ورغم المدخرات، لا يزال العملاء مترددين في الاقتراض من البنوك لشراء المنازل في هانوي ومدينة هوشي منه.

ارتفاع أسعار المساكن، و"عيون حمراء" تبحث عن منزل بسعر أقل من 2 مليار دونج في المدن الكبرى

كان السيد كوانغ آنه ( ها نام ) ينوي شراء شقة منذ عامين، لكن حتى الآن، لا تزال عائلته مترددة في إنفاق المال. في عام ٢٠٢٢، ادخرت عائلته حوالي مليار دونج، وتخطط لشراء شقة بحوالي ٢.٥ مليار دونج، وسيقترض المبلغ المتبقي من البنك. مع ذلك، كانت أسعار الفائدة المصرفية مرتفعة آنذاك، من ١٠٪ إلى ١٢٪ سنويًا. لذلك، أجّل شراء منزل مؤقتًا وانتظر انخفاض أسعار الفائدة.

حتى الآن، انخفضت أسعار الفائدة على قروض الإسكان في البنوك إلى 6-8% سنويا خلال الفترة التفضيلية، لكن السيد كوانج آنه لا يزال لا يجرؤ على شراء منزل لأن السعر ارتفع إلى مستويات عالية للغاية.

أراقب السعر الحالي لشقة بغرفتي نوم في هانوي ، حيث يبلغ حوالي 4 مليارات دونج. تبلغ مدخرات عائلتي حاليًا حوالي 1.2 مليار دونج، وهو ما يكفي لسداد 30% فقط من الوديعة. سأضطر لاقتراض 70% المتبقية من البنك. سيكفي إجمالي دخل عائلتي، البالغ حوالي 35 مليون دونج شهريًا، فقط لسداد الفائدة الشهرية للبنك، ولن يتبقى لديّ مال لنفقات المعيشة، كما قال.

لا تزال خطة السيد كوانغ آنه لشراء منزل معلقة، حسب قوله، بسبب ارتفاع أسعار المساكن. ويخطط للانتقال إلى الضواحي بحثًا عن منزل بسعر أرخص، لتخفيف الضغط المالي.

وبالمثل، قال السيد هونغ، وهو موظف في شركة إعلامية (منطقة ثانه شوان، هانوي) إنه منذ بداية هذا العام، كانت عائلته تنوي شراء منزل، مع وجود 2 مليار دونج في المدخرات في متناول اليد، ومن المتوقع اقتراض المبلغ المتبقي من البنك.

بعد فترة من دراسة الأسعار، أدرك السيد هونغ أن سعر المنزل قد ارتفع بشكل مبالغ فيه. لو اشترى منزلًا، لوجب عليه إنفاق 4 مليارات دونج فيتنامي، منها ملياران سيتم اقتراضهما من البنك. يبلغ معدل الفائدة التفضيلي في السنة الأولى حوالي 7-8% سنويًا. وقال: "بهذا، ستضطر عائلتي إلى دفع حوالي 30 مليون دونج كأصل وفائدة شهريًا. وبعد انتهاء فترة معدل الفائدة التفضيلي، سيزداد المبلغ الشهري الذي يتعين على العائلة دفعه بشكل كبير".

يبلغ دخل عائلتي قرابة 40 مليون دونج شهريًا. إذا اضطررنا لاقتراض نصف قيمة المنزل من البنك، فسنواجه ضغطًا كبيرًا لسداد الدين شهريًا. لذا، تؤجل عائلتي حاليًا خطة شراء منزل وتنتظر تعديل السعر.

قالت السيدة نغوك (الدائرة الأولى، مدينة هو تشي منه) إن ميزانيتها لشراء منزل تبلغ حوالي 4 مليارات دونج، منها حوالي ملياري دونج مدّخرة وملياران آخران مُقترضتان من البنك. ترغب في شراء شقة بغرفتي نوم في المنطقة المحيطة بالدائرة السابعة. بحثت هي وزوجها عن بعض الشقق التي تُلبي المعايير المطلوبة، لكنهما مترددان لأنهما يعتقدان أن السعر لا يزال مرتفعًا مقارنةً بالقيمة الحقيقية للشقة.

وتساءلت: "ربما ترتفع أسعار المنازل حاليًا. سأنتظر أنا وزوجي تغير السوق وتنوع المعروض لنحصل على خيارات أوسع". وحسب قولها، هناك عدد قليل جدًا من المشاريع الجديدة المعروضة للبيع في السوق.

شهدت أسعار المساكن ارتفاعًا مستمرًا في الآونة الأخيرة، لا سيما في قطاع الشقق، وفقًا لاستطلاعات أجرتها العديد من الوحدات. ووفقًا لبيانات سافيلز فيتنام، بلغ سعر الشقق الرئيسية في هانوي في الربع الثالث 69 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 6% على أساس ربع سنوي و28% على أساس سنوي. وارتفع سعر بيع الشقق القديمة إلى 51 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 10% على أساس ربع سنوي و41% على أساس سنوي.

والجدير بالذكر أن الشقق التي يزيد سعرها عن 4 مليارات دونج شكلت 70% من إجمالي عدد الشقق المباعة، وهي زيادة حادة مقارنة بنسبة 2% فقط في عام 2020. وفي الوقت نفسه، اختفت شريحة الشقق التي يقل سعرها عن 2 مليار دونج تقريبًا من السوق، حيث شكلت 1% فقط من إجمالي العرض.

وفقًا لبيانات شركة سي بي آر إي فيتنام، استمر ارتفاع أسعار الشقق في هانوي خلال الربع الثالث في السوقين الأولية والثانوية. في السوق الأولية، بلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق في هانوي 64 مليون دونج/متر مربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، بانخفاض قدره 3% عن متوسطه في مدينة هو تشي منه.

في السوق الثانوية، استمر متوسط ​​سعر البيع في الارتفاع مقارنةً بالربع السابق، ليصل إلى 46 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، بزيادة قدرها 5.5% على أساس ربع سنوي، ونحو 26% على أساس سنوي. ولا يبدو أن ارتفاع أسعار البيع الثانوية سيتوقف، إذ يفصله حاليًا حوالي مليوني دونج فيتنامي للمتر المربع عن سعر الشقة في السوق الثانوية في مدينة هو تشي منه.

أفاد تقرير وزارة الإنشاءات أن ارتفاع أسعار الشقق لا يقتصر على المشاريع الجديدة، بل يشمل أيضًا العديد من الشقق القديمة المأهولة منذ سنوات. لذا، ينتظر مشتري المنازل انخفاض الأسعار.

انخفضت أسعار الفائدة على القروض، لكن كثير من الناس ما زالوا لا يرغبون في الحصول على قروض مصرفية لشراء المنازل والأراضي لأنهم يعتقدون أن هذا المعدل لا يزال مرتفعا مقارنة بقدرتهم على سداد الديون (الصورة: مانه كوان).

معدلات الفائدة المنخفضة لا تزال مترددة في الاقتراض

منذ بداية هذا العام، كانت قروض الإسكان إحدى السياسات التي روجت لها البنوك لزيادة نمو الائتمان في ظل الصعوبات العامة. وقد أطلقت العديد من البنوك في الوقت نفسه حزم قروض جديدة للأفراد لشراء منازل متوسطة وطويلة الأجل، بأسعار فائدة تتراوح بين 5% و6% سنويًا، أي ما يعادل أو يزيد بنسبة 1% إلى 2% فقط سنويًا عن ودائع الادخار لمدة 12 شهرًا.

يتم تطبيق هذا المعدل من الفائدة خلال أول 6-36 شهرًا من القرض الطويل الأجل ويعتبره العديد من ممثلي البنوك "منخفضًا بشكل غير مسبوق".

وبحسب استطلاع أجراه مراسلو دان تري ، فإن البنك الزراعي في مجموعة الأربعة الكبار (4 بنوك برأسمال الدولة)، يطبق سعر فائدة ثابت بنسبة 6% سنويا للأشهر الستة الأولى، و6.5% سنويا ثابت للأشهر الـ12 الأولى (الحد الأدنى لمدة القرض 3 سنوات)، و7% سنويا ثابت للأشهر الـ24 الأولى (الحد الأدنى لمدة القرض 5 سنوات) للقروض المتوسطة والطويلة الأجل لغرض شراء منزل واحتياجات المعيشة والأعمال العقارية.

في الوقت نفسه، يبلغ الحد الأدنى لسعر فائدة قرض المنزل لدى بنك BIDV 5% سنويًا، ثابتًا لمدة 6 أشهر (36 شهرًا) أو 5.5% سنويًا لمدة 12 شهرًا (60 شهرًا)، وينطبق على العملاء في هانوي ومدينة هو تشي منه. أما بالنسبة للعملاء خارج هاتين المدينتين، فيبلغ الحد الأدنى لسعر فائدة قرض المنزل 6% سنويًا، ثابتًا لمدة 24 شهرًا أو 7% سنويًا لمدة 36 شهرًا.

يقدم بنك فييتِن بنك قروضًا لبناء وترميم المنازل بأسعار فائدة ثابتة على النحو التالي: ٦.٢٪ سنويًا لمدة ١٨ شهرًا؛ ٦.٧٪ سنويًا لمدة ٢٤ شهرًا؛ ٨.٢٪ سنويًا لمدة ٣٦ شهرًا. بالإضافة إلى فترة الفائدة الثابتة، يُضاف هامش فائدة حسب المدة.

في بنك فيتكوم، يبلغ سعر الفائدة 5.5% سنويًا للأشهر الستة الأولى للقروض التي تقل مدتها عن 24 شهرًا؛ و5.7% سنويًا للأشهر الاثني عشر الأولى للقروض التي تزيد مدتها عن 24 شهرًا؛ و6.5% سنويًا ثابتة لأول سنتين؛ و8.5% سنويًا ثابتة لأول ثلاث سنوات. بعد انقضاء الفترة التفضيلية، يساوي سعر الفائدة سعر فائدة التعبئة لبنك فيتكوم لمدة 12 شهرًا مضافًا إليه 3.5% سنويًا.

بعض البنوك الخاصة تُقدّم أيضًا أسعار فائدة تفضيلية على قروض الإسكان. في بنك VPBank، تبلغ أسعار الفائدة على قروض الإسكان 4.6% سنويًا لمدة 3 أشهر؛ و5.9% سنويًا لمدة 6 أشهر؛ و7.2% سنويًا لمدة 12 شهرًا؛ و9.8% سنويًا لمدة 18 شهرًا؛ و10.3% سنويًا لمدة 24 شهرًا. تُطبّق هذه الأسعار على القروض التي لا تقل مدتها عن 48 شهرًا. يبلغ هامش الفائدة بعد التفضيل 3.5% سنويًا.

في بنك التصدير والاستيراد، يبلغ سعر الفائدة الثابت 3.5% سنويًا لأول شهرين، و7.5% سنويًا للأشهر الـ 22 التالية. يُحسب سعر فائدة الإقراض بعد فترة التفضيل بمتوسط ​​سعر الفائدة الأساسي مضافًا إليه هامش ربح قدره 3% سنويًا. حاليًا، يتراوح سعر الفائدة المتغير لهذا البنك بين 10% و11% سنويًا.

وبحسب تقرير سابق صادر عن شركة VCBS للأوراق المالية، ارتفع ائتمان الأعمال العقارية في النصف الأول من هذا العام وحده بنسبة تزيد عن 10%، في حين ارتفع ائتمان قروض الإسكان الاستهلاكية بنسبة تزيد فقط عن 1%.

في معرض شرحها للنمو البطيء لقروض الإسكان الاستهلاكية، أشارت هذه الوحدة إلى أن الطلب على شراء المنازل لم ينتعش بسبب محدودية المعروض من المساكن. في الوقت نفسه، أثار الارتفاع الحاد في أسعار المساكن في الآونة الأخيرة قلق المستثمرين ومشتري المنازل.

خبير: هناك حاجة إلى تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي بقوة

قال الخبير الاقتصادي دينه ذي هين إن مخاطر قطاع العقارات كانت ضئيلة في الماضي، نظرًا لبداياته وانخفاض الأسعار. أما الآن، فقد شهدت جميع القطاعات، من المنازل والشقق إلى الأراضي في الضواحي، ارتفاعًا ملحوظًا. لذا، فإن مخاطر الاستثمار في العقارات أعلى.

بالنسبة للمقيمين، قال السيد هين إنه إذا عاين المشتري منزلًا لفترة طويلة ويعرف سعره بالضبط، ثم عرضه المالك بسعر أقل من سعر السوق العام، فيمكنه شراؤه. أما إذا كان لديه رصيد مالي قدره مليارا دونج، فعليه اقتراض ما لا يقل عن مليار إلى ملياري دونج من البنك.

في ظلّ الوضع الاقتصادي العام وتباطؤ سوق العقارات، يجب أيضًا حساب الاقتراض لشراء شقة بعناية من حيث القدرة على السداد. فإذا انقطع التدفق النقدي، سيؤثر ذلك على عملية سداد الدين ويُعرّض المشتري لمخاطر.

أما بالنسبة للعقارات التي لم تُفهم بالكامل بعد، فينبغي على المشترين تأجيل خططهم وأخذ الوقت الكافي للملاحظة والتعلم. وقال: "أعتقد أن أسعار العقارات سترتفع بنسبة 5% تقريبًا سنويًا من الآن وحتى عام 2028. إذا كان المشترون لا يزالون يرغبون في الشراء مبكرًا، فعليهم بذل الجهد للعثور عليها. يجب على المشترين تحديد معايير مثل الشقق أو المنازل في الأزقة، ومستوى مالي يضمن السداد طوال فترة القرض".

حتى لو لم تجد مشتريًا فورًا، وفقًا للسيد هين، لا ينبغي على مشتري المنازل التسرع، بل التحلي بالهدوء. لا تستمع لدعايات السماسرة، فإن لم تشترِ فورًا، ستستمر الأسعار في الارتفاع الحاد.

وينصح الخبراء أيضًا أنه عند اقتراض رأس المال، يجب على المستثمرين حساب الكفاءة المالية بناءً على جميع العوامل، مثل فائدة القرض، ومصدر سداد رأس المال الدوري والفائدة، ومدة القرض، وفترة السداد، وخيارات أصول الرهن العقاري، وما إلى ذلك.

انخفضت أسعار الفائدة على قروض الإسكان في العديد من البنوك (الصورة: مانه كوان).

قال خبير العقارات فام دوك توان إنه على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة، لا يزال الكثيرون مترددين في شراء المنازل بسبب ارتفاع الأسعار بشكل مبالغ فيه. إضافةً إلى ذلك، لا تزال العديد من الشركات تواجه صعوبات. كما يخشى العمال الذين يعتزمون شراء منازل من انخفاض دخلهم في أي وقت، مما يؤثر على عملية سداد الديون.

أسعار الفائدة المصرفية زهيدة، لكن عملية الحصول على قرض عقاري تستغرق حوالي ١٠-٢٠ عامًا. لذلك، يخشى البعض من ارتفاع أسعار الفائدة مستقبلًا، ما قد يؤدي إلى ضغوط مالية في المرحلة التالية.

وبحسب قوله، تتركز حاليًا شقق هانوي بشكل رئيسي في شريحة أسعار تتراوح بين 60 و70 مليون دونج للمتر المربع. وبالتالي، سيتراوح سعر شقة بغرفتي نوم بمساحة حوالي 70 مترًا مربعًا بين 4 و5 مليارات دونج، دون احتساب تكلفة الديكور الداخلي.

لشراء منزل، يجب أن يكون لدى الأسرة مدخرات كافية لتغطية 30% من الدفعة الأولى، أي ما يعادل حوالي 1.5 مليار دونج فيتنامي. أما المبلغ المتبقي، وهو 70% من قيمة المنزل، أي ما يعادل 2.5-3 مليار دونج فيتنامي، فسيضطر المشتري إلى الاقتراض من البنك. ورغم انخفاض سعر الفائدة حاليًا، إلا أن هذا المبلغ الكبير سيدفع المشتري حوالي 35-40 مليون دونج فيتنامي شهريًا.

في ظل أسعار المساكن الحالية، أعتقد أن الأسرة تحتاج إلى دخل مرتفع، لا يقل عن 60 مليون دونج شهريًا، لتتمكن من شراء منزل بالتقسيط. أما إذا كان دخل الأسرة منخفضًا، فسيصبح شراء منزل صعبًا للغاية، إن لم يكن مستحيلًا، كما قال السيد توان.

وفقًا لهذا الشخص، لحل مشكلة الإسكان، ينبغي على الحكومة تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي بشكل كبير. بهذه الطريقة، سيُسهّل ذلك على المواطنين الحصول على السكن. ولا سيما في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه، ينبغي وضع آليات محددة لدعم مشاريع الإسكان الاجتماعي.

المصدر: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm