هل ينبغي وضع حد أقصى لأسعار الإسكان الاجتماعي؟

بحسب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، من الطبيعي أن تكون المساكن الاجتماعية بأسعار معقولة، لأن المطورين العقاريين معفون من رسوم استخدام الأراضي ويحصلون على حوافز ضريبية مثل ضريبة القيمة المضافة وضريبة دخل الشركات. إضافةً إلى ذلك، يحصل المطورون على تسهيلات ائتمانية، ما يجعل سعر المساكن الاجتماعية أرخص بنحو 15% من المساكن التجارية المماثلة في المنطقة نفسها.

ومع ذلك، جادل بأن سعر المساكن الاجتماعية في بعض المشاريع قد وصل إلى 21 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وذلك لأن جميع تكاليف الأعمال المشروعة والمعتمدة مشمولة في السعر. وفي بعض المشاريع في هانوي ، يتجاوز السعر 29 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وهذا يعني أيضاً أن تكاليف الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي غير خاضعة حالياً لأي قيود.

" نواجه حاليًا نقصًا في المعروض من المساكن الاجتماعية. وتسعى الحكومة جاهدةً لتحقيق هدف بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل، وقد خُصصت لمدينة هو تشي منه 211 ألف وحدة خلال الفترة من الآن وحتى عام 2030، بعد أن أضاف رئيس الوزراء 15 ألف وحدة أخرى إلى هدف تطوير الإسكان الاجتماعي لعام 2026. وستكون هذه فرصةً للشركات للمشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي "، هذا ما صرّح به السيد لي هوانغ تشاو.

بحسب الخبراء، لا ينبغي أن يكون هناك حد أقصى لسعر الإسكان الاجتماعي.

بحسب السيد تشاو، لا ينبغي وضع سقف سعري للإسكان الاجتماعي. ويشير إلى أنه في السابق، كان سعر الإسكان الاجتماعي محدداً بأقل من 15 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، مما ثبط عزيمة المستثمرين عن تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.

مع ذلك، يسمح قانون الإسكان الحالي بإدراج جميع نفقات الأعمال المشروعة والمعقولة ضمن سعر السكن؛ وفي الوقت نفسه، يُعفى المستثمرون من رسوم استخدام الأراضي، ويحصلون على تخفيضات ضريبية، ويتمتعون بتسهيلات ائتمانية تفضيلية. لذا، لا يزال سعر الإسكان الاجتماعي خاضعًا لآليات السوق.

ويشارك السيد نغوين آنه كيو، رئيس مجلس إدارة مجموعة G6، نفس الرأي، حيث يعتقد أن اللوائح الجديدة، إلى جانب التضخم الذي أدى إلى زيادة تكاليف العمالة والبناء، قد تسببت في ارتفاع سعر الإسكان الاجتماعي بنسبة 20-30% مقارنة بما كان عليه من قبل.

على سبيل المثال، في عام 2022، كان السعر المتوقع للإسكان الاجتماعي في كيم هوا، هانوي، حوالي 16.5 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بينما كان سعر الإسكان الاجتماعي في ها دينه، وفقًا للوائح القديمة، 19 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. ومع ذلك، استنادًا إلى المعلومات المقدمة من المستثمرين والمنشورة من قبل إدارة البناء، يبلغ السعر الحالي للإسكان الاجتماعي في ها دينه 25 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع؛ وفي كيم هوا، يتراوح بين 21 و22 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وقد تصل تكلفة المشاريع ذات الهياكل الإنشائية المعقدة إلى 27-28 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. لذلك، فإن فرض سقف سعري على الإسكان الاجتماعي من شأنه أن يُسهم في زيادة إمكانية حصول الناس عليه.

لكن في الواقع، يصعب تطبيق ذلك عمليًا، ففي ظل الظروف الراهنة، تتزايد تكاليف الاستثمار في المشاريع، وقد لا يضمن فرض سقوف سعرية تحقيق الأرباح للشركات، مما يقلل من حماسها لبناء مساكن اجتماعية. ويعتمد تنفيذ أي مشروع إسكان اجتماعي على سير الإجراءات، وإخلاء الأراضي، وضمان الربحية. وعلق السيد كيو قائلاً: "بشكل غير مقصود، تأثرت أيضًا خطة تنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعي الذي تبلغ تكلفته مليون جنيه إسترليني" .

أعرب السيد لي هوو نغيا، نائب رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، عن رأيه بأن فرض سقف سعري على الإسكان الاجتماعي غير مناسب لعدة أسباب. فعلى سبيل المثال، تختلف أسعار الأراضي من محافظة إلى أخرى؛ إذ تختلف أسعارها في مدينة هو تشي منه عن أسعارها في لونغ آن، والعكس صحيح.

يوجد حاليًا نوعان من الإسكان الاجتماعي: الأول حيث تمتلك الشركات أراضيها الخاصة وتشتريها، والآخر حيث توفر الدولة أراضي نظيفة. في حالة شراء الشركات للأراضي، تُضاف تكلفة الأرض إلى سعر المنزل، مما يجعله أعلى من سعر المشاريع التي توفر فيها الدولة أراضي نظيفة. علاوة على ذلك، تختلف الظروف الجيولوجية من مكان لآخر، وبالتالي تختلف تكاليف البناء أيضًا.

وبالمثل، تختلف تكاليف بناء المساكن الاجتماعية الشاهقة عن تكاليف بناء المساكن المنخفضة، وتتفاوت الأسعار تبعًا لوجود قبو في المبنى من عدمه. ولا تخضع المساكن الاجتماعية لمعايير موحدة؛ فبعضها يُبنى بجودة عالية تضاهي المساكن التجارية، بينما يُبنى البعض الآخر بمستوى أدنى. لذا، كيف يمكننا التنبؤ بأسعار المساكن الاجتماعية وتحديد سقف لها على مستوى الدولة؟

في غضون ذلك، إذا فُرض سقف سعري، سيحسب المطورون سعر البيع بشكل عكسي، وسيستخدمون كل نوع من المواد بطريقة تقلل التكاليف إلى أدنى حد ممكن للوصول إلى هذا السقف. سيؤدي هذا إلى ملايين المنازل ذات الجودة المتدنية للغاية في المستقبل.

يتطلب خفض أسعار المساكن الاجتماعية تطبيق حلول متعددة.

" من الصعب للغاية فرض سقف سعري على الإسكان الاجتماعي. حاليًا، حتى بدون سقف سعري، لا تزال الدولة تُقرّ وتُدير أسعار الإسكان الاجتماعي بناءً على تكاليف المدخلات والمخرجات وهامش الربح القياسي للشركات. وهذا يُساعد في إبقاء أسعار الإسكان الاجتماعي أقل بنسبة 15-20% من أسعار الإسكان التجاري نظرًا للإعفاء من رسوم استخدام الأراضي وتخفيض ضريبة القيمة المضافة إلى 5%. علاوة على ذلك، فإن القروض المصرفية أكثر ملاءمة أيضًا "، هذا ما قاله السيد لي هوو نغيا.

كيف يمكنني الحصول على خصم؟

اقترح السيد نغوين آنه كوي أنه لخفض سعر الإسكان الاجتماعي، يمكن زيادة هامش الربح إلى 13-15%، وإلغاء ضريبة القيمة المضافة على الإسكان الاجتماعي، مع استمرار تحصيل ضريبة القيمة المضافة على الإسكان التجاري، وإلغاء رسوم استخدام الأراضي للإسكان التجاري، ودمج إجمالي الربح من الإسكان الاجتماعي والتجاري بدلاً من فصله... ومع ذلك، يجب أن تكون تعديلات السياسة مصحوبة برقابة.

بحسب السيد كيو، يجب وضع آلية صارمة لحساب تكاليف البناء لتجنب التفاوتات المفرطة في الأسعار بين المناطق. ويهدف ذلك إلى ضمان الشفافية والعدالة. يجب أن يضمن التسعير عدم استغلال المستثمرين، ما يحفزهم على المشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي، وفي الوقت نفسه عدم التساهل المفرط لمنع التربح غير المشروع واستغلال الأزمات.

" بدلاً من فرض سقوف سعرية، دعونا نجد طريقة لخلق وضع مربح للجميع. تحقق الدولة أهدافها فيما يتعلق بالرفاه الاجتماعي، واستقرار أسعار المساكن، وتلبية احتياجات السكن لذوي الدخل المحدود، والفئات ذات الأولوية في المجتمع، والذين يواجهون صعوبات في امتلاك منزل، مما يقلل من ضغط السكن، ويحسن جودة الحياة، ويساهم في التنمية المستدامة للمجتمع؛ ويمكن للناس الشراء بأسعار معقولة، مما يسمح لهم بالعمل والإنتاج براحة بال؛ ويمكن للمستثمرين إكمال مشاريع الإسكان الاجتماعي مبكراً وضمان حد أدنى من الربح "، هذا ما أكده رئيس مجلس إدارة مجموعة G6.

لإعادة أسعار المساكن الاجتماعية إلى مستوى معقول، يرى رئيس مجلس إدارة جمعية هورن العقارية، لي هوانغ تشاو، أن الأمر يتطلب حلولاً متعددة، وليس مجرد دعم حكومي. ويؤكد أن إدارة السوق أمر بالغ الأهمية، نظراً للارتفاع الحاد في أسعار مواد البناء والكهرباء والمياه والبنزين وغيرها، مما يؤثر بشكل مباشر على أسعار المساكن. إضافةً إلى ذلك، من الضروري تقليص مدة إجراءات مشاريع الإسكان الاجتماعي، وتهيئة بيئة مواتية للمستثمرين لتنفيذ المشاريع، وزيادة المعروض من المساكن الاجتماعية.

المصدر: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html