خبراء يدلون بتعليقات مفاجئة حول أسعار الشقق هذا العام

شهدت أسعار الشقق ارتفاعًا حادًا في الآونة الأخيرة.

وفي تقرير حول سوق العقارات في عام 2024، قالت وزارة البناء إن أسعار الشقق في المدن الكبرى سترتفع بشكل كبير مقارنة بعام 2023.

تم تحديد مستوى سعر جديد لكافة القطاعات. وعلى وجه التحديد، ارتفع سعر القطاع منخفض التكلفة الذي كان في السابق أقل من 30 مليون دونج/م2 إلى 45 مليون دونج/م2. كان سعر بيع القطاع المتوسط ​​​​في السابق يتراوح بين 30 و 45 مليون دونج / متر مربع، والآن ارتفع إلى 45-70 مليون دونج / متر مربع. كانت تكلفة القطاع الرفيع المستوى في السابق تتراوح بين 50 و70 مليون دونج/م2، والآن ارتفعت إلى 70 و100 مليون دونج/م2. ظهر قطاع الفخامة الفائقة في السوق في العديد من المشاريع بأسعار تزيد عن 200 مليون دونج/م2.

وقالت وزارة البناء إن أسعار الشقق في بعض المدن الكبرى ستواصل الارتفاع في عام 2024. وفي هانوي ، ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 40-50% مقارنة بأسعار 2023، مع زيادة بعض المشاريع بمعدل أعلى.

وبحسب استطلاع أجراه مراسلو دان تري، فإن الشقق مثل إيكولايف تاي هو في سوق هانوي يبلغ سعر بيعها نحو 72 مليون دونج/متر مربع؛ سعر حديقة صن شاين هو حوالي 54 مليون دونج/م2؛ سعر بيع تشيلسي بارك - كاو جياي حوالي 62 مليون دونج/م2؛ سعر بيع مجمع ترانج آن هو حوالي 70 مليون دونج/م2؛ سعر بيع برج الأسطورة هو حوالي 72 مليون دونج/م2. وقد ارتفعت الأسعار المذكورة أعلاه بشكل كبير مقارنة ببداية عام 2024.

مبنى سكني في هانوي (الصورة: تران كانج).

قال خبير العقارات نجوين كووك آنه إن هناك العديد من الأسباب التي أدت إلى ارتفاع أسعار الشقق بشكل محموم في الآونة الأخيرة.

أولاً، سوق العقارات هو سوق دوري. وتحديداً، ارتفعت أسعار الشقق بسبب طبيعة السوق الذي يمر بمرحلة التعافي. وفي وقت سابق، في منتصف عام 2024، توقعت هذه الوحدة تعافي كل نوع من أنواع العقارات، حيث سيكون النوع الأول الذي يتعافى هو المنتجات السكنية.

بعد المرور بفترة صعبة، أصبحت معنويات المستثمرين في سوق العقارات ضعيفة للغاية. الشيء الأكثر إثارة للخوف عند الاستثمار ليس انخفاض أسعار العقارات، بل الخوف من أن يصبح المنتج غير سائل. ولذلك، يبحث المستثمرون الآن عن أنواع العقارات التي تتمتع بوضع قانوني معين، وتدفق نقدي معين، ويمكن على الأقل تأجيرها مثل الشقق.

السبب الثاني هو أن العرض لم يلبِّ الطلب في السوق، في حين أن الطلب كبير جداً. على سبيل المثال، في هانوي، هناك حاجة إلى نحو 100 ألف إلى 170 ألف شقة جديدة كل عام، في حين أن العرض في عام 2024 لن يلبي سوى نحو 30 ألف وحدة، وفي عام 2023 نحو 10 آلاف وحدة.

علاوة على ذلك، أصبحت المنتجات العقارية تتركز بشكل متزايد في قطاعات الأسعار المرتفعة. الدليل على ذلك هو أنه في أوائل عام 2020، لم تمثل الشريحة الراقية وما فوق (السعر يزيد عن 55 مليون دونج/متر مربع) سوى حوالي 6% من إجمالي العرض. وبحلول الربع الثالث من عام 2024، ستشكل هذه المنتجات حوالي 60%.

ووفقا له، في سياق انخفاض العرض في السوق، وبعد إزالة القضايا القانونية وإطلاق المنتجات، يركز المستثمرون بشكل أساسي على شريحة الفئة المتوسطة وما فوق (الأسعار فوق 35 مليون دونج/م2). وقال السيد كوك آنه "يستغرق إطلاق أي مشروع وقتا طويلا، في حين تستمر أسعار الأراضي في الارتفاع كل يوم، لذلك من المنطقي أن يقرر المستثمرون إطلاق الشقق بأسعار متوسطة وما فوق".

السبب الثالث هو علم نفس السوق. على وجه التحديد، عندما لم ترتفع أسعار الشقق كثيراً، يميل الناس إلى انتظار انخفاض الأسعار. ولكن عندما رأوا السعر يرتفع بنحو 10-20%، سارع الجميع إلى الشراء لأنهم كانوا خائفين من أن يستمر السعر في الارتفاع. وأضاف ذلك ضربة نفسية أدت إلى ارتفاع السوق مرة أخرى.

في الواقع، كان السوق مزدهرًا للغاية خلال العام الماضي. ويعود السبب أيضًا إلى نفاد صبر الناس بعد انتظار انخفاض أسعار الشقق، كما اختتم السيد كوك آنه.

وقالت الخبيرة العقارية نجوين ثي هونغ فان إن أسعار العقارات في هانوي لا تزال تنمو بشكل ميكانيكي بسبب العوامل الطبيعية مثل الطلب وتحسن الدخل ونمو السكان وسرعة التحضر. ومع ذلك، فمن غير المرجح أن نشهد زيادة مفاجئة في المستقبل القريب.

وقالت إن سبب ارتفاع أسعار العقارات في هانوي في السابق يعود بشكل رئيسي إلى أنشطة الشراء والمضاربة وإعادة البيع. ويتعين على هذه المجموعة الآن أن تدرس بعناية أكبر عند المشاركة في السوق، متى يجب أن تكون الزيادة في أسعار العقارات أعلى من تكلفة رأس المال، وتكلفة استخدام الرافعة المالية، فضلاً عن تكلفة ضريبة الدخل على نقل العقارات المحسوبة على قائمة أسعار الأراضي الجديدة الأقرب إلى السوق.

هل تستمر أسعار الشقق في الارتفاع هذا العام؟

صرح السيد فو كوونج كويت، الرئيس التنفيذي لشركة دات زانه نورث، بأن قطاع الشقق في هانوي في عام 2024 سيشهد تقلبات قوية للغاية في الأسعار. هناك شقق ارتفعت أسعارها بنسبة 40-50% وحتى 60% مقارنة بعام 2023. وبالمقارنة بأسعار عام 2023، ارتفعت أسعار الشقق بشكل كبير. ثانياً، تتضمن المشاريع الجديدة أيضاً مستويات أسعار جديدة يحددها المستثمرون. وتتراوح أسعار المشاريع الجديدة بين 70 و90 مليون دونج/م2، وحتى 110 و120 مليون دونج/م2.

ويقول الخبراء إن العرض من الشقق منخفضة التكلفة سيتحسن هذا العام (صورة: تران كانج)

أعتقد أن أسعار الشقق الحالية قد بلغت حدًا حرجًا، ومن الصعب زيادتها أكثر من ذلك. لأن ارتفاعها سيتجاوز القدرة الشرائية للمواطنين، وسيسبب صعوبات في السيولة. كما يصعب خفض الأسعار، لأن التكاليف الحالية لتنفيذ أي مشروع مرتفعة للغاية، وتشمل تكاليف رأس المال، وأسعار الفائدة، وتكاليف مواد البناء، وخاصةً تكاليف استخدام الأراضي المُقيّمة حاليًا بأسعار السوق.

وفي تعليقه على اتجاه الشقق هذا العام، قال السيد كويت إن أسعار الشقق ستستقر في أسواق مدينة هوشي منه وهانوي. لكن أسعار الشقق في المحافظات هذا العام، وخاصة المحافظات المتقدمة صناعيا، ستشهد طفرة في السيولة لأن الأسعار معقولة جدا في المحافظات.

قال خبير العقارات نجوين آنه كيو إن العرض من الشقق في الفترة 2020-2024 محدود بسبب العديد من الصعوبات في إجراءات الاستثمار، مما يؤدي إلى ارتفاع حاد في الأسعار. لكن كل شيء له دورة وقانون العرض والطلب، لذلك عندما ترتفع الأسعار بشكل كبير، سوف يقوم السوق بالتكيف.

وذكر أن أسعار الشقق في هانوي ستصل إلى ذروتها في أكتوبر/تشرين الأول 2024، سواء من حيث حجم المعاملات أو سعر البيع. منذ نوفمبر 2024، أظهر السوق علامات الانعكاس، وبدأ المستثمرون في خفض الأسعار، وانخفض حجم المعاملات، واختفت الثقة في استمرار ارتفاع أسعار الشقق تقريبًا.

بحلول عام 2025، سيتم تحسين إجراءات الاستثمار، وزيادة المعروض من الشقق، بما في ذلك السكن الاجتماعي. ومع وجود أكثر من 10 آلاف شقة جديدة في مناطق مثل دونج آنه، ومي لينه، وثانه تري، ونام تو ليم، والعديد من المناطق الأخرى، سيكون أمام الناس المزيد من الخيارات.

لذلك، من المتوقع أن ينخفض ​​سعر بيع الشقق التجارية الجديدة هذا العام بنسبة 5-10% مقارنة بعام 2024. وبحلول عام 2026، قد يصل الانخفاض إلى 10-15%، وقد يؤدي ذروة العرض الجديد في عام 2027 إلى انخفاض الأسعار بنسبة 20-30%، وخاصة في مناطق الحزام 3.5.

ويتفق مع هذا الرأي الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، الذي يتوقع أن يستمر نمو المعروض من المساكن هذا العام، ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى المدن الكبرى في الضواحي. ومن المتوقع أن يصل المعروض العقاري في هانوي والمدن المحيطة بها إلى نحو 37 ألف منتج، بينما سيصل في مدينة هوشي منه وضواحيها إلى نحو 18 ألف منتج. يؤدي العرض العقاري السكني إلى تقليل التمايز الإقليمي.

لا يزال هيكل العرض يعتمد بشكل أساسي على المنتجات الفاخرة الراقية. ومع ذلك، فإن العرض في الشريحة ذات الأسعار المعقولة سوف يتحسن بشكل أكثر وضوحا بفضل زيادة مشاريع الإسكان الاجتماعي.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-gia-chung-cu-trong-nam-nay-20250201202144681.htm