ضغوط على استحقاق سندات العقارات في عام 2025

على الرغم من أن سوق العقارات يظهر تغييرات إيجابية، إلا أن بعض الخبراء ما زالوا يشعرون بالقلق إزاء خطر تأخر شركات العقارات في سداد السندات في العام المقبل.

على الرغم من أن سوق العقارات يظهر تغييرات إيجابية، إلا أن بعض الخبراء ما زالوا يشعرون بالقلق إزاء خطر تأخر شركات العقارات في سداد السندات في العام المقبل.

وفقا لـ TS. كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV ، خلال الفترة الأكثر صعوبة في سوق العقارات (من يونيو إلى أغسطس 2023)، أصدرت الحكومة المرسوم 08/2023/ND-CP، مما يسمح للشركات والمستثمرين بالتفاوض على تمديد وتأجيل ديون السندات. بفضل هذا "شريان الحياة"، تم منح 60% من الشركات تمديدًا لمدة عامين، مما أدى إلى جلب تاريخ سداد الديون إلى يونيو 2025.

تشير إحصائيات إحدى وكالات التصنيف الائتماني إلى أن رصيد السندات للشركات (الأصل والفائدة) المستحقة في عام 2025 يقدر بنحو 334 ألف مليار دونج. بالنسبة لقطاع العقارات وحده، فإن رصيد الاستحقاق المتوقع يبلغ حوالي 135 ألف مليار دونج.

وفي تعليقه على الأرقام المذكورة، قال الخبير من BIDV إن ضغط السندات في عام 2025 ليس مثيرا للقلق. أصبحت احتمالات التخلف عن السداد أقل، حيث أصبح سوق العقارات تدريجيا أكثر إيجابية. تحتاج العديد من الشركات فقط إلى تحديد خصم على المنتج بنسبة 10% تقريبًا لبيع منتجاتها، بدلاً من 40-50% كما في الفترة السابقة.

وليس هذا فحسب، بل إن السيد لوك يعتقد بثقة أن سوق العقارات يستفيد من العوامل الكلية. وبناء على ذلك، فإن التضخم يتزايد تحت السيطرة؛ تظل أسعار الفائدة في فيتنام منخفضة؛ انخفاض سعر الصرف؛ عجز الموازنة، الدين العام، الدين الخارجي، التزامات سداد الدين الحكومي... ضمن الحد المسموح به من قبل الجمعية الوطنية . علاوة على ذلك، يتم تحسين النظام المؤسسي والقانوني تدريجيا بفضل وجود ثلاثة قوانين عقارية جديدة.

انعكس زخم تعافي السوق بشكل واضح في تقرير وزارة البناء للربع الثالث من عام 2024. وتفصيلاً، بلغ إجمالي عدد المعاملات الناجحة في قطاع الشقق والإسكان الفردي 38,398 معاملة. وارتفع هذا الرقم بنسبة 48.3% مقارنة بالربع الثاني من عام 2024، وزاد بنسبة 29% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. ومع تحسن معنويات السوق، أصبحت فرضية عودة الأعمال العقارية أكثر وضوحًا.

وأكد السيد نجوين كوانج ثوان، المدير العام لشركة فيين ريتينجز، أن المصدر الأكبر لرأس المال بالنسبة لشركات العقارات لا يأتي من القروض المصرفية أو السندات، بل من مدفوعات العملاء. ما دامت الحكومة تعمل على حل القضايا القانونية في المشاريع وتهيئة الظروف للمستثمرين لإطلاق المشاريع في أقرب وقت، فإن التعامل مع ديون السندات لن يظل "مشكلة" صعبة.

وفي واقع الأمر، يتسارع التقدم في مجال فك التشابكات القانونية. اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، أعيد فتح العديد من المشاريع التي كانت "مؤجلة" لسنوات عديدة للبيع. وفي هانوي، هناك هانوي ميلودي ريزيدنسز (منطقة هوانغ ماي) وبرج كيو إم إس توب (منطقة نام تو ليم). وفي مدينة هو تشي منه، المشاريع "التي تم إحياؤها" هي Dat Xanh Homes Riverside (مدينة ثو دوك)، وMetro Star (مدينة ثو دوك)، وD-Homme (المنطقة 6)، وLavida Plus (المنطقة 7)...

ومع ذلك، من وجهة نظر الخبير الاقتصادي الدكتور فو دينه آنه، فإن عدد السندات المستحقة في عام 2025 لا يزال يشكل ضغطا كبيرا على الشركات. وعلى وجه الخصوص، تنطوي سندات الشركات العقارية على مخاطر أعلى فيما يتعلق بالتأخر في السداد والديون المعدومة المحتملة مقارنة بمتوسط ​​السوق.

إن استنتاج الخبير له ما يبرره، خاصة عند مقارنته بتقرير صدر مؤخرا. وبناء على ذلك، شكلت مجموعة شركات العقارات السكنية خلال الأشهر العشرة الماضية ما نسبته 60% من إجمالي قيمة السندات المتأخرة. حتى أن 56% من الجهات المصدرة ذات الائتمان الضعيف تعمل في قطاع العقارات السكنية والبناء.

خلال الاثني عشر شهرًا القادمة، ستستحق سندات بقيمة 109 تريليونات دونج فيتنامي في قطاع العقارات السكنية، وهو ما يمثل ما يقرب من نصف القيمة الإجمالية للسندات المستحقة. ومن هذا المبلغ، نقدر أن حوالي 30 تريليون دونج فيتنامي من السندات معرضة لخطر التأخر في سداد أصل الدين، وفقًا للتقرير.

وقال مدير تحليل الائتمان والتقييم في قطاع المؤسسات غير المالية في شركة VIS Rating، دونج دوك هيو، إن قدرة المؤسسات العقارية على سداد الديون لا تزال ضعيفة، كما أن مستوى التمايز في قدرة سداد الديون يتسع بشكل متزايد.

وقدر الخبير من شركة VIS Rating أن أنشطة المبيعات جيدة جدًا بالنسبة للشركات التي تركز مشاريعها على قطاع العقارات، والتي تتركز في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، ومن المتوقع أن تتعافى في عام 2024. وستتمتع هذه الشركات بموارد أفضل وقدرة عالية على سداد الديون.

على العكس من ذلك، ستظل بعض الشركات في وضع صعب، إذ ركزت سابقًا على مشاريع مضاربة للغاية. ولا يزال الطلب على هذا القطاع منخفضًا، ما يجعل قدرتها على سداد الديون ضعيفة، كما علق السيد هيو.

وأكدت وكالة فيس للتصنيف الائتماني أن ما يصل إلى ثلثي المستثمرين المدرجين في البورصة لديهم تدفقات نقدية لسداد الديون من مستويات ضعيفة إلى ضعيفة للغاية، وتحديداً أن التدفق النقدي التشغيلي أقل من 5% من إجمالي الديون. وهذا أمر خطير بشكل خاص بالنسبة للمستثمرين المتضررين من القضايا القانونية المتعلقة بالمشروع.

وفي ظل الوضع المذكور أعلاه، من المتوقع أن تكون 50% من السندات المستحقة في نهاية عام 2024 وحتى عام 2025 معرضة لخطر التأخر في سداد أصل الدين والفائدة، ومعظمها من الشركات التي تتأخر بانتظام في السداد.

المصدر: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html