ضغوط على استحقاق سندات العقارات في عام 2025

على الرغم من أن سوق العقارات يظهر تغييرات إيجابية، إلا أن بعض الخبراء ما زالوا يشعرون بالقلق إزاء خطر تأخر شركات العقارات في سداد السندات في العام المقبل.

على الرغم من أن سوق العقارات يظهر تغييرات إيجابية، إلا أن بعض الخبراء ما زالوا يشعرون بالقلق إزاء خطر تأخر شركات العقارات في سداد السندات في العام المقبل.

وفقًا للدكتور كان فان لوك، كبير الاقتصاديين في BIDV ، أصدرت الحكومة خلال الفترة الأصعب في سوق العقارات (من يونيو إلى أغسطس 2023) المرسوم 08/2023/ND-CP، الذي يسمح للشركات والمستثمرين بالتفاوض على ديون السندات وتأجيلها. وبفضل هذا "الدعم"، مُنحت 60% من الشركات تمديدًا لمدة عامين، ما رفع موعد سداد الديون إلى يونيو 2025.

تشير إحصاءات إحدى وكالات التصنيف الائتماني إلى أن رصيد سندات الشركات (الأصل والفوائد) المستحقة في عام ٢٠٢٥ يُقدر بنحو ٣٣٤ ألف مليار دونج. وبالنسبة لقطاع العقارات وحده، من المتوقع أن يبلغ الرصيد المستحق حوالي ١٣٥ ألف مليار دونج.

تعليقًا على الأرقام المذكورة، قال خبير BIDV إن الضغط على السندات في عام ٢٠٢٥ لا يدعو للقلق. فمن غير المرجح حدوث حالات تخلف عن السداد، إذ يتجه سوق العقارات تدريجيًا نحو التفاؤل. ولا تحتاج العديد من الشركات إلا إلى تحديد خصم على المنتجات بنسبة ١٠٪ تقريبًا لبيع منتجاتها، بدلًا من ٤٠-٥٠٪ كما في الفترة السابقة.

ليس هذا فحسب، بل أكد السيد لوك بثقة أن سوق العقارات يستفيد من عوامل الاقتصاد الكلي. وبناءً على ذلك، يرتفع التضخم تحت السيطرة؛ وتظل أسعار الفائدة في فيتنام منخفضة؛ وتتراجع أسعار الصرف تدريجيًا؛ ويظل عجز الموازنة، والدين العام، والديون الخارجية، والتزامات الحكومة بسداد الديون... ضمن الحدود التي يسمح بها المجلس الوطني . بالإضافة إلى ذلك، تشهد المؤسسات والأنظمة القانونية تحسنًا تدريجيًا بفضل وجود ثلاثة قوانين عقارية جديدة.

انعكس انتعاش السوق بوضوح في تقرير وزارة الإنشاءات للربع الثالث من عام 2024. وتحديدًا، بلغ إجمالي عدد الصفقات الناجحة في قطاع الشقق والإسكان الفردي 38,398 صفقة. وارتفع هذا الرقم بنسبة 48.3% مقارنةً بالربع الثاني من عام 2024، وبنسبة 29% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023. ومع تحسن معنويات السوق، تتضح معالم عودة أعمال العقارات.

وشاطر السيد نجوين كوانغ ثوان، المدير العام لشركة فيين رايتينجز، الرأي نفسه، قائلاً إن المصدر الرئيسي لرأس مال شركات العقارات لا يأتي من القروض المصرفية أو السندات، بل من مدفوعات العملاء. وما دامت الحكومة تُعالج القضايا القانونية في المشاريع وتُهيئ الظروف للمستثمرين لإطلاق منتجاتهم قريبًا، فلن تُصبح معالجة ديون السندات "مشكلة" صعبة.

في الواقع، تتسارع وتيرة التسوية القانونية. منذ الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، أُعيد فتح باب البيع للعديد من المشاريع التي كانت مُعلّقة لسنوات طويلة. في هانوي، تشمل هذه المشاريع هانوي ميلودي ريزيدنسز (حي هوانغ ماي) وبرج كيو إم إس توب (حي نام تو ليم). أما في مدينة هو تشي منه، فتشمل المشاريع التي أُعيد إحياؤها دات زانه هومز ريفرسايد (مدينة ثو دوك)، ومترو ستار (مدينة ثو دوك)، ودي-هوم (المنطقة ٦)، ولافيدا بلس (المنطقة ٧).

مع ذلك، من وجهة نظر الدكتور فو دينه آنه، الخبير الاقتصادي، لا يزال عدد السندات المستحقة في عام ٢٠٢٥ يُشكل ضغطًا كبيرًا على الشركات. وتحديدًا، تُعاني سندات شركات العقارات من مخاطر أعلى للتخلف عن السداد واحتمالية تراكم الديون المعدومة، مقارنةً بمتوسط ​​السوق.

استنتاج الخبير مُبرَّر، خاصةً عند مقارنته بتقرير حديث. بناءً على ذلك، استحوذت شركات العقارات السكنية على 60% من إجمالي قيمة السندات المتأخرة خلال الأشهر العشرة الماضية. حتى أن 56% من الجهات المُصدرة ذات التصنيف الائتماني الضعيف كانت تعمل في قطاع العقارات السكنية والإنشاءات.

خلال الاثني عشر شهرًا القادمة، ستستحق سندات بقيمة 109 تريليونات دونج فيتنامي في قطاع العقارات السكنية، وهو ما يمثل ما يقرب من نصف القيمة الإجمالية للسندات المستحقة. ومن هذا المبلغ، نقدر أن حوالي 30 تريليون دونج فيتنامي من السندات معرضة لخطر التأخر في سداد أصل الدين، وفقًا للتقرير.

وقال مدير تحليل الائتمان والتقييم في قطاع المؤسسات غير المالية في شركة VIS Rating، دونج دوك هيو، إن قدرة المؤسسات العقارية على سداد الديون لا تزال ضعيفة، كما أن مستوى التمايز في قدرة سداد الديون يتسع بشكل متزايد.

وقدر الخبير من شركة VIS Rating أن أنشطة المبيعات جيدة جدًا بالنسبة للشركات التي تركز مشاريعها على قطاع العقارات، والتي تتركز في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، ومن المتوقع أن تتعافى في عام 2024. وستتمتع هذه الشركات بموارد أفضل وقدرة عالية على سداد الديون.

على العكس من ذلك، ستظل بعض الشركات في وضع صعب، لأنها ركزت سابقًا على مشاريع مضاربة للغاية. ولا يزال الطلب على هذا القطاع منخفضًا، وبالتالي فإن قدرتها على سداد الديون ضعيفة، كما علق السيد هيو.

أكدت شركة VIS Rating أن ما يصل إلى ثلثي المستثمرين المدرجين لديهم تدفق نقدي لسداد ديون تتراوح مستوياتها بين الضعيفة والضعيفة للغاية، وتحديدًا تدفق نقدي تشغيلي أقل من 5% من إجمالي الديون. وهذا أمر بالغ الخطورة على المستثمرين المتضررين من القضايا القانونية المتعلقة بالمشاريع.

وفي ظل الوضع المذكور أعلاه، من المتوقع أن تكون 50% من السندات المستحقة في أواخر عامي 2024 و2025 معرضة لخطر التأخر في سداد الأقساط الأصلية والفوائد، ومعظمها من الشركات التي تتأخر بانتظام في السداد.

المصدر: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html