریب نہیں، کچھ دفعات واقعی "معیاری" نہیں ہیں، جب کہ یہ طریقہ کار صرف "معیاری" ہے۔ "موازنہ طریقہ" کی تکنیک؛ یا "زمین کی بڑے پیمانے پر تشخیص کا طریقہ" مقرر نہیں کیا ہے جبکہ حقیقت میں ریاست نے "زمین کی قیمت کے فریم" یا "زمین کی قیمت کی میز" کی زمین کی قیمتوں کو بنانے کے لئے "زمین کی بڑے پیمانے پر تشخیص کا طریقہ" لاگو کیا ہے؛ یا صرف ان منصوبوں پر "زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ" لاگو کیا گیا ہے جہاں زمین کے پلاٹوں اور زمین کی لاٹوں کی قیمت 30 سے کم ہے۔ 20; "زمین کی قیمت کے جدول" کے مطابق 10 بلین VND، لیکن ان منصوبوں پر لاگو نہیں کیا گیا جہاں زمین کے پلاٹوں اور زمین کی لاٹوں کی قیمت زیادہ ہے۔

"زمین کی تشخیص کے طریقوں" کا اطلاق قابل اعتماد نتائج نہیں دیتا ہے۔ مثال کے طور پر، ایک ہی زمین کی تشخیص کنسلٹنسی یونٹ کی طرف سے ایک ہی پروجیکٹ "زمین کی قیمت کا تعین" کرنے کے لیے 2 مختلف "زمین کی تشخیص کے طریقوں" کا اطلاق کرتا ہے، جو اکثر 20% کے فرق کے ساتھ 2 مختلف نتائج دیتا ہے۔ یا 2 لینڈ ویلیوایشن کنسلٹنسی یونٹس کے ذریعے ایک پروجیکٹ اور "زمین کی قیمت کا تعین" کرنے کے لیے ایک ہی "زمین کی تشخیص کا طریقہ" استعمال کرنے سے بھی 2 بہت مختلف نتائج ملتے ہیں۔

مسٹر چاؤ نے صوبہ بن تھوان میں ایک شہری علاقے کے منصوبے کی مثال دی جہاں پہلی ریاستی ایجنسی نے زمین کی قیمت 900 بلین VND رکھی، دوسری ریاستی ایجنسی نے زمین کا معائنہ کیا اور اس کی قیمت 1,800 بلین VND تک رکھی، اور تیسری ریاستی ایجنسی نے زمین کا دوبارہ معائنہ کیا اور اس کی قیمت 3,000 بلین VND سے زیادہ کی۔

چونکہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرنا بہت سے سرمایہ کاروں کے لیے مشکل بنا رہا ہے، مسٹر لی ہونگ چاؤ نے "زمین کی قیمتوں کا تعین، زمین کی قیمتوں کا اندازہ لگانے، زمین کی قیمتوں کا فیصلہ کرنے" کے کام کو انجام دینے میں ریاستی آڈٹ کے بہت اہم کردار کا اندازہ لگایا تاکہ "زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین، اور زمین کے کرایے کی تصدیق، اور زمین کے کرایے کی تصدیق کے لیے"۔ عوامی مالیاتی معلومات، عوامی اثاثوں یا عوامی مالیات کے انتظام اور استعمال سے متعلق مالیاتی رپورٹس، عوامی اثاثوں، قانون کی تعمیل اور عوامی مالیات اور عوامی اثاثوں کے انتظام اور استعمال میں کارکردگی کی ایمانداری"۔

یہاں تک کہ آڈٹ کرنا بھی مشکل ہے۔

اسٹیٹ آڈٹ ریجن I نے کہا کہ اس وقت ضوابط کے مطابق ہمارے پاس زمین کی تشخیص کے 5 طریقے ہیں۔ آڈٹ پریکٹس کے ذریعے، یہ ظاہر کرتا ہے کہ: بنیادی طور پر علاقے زمین کی تلافی کرتے وقت مخصوص زمین کی قیمتوں کا حساب لگانے کے لیے موازنہ کا طریقہ استعمال کرتے ہیں۔ منصوبہ بندی کے علاقوں میں زمین کی تشخیص کے لیے اضافی طریقہ؛ زرعی زمین کی تشخیص میں آمدنی کا طریقہ اور چھوٹے، کم قیمت والے اراضی کے پلاٹوں کے لیے زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ۔

بہت سے علاقوں میں، مخصوص زمین کی قیمتوں کے تعین میں تاخیر ہوتی ہے۔ زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے کے لیے زمین کی قیمتوں کو منظور کرنے کا وقت اکثر زمین کی تقسیم کے وقت سے بہت بعد میں ہوتا ہے۔ ایسے منصوبے ہیں جو زمین کی قیمت کی منظوری کے بغیر 2 سے 3 سال تک چلے ہیں۔

بہت سے معاملات میں، زمین کی قیمتوں کو بروقت ایڈجسٹ نہیں کیا جاتا ہے یا نہیں کیا جاتا ہے جب کوئی منصوبہ بندی کی جاتی ہے جو زمین کی قیمتوں کو متاثر کرتی ہے یا جب 5 سالہ زمین کے کرایے کی قیمت میں استحکام کا دور ختم ہوتا ہے۔ زمین کی تشخیص میں تاخیر کی وجہ سے زمین کے استعمال کی فیس کو ریاستی بجٹ میں بروقت جمع نہیں کیا جا رہا ہے۔

آڈٹ کے ذریعے، یہ پتہ چلا کہ بہت سے منصوبوں میں، زمین کی قیمتوں کی مناسب قدر نہیں کی گئی تھی - نیلامی کی قیمت یا تشخیص کے وقت مارکیٹ کی حوالہ قیمت سے بہت کم۔ بہت سے معاملات میں، متضاد تقابلی اثاثوں کا انتخاب، نامناسب مقدار اور مختلف عوامل کی ایڈجسٹمنٹ کے ساتھ مل کر، زمین کی قیمت کو کم کر دیتا ہے۔

ایسے منصوبے ہیں جو قدر کے وقت سے دور ایک وقت میں تقابلی اثاثوں کا انتخاب کرتے ہیں، لیکن ان میں تقابلی قیمت کو قدر کے وقت کی سطح پر ایڈجسٹ کرنے کا عنصر شامل نہیں ہوتا ہے۔ بہت سے منصوبے نوٹری آفس میں فروخت کے معاہدے کے مطابق تقابلی اثاثوں کی قیمت کی معلومات لیتے ہیں، جو کہ لین دین کی اصل قیمت کے مقابلے معاہدے پر قیمت کی معلومات کی وشوسنییتا اور درستگی کو یقینی نہیں بناتا ہے۔

اس کے علاوہ، تشخیص میں شامل بہت سے عوامل کی واضح بنیاد نہیں ہے، یا حقیقت کے مطابق طے نہیں کی گئی ہیں جیسے: سرمایہ کاری کی شرح، قبضے کی شرح، سرمایہ کار کے معیاری منافع کا مارجن، فروخت کی لاگت کا تناسب، نقد بہاؤ کی رعایتی عدد...

ریجن I کے ریاستی آڈٹ نے پریکٹس کا اندازہ لگایا اور زمین کی قدر کرتے وقت سرپلس طریقہ کار میں ترقیاتی سرمایہ کاری کی لاگت کا تعین کرنے میں مشکلات اور کمی کو ظاہر کیا۔ آڈٹ سے پتہ چلتا ہے کہ علاقوں میں کوئی مطابقت نہیں تھی: کچھ علاقے سرمایہ کاری کی شرح کے مطابق قائم کیے گئے، کچھ علاقے تفصیلی تخمینہ کے مطابق قائم کیے گئے؛ کچھ علاقوں نے عارضی حساب کتاب کیا اور تفصیلی تصفیہ کی ضرورت ہے۔

ریاستی آڈٹ کا کردار

ڈاکٹر وو ڈنہ انہ نے اندازہ لگایا کہ عام طور پر زمین کی تشخیص اور خاص طور پر زمین کی تشخیص کے طریقے حالیہ دنوں میں ریاستی آڈٹ کے اہم آڈٹ مضامین میں سے ایک ہیں۔

اس مواد کے آڈٹ کے لیے زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنے کے لیے مرکزی قرارداد کے تقاضوں پر قریب سے عمل کرنے کی ضرورت ہے (حکم نامہ 96/2019/ND-CP میں طے شدہ زمین کی قیمت کا فریم ورک 2020-2024 کی مدت کے لیے زمین کی قیمتوں کی فہرستیں جاری کرنے کے لیے مقامی لوگوں کے لیے بنیاد ہے)، زمین کی قیمت کے تعین کے لیے طریقہ کار اور طریقے ہیں، زمین کی قیمتوں کے تعین کے اصولوں، مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق اور زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے ذمہ دار ایجنسی کی ذمہ داریاں۔

اس کے مطابق، مرکزی حکومت زمین کی قیمت کے جدولوں کی تعمیر میں علاقوں کے معائنہ اور نگرانی کے لیے معیار اور طریقہ کار تیار کرتی ہے۔ صوبائی عوامی کونسلیں زمین کی قیمتوں کے نفاذ کا فیصلہ، معائنہ اور نگرانی کرتی ہیں۔

"ریاستی آڈٹ زمین کی تشخیص کا آڈٹ کرتا ہے، زمین کی تشخیص کی کونسل کی آزادی، زمین کی تشخیص کرنے والی مشاورتی تنظیموں کی صلاحیت، قدر کرنے والوں کی صلاحیت اور اخلاقیات، نیز تشہیر اور شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے ضوابط کی تعمیل کرتا ہے جیسے: عوامی زمین کی قیمتیں، لازمی لین دین، تجارتی منزلوں کے ذریعے، ڈاکٹر نے اپنی رائے نہیں دی" زمین کی قیمتوں کے تعین میں ریاستی آڈٹ کے کردار پر۔

ماخذ