مكافحة المضاربة ومراقبة أسعار العقارات: تشديد القروض أم الضرائب؟

اقتراح للحد من الإقراض لمشتري المنازل الثانية أو أكثر

يحظى اقتراح تقييد الإقراض لمشتري المنازل الثانية أو أكثر باهتمام كبير، لا سيما من قبل المستثمرين قصيري الأجل. ويمثل هذا الاقتراح جوهر مشروع القرار المتعلق بآلية ضبط أسعار العقارات وضبطها، والذي أرسلته وزارة الإنشاءات إلى الوزارات والهيئات المعنية لإبداء ملاحظاتها عليه.

يُحدد مشروع القانون ثلاثة محاور رئيسية لتنظيم السوق، تشمل: سياسة قروض مشتري المنازل، ومراكز المعاملات العقارية، وتطوير المساكن التجارية بأسعار معقولة. وفيما يتعلق بسياسة قروض مشتري المنازل، تقترح وزارة الإنشاءات أن تُلزم الحكومة مؤسسات الائتمان بتطبيق حدود على قروض شراء المنازل، باستثناء المساكن الاجتماعية.

تحديدًا، بالنسبة لمشتري المنزل الثاني، من المتوقع ألا يتجاوز مبلغ القرض ٥٠٪ من قيمة عقد الشراء. أما بالنسبة لمشتري المنزل الثالث، فلن يتجاوز مبلغ القرض ٣٠٪.

إلى جانب اقتراح إنشاء مركز معاملات عقارية للترويج للمعاملات وتعزيز تطوير المساكن بأسعار معقولة، أوضحت وزارة الإنشاءات أن القرار يهدف إلى إرساء آلية قانونية محددة لضبط أسعار المساكن وتنظيمها وخفضها تدريجيًا إلى مستوى يناسب دخل غالبية المواطنين، وخاصةً ذوي الدخل الملائم والمتوسط. وينصب التركيز على تنظيم سوق العقارات بشكل علني وشفاف، والسيطرة الصارمة على المضاربة والتلاعب بالأسعار.

تشديد القروض أم فرض الضرائب - أيهما

يحظى اقتراحٌ بتقييد الإقراض لمشتري المنازل الثانية بتأييدٍ متزايد، لا سيما بين المستثمرين قصيري الأجل. صورة توضيحية.

آراء متضاربة كثيرة

وفقًا للسوق، يعتمد الحد الأقصى للقرض لشراء منزل على نوع المنتج العقاري ولوائح كل بنك. يطبق العديد من مستثمري مشاريع الإسكان التجاري سياسات مرنة، حيث يدفع المشترون مقدمًا ما بين 10% و30% فقط. بعد ذلك، يصرف البنك المبلغ المتبقي، ما يعني أنه يمكن للمشترين اقتراض ما بين 70% و90% من إجمالي سعر المنتج العقاري.

مع هذه الفائدة الكبيرة، تباينت الآراء حول مقترح تقييد قروض الأسر الثانية فما فوق. فوفقًا للشركات، سيؤدي تطبيق هذه السياسة، في حال تطبيقها، إلى الحد من المستثمرين قصيري الأجل، أي أولئك الذين يستفيدون من برامج القروض المصرفية لشراء العقارات لأغراض التداول قصير الأجل. في المقابل، هناك آراء أخرى ترى أن سياسة تقييد القروض قد تؤثر على فئة الأشخاص الذين يحتاجون إلى شراء عقارات أو الاستثمار طويل الأجل.

بصفته مستثمرًا منذ فترة طويلة في سوق العقارات، يستثمر السيد دينه هوانج ثانج (منطقة لونج ترونج، مدينة هوشي منه ) في الشقق للإيجار، مما يؤدي إلى زيادة دخل أسرته.

قال إن اقتراح الحد من قروض شراء المنازل الثانية من شأنه أن يُثني المستثمرين قصيري الأجل، وخاصةً المضاربين. وفي حال تطبيق هذه السياسة، سيُعيد موازنة القروض التي تقل عن 50% من قيمة العقار بشكلٍ استباقي، بما يتناسب مع محفظته الاستثمارية.

عند اتخاذ أي قرار، علينا أيضًا أن نحسب وندرس تأثيره على محفظة استثماراتنا. ومن الواضح أن هذا التنظيم سيقلل من عدد الأشخاص ودوافعهم لامتلاك عقار ثانٍ أو ثالث، مما سيقلل من المضاربة. وعلى المدى الطويل، أعتقد أن هذا سيكون مفيدًا للمجتمع، كما علق السيد ثانغ.

تشديد القروض أم فرض الضرائب - أيهما

حظي الاقتراح الخاص بالحد من الإقراض لمشتري المنازل الثانية أو أكثر بآراء متباينة.

تبحث السيدة تران ثي هونغ هاي (من حي تان فو، مدينة هو تشي منه) حاليًا عن منتج عقاري مناسب للاستثمار فيه قريبًا. هذه هي المرة الأولى التي تدخل فيها هذا السوق. إلى جانب الادخار، تُعدّ القروض أمرًا بالغ الأهمية للشباب مثلها. عندما سمعت بمقترح تشديد الائتمان لقروض شراء منزل ثانٍ، شعرت بالقلق لأنه قد يُقلل من فرص الحصول على منتجات استثمارية.

"في رأيي، هذا الاقتراح يحد أيضًا من الموارد والدعم، كما يحد إلى حد ما من خطوط المنتجات التي يمكنني البحث عنها، أو يجعلني بطريقة ما أكثر ترددًا في البحث عن استثمارات إضافية في محفظة العقارات"، شاركت السيدة هاي.

أشارت بعض الشركات إلى أن سوق العقارات في طريقه إلى التعافي. ويركز عرض المنتجات حاليًا على الشرائح المتوسطة والفاخرة، المخصصة للمستثمرين. في الوقت نفسه، لا يزال السوق يفتقر إلى قطاع الإسكان منخفض التكلفة، الذي يلبي احتياجات السكن الفعلية. وتعتقد الشركات أن تقييد قروض الائتمان لشراء المنازل قد يؤثر على السيولة في السوق.

قال السيد تران خانه كوانغ، المدير العام لشركة فييت آن هوا للاستثمار العقاري المساهمة: "نلاحظ حاليًا أن أكثر من 60-70% من المستثمرين في سوق العقارات، بينما لا يتجاوز عدد السكان الفعليين 20-30%. إذا بالغنا في تطبيق هذا النظام، أي الحد من قروض شراء المنازل الثانية والثالثة، وتشديد الائتمان بشكل متزايد، فمن المؤكد أن السوق سيتعرض لصدمة".

أشارت آراء أخرى إلى أن مقترح تشديد الائتمان لمن يشترون منزلًا ثانيًا أو أكثر لا يُميز بوضوح بين من يشترون بغرض السكن ومن يستثمرون للتأجير طويل الأجل. في الواقع، هناك حالات يقترض فيها الآباء المال لشراء منزل لأبنائهم عندما لا تتوفر لديهم الظروف المالية الكافية. لذلك، إذا طُبّق هذا التقييد الائتماني، فقد يؤثر على الاحتياجات المشروعة للعديد من العائلات اليوم.

حلول شاملة للسيطرة على أسعار المساكن بطريقة مستدامة

لا يمنع مشروع القانون امتلاك المنازل الثانية أو الثالثة. ويقتصر مشروع القانون هنا على تنظيم سياسة الائتمان، ما يعني أن الدولة تستخدم أدوات تنظيم تدفقات رأس المال للسيطرة على المضاربات والمخاطر المالية. ويُقدّر الخبراء أن هذا التوجه يتوافق مع أحكام القانون والممارسات الدولية.

لا تؤثر سياسة الائتمان المتدرجة المقترحة على مصالح الأفراد، بل تهدف إلى إدارة المخاطر النظامية. ومع ذلك، يجب أن يقترن ذلك بحلول أكثر شمولاً للسيطرة على أسعار المساكن.

أظهرت بيانات وحدات البحث أن الارتفاع الأخير في أسعار المساكن لا يعود أساسًا إلى الاستثمار، بل إلى نقص المعروض. ويعود ذلك إلى المشاكل القانونية، وارتفاع أسعار الأراضي، وتكاليف الاستثمار في البناء. لذلك، سيركز المستثمرون على المشاريع الفاخرة سعيًا وراء الربح.

على سبيل المثال، في مدينة هو تشي منه، ووفقًا لتقرير أفيسون يونغ، شكّلت مشاريع الشقق الجديدة التي أُطلقت في الربع الثالث من العام الجاري شققًا فاخرة وراقية، بمتوسط سعر بيع يتراوح بين 125 و232 مليون دونج للمتر المربع. وقد ارتفع هذا السعر بنسبة 5-8% مقارنةً بالربع السابق.

وترى شركة أبحاث السوق سافيلز فيتنام أنه بدلاً من اختيار أدوات الائتمان، ينبغي للسياسات أن تركز على حل مشكلة إتاحة المساكن.

اقترحت السيدة جيانه هوينه، مديرة قسم الأبحاث في سافيلز فيتنام، قائلةً: "يجب إصلاح إجراءات الموافقة على المشاريع لتسريع وتيرة المشاريع الجديدة في السوق. يجب حل المشاريع المتعثرة بآليات خاصة. يجب حل مشكلة العرض، وتوفير عرض متنوع، وخاصةً المساكن منخفضة التكلفة. عندما يكون العرض كافيًا لتلبية الطلب، سيُنظم السوق الأسعار ذاتيًا".

بناءً على اقتراح وزارة الإنشاءات، ترى وحدات البحث أن التدخل في حدود الائتمان قد يؤثر على استقلالية البنوك التجارية، إذ تعتمد أنشطة الإقراض على عملية تقييم المخاطر ومعايير الإقراض التي يعتمدها كل بنك بناءً على قدرة المقترض على السداد.

إضافةً إلى ذلك، يُعدّ تحديد عدد العقارات التي يملكها المقترض تحديًا أيضًا، إذ يتطلب الاتصال بنظام قاعدة بيانات العقارات أو الوصول إليه. مع العلم أن هذه البيانات لا تزال قيد الإنجاز، وسيستغرق تطبيقها عمليًا وقتًا طويلًا.

نظام ضريبي أكثر كفاءة؟

في معرض حديثه عن حلول إدارة سوق العقارات، صرّح السيد ديفيد جاكسون، المدير العام لشركة أفيسون يونغ فيتنام، بأنّ نظام الضرائب سيكون أكثر فعالية. وتحديدًا، يُعدّ فرض ضريبة دخل شخصية أعلى على العقارات من الدرجة الثانية والثالثة، أو ضريبة معاملات عقارية بناءً على مدة الحيازة، حلاً أكثر جدوى للحد من إعادة البيع، وبالتالي الحد من حافز المضاربة.

اتفق معهد مدينة هو تشي منه للموارد الطبيعية واقتصاديات البيئة مع أفيسون يونغ في تقييمه، إذ رأى أن مشروع القانون بحاجة إلى فصل إدارة سوق العقارات عن سياسة الائتمان. لأن القطاع المصرفي في طريقه إلى تقليص مساحة الائتمان، ولديه مساحة إقراض غير محدودة. لذلك، قد يؤثر تطبيق قيود على قروض شراء منزل ثانٍ أو أكثر على صرفها من البنك.

اقترح الدكتور فام فيت ثوان، مدير معهد اقتصاديات الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه: "للحد من ذلك، أعتقد أنه يجب علينا استخدام معدلات ضريبية بناءً على مدة الاحتفاظ بالسجلات. على سبيل المثال، إذا اشترى شخص عقارًا أو فاز بمزاد خلال 12 شهرًا، فسنحصل 20% من سعر البيع إذا باعه. على العكس، إذا تجاوز عمر الشخص 36 شهرًا، فسنحصل 10%، وإذا تجاوز 60 شهرًا، فسنحصل 2% كما هو الحال الآن."

من الواضح أن الحد من المضاربة خطوة ضرورية، إلا أن استخدام أدوات الائتمان يتطلب خارطة طريق واضحة ومتسلسلة. أولًا، من الضروري استكمال قاعدة بيانات معاملات العقارات لتحديد المستثمرين والمضاربين ومشتري المنازل بدقة. ومن ثم، ستكون أدوات الائتمان فعّالة، مما يُسهم في تطوير السوق بشفافية ووضوح وعدالة لجميع المشاركين.

اقترحت وزارة الإنشاءات مؤخرًا إنشاء رموز عقارية وإدارتها عبر نظام معلوماتي. وفي الوقت نفسه، ألزمت المؤسسات والأفراد بتوفير معلومات ملكية المنازل لدمجها في نظام المعلومات الوطني ابتداءً من عام ٢٠٢٦. وقد ورد هذا الاقتراح في مشروع المرسوم المتعلق بإنشاء وإدارة قواعد بيانات الإسكان وسوق العقارات.

وبناءً على ذلك، سيتم تلقائيًا تخصيص رمز فريد لكل مشروع عقاري، مما يضمن تحديد الهوية وعدم تغييرها طوال دورة حياة البيانات. وستقوم الهيئة المختصة في المحافظة بتطبيق هذا الرمز في المنطقة فور اعتماد المشروع.

وقالت وزارة البناء إن اللائحة الجديدة تساعد على تحسين جودة البيانات المجمعة، وبالتالي جعل المعلومات شفافة، وتنظيم السوق وتلبية الاحتياجات المشروعة للمجتمع.

المصدر: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm