وفي صباح يوم 13 نوفمبر/تشرين الثاني، ناقشت الجمعية الوطنية في مجموعاتها مشروع القرار بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي.
تضم المجموعة الخامسة عشرة وفود الجمعية الوطنية لمقاطعات كوانغ تري، وين باي، وبينه فوك ، وبينه ثوان. ترأس جلسة النقاش نائب رئيس وفد الجمعية الوطنية لمقاطعة بينه ثوان، نجوين هو ثونغ.
حل الاختناقات في الوصول إلى الأراضي
بعد الاستماع إلى مناقشة نواب الجمعية الوطنية وتقديم أفكارهم لاستكمال مشروع القرار بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي، تحدث وزير الموارد الطبيعية والبيئة دو دوك دوي لشرح وتوضيح بعض القضايا التي تهم النواب.
أكد الوزير دو دوك دوي على ضرورة إصدار هذا القرار التجريبي، إذ يهدف إلى استكمال آلية الحصول على الأراضي في مشاريع الإسكان التجاري. في السابق، ووفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2003 وقانون الإسكان لعام 2005، كانت هناك آليتان لنقل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري: آلية النقل الإجباري وآلية النقل الطوعي.
آلية النقل الإجباري، تحديدًا، هي أن تسترد الدولة الأراضي لتخصيصها للمستثمرين من خلال مزادات رسوم استخدام الأراضي أو مناقصة لاختيار مستثمرين لتنفيذ مشاريع استثمارية باستخدام الأراضي. أما آلية النقل الطوعي، فتتمثل في أن يتفاوض المستثمرون مع مَن يستخدمون الأراضي حاليًا للحصول على تمويل لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية، أو أن يطلب المستثمرون من الجهات الحكومية المختصة السماح لهم بتغيير غرض استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية. وبالتالي، توجد آليتان للنقل من خلال أربعة أشكال من الوصول إلى الأراضي.
بعد ذلك، استمر قانون الإسكان لعام ٢٠١٠ وقانون الأراضي لعام ٢٠١٣ في السماح بجميع أشكال الوصول إلى الأراضي الأربعة لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، كما هو الحال في قانون الأراضي لعام ٢٠٠٣ وقانون الإسكان لعام ٢٠٠٥. ومع ذلك، عندما أقرّ مجلس الأمة قانون الإسكان لعام ٢٠١٤، فقد قيّد شكل الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي أو تغيير أغراض استخدامها. وعلى وجه الخصوص، ينص قانون الإسكان لعام ٢٠١٤ على أنه في حالة الحصول على نقل، لا يجوز نقل سوى الأراضي السكنية؛ وفي حالة امتلاك حقوق استخدام الأراضي وطلب الدولة تغيير غرض استخدامها، يجب أن تشمل تلك المساحة جزءًا من مساحة الأراضي السكنية.
وأكد الوزير أن "هذا يحد من حالات الحصول على الأراضي من خلال نقل حقوق الانتفاع بها، بالإضافة إلى امتلاكها، مقارنةً بقانوني الأراضي لعام 2003 والإسكان لعام 2005"، وأضاف أن قانون الأراضي لعام 2013 لا ينظم أو يضبط حالات استصلاح الدولة للأراضي لتسليمها للمستثمرين من خلال مناقصة لاختيار المستثمرين أو مزاد حقوق الانتفاع. أي أن حجم المشروع قد يكون كبيرًا أو صغيرًا، وإن لم يُقصد به حصول المستثمرين على حقوق الانتفاع أو امتلاكها مقارنةً بالمرحلة السابقة، ولكن يمكن للدولة استصلاح الأراضي بمشاريع غير محدودة المساحة.
ومع ذلك، وفقًا للوزير دو دوك دوي، تنص المادتان 79 و127 من قانون الأراضي لعام 2024 على أن الدولة تستصلح الأراضي فقط لمشاريع التنمية الحضرية ذات البنية التحتية التقنية المتزامنة والبنية التحتية الاجتماعية والإسكان. وبالتالي، ووفقًا لقانون المناطق الحضرية الحالي، يكون النطاق عادةً من 20 هكتارًا أو أكثر، وفي الحالات التي تكون فيها المساحات أصغر ولا تضمن عناصر حضرية متزامنة، لا تستصلح الدولة الأراضي. وبالتالي، لن يتم تنفيذ طريقة الدولة في استصلاح الأراضي لتسليمها للمستثمرين. وفي الوقت نفسه، يتم أيضًا التحكم في اللوائح المتعلقة بالحالات التي تسمح فيها الدولة للمستثمرين بالحصول على حقوق استخدام الأراضي أو المستثمرين الذين يحملون حاليًا حقوق استخدام الأراضي وتضييق نطاقها مثل قانون الإسكان لعام 2014. أي أنه ينطبق فقط على الحالات التي إذا تم استلام حقوق استخدام الأراضي، فيجب أن تكون 100٪ من المساحة المستلمة أرضًا سكنية أو إذا كانت هناك حقوق استخدام للأراضي، فيجب أن يكون هناك جزء من الأرض السكنية.
هذا يؤدي إلى مشاريع في المناطق الحضرية، وإذا لم تكن الأرض سكنية، فلا سبيل للوصول إليها، لأن ذلك لا يتم في حالة استرداد الدولة لها، ولا في حالة سماح الدولة بحق استخدامها، أو امتلاكها حق استخدامها مع تغيير غرض استخدامها. هذا يؤدي إلى صعوبات للمناطق ذات المشاريع الضخمة القليلة. لذلك، يهدف هذا القرار التجريبي المقدم إلى الجمعية الوطنية لإصداره إلى تذليل هذه الصعوبات، وحل مشكلة الحصول على الأراضي اللازمة لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، كما قال الوزير.
الاسم ومدة الطيار مناسبان.
يتعلق موضوع آخر بالاسم، حيث أشار النائب هوانغ سي دونغ إلى ضرورة قبول آراء بعض نواب الجمعية الوطنية في تقرير اللجنة الاقتصادية التفتيشي، والمتعلقة بـ"قيادة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال استلام نقل حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حق استخدام الأراضي غير السكنية". وأكد الوزير دو دوك دوي أن الاسم الأصلي الذي سُجِّلت به الحكومة لدى الجمعية الوطنية كان صحيحًا. ومع ذلك، تبيّن أثناء صياغة القرار أنه إذا نُظِّم بهذا الشكل، فلن يشمل جميع الحالات. فهناك حالات يحصل فيها المستثمرون على نقل حقوق استخدام الأراضي، وتشمل الأراضي المستلمة كلاً من الأراضي السكنية وغير السكنية. وإذا أُضيف إلى اسم القرار مباشرةً أن الأراضي غير السكنية فقط هي التي يحق لها الحصول على نقل الحقوق، فستكون هناك مشاكل.
وفقًا للوزير، هناك أيضًا آراء مفادها أن الاسم بصيغته الحالية قد يتداخل مع قانون الأراضي. لأن قانون الأراضي ينص أيضًا على الحالات التي يُسمح فيها بنقل الحقوق. ومع ذلك، فقد صممت الحكومة في مشروع القرار بندًا إضافيًا رقم 5، المادة 1 لاستبعاد المشاريع التي سُمح لها بموجب قانون الأراضي، وتحديدًا قانون الأراضي لعام 2024، بتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي أو التي تتمتع حاليًا بحقوق استخدام الأراضي. إذا تم تنظيم أي حالة بموجب قانون الأراضي، فسيتم استبعادها من نطاق تنظيم هذا القرار. وبالتالي، لا يزال الاسم شاملاً ويضمن عدم تداخله مع قانون الأراضي لعام 2024 الذي سُمح بتطبيقه.
فيما يتعلق بمعايير تنفيذ المشروع التجريبي، قال الوزير دو دوك دوي إن مشروع القرار ينص على أنه لا يُسمح بأكثر من 30٪ من مساحة الأراضي السكنية الإضافية خلال فترة التخطيط مقارنة بمساحة الأراضي السكنية الحالية. والسبب في هذا الحكم هو أن القرار 18 للجنة المركزية ينص على أن تخصيص الأراضي وتأجيرها يتم بشكل أساسي من خلال مزادات حقوق استخدام الأراضي والمناقصات للمشاريع التي تستخدم الأراضي. وبالتالي، ينص قرار اللجنة المركزية على أن الخيارات الرئيسية هي المزادات أو المناقصة. وبالتالي، فإن الشكل الثالث هو تلقي نقل الحقوق أو الشكل الرابع هو تغيير غرض استخدام الأرض للأرض مع حق الاستخدام. إذا نفذناه، فلن يكون هو الشكل الرئيسي. لذلك، تقترح الحكومة حدًا أقصى قدره 30٪. وبالتالي، سيتم تنفيذ النسبة المتبقية البالغة 70٪ من خلال المناقصات أو المزادات وفقًا لروح القرار 18.
اقترح بعض المندوبين توسيع نطاقه ليشمل المناطق الريفية، وليس فقط المناطق الحضرية. وصرح الوزير دو دوك دوي بأنه وفقًا لأحكام البند 27، المادة 79 من قانون الأراضي، يُسمح للدولة حاليًا باستصلاح الأراضي في حالة المشاريع ذات النطاق الحضري المتزامن، وتسمح باستصلاح الأراضي لمشاريع تطوير المناطق السكنية الريفية. وبالتالي، توجد بالفعل طريقة للدولة في المناطق السكنية الريفية لاستصلاح الأراضي، ولا تزال المحليات تطبقها بشكل طبيعي. لذلك، ليس من الضروري إضافة شكل آخر من أشكال الاتفاق في المناطق الريفية. يجب التأكد من عدم وجود تداخل مع الحالات التي يمكن تنفيذها بموجب قانون الأراضي لعام 2024.
فيما يتعلق برأي المندوب بأن المعايير تنص على تطبيق أنواع مختلفة من الأراضي، فما هي الآليات والعقوبات التي يجب تصميمها أو وضعها لضمان الأمن الغذائي، والحفاظ على استقرار 3.5 مليون هكتار من أراضي الأرز، وضمان متوسط غطاء غابات وطني بنسبة 42٪؟ قال الوزير إن هذه المسألة قد تم تنفيذها ورقابتها بدقة منذ مرحلة تخطيط استخدام الأراضي، ثم التخطيط الحضري، وتخطيط البناء. عند التخطيط، كان علينا تحديد مساحة الأراضي الزراعية التي تم تحويلها إلى أغراض غير زراعية، ومقدار الأراضي السكنية التي تم تنفيذها خلال فترة التخطيط لضمان استقرار مساحة أراضي الأرز البالغة 3.5 مليون هكتار والحفاظ على غطاء غابات مستقر بنسبة 42٪. هذه الخطوة هي الخطوة التي ننفذ فيها التخطيط، وأي منطقة داخل المنطقة المخطط لها لتطوير الإسكان التجاري ستخضع لطريقة الاستحواذ على أراضي الدولة وأي منطقة ستخضع لطريقة حصول المستثمرين على نقل حقوق استخدام الأراضي. ولكن هذا فقط ضمن منطقة التخطيط المعتمدة.
محتوى آخر، ذكر نواب الجمعية الوطنية أيضًا أن فترة التنفيذ التجريبية هي 5 سنوات، ولكن يجب أن تكون هناك أيضًا عقوبات في حالة مواجهة المستثمر صعوبة في الحصول على نقل الحقوق أو إطالة فترة النقل. أوضح الوزير دو دوك دوي أنه في الوقت الحالي، يحتوي قانون الأراضي لعام 2024 على لوائح محددة للغاية بشأن التعامل مع الحالات التي يتلقى فيها المستثمرون نقل حقوق استخدام الأراضي وكيفية تمديد فترة التمديد، وفي حالة انتهاء فترة التمديد دون اتفاق ناجح للمنطقة بأكملها، توجد أيضًا آلية للتعامل. لذلك، في مشروع القرار، ذكر أن تنفيذ اتفاقية الحصول على حقوق استخدام الأراضي يتم وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، والذي يتضمن التعامل مع جميع حالات التمديد، لم يتم تنفيذ العديد من الحالات بنجاح لذلك لا توجد لوائح أخرى في هذا القرار.
فيما يتعلق بالإجراءات، أوضح الوزير أنه على الرغم من أن قانون الأراضي ينص على إجراءات الموافقة على الحصول على حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع استثمارية عامة، بما في ذلك مشاريع الإسكان، إلا أن بعض نواب مجلس الأمة طالبوا بوضع ضوابط محددة ومفصلة لنوع المشروع الذي يُنفذ الحصول على الأراضي بهذه الطريقة. وقد وافقت الحكومة، ويتضمن مشروع القرار بندًا ينص على أن مجلس الأمة يُكلف الحكومة بتحديد إجراءات المشاريع التي تُنفذ الآلية التجريبية، وكذلك المشاريع التي تُنفذ الآلية التجريبية والمتعلقة بالأراضي التابعة لأراضي الدفاع والأمن الوطني.
[إعلان 2]
المصدر: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
تعليق (0)