مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات حقوق استخدام الأراضي

وفي صباح يوم 13 نوفمبر/تشرين الثاني، ناقشت الجمعية الوطنية في مجموعاتها مشروع القرار بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي.

تضم المجموعة الخامسة عشرة وفودًا من الجمعية الوطنية من مقاطعات كوانغ تري، ويين باي ، وبينه فوك، وبينه ثوان. ترأس جلسة النقاش نائب رئيس وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة بينه ثوان، نجوين هو ثونغ.

حل الاختناقات في الوصول إلى الأراضي

بعد الاستماع إلى مناقشة نواب الجمعية الوطنية وتقديم أفكارهم لاستكمال مشروع القرار بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، تحدث وزير الموارد الطبيعية والبيئة دو دوك دوي لشرح وتوضيح بعض القضايا التي تهم النواب.

الوزير دو دوك دوي يتحدث في المجموعة 15. الصورة: خونج ترونج

أكد الوزير دو دوك دوي على ضرورة إصدار هذا القرار التجريبي، إذ يهدف إلى استكمال آلية الحصول على الأراضي في مشاريع الإسكان التجاري. في السابق، ووفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2003 وقانون الإسكان لعام 2005، كانت هناك آليتان لنقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري: آلية النقل الإجباري وآلية النقل الطوعي.

آلية النقل الإجباري، تحديدًا، هي استصلاح الدولة للأراضي وتسليمها للمستثمرين عبر مزادات رسوم الانتفاع أو مناقصة لاختيار مستثمرين لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدامها. أما آلية النقل الطوعي، فتتمثل في تفاوض المستثمرين مع أصحاب حقوق الانتفاع للحصول على تمويل لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية، أو طلبهم من الجهات الحكومية المختصة تغيير غرض استخدام الأرض لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية. وبالتالي، هناك آليتان للنقل من خلال أربعة أشكال من الوصول إلى الأراضي.

بعد ذلك، استمر قانون الإسكان لعام ٢٠١٠ وقانون الأراضي لعام ٢٠١٣ في السماح بجميع أشكال الوصول إلى الأراضي الأربعة لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، مثل قانون الأراضي لعام ٢٠٠٣ وقانون الإسكان لعام ٢٠٠٥. ومع ذلك، عندما أقرّ مجلس الأمة قانون الإسكان لعام ٢٠١٤، قيّد شكل الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي أو تغيير أغراض استخدامها. وينص قانون الإسكان لعام ٢٠١٤ تحديدًا على أنه في حالة الحصول على نقل، لا يجوز نقل سوى الأراضي السكنية؛ وفي حالة امتلاك حقوق استخدام الأراضي وطلب الدولة تغيير أغراض استخدامها، يجب أن تشمل تلك المساحة جزءًا من مساحة الأراضي السكنية.

"هذا يحد من حالات الوصول إلى الأراضي من خلال الحصول على حقوق استخدام الأراضي ونقلها، بالإضافة إلى امتلاك حقوق استخدام الأراضي مقارنةً بقانون الأراضي لعام 2003 وقانون الإسكان لعام 2005"، أكد الوزير، في الوقت نفسه أن قانون الأراضي لعام 2013 لا ينظم أو يتحكم في الحالات التي تسترد فيها الدولة الأراضي لتسليمها للمستثمرين من خلال شكل من أشكال المناقصة لاختيار المستثمرين أو بيع حقوق استخدام الأراضي بالمزاد العلني. أي أن حجم المشروع يمكن أن يكون كبيرًا أو صغيرًا، على الرغم من أنه لا يتم التعامل معه في اتجاه حصول المستثمرين على حقوق استخدام الأراضي أو امتلاكهم لحقوق استخدام الأراضي مقارنةً بالفترة السابقة، ولكن يمكن للدولة استصلاح الأراضي بمشاريع غير محدودة من حيث نطاق المساحة.

مندوب الجمعية الوطنية ها سي دونغ، وفد مقاطعة كوانغ تري، يتحدث في جلسة نقاش. تصوير: خونغ ترونغ

ومع ذلك، وفقًا للوزير دو دوك دوي، تنص المادة 79 والمادة 127 من قانون الأراضي لعام 2024 على أن الدولة لا تسترد الأراضي إلا للمشاريع التي تطور المناطق الحضرية ذات البنية التحتية التقنية المتزامنة والبنية التحتية الاجتماعية والإسكان. وبالتالي، ووفقًا لقانون المناطق الحضرية الحالي، يكون النطاق عادةً من 20 هكتارًا أو أكثر، وفي حالات نطاق المنطقة الأصغر وعدم ضمان العناصر الحضرية المتزامنة، لا تسترد الدولة الأراضي. وبالتالي، لن يتم تنفيذ طريقة الدولة لاستعادة الأراضي وتسليمها للمستثمرين. وفي الوقت نفسه، يتم أيضًا التحكم في اللوائح المتعلقة بالحالات التي تسمح فيها الدولة للمستثمرين بالحصول على حقوق استخدام الأراضي أو المستثمرين الذين يحملون حاليًا حقوق استخدام الأراضي وتضييق نطاقها مثل قانون الإسكان لعام 2014. أي أنه ينطبق فقط على الحالات التي يجب أن تكون فيها 100٪ من المساحة المستلمة أرضًا سكنية في حالة الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو إذا كانت هناك حقوق استخدام للأراضي، فيجب أن يكون هناك جزء من الأراضي السكنية.

هذا يؤدي إلى مشاريع على نطاق ضواحي المدن، وإذا لم تكن الأرض سكنية، فلا سبيل للوصول إليها، لأن الأمر لا يتعلق باستعادة الدولة للأرض، ولا بمنحها حقوق استخدام، أو منحها حقوق استخدام، بل بتغيير غرض استخدامها. هذا يُسبب صعوبات للمناطق ذات المشاريع الضخمة القليلة. لذلك، يهدف هذا القرار التجريبي المقدم إلى الجمعية الوطنية لإصداره إلى تذليل هذه الصعوبات، وحل مشكلة الحصول على الأراضي اللازمة لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، كما قال الوزير.

الاسم ومدة الطيار مناسبان.

يتعلق موضوع آخر بالاسم، حيث قال المندوب هوانغ سي دونغ إنه ينبغي قبول آراء بعض نواب الجمعية الوطنية في تقرير تفتيش اللجنة الاقتصادية، والمتعلقة بـ "قيادة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال نقل حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، ولكن هذه الأراضي ليست أراضٍ سكنية". وأكد الوزير دو دوك دوي أن الاسم الأصلي الذي سُجِّلت به الحكومة لدى الجمعية الوطنية كان صحيحًا. ومع ذلك، أثناء صياغة القرار، تبيّن أنه إذا نُظِّم بهذا الشكل، فلن يشمل جميع الحالات. فهناك حالات يحصل فيها المستثمرون على حقوق استخدام الأراضي، وفي الجزء الذي يحصل على حقوق النقل، توجد أراضٍ سكنية وغير سكنية. وإذا أُضيف إلى اسم القرار مباشرةً أن الحالات التي ليست أراضٍ سكنية فقط هي التي يمكنها الحصول على حقوق النقل، فستكون هناك مشاكل.

المندوب هوينه ثانه تشونغ - الجمعية الوطنية، وفد مقاطعة بينه فوك يتحدث في المجموعة. تصوير: خونغ ترونغ

وفقًا للوزير، هناك أيضًا آراء تشير إلى أن اسم المشروع قد يتداخل مع قانون الأراضي، لأن قانون الأراضي ينص أيضًا على حالات يُسمح فيها بنقل الحقوق. ومع ذلك، فقد أضافت الحكومة في مشروع القرار بندًا إضافيًا رقم 5، المادة 1، لاستبعاد المشاريع التي سُمح لها بموجب قانون الأراضي، وتحديدًا قانون الأراضي لعام 2024، بالحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي أو التي تتمتع حاليًا بحقوق استخدام الأراضي. إذا كانت أي حالة مُنظَّمة بموجب قانون الأراضي، فسيتم استبعادها من نطاق تنظيم هذا القرار. وبالتالي، لا يزال الاسم شاملًا ويضمن عدم تداخله مع قانون الأراضي لعام 2024 الذي سمح بالتنفيذ.

فيما يتعلق بمعايير تنفيذ المشروع التجريبي، قال الوزير دو دوك دوي إن مشروع القرار ينص على أنه لا يُسمح بأكثر من 30٪ من مساحة الأراضي السكنية الإضافية خلال فترة التخطيط مقارنة بمساحة الأراضي السكنية الحالية. والسبب في هذا التنظيم هو أن القرار 18 للجنة المركزية ينص على أن تخصيص الأراضي وتأجيرها يتم بشكل أساسي من خلال مزادات حقوق استخدام الأراضي والمناقصات للمشاريع التي تستخدم الأراضي. وبالتالي، ينص قرار اللجنة المركزية على أن الخيارات الرئيسية هي المزادات أو المناقصة. وبالتالي، فإن الشكل الثالث هو تلقي نقل الحقوق أو الشكل الرابع هو تغيير غرض استخدام الأرض بالأرض التي لها حق الاستخدام. إذا نفذناه، فلن يكون هو الشكل الرئيسي. لذلك، تقترح الحكومة حدًا أقصى قدره 30٪. وبالتالي، سيتم تنفيذ النسبة المتبقية البالغة 70٪ من خلال المناقصات أو المزادات وفقًا لروح القرار 18.

اقترح بعض المندوبين توسيع نطاقه ليشمل المناطق الريفية، وليس فقط المناطق الحضرية. وصرح الوزير دو دوك دوي بأنه وفقًا لأحكام البند 27 من المادة 79 من قانون الأراضي، يُسمح للدولة حاليًا باستصلاح الأراضي في حالة المشاريع ذات النطاق الحضري المتزامن، وتسمح باستصلاح الأراضي لمشاريع تطوير المناطق السكنية الريفية. وبالتالي، توجد بالفعل طريقة للدولة في المناطق السكنية الريفية لاستصلاح الأراضي، ولا تزال المحليات تطبقها بشكل طبيعي. لذلك، ليس من الضروري إضافة شكل آخر من أشكال الاتفاق في المناطق الريفية. يجب التأكد من عدم وجود تداخل مع الحالات التي يمكن تنفيذها بموجب قانون الأراضي لعام 2024.

فيما يتعلق برأي المندوب بأن المعايير تنص على تطبيق أنواع مختلفة من الأراضي، فما هي الآليات والعقوبات التي يجب تصميمها أو إنشائها لضمان الأمن الغذائي، والحفاظ على استقرار 3.5 مليون هكتار من أراضي الأرز، وضمان أن يكون متوسط ​​الغطاء الحرجي للبلاد بأكملها 42٪؟ قال الوزير إن هذه المسألة قد تم تنفيذها ورقابتها بدقة منذ مرحلة تخطيط استخدام الأراضي، ثم التخطيط الحضري، وتخطيط البناء. عند التخطيط، كان علينا تحديد مساحة الأراضي الزراعية التي تم تحويلها إلى أغراض غير زراعية، ومقدار الأراضي السكنية التي تم تنفيذها خلال فترة التخطيط لضمان استقرار مساحة أراضي الأرز البالغة 3.5 مليون هكتار واستقرار الغطاء الحرجي بنسبة 42٪. هذه الخطوة هي الخطوة التي ننفذ فيها التخطيط، وأي منطقة داخل المنطقة المخطط لها لتطوير الإسكان التجاري ستخضع لطريقة الاستحواذ على الأراضي من قبل الدولة وأي منطقة ستخضع للمستثمر الذي يتلقى نقل حقوق استخدام الأراضي. ولكن هذا فقط ضمن منطقة التخطيط المعتمدة.

مشهد من جلسة نقاش المجموعة 15. تصوير: خونغ ترونغ

محتوى آخر، ذكر نواب الجمعية الوطنية أيضًا أن فترة التنفيذ التجريبية هي 5 سنوات، ولكن يجب أن تكون هناك أيضًا عقوبات في حالة مواجهة المستثمر صعوبة في الحصول على نقل الحقوق أو إطالة وقت الحصول على نقل الحقوق. أوضح الوزير دو دوك دوي أن قانون الأراضي لعام 2024 يحتوي حاليًا على لوائح محددة للغاية بشأن التعامل مع الحالات التي يتلقى فيها المستثمرون نقل حقوق استخدام الأراضي وكيفية تمديد الوقت في حالة التمديد، وفي حالة انتهاء فترة التمديد دون التوصل إلى اتفاق ناجح للمنطقة بأكملها، توجد أيضًا آلية للتعامل. لذلك، ورد في مشروع القرار أن تنفيذ اتفاقية الحصول على حقوق استخدام الأراضي يتم وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، والذي يتضمن التعامل مع جميع حالات التمديد، ولم يتم تنفيذ العديد من الحالات بنجاح، لذلك لا يوجد مزيد من التنظيم في هذا القرار.

فيما يتعلق بالإجراءات، أوضح الوزير أنه على الرغم من أن قانون الأراضي قد نصّ على إجراءات الموافقة على حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الاستثمار عمومًا، بما في ذلك مشاريع الإسكان، إلا أن بعض نواب مجلس الأمة طالبوا بوضع ضوابط محددة ومفصلة لنوع المشروع الذي يستفيد من الأراضي بهذه الطريقة. وقد وافقت الحكومة، ويتضمن مشروع القرار بندًا ينص على أن مجلس الأمة يُكلّف الحكومة بتحديد إجراءات المشاريع التي تُنفّذ الآلية التجريبية، وكذلك المشاريع التي تُنفّذ الآلية التجريبية والمتعلقة بالأراضي التابعة لأراضي الدفاع والأمن الوطني.

المصدر: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html