وافقت الحكومة على تقديم عدة طرق لتقييم الأراضي.

قدمت الحكومة للتو تقريراً إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية حول عدة جوانب من مسودة قانون الأراضي المعدل.

ومن القضايا المهمة التي تجذب الكثير من الاهتمام المحتوى وطرق تقييم الأراضي وشروط تطبيق كل طريقة (المادة 158).

النظر والموافقة في الجلسة الاستثنائية.

وبناءً على ذلك، وافقت الحكومة على مراجعة وتوضيح مفاهيم أساليب تقييم الأراضي: المقارنة، والفائض، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأرض في البند 5 من المادة 158؛ وتحديد شروط تطبيق أساليب تقييم الأراضي هذه في البند 6 من المادة 158. وعلى وجه التحديد، ينص مشروع القانون على العديد من أساليب تقييم الأراضي.

أولاً، تُطبَّق طريقة المقارنة بتعديل أسعار قطع الأراضي ذات الاستخدام المماثل التي تم تداولها في السوق، أو حقوق استخدام الأراضي التي طُرحت في مزاد علني حيث استوفى المزايد الفائز التزاماته المالية وفقًا لقرار المزاد. ويتم ذلك بتحليل ومقارنة العوامل المؤثرة على أسعار الأراضي بعد استبعاد قيمة الأصول المرتبطة بالأرض (إن وجدت) لتحديد سعر قطعة الأرض المراد تقييمها.

بالإضافة إلى طريقة الفائض، وافقت الحكومة على عدة طرق أخرى لتقييم الأراضي.

ثانياً، يتم تطبيق طريقة الدخل عن طريق قسمة متوسط صافي الدخل السنوي لكل مساحة أرض على متوسط سعر الفائدة على ودائع التوفير الفيتنامية لمدة 12 شهرًا في البنوك التجارية المملوكة للدولة في المقاطعة للسنوات الثلاث المتتالية التي تسبق نهاية الربع الأخير الذي تتوفر عنه البيانات قبل تاريخ التقييم.

ثالثًا، يتم تطبيق طريقة الفائض عن طريق طرح إجمالي تكاليف التطوير المقدرة لقطعة الأرض أو المنطقة من إجمالي إيرادات التطوير المقدرة، بناءً على الاستخدام الأكثر كفاءة للأراضي (معامل استخدام الأراضي، وكثافة المباني، والحد الأقصى لعدد طوابق المبنى) وفقًا لخطة استخدام الأراضي وخطة البناء التفصيلية المعتمدة من قبل الوكالة الحكومية المختصة.

رابعًا، تُعدّ طريقة معامل تعديل سعر الأرض إحدى طرق تقييم الأراضي، وتُجرى بضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي بمعامل تعديل سعر الأرض. ويُحدد معامل تعديل سعر الأرض بمقارنة سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي بسعرها في السوق.

بالإضافة إلى الحالات الأربع المذكورة أعلاه، ستحدد الحكومة طريقة جديدة لتقييم الأراضي بعد الحصول على موافقة اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية.

إلى جانب ذلك، توجد شروط لتطبيق طريقة تقييم الأراضي. تحديداً، تُطبق الطريقة المقارنة في التقييم في الحالات التي يوجد فيها ثلاث قطع أرض على الأقل لها نفس الغرض من الاستخدام، وتتشابه فيها بعض العوامل المؤثرة على أسعار الأراضي المتداولة في السوق، وقد أوفى مقدم العطاء الفائز بالتزاماته المالية وفقاً لقرار العطاء الفائز.

يتم تطبيق طريقة الدخل في حالات التقييم التي لا تستوفي فيها قطع الأراضي غير الزراعية أو المناطق التي ليست أراضي سكنية أو أراضي زراعية شروط الطريقة المقارنة، ولكن يمكن تحديد الدخل والمصروفات من استخدام الأرض وفقًا لغرض استخدام الأرض الذي يتم تقييمه؛

يتم تطبيق طريقة القيمة المتبقية على التقييم في الحالات التي لا تستوفي فيها قطعة الأرض أو المنطقة المخصصة لمشاريع الاستثمار شروط الطريقة المقارنة أو طريقة الدخل، ولكن يمكن تقدير إجمالي إيرادات التطوير وإجمالي تكاليف تطوير المشروع؛

يتم تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض لتحديد مبلغ التعويض المحدد عندما تستصلح الدولة الأرض في الحالات التي يتم فيها استصلاح قطع أراضي متجاورة متعددة لها نفس الاستخدام المقصود وقد تم تسعيرها بالفعل في جدول أسعار الأراضي، ولكنها لا تستوفي شروط تطبيق الطريقة المقارنة أو للمقارنة مع نتائج تحديد سعر الأرض باستخدام الطرق المذكورة أعلاه.

وفي الوقت نفسه، تقترح الحكومة أن يتم تحديد اللوائح المتعلقة بإجراءات تقييم الأراضي وفقًا لكل طريقة، واختيار طرق التقييم، بالتفصيل في المرسوم التنفيذي.

تقترح الحكومة أن تقوم اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية بدراسة تعليقات الحكومة ومقترحاتها للتنسيق في وضع الصيغة النهائية لمشروع قانون الأراضي (المعدل) لتقديمه إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه والموافقة عليه في الدورة الاستثنائية الخامسة (يناير 2024)، وفقًا لمبادئ القرار رقم 18، بما يضمن اتساق النظام القانوني، وحل العقبات على وجه السرعة، وإطلاق موارد الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

لا تسعى وراء الكمية، حتى لو كان الأمر عاجلاً.

وفي حديثه للصحافة، قال رئيس الجمعية الوطنية فونغ دينه هوي إن أحد الأحداث البارزة في الدورة السادسة الأخيرة هو أن الجمعية الوطنية لم تقر بعد مشروع قانون الأراضي المعدل على الرغم من مناقشته على مدى دورتين.

أكد رئيس الجمعية الوطنية قائلاً: "لقد تم الاتفاق على هذا القرار من قبل قادة الحزب والدولة والشعب وقطاع الأعمال. نحن لا نسعى وراء الكمية؛ فعلى الرغم من إلحاح الأمر، يجب أن نعطي الأولوية للجودة فوق كل شيء آخر، دون تسرع أو نفاد صبر".

بحسب رئيس الجمعية الوطنية، فإن قانون الأراضي ربما لا يقل أهمية عن الدستور، إذ له تأثير عميق على جميع جوانب الحياة الاجتماعية والاقتصادية والشعب. وليس من قبيل المصادفة أن بلغ عدد التعليقات والاقتراحات على مسودة هذا القانون 12 مليون تعليق.

رئيس الجمعية الوطنية فونج دينه هوى. الصورة: فام ثانج

أعلن رئيس الجمعية الوطنية أن هناك حتى الآن 27 قضية رئيسية. من بينها، وافقت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية على ست قضايا رئيسية قبل الدورة السادسة؛ وتلقت سبع قضايا رئيسية أخرى، رفعتها كتلة الحزب إلى المكتب السياسي، ردودًا من المكتب السياسي. وبذلك، تم توضيح 13 قضية.

علاوة على ذلك، في الدورة السادسة للجنة الدائمة للجمعية الوطنية، نوقشت تسع قضايا رئيسية أخرى باستفاضة وتم اتخاذ قرار بشأنها. كانت هذه القضايا تتضمن في البداية خيارين أو ثلاثة، لكن اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية قامت بتحليلها واختارت خياراً واحداً لجميع القضايا التسع، وهو الخيار الذي وافقت عليه الحكومة لاحقاً.

وهكذا، تم الاتفاق على 22 بنداً من أصل 27 بنداً؛ كما تمت مناقشة البنود الخمسة المتبقية وتم الاتفاق عليها بشكل أساسي، وهي تنتظر فقط رداً رسمياً من الحكومة.

بعد الاتفاق على هذه البنود السبعة والعشرين، ستقوم اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية برفعها إلى الجمعية الوطنية للنظر فيها والموافقة عليها. ويعود القرار النهائي بشأن الموافقة عليها أو رفضها إلى الجمعية الوطنية.

ستعقد اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية اجتماعاً في يناير لإجراء المراجعة النهائية قبل تقديم مشروع القانون إلى الجمعية الوطنية. وقال رئيس الجمعية الوطنية: "هذا مشروع قانون يتضمن العديد من القضايا الرئيسية التي تتطلب دراسة متأنية".

طلب رئيس الوزراء من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تركيز جميع الموارد على إكمال مسودة قانون الأراضي.

طلب رئيس الوزراء فام مينه تشينه من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تركيز جميع الموارد على إكمال مسودة قانون الأراضي (المعدل) لضمان جودته لتقديمه إلى الجمعية الوطنية للموافقة عليه في الدورة القادمة.

مصدر