وفي تقرير بحثي بعنوان "ابتكار آلية التنسيق بين السياسة المالية والسياسة النقدية"، أوصت جمعية العقارات الفيتنامية (VNRea) بأن شركات العقارات لا ينبغي أن تعتمد على الائتمان المصرفي.
يتم إعطاء العقارات أولوية ائتمانية عالية.
تشير إحصائيات البنك المركزي إلى أن إجمالي رصيد الائتمان المستحق لقطاع العقارات لدى مؤسسات الائتمان بلغ حتى 30 سبتمبر 2.74 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها 6.04% مقارنة بـ 31 ديسمبر 2022، وهو ما يمثل 21.46% من إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد .
شكلت القروض العقارية الموجهة للاستهلاك الشخصي 64% من إجمالي القروض العقارية القائمة، بينما شكلت القروض القائمة لأنشطة الأعمال العقارية 36%. وفي الأشهر التسعة الأولى من العام، سجل الائتمان العقاري معدل نمو أعلى من معدل نمو الائتمان العام والفترة نفسها من العام الماضي.
يتضح أن الشركات والوحدات في عشرين قطاعًا اقتصاديًا آخر تضطر إلى "تقاسم" ما يقارب 80% من الرصيد الائتماني المتبقي. وقد حظي قطاع العقارات بأولوية كبيرة من حيث نسبة الرصيد الائتماني المخصص مقارنةً ببقية قطاعات الاقتصاد.
ويتعين على القطاع المصرفي أيضا أن يحقق التوازن في توزيع الائتمان بين القطاعات الاقتصادية.
الائتمان المصرفي هو في الأساس أموال ملايين المودعين ومئات آلاف الشركات التي ائتمنوا عليه بناءً على ثقتهم بالنظام. ويقع على عاتق البنك مسؤولية استخدام هذا رأس المال بعناية وأمان وفعالية.
إن الإقراض للمشاريع دون المستوى المطلوب والتي تتمتع بوضع قانوني غير واضح، أو خطط غير قابلة للتطبيق لاسترداد رأس المال أو مستويات عالية من المخاطر لا يشكل مخاطر على البنك نفسه فحسب، بل أيضا على المودعين والنظام بأكمله.
إن الصعوبات الاقتصادية والصعوبات التجارية تجعل القطاع المصرفي أكثر صعوبة في العثور على مشاريع مجدية وآمنة لاستثمار المدخرات أو الودائع التي وضعها المودعون والشركات الأخرى في أيديهم.
عادةً ما تتراوح مدة إقراض المشاريع العقارية وقروض شراء المساكن والمنتجات العقارية بين 10 و20 عامًا. في حين أن مدة تعبئة التمويل البنكي عادةً ما تكون بين 12 و24 شهرًا فقط، وأطولها 36 شهرًا. أما بالنسبة لتعبئة التمويل لمدة 3 سنوات، فإن الإقراض لمدة 10 أو 20 عامًا ينطوي على مخاطرة كبيرة.
ومن ثم، فإن معدل الإقراض للمشاريع العقارية طويلة الأجل باستخدام رأس المال المستخرج من الودائع في النظام المصرفي يحتاج أيضاً إلى التحكم لأسباب تتعلق بسلامة النظام.
اعتبارًا من 30 سبتمبر، بلغت نسبة الائتمان العقاري 21.46% من إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد (الصورة: تران كانج).
لا تعتمد كثيرا على الائتمان البنكي.
توصي VNRea شركات العقارات بعدم الاعتماد بشكل كبير على الائتمان المصرفي، وانتظار توسعة أو زيادة المساحات المتاحة، لأن حجم الائتمان المُخصص للعقارات مرتفع للغاية ولا يزال في اتجاه تصاعدي. في ظل الوضع الحالي، حتى مع وجود مساحة مخصصة للعقارات، قد لا تتمكن الشركات من الحصول عليها لعدم استيفائها شروط الإقراض من البنوك.
من ناحية أخرى، إذا استمر اعتماد قطاع العقارات على الدعم الائتماني، فسيُخلِّف ذلك مخاطر نظامية هائلة. فعندما يتخلف قطاع العقارات عن السداد، سيمتد أثره إلى البنوك.
يجب أن تكون السندات أهم مصدر لرأس المال في سوق العقارات. يحتاج السوق إلى رأس مال متوسط وطويل الأجل، لذا يجب أن يعتمد على السندات، لا على رأس مال البنوك. لا سبيل آخر سوى تقليل اعتماد قطاع العقارات على البنوك، وعندها فقط يُمكن توزيع المخاطر، وفقًا لتحليل VNRea.
وعلى المدى الطويل، ترى الجمعية أنه من الضروري مواصلة تطوير النظام القانوني لتطوير سوق سندات صحية وشفافة ومستدامة حتى تتمكن الشركات من الحصول على مساحة أكبر لتعبئة رأس المال.
إن إدارة السياسات القانونية تحتاج إلى تجنب الوضع الذي قد يكون فيه الأمر فضفاضاً للغاية في بعض الأحيان بحيث لا يمكن خلق سوق مليء بالثغرات التي تسمح للشركات بالتنافس على الإصدار، ثم "تتوقف" فجأة عندما يكون هناك خطر، مما يجعل الشركات غير قادرة على الرد، كما حدث في عام 2022.
إن سوق السندات للشركات بحاجة إلى أن تصبح منظمة في أقرب وقت، وأن تعمل على أساس التوجيه القانوني وأن تخضع لإشراف دقيق.
علاوةً على ذلك، يُعدّ توفير رأس المال اللازم لمشاريع العقارات المستقبلية أمرًا بالغ الأهمية لشركات العقارات، لا سيما في ظل الظروف الصعبة الحالية. ولتحقيق ذلك، من الضروري الجمع بشكل متزامن بين حلول توفير رأس المال التأسيسي وحل المشكلات القانونية للمشاريع.
لا يرغب أي عميل في شراء مشروع لا يتضمن وثائق قانونية كاملة، وقد يكون محفوفًا بالمخاطر. على العكس من ذلك، فإن الشركات التي استُنفدت وثائقها القانونية، ولكنها منهكة، بدون رأس مال تأسيسي، لا تستطيع تنفيذ المشروع، وبدون مشروع، لا تستطيع توليد تدفقات نقدية من عملائها.
وفي الوقت نفسه، إذا كان هناك رأس مال أولي ولكن سيولة السوق ضعيفة ولا يمكن بيع أي منتجات، فإن المشروع سوف يتأخر عن الجدول الزمني، وسوف يزداد رأس المال، ومن المرجح أن تقع الأعمال في دوامة الديون.
بالنسبة لشركات العقارات، من أجل التحرك نحو فترة من النمو والتنمية المستدامة، فإنها تحتاج إلى البقاء على قيد الحياة في مرحلة إعادة الهيكلة بأي ثمن، بما في ذلك بيع الأصول لإعادة هيكلة الديون المؤسسية، و"تنظيف" سجلات الوصول إلى الائتمان ورأس المال السندات ورأس المال من ودائع العملاء.
بالإضافة إلى ذلك، يحتاج مطورو المشاريع أيضًا إلى إعادة هيكلة منتجاتهم الاستثمارية، فلا يمكنهم مجرد الاستمرار في مطاردة شريحة عالية الجودة و"ازدهار غير حقيقي"، بل يجب عليهم تحديد متابعة شريحة سعرية مناسبة لدخل المستخدمين، مع استغلال الاحتياجات الحقيقية للأغلبية، وليس الأغراض المضاربة لمجموعة صغيرة، مما يخلق اضطرابًا في السوق.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)