هناك حاجة إلى "صمام قفل" للتحكم في دقة نتائج تقييم الأراضي.
في صباح يوم 15 يناير، واستكمالاً لبرنامج الدورة الاستثنائية الخامسة، عقدت الجمعية الوطنية جلسة نقاش عامة حول بعض المحتويات الجديدة أو المحتويات التي لها آراء مختلفة في مشروع قانون الأراضي (المعدل).
وفي معرض مساهمته في توضيح بعض محتويات مشروع القانون، أعرب نائب الجمعية الوطنية نغوين هوانغ باو تران (وفد بينه دوونغ ) عن تقديره الكبير لعمل لجنة الصياغة في دمج ومراجعة المحتويات المهمة والتقرير التفسيري للجنة الاقتصادية.
التعليقات على البند 5، المادة 158 من مشروع القانون، الذي ينص على أن "طرق تقييم الأراضي في النقطة ج المتعلقة بطريقة الفائض في تقييم الأراضي يتم تنفيذها عن طريق طرح إجمالي تكاليف التطوير المقدرة لقطعة الأرض من إجمالي إيرادات التطوير المقدرة".
اقترح المندوبون أن لا تُدرج لجنة الصياغة طريقة الفائض في تقييم الأراضي للأسباب التالية:
أولاً، هناك العديد من الطرق لتقييم الأراضي، لكن نتائج التقييم التي تم الحصول عليها من طرق مختلفة متشابهة بالنسبة لتلك القطعة الأرضية المحددة.
ومع ذلك، فإن نتائج تقييم الأراضي التي تم الحصول عليها باستخدام طريقة الفائض تستند إلى افتراضات وتقديرات، وموثوقيتها ليست عالية، خاصة في المناطق التي تتوفر فيها معلومات واقعية محدودة وبيانات الإيرادات والتكاليف كأساس للتقدير.
بالإضافة إلى ذلك، من المرجح أن تزداد قيمة قطعة الأرض بمرور الوقت بسبب سياقها التاريخي وأنشطتها التجارية وعملياتها الأخرى.
النائب في الجمعية الوطنية نغوين هوانغ باو تران.
وأضافت السيدة تران: "مع ذلك، فإنّ افتراض زيادة قيمة الأرض تدريجياً أمر غير منطقي، لأنّ قيمة قطعة الأرض قد تنخفض خلال فترات الركود الاقتصادي أو عند مواجهة عوامل غير مواتية. فعلى سبيل المثال، في ظلّ حالة الركود شبه التام التي يشهدها سوق العقارات حالياً، لا تُقيس هذه الطريقة بدقة عوامل المخاطر والآثار السلبية على الاقتصاد".
ثانياً، يعد حساب هذه العوامل المفترضة أمراً معقداً للغاية، مما يؤدي إلى تقييمات غير مؤكدة وغير دقيقة مع أخطاء كبيرة.
بحسب المندوبين، فإن تغيير عامل واحد فقط من العوامل المفترضة في قطعة الأرض نفسها سيؤدي إلى تغيير نتيجة التقييم. وهذا هو السبب الرئيسي للصعوبات والتأخيرات في تحديد وتقييم أسعار الأراضي في الماضي، ويختلف تفسير ذلك من شخص لآخر باختلاف الظروف والأوقات.
علاوة على ذلك، أفاد المندوبون بأنه على الرغم من أن طريقة الفائض منصوص عليها في المرسوم الحكومي رقم 44 لسنة 2014 والتعميم رقم 36 لسنة 2014 الصادرين عن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، إلا أن تطبيقها واجه العديد من الصعوبات والعقبات. ويستند تقدير إجمالي الإيرادات وتكاليف التطوير الإجمالية لمشروع عقاري إلى الدراسات والبحوث وجمع المعلومات المتعلقة بأسعار التحويل وأسعار الإيجار والعوامل المساهمة في إيرادات وتكاليف مشاريع ذات خصائص مماثلة للمشروع قيد التقييم.
لا تزال العوامل التي تحدد الإيرادات والتكاليف غير محددة بشكل غامض، وتفتقر إلى معايير أو قواعد أو مقاييس محددة، مما يجعل التسعير مهمة صعبة.
علاوة على ذلك، يعد وصف مشروع الاستثمار أحد الوثائق المهمة التي تشكل الأساس لاستخدام البيانات المطبقة في طريقة فائض تنفيذ المشروع، وتقدم الأعمال، ومعدل رأس المال الاستثماري، حيث تلعب هذه المؤشرات دورًا حاسمًا في نتائج التقييم.
حالياً، تتسم أوصاف مشاريع الاستثمار بالبدائية الشديدة، إذ تفتقر إلى المعلومات والبيانات والأرقام الداعمة الكافية. وفي ظل قاعدة بيانات غير مكتملة حول الأسعار والأراضي، بما في ذلك بيانات أسعار الأراضي، وسوق حقوق استخدام الأراضي غير المتطورة وغير الشفافة، فإن إلغاء أي طريقة لتقييم الأراضي يتطلب دراسة متأنية لمدى جدواها لضمان عدم إعاقة عملية التقييم.
واقترح الممثل تران قائلاً: "إذا كان من الضروري الاحتفاظ بهذه الطريقة، فيجب أن يكون هناك "صمام قفل" للتحكم في دقة وملاءمة نتائج تقييم الأراضي".
علاوة على ذلك، في عملية التعويض عن الأراضي والاستملاك الحالية، تُستصلح بعض الأراضي لمشاريع تجريف الجداول والقنوات والمجاري المائية. إلا أن قانون الأراضي ولوائحه التوجيهية بشأن التعويض وإزالة الأراضي لا تنظم هذه العملية، مما يُسبب صعوبات جمة. ويعود ذلك إلى رفض السكان وتقديمهم التماسات متكررة، بل ورفعهم شكاوى مطولة ضد قرارات الدولة المتعلقة بالتعويض، مما يُعيق إزالة الأراضي. لذا، يقترح الممثل إعادة النظر في هذه المسألة.
استغلال موارد الأراضي
في إطار المساهمة في تحسين مشروع القانون الذي يهدف إلى إطلاق موارد الأراضي من أجل التنمية الشاملة للبلاد، طرحت المندوبة نغوين ثي نغوك شوان (وفد بينه دونغ) آراء العديد من الشركات في مقاطعة بينه دونغ بشأن شروط تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري والاتفاقيات المتعلقة بنقل حقوق استخدام الأراضي في البند ب، الفقرة 3، المادة 122 والبند ب، الفقرة 1، المادة 127.
ترأس نائب رئيس الجمعية الوطنية نغوين دوك هاي الجلسة.
اقترح المندوبون إضافة فئات أخرى من الأراضي إذا كانت متوافقة مع الخطة المعتمدة، مقترحين أن تقوم الجمعية الوطنية بدراسة هذا البند بعناية والتصويت عليه بشكل منفصل، أو تكليف الحكومة بتنفيذ برنامج تجريبي لمدة 5 سنوات، وبعد ذلك يتم تقديم تقرير موجز إلى الجمعية الوطنية.
بحسب المندوبين، يعود السبب إلى ممارسات سابقة، حيث كان العديد من المواطنين والشركات الراغبة في الاستثمار يقبلون، عند دعوة الدولة للاستثمار والتنمية الاقتصادية، بتسليم أنواع مختلفة من الأراضي للدولة، بما في ذلك الأراضي السكنية، لتأجيرها لأغراض الإنتاج والتجارة. وقد ساهم ذلك في خلق فرص عمل، وساهم بشكل كبير في تنمية المنطقة.
الآن، ومع قيام الدولة بتغيير التخطيط الحضري وسعيها لتجديد المدينة وتطويرها، هناك حاجة إلى آلية تعطي الأولوية لمنحهم الفرصة لمواصلة الاستثمار والتطوير على نفس الأرض التي حافظوا عليها واستخدموها للإنتاج والأعمال التجارية لأجيال.
من جهة أخرى، تمتلك الدولة أسباباً كافية لتحديد أصل الأرض التي تملكها المؤسسة بشكل واضح. فإذا كانت الأرض مملوكة سابقاً للمؤسسة نفسها (عن طريق الميراث أو الهبة أو النقل)، فإن هذه المسألة تستدعي تحقيقاً دقيقاً.
علاوة على ذلك، اقترح المندوبون تعديل وتحسين اللوائح القانونية المتعلقة بالضرائب والتمويل في أقرب وقت ممكن لتحقيق التوافق بين المصالح الناجمة عن تحويل استخدام الأراضي من أغراض أخرى إلى أراضٍ سكنية لمشاريع الإسكان التجاري، وذلك بين ثلاث فئات: مستخدمو الأراضي الحاليون، والمستثمرون، والدولة. سيُمكّن هذا الدولة من إعادة توزيع العوائد بشكل متناسب على مستخدمي الأراضي أنفسهم، والاستثمار في مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية في المنطقة .
مصدر
تعليق (0)