تقترح وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أربع طرق لتقييم الأراضي في المسودة الجديدة.

Người Đưa Tin•22/08/2023

تقوم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بصياغة مرسوم بتعديل واستكمال عدة مواد من المرسوم الحكومي رقم 44/2014/ND-CP بتاريخ 15 مايو 2014، الذي ينظم أسعار الأراضي، والمرسوم الحكومي رقم 10/2023/ND-CP بتاريخ 3 أبريل 2023، الذي يعدل ويستكمل عدة مواد من المراسيم التي توجه تنفيذ قانون الأراضي.

حالياً، ووفقاً للمرسوم رقم 44/2014/ND-CP، توجد خمس طرق لتقييم الأراضي: طريقة المقارنة المباشرة؛ طريقة الخصم؛ طريقة الدخل؛ طريقة الفائض؛ وطريقة معامل تعديل سعر الأرض.

ومع ذلك، تقترح وزارة الموارد الطبيعية والبيئة في المسودة أربع طرق لتقييم الأراضي.

أولاً، يتم تطبيق الطريقة المقارنة عن طريق تعديل أسعار قطع الأراضي ذات الغرض نفسه من استخدام الأراضي والتي تم نقلها بنجاح في السوق أو تم الفوز بها من خلال مزادات حقوق استخدام الأراضي (قطع الأراضي المقارنة) من خلال تحليل ومقارنة العوامل المؤثرة على أسعار الأراضي بعد استبعاد قيمة الأصول المرتبطة بالأرض (إن وجدت) لتحديد سعر قطعة الأرض المراد تقييمها.

ثانيًا، يتم حساب طريقة الدخل عن طريق قسمة متوسط صافي الدخل السنوي لكل مساحة أرض على متوسط معدل الفائدة على ودائع التوفير (r) لمدة 12 شهرًا بالدونغ الفيتنامي (VND) في البنوك التجارية التي تملك الدولة فيها أكثر من 50٪ من الأسهم في المقاطعة لمدة ثلاث سنوات متتالية (محسوبة من 1 يناير إلى 31 ديسمبر) قبل تاريخ التقييم.

ثالثًا، يتم تطبيق طريقة الفائض عن طريق طرح إجمالي تكاليف التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو المنطقة من إجمالي إيرادات التطوير المقدرة، بناءً على الاستخدام الأكثر كفاءة للأراضي (معامل استخدام الأراضي، وكثافة المباني، والحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقًا لخطة استخدام الأراضي وخطة البناء التفصيلية المعتمدة من قبل الوكالة الحكومية المختصة.

رابعًا، تُطبَّق طريقة معامل تعديل سعر الأرض بضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي في معامل تعديل سعر الأرض. ويُصدر هذا المعامل من قِبَل اللجنة الشعبية للمحافظة أو المدينة الخاضعة للحكم المركزي (اللجنة الشعبية على مستوى المحافظة) بمقارنة سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي مع سعر الأرض السائد في السوق.

شروط تطبيق أساليب تقييم الأراضي

بالنسبة للطريقة المقارنة المطبقة على تقييم الأراضي، يجب أن يكون هناك ما لا يقل عن 3 قطع أراضٍ مماثلة تم نقلها في السوق أو تم الفوز بها من خلال مزادات حقوق استخدام الأراضي، باستثناء الحالات المحددة في البنود 2 و3 والنقاط أ، ب، ج، د من البند 4، المادة 5.

يتم تطبيق طريقة الدخل على تقييم الأراضي عند تحديد الدخل والمصروفات الناتجة عن استخدام الأراضي، باستثناء ما هو منصوص عليه في البنود 1 و3 والنقاط أ، ب، ج، د من البند 4، المادة 5.

يتم تطبيق طريقة القيمة المتبقية لتقييم قطع الأراضي والمناطق ذات الإمكانات التنموية بسبب التغييرات في استخدام الأراضي أو التخطيط عندما يمكن تحديد إجمالي إيرادات التنمية وإجمالي تكاليف التنمية، باستثناء ما هو منصوص عليه في البنود 1 و2 والنقاط أ، ب، ج، د من البند 4، المادة 5.

تُطبَّق طريقة معامل تعديل سعر الأرض لتحديد سعر قطع الأراضي ومساحاتها في الحالات التالية: الحالات المنصوص عليها في البند (أ)، الفقرة 4، المادة 114، والفقرة 3، المادة 189 من قانون الأراضي؛ حساب الإيجار السنوي للأراضي في الحالات التي تؤجر فيها الدولة الأرض دون طرح حقوق الانتفاع بها في مزاد علني؛ السعر الابتدائي لطرح حقوق الانتفاع بالأراضي في مزاد علني عندما تخصص الدولة الأرض أو تؤجرها في الحالات التي تكون فيها قطعة الأرض أو المساحة قد استُثمرت فيها بنية تحتية فنية وفقًا لخطة بناء تفصيلية. وبموجب هذا النظام، تقترح وزارة الموارد الطبيعية والبيئة خيارين:

الخيار 1: تحديد سعر الأرض لقطعة الأرض أو المنطقة المراد تقييمها إذا كانت القيمة الإجمالية، المحسوبة وفقًا لجدول أسعار الأراضي للمنطقة الخاضعة لرسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجار الأراضي، أقل من 90 مليار دونغ فيتنامي للمدن التي تدار مركزيًا، وأقل من 30 مليار دونغ فيتنامي للمحافظات الجبلية والمرتفعة، وأقل من 60 مليار دونغ فيتنامي للمحافظات الأخرى في الحالات المنصوص عليها في البندين ب و د من المادة 4، المادة 114، البند 2، المادة 172 من قانون الأراضي، وفي حالة حساب رسوم إيجار الأراضي المدفوعة دفعة واحدة لفترة الإيجار بأكملها عندما تؤجر الدولة الأرض دون طرح حقوق استخدام الأراضي في مزاد علني؛

الخيار الثاني: تحديد سعر الأرض لقطعة الأرض أو المنطقة المراد تقييمها لحساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجار الأراضي للأسر والأفراد في الحالات المنصوص عليها في البند ب، الفقرة 4، المادة 114؛ الفقرة 2، المادة 172 من قانون الأراضي وفي الحالات التي يتم فيها دفع رسوم إيجار الأراضي دفعة واحدة عن كامل فترة الإيجار عندما تقوم الدولة بتأجير الأرض دون طرح حقوق استخدام الأراضي في مزاد علني.

تحديد سعر الأرض المحدد لحساب التعويض عندما تسترد الدولة الأرض في الحالات التي يتم فيها تقديم التعويض وفقًا لأحكام قانون الأراضي ولكن لم يتم استيفاء شروط تطبيق طريقة تقييم الأراضي المحددة في البند 1، المادة 5.

تو مينه

مصدر