يُعد تقييم الأراضي قضية رئيسية في حل المشاكل والانتهاكات المتعلقة بالأراضي.

في فترة ما بعد ظهر يوم 7 أغسطس، ترأس نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها اجتماعاً مشتركاً حضورياً وعبر الإنترنت بشأن مسودة المرسوم المعدل والمكمل لعدة مواد من المرسوم الحكومي رقم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي.

حضر الاجتماع قادة وممثلون عن وزارات الموارد الطبيعية والبيئة، والمالية، والتخطيط والاستثمار، والأمن العام، والبناء، وهيئة التفتيش الحكومية ، ومكتب التدقيق الحكومي، واللجنة الاقتصادية للجمعية الوطنية، ولجنة إدارة رأس المال الحكومي في الشركات، وممثلون عن 22 محافظة ومدينة، وخبراء، وجمعيات عقارية، وشركات تقييم، إلخ.

يُعد تقييم الأراضي قضية حاسمة في حل النزاعات والانتهاكات المتعلقة بالأراضي (الشكل 1). — ترأس نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها الاجتماع.

إصلاح عملية تحديد أسعار الأراضي المحددة لضمان الاستخدام الفعال لموارد الأراضي.

بحسب تقرير صادر عن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ، يحدد المرسوم رقم 44 خمس طرق لتقييم الأراضي، تشمل: المقارنة المباشرة، والخصم، والدخل، والفائض، ومعامل تعديل سعر الأرض. ومن خلال هذه الطرق، تمّت مواءمة أسعار الأراضي إلى حد كبير مع أسعار السوق، مما حدّ من خسائر إيرادات ميزانية الدولة، وضمن حقوق أصحاب الأراضي المصادرة.

مع ذلك، وبعد أكثر من تسع سنوات من التطبيق، كشفت بعض اللوائح المتعلقة بأساليب تقييم الأراضي عن قصورها ونقاط ضعفها. ولا تزال بعض المناطق تعاني من التباس في تطبيقها، مما يؤثر على سير عملية تقييم الأراضي. كما أن بعض أساليب التقييم غير ملائمة للظروف الفعلية المتعلقة بمعلومات السوق، وتفتقر حقوق استخدام الأراضي إلى الشفافية، ولا تُناسب إدارة الدولة لأسعار الأراضي في ظل قاعدة بيانات غير مكتملة لأسعار الأراضي. وتتسم اللوائح المتعلقة بمضمون وشروط تطبيق أساليب تقييم الأراضي ببعض التناقضات ونقص التحديد، مما يؤدي إلى نتائج متباينة عند تطبيق أساليب مختلفة على قطعة الأرض نفسها.

لذلك، من الضروري إصدار مرسوم بتعديل واستكمال عدة مواد من المرسوم رقم 44 لتحسين اللوائح المتعلقة بأساليب تقييم الأراضي على وجه السرعة، واستحداث إجراءات تحديد أسعار الأراضي المحددة لضمان الاستخدام الفعال لموارد الأراضي، وتوجيه المناطق لتنفيذ تفويض السلطة من اللجنة الشعبية للمحافظة إلى اللجنة الشعبية للمقاطعة بشكل موحد لتحديد أسعار الأراضي المحددة على النحو المنصوص عليه في قانون تنظيم الحكم المحلي وقرار الحكومة رقم 73/NQ-CP بتاريخ 6 مايو 2023.

يُعد تقييم الأراضي قضية حاسمة في حل النزاعات والانتهاكات المتعلقة بالأراضي (الشكل 2). — صرح نائب رئيس الوزراء بأن المخالفات في تقييم الأراضي تنبع أساساً من تطبيق أساليب غير صحيحة أو استخدام بيانات إدخال غير موضوعية أو شفافة أو دقيقة.

تهدف الحلول المقترحة إلى التغلب على أوجه القصور والصعوبات والعقبات التي واجهت عملية تقييم الأراضي خلال الفترة الماضية. وتشمل هذه الحلول على وجه التحديد مراجعة أساليب تقييم الأراضي وتحسينها، ودمج أسلوب الخصم في الأسلوب المقارن، وتعديل بعض بنود أسلوب الفائض واستكمالها للحد من عنصر الافتراضات والإرادة الشخصية للمُقيِّم، مما يُسهِّل عملية التنفيذ.

تحدد اللوائح شروط تطبيق كل طريقة من طرق تقييم الأراضي لضمان الاتساق في اختيار وتطبيق طرق تقييم الأراضي؛ ومصادر المعلومات التي يجب جمعها لتطبيق طرق تقييم الأراضي؛ وتوسع الحالات التي يمكن فيها تطبيق طريقة معامل تعديل سعر الأرض...

كما يتضمن مشروع المرسوم لوائح تنص على أنه عند تطبيق طريقة المقارنة، والدخل، والفائض، يجب مقارنة نتائج تحديد أسعار الأراضي المحددة باستخدام طريقة معامل تعديل سعر الأرض في آن واحد؛ وإجراءات تحديد أسعار الأراضي المحددة في الحالات التي تفوض فيها اللجنة الشعبية للمحافظة اللجنة الشعبية للمقاطعة بالبت في أسعار الأراضي المحددة؛ والحالات التي لا يمكن فيها اختيار أي منظمة ذات وظيفة استشارية بشأن تقييم الأراضي؛ وأحكام انتقالية لبعض الحالات...

يُعد تقييم الأراضي قضية حاسمة في حل النزاعات والانتهاكات المتعلقة بالأراضي (الشكل 3). — عُقد الاجتماع عبر الإنترنت.

إن تطبيق أساليب تقييم الأراضي مع التحقق المناسب يضمن النزاهة والموضوعية.

وفي كلمته خلال الاجتماع، قال نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها إنه في الفترة المقبلة، سيشكل قانون الأراضي المعدل، بمجرد إقراره، أساساً قانونياً هاماً لإنشاء قاعدة بيانات لأسعار الأراضي وبناء خرائط قيمة الأراضي كأساس لتطبيق جميع أساليب التقييم.

في البداية، تحتاج وكالات الإدارة ووحدات استشارات تقييم الأراضي إلى الاتفاق على طريقة اختيار وتطبيق أساليب تقييم الأراضي مع التحقق المناسب، مما يضمن الصدق والموضوعية والدقة والتوافق مع القيمة السوقية، وتقليل الاعتماد على الآراء الذاتية، وضمان الثقة بين وكالات الإدارة ووحدات استشارات تقييم الأراضي ووكالات إنفاذ القانون.

صرح نائب رئيس الوزراء تران هونغ ها بوضوح: إن تقييم الأراضي مسألة أساسية في حل الصعوبات والعقبات والانتهاكات الحالية المتعلقة بالأراضي. ويتطلب تعديل المرسوم رقم 44 منهجية سليمة، وأساساً علمياً، وخبرة عملية.

تُستخدم أساليب تقييم الأراضي (المقارنة، الدخل، الفائض) في العديد من دول العالم. وتُعدّ المعلومات والبيانات المتعلقة بسوق الأراضي أساسيةً لتطبيق أسلوب تقييم دقيق. ويُطبّق كل أسلوب تقييم وفقًا للمعلومات والبيانات المتاحة لكل قطعة أرض.

يُعد تقييم الأراضي قضية حاسمة في حل النزاعات والانتهاكات المتعلقة بالأراضي (الشكل 4). — حضر الخبراء الاجتماع.

أصدر نائب رئيس الوزراء تعليماته لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة بالتنسيق الوثيق مع وزارة المالية ووزارة البناء والوزارات والقطاعات والجمعيات الأخرى لتوضيح المعايير والشروط اللازمة لجمع المعلومات والبيانات المدخلة لكل قطعة أرض ومشروع محدد، كأساس لتطبيق أنسب طريقة للتقييم، وتجنب التعسف والذاتية.

وقال نائب رئيس الوزراء: "يجب أن تكون معايير معلومات الإدخال متسقة وشفافة وعامة وبسيطة وقابلة للتطبيق، لتكون بمثابة الأساس لتطبيق أساليب التقييم المناسبة"، وطلب من الجهة التي قامت بصياغة القانون توضيح سلطة ومسؤوليات هيئات الإدارة ومنظمات الاستشارات التقييمية ومجالس التقييم وما إلى ذلك في إجراءات إجراء تقييم الأراضي.

وأشار نائب رئيس الوزراء أيضًا إلى أنه حتى في حال إقرار مسودة قانون الأراضي المعدلة، والتي تسمح بتطبيق أساليب تقييم الأراضي القائمة على مناطق القيمة، فإنه ينبغي تطبيق أساليب تقييم أخرى في المناطق التي لم تُجمع فيها بيانات كافية عن الأراضي بناءً على مناطق القيمة. أما بالنسبة للمناطق التي تراقب عن كثب تقلبات أسعار سوق الأراضي، فيمكنها المضي قدمًا في تطبيق أسلوب التقييم القائم على مناطق القيمة.

مصدر