خفض أسعار الفائدة على القروض لا يزال من الصعب تحفيز الطلب على العقارات

[إعلان 1]

أتاح التعميم رقم 06/2023/TT-NHNN للمستثمرين استخدام "الرافعة المالية" واقتراض رأس المال من بنوك أخرى لسداد ديونهم. إلا أن هذه الخطوة لم تُسهم في تغيير سوق العقارات.

أسعار الفائدة على الإقراض عند مستويات منخفضة

منذ 1 سبتمبر 2023، عندما دخل التعميم 06 حيز التنفيذ، بدأت البنوك الرائدة BIDV وVietcombank وViettinbank وTechcombank و ACB في تنفيذ سياسات الإقراض لسداد القروض مبكرًا في البنوك الأخرى للعملاء الأفراد الذين يقترضون رأس المال للإنتاج والأعمال وتلبية احتياجات المعيشة.

تصل أسعار الفائدة على قروض الإسكان إلى 8 - 9% سنويًا، لكن العقارات لا تزال تواجه صعوبات.

يُطبّق بنك BIDV سعر فائدة تفضيلي على القروض يبدأ من 6% فقط سنويًا؛ بينما يُطبّق بنك Vietcombank خيارين لسعر الفائدة: 6.9% سنويًا خلال الأشهر الستة الأولى، أو 7.5% سنويًا خلال 12 شهرًا، أو 8% سنويًا خلال أول سنتين. أما بنك Techcombank، فيُطبّق هذا النوع من القروض بسعر فائدة يبدأ من 7.3% سنويًا.

بحسب البنوك، فإن شريحة العملاء الأفراد الذين يقترضون لشراء منازل بفائدة تتراوح بين 10% و11% كبيرة جدًا حاليًا. ومع السياسة الجديدة، ستُتاح فرصة أكبر للاقتراض بفائدة منخفضة لسداد القروض القديمة من بنوك أخرى. ومع ذلك، لا تزال المشكلة قائمةً على مصدر الأصول المرهونة، مما يُمثل عائقًا أمام العديد من الراغبين في اقتراض رأس المال.

قالت السيدة نجوين ثي تشي تشاو (دونغ دا، هانوي ): "في فبراير 2022، اقترضت عائلتي 1.5 مليار دونج فيتنامي من بنك BIDV بفائدة متغيرة قدرها 11%. أدفع شهريًا أصل القرض وفائدة قدرها 20 مليون دونج فيتنامي. بعد سريان التعميم رقم 06، توجهت إلى ثلاثة بنوك تجارية لطلب قرض. ووفقًا لتعليمات موظفي البنك، لا يزال يتعين عليّ تقديم ضمانات لهذا القرض الجديد. مع أنني لا أملك ضمانات، فلا يمكنني اقتراض رأس مال في ظلّ انخفاض سعر الفائدة الحالي".

أشارت السيدة نجوين ثانه تو، فرع بنك BIDV (نام ترونغ ين، كاو جياي)، إلى أن بعض العملاء قد حصلوا مؤخرًا على مبالغ لسداد قروض لبنوك أخرى، ولكن معظمهم مُلزمون بتقديم ضمانات للرهن العقاري في البنك الجديد. سعر فائدة الإقراض أقل، حيث يتراوح بين 11% و12% سنويًا للقروض الحالية، ولكنه ليس منخفضًا جدًا، إذ يتراوح بين 8% و9% سنويًا.

في قطاع العقارات، يُعدّ الارتفاع السريع في أسعار فائدة قروض الإسكان أحد أسباب الانخفاض الحاد في معاملات العقارات مؤخرًا. حاليًا، تتراوح أسعار فائدة قروض الإسكان ذات العائد المتغير بين 11.5% و14% سنويًا. ومع ذلك، فإنّ قيام البنوك بإقراض القروض لسداد الديون المصرفية بأسعار فائدة تفضيلية، كما هو الحال الآن، قد ساعد جزئيًا مستثمري العقارات الذين كانوا "مثقلين بالفوائد" سابقًا، على إيجاد "مخرج" لأنفسهم.

سوف يتعافى قطاع الإسكان الحقيقي بشكل جيد

تشير تقارير أبحاث وحدات أبحاث السوق إلى أنه في الأشهر الثمانية الأولى من هذا العام، وبينما تواجه قطاعات العقارات الأخرى صعوبات جمة، بل وتضطر إلى تقليص خسائرها، لا تزال قطاعات تُلبي احتياجات السكن، كالشقق والمنازل الفردية، قيد التداول. وهذه جميعها منتجات سكنية تُلبي احتياجات السكن الفعلية، أو تُؤجر لتوفير التدفق النقدي.

ستُتيح خطوة سحب رأس مال القروض من البنك المركزي فرصًا لمشتري المنازل. وصرحت السيدة نجوين هواي آن، مديرة قسم استشارات البحث والتطوير في شركة سي بي آر إي فيتنام، قائلةً: "يجري حاليًا تعديل أسعار الفائدة على الودائع والإقراض في البنوك لتحقيق الاستقرار. وقد عرضت العديد من البنوك أسعار فائدة على قروض المنازل الجديدة تتراوح بين 6% و8% سنويًا فقط. وإلى جانب السياسات التفضيلية التي يقدمها المستثمرون، ساهم ذلك في تنشيط سوق الشقق من جديد. ويمكن للمستثمرين وأصحاب الاحتياجات السكنية الحصول على قروض مصرفية بسهولة أكبر."

يقول بعض الخبراء إنه بعد فترة من التصفية، يأتي معظم المشاريع الحالية من مستثمرين ذوي سمعة طيبة، مما يضمن الشرعية، ويركز على الاحتياجات السكنية الفعلية. وهذا أساس مهم لاستعادة ثقة سوق العقارات وانتعاشه.

في الآونة الأخيرة، قامت العديد من شركات العقارات بإعادة هيكلة منتجاتها واستراتيجيات تطويرها بشكل استباقي للتكيف مع وضع السوق الجديد. وعلى وجه الخصوص، قام المستثمرون بتخفيض أسعار المنتجات بشكل استباقي بنسبة 10-15%. على سبيل المثال، عُرض مشروع شقق بينه مينه (لونغ بين) للبيع بأكثر من 40 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، ليتراوح الآن بين 35 و37 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع؛ وتراوح سعر مشروع أراضي كيم تشونغ دي تراش (هواي دوك) بين 55 و60 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بانخفاض قدره 5-7 ملايين دونج فيتنامي للمتر المربع مقارنة بالفترة السابقة.

أشار السيد نجوين آنه كيو، رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، إلى انخفاض أسعار الفائدة على التمويل العقاري والإقراض، وتحسنت ثقة المستثمرين، وبدأ سوق العقارات يشهد نشاطًا ملحوظًا. ومن المقرر ضخ حزمة قروض ائتمانية بقيمة 120,000 مليار دونج في سوق العقارات. كما أن الإجراءات القانونية المتعلقة بالعقارات على وشك الاكتمال، مما يسمح بالتقدم بطلبات الاكتتاب في العام الجديد.

لتحقيق انتعاش أوضح، يحتاج سوق العقارات إلى المزيد من منتجات الإسكان الحقيقية. إضافةً إلى ذلك، هناك مستوى الانتعاش الاقتصادي، لزيادة الإمكانات المالية للمشترين، وعودة كبار المستثمرين إلى السوق، واستئناف المشاريع غير المكتملة، أو تطبيق سياسات قادمة مثل قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وخاصةً مستوى استعادة ثقة المستثمرين.

[إعلان 2]
مصدر