خفض أسعار الفائدة على القروض لا يزال من الصعب تحفيز الطلب على العقارات

[إعلان 1]

تم فتح التعميم 06/2023/TT-NHNN للمستثمرين لاستخدام "الرافعة المالية" واقتراض رأس المال من البنوك الأخرى لسداد الديون. ولكن هذه الخطوة لا يمكن أن تساعد في تغيير سوق العقارات.

أسعار الفائدة على الإقراض عند مستويات منخفضة

منذ 1 سبتمبر 2023، عندما دخل التعميم 06 حيز التنفيذ، بدأت البنوك الرائدة BIDV وVietcombank وViettinbank وTechcombank و ACB في تنفيذ سياسات الإقراض لسداد القروض مبكرًا في البنوك الأخرى للعملاء الأفراد الذين يقترضون رأس المال للإنتاج والأعمال وتلبية احتياجات المعيشة.

تصل أسعار الفائدة على قروض الإسكان إلى 8 - 9% سنويًا، لكن العقارات لا تزال تواجه صعوبات.

يطبق بنك BIDV أسعار فائدة تفضيلية على القروض تبدأ من 6% فقط سنويًا؛ يطبق بنك فيتكوم بنك خيارين لسعر الفائدة على القرض بنسبة 6.9% سنويًا في أول 6 أشهر أو 7.5% سنويًا في 12 شهرًا، أو 8% سنويًا يتم تطبيقها في أول عامين. يطبق Techcombank نموذج القرض هذا من 7.3٪ / سنة ...

وبحسب البنوك، فإن مجموعة العملاء الأفراد الذين يقترضون لشراء منازل بفائدة تتراوح بين 10% و11% كبيرة جداً في الوقت الحالي. مع السياسة الجديدة، ستصبح فرصة الاقتراض بأسعار فائدة منخفضة لسداد القروض القديمة لدى بنوك أخرى أكثر انفتاحًا. ومع ذلك، فإن المسألة تعتمد أيضًا على مصدر الضمانات. وهذا يشكل عائقًا أمام العديد من الأشخاص الذين يرغبون في اقتراض المال.

قالت السيدة نجوين ثي تشي تشاو (دونغ دا، هانوي ): "في فبراير 2022، اقترضت عائلتي 1.5 مليار دونج فيتنامي من بنك BIDV بفائدة متغيرة قدرها 11%. أدفع شهريًا أصل القرض وفائدة قدرها 20 مليون دونج فيتنامي. بعد سريان التعميم رقم 06، توجهت إلى ثلاثة بنوك تجارية لطلب قرض. ووفقًا لتعليمات موظفي البنك، لا يزال يتعين عليّ تقديم ضمانات لهذا القرض الجديد. مع أنني لا أملك ضمانات، فلا يمكنني اقتراض رأس مال في ظلّ انخفاض سعر الفائدة الحالي".

أشارت السيدة نجوين ثانه تو - فرع بنك BIDV (نام ترونغ ين، كاو جياي) إلى أن بعض العملاء قد حصلوا مؤخرًا على صرف لسداد قروض لبنوك أخرى، ولكن يتعين على معظمهم تلبية معايير وجود ضمانات للرهن العقاري في البنك الجديد. معدل الفائدة على القروض أقل عند 11-12% سنويا للقروض القائمة، ولكن ليس منخفضا جدا، عند 8-9% سنويا.

وفي قطاع العقارات وحده، فإن أحد أسباب التراجع الحاد في معاملات العقارات في الآونة الأخيرة هو الارتفاع السريع في أسعار الفائدة على قروض الإسكان. في الوقت الحالي، تتراوح أسعار الفائدة على قروض الإسكان للقروض العائمة ما بين 11.5 - 14% سنويًا. ومع ذلك، فإن حقيقة أن البنوك تقرض لسداد ديون بنكية أخرى بأسعار فائدة تفضيلية كما هو الحال الآن تساعد جزئيا المستثمرين العقاريين الذين كانوا "مثقلين بالفائدة" من قبل، في العثور على "طريق الهروب" لأنفسهم.

سوف يتعافى قطاع الإسكان الحقيقي بشكل جيد

وتشير تقارير الأبحاث الصادرة عن وحدات أبحاث السوق إلى أنه في الأشهر الثمانية الأولى من هذا العام، بينما تواجه قطاعات العقارات الأخرى العديد من الصعوبات، بل واضطرت إلى خفض الخسائر، لا تزال القطاعات التي تخدم احتياجات الإسكان مثل الشقق والمنازل الفردية قيد التداول. هذه كلها منتجات سكنية تخدم الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية أو للإيجار لخلق تدفق نقدي.

إن الخطوة نحو إزالة قروض رأس المال من بنك الدولة من شأنها أن تخلق فرصاً لمشتري المنازل الحقيقيين. صرحت السيدة نجوين هواي آن، مديرة استشارات البحث والتطوير في سي بي آر إي فيتنام، قائلةً: "تشهد أسعار الفائدة على الودائع والإقراض في البنوك استقرارًا مجددًا. وقد طرحت العديد من البنوك أسعار فائدة سنوية تتراوح بين 6% و8% فقط على قروض المنازل الجديدة. وبفضل السياسات التفضيلية التي يقدمها المستثمرون، شهد قطاع الشقق انتعاشًا ملحوظًا. وأصبح بإمكان المستثمرين وأصحاب الاحتياجات السكنية الحصول على قروض مصرفية بسهولة أكبر."

ويقول بعض الخبراء إنه بعد فترة من التطهير، فإن العرض الحالي للمشروع يأتي في الغالب من مستثمرين ذوي سمعة طيبة، مما يضمن الشرعية، ويركز على احتياجات الإسكان الحقيقية. وهذا يشكل أساساً مهماً لسوق العقارات لاستعادة الثقة والتعافي.

في الآونة الأخيرة، قامت العديد من شركات العقارات بإعادة هيكلة منتجاتها واستراتيجيات التطوير الخاصة بها بشكل استباقي للتكيف مع الوضع الجديد للسوق. وعلى وجه الخصوص، قام المستثمرون بشكل استباقي بخفض أسعار المنتجات بنسبة تتراوح بين 10% و15%. على سبيل المثال، تم طرح مشروع شقق بينه مينه (لونغ بين) للبيع بأكثر من 40 مليون دونج/م2، والآن يتراوح السعر بين 35 إلى 37 مليون دونج/م2؛ مشروع أرض كيم تشونغ دي تراش (هواي دوك) سعر 55 - 60 مليون دونج/م2، انخفض بمقدار 5 - 7 مليون دونج/م2 مقارنة بالوقت السابق...

قال السيد نجوين آنه كيو - جمعية العقارات الفيتنامية، إن أسعار الفائدة على الودائع والإقراض انخفضت في الوقت الحالي، وأن معنويات المستثمرين أفضل، وأن سوق العقارات بدأت تشهد معاملات. من المقرر أن يتم ضخ حزمة قروض ائتمانية بقيمة 120 مليار دونج في سوق العقارات. ويتجه الممر القانوني للعقارات أيضاً نحو الاكتمال ليتم تطبيقه في العام الجديد.

من أجل انتعاش أكثر وضوحًا، يحتاج سوق العقارات إلى المزيد من المنتجات السكنية الحقيقية. بالإضافة إلى ذلك، هناك أيضًا مستوى الانتعاش الاقتصادي، لزيادة الإمكانات المالية للمشترين، وعودة المستثمرين الكبار إلى السوق، وإعادة تشغيل المشاريع غير المكتملة، أو تنفيذ السياسات القادمة مثل قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وخاصة مستوى استعادة ثقة المستثمرين.

[إعلان 2]
مصدر