ليس المقصود هنا الشقق السكنية، بل قطاع "جني المال"؛ حيث تستعرض هانوي أكثر من 700 مشروع، وذلك من خلال رسم صورة وفهم نفسية المستأجرين.

هل الأفضل الاستثمار في الشقق أم في قطع الأراضي؟ يفضل المستأجرون الشقق التي تقل إيجاراتها عن 10 ملايين دونغ فيتنامي شهرياً؛ ويخضع أكثر من 700 مشروع في هانوي للمراجعة والتفتيش والتدقيق النهائي... هذه آخر أخبار العقارات.

العقارات: لا تزال قطع الأراضي قناة استثمارية رائجة، لا سيما في المستقبل القريب حيث سيقل المعروض من هذا النوع من العقارات بسبب اللوائح التي تقيد تقسيم الأراضي وبيعها. (صورة: دوونغ تام)

هل ينبغي عليك الاستثمار في شقة أم في قطعة أرض؟

انطلاقاً من فكرة أن "شراء الأرض ليس خسارة أبداً" - إذ تميل أسعار الأراضي دائماً إلى الارتفاع مع مرور الوقت - يفكر الكثيرون في الاستثمار في قطعة أرض في المحافظات المحيطة بهانوي. لكن البعض الآخر يحسب أيضاً إمكانية شراء شقة وتأجيرها شهرياً.

أوضح السيد لي دين تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة، أن الاستثمار في الشقق المؤجرة في هانوي يشهد طلباً مرتفعاً وسهولة في تأجيرها. إلا أن الاستثمار في الشقق في الوقت الراهن لم يعد مجدياً من حيث التكلفة الرأسمالية.

يرجع السيد تشونغ السبب إلى أن أسعار الشقق تقترب من ذروتها، مما يجعل ارتفاع قيمتها أمراً صعباً. ومع ارتفاع أسعار شراء الشقق، لم تعد عوائد الإيجار جذابة للغاية. في الواقع، لا تتجاوز عوائد إيجار الشقق في هانوي 3-4%.

لذا، ووفقًا للسيد تشونغ، لا تزال قطع الأراضي خيارًا استثماريًا مرغوبًا للغاية، نظرًا لمحدودية المعروض منها مستقبلًا بسبب اللوائح التي تقيد تقسيم الأراضي وبيعها. علاوة على ذلك، تُعدّ قطع الأراضي قطاعًا استثماريًا يناسب مختلف الميزانيات، ما يجعلها مناسبة لشريحة واسعة من الناس.

"مع وتيرة التوسع الحضري السريعة، سيزداد الطلب على الأراضي، لذا يظل الاستثمار في قطع الأراضي لزيادة رأس المال خيارًا جيدًا وآمنًا. بمبلغ يتراوح بين 3 و4 مليارات دونغ فيتنامي، يمكنك الاستثمار في قطع أراضي حول هانوي، في المراكز الاقتصادية المتصلة بالمناطق الصناعية مثل باك نينه، وباك جيانغ ، وهونغ ين، وهاي دونغ، وهاي فونغ، وكوانغ نينه... هذه مناطق تجذب حاليًا اهتمامًا كبيرًا من المستثمرين"، هذا ما أشار إليه السيد تشونغ.

مع ذلك، أشار المدير العام لشركة SGO Homes إلى أنه عند شراء قطع الأراضي، يجب على المستثمرين الانتباه إلى المشاريع التي تستوفي المتطلبات القانونية، كحد أدنى، وجود عقد بيع أو شهادة ملكية للأرض. وفي الوقت نفسه، عليهم مراعاة قدرة المطور العقاري، واختيار مواقع تلبي الطلب وتجذب السكان في المستقبل.

أشار السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة إي زد بروبرتي، إلى أن الاستثمار في الشقق أو قطع الأراضي في المدن الكبرى مثل هانوي أو مدينة هو تشي منه ليس جذاباً ولا فعالاً في الوقت الراهن. والسبب هو استمرار ارتفاع الأسعار وانخفاض السيولة.

قال السيد توان: "أسعار الشقق باتت تفوق قدرة الكثيرين ممن يرغبون في شراء شقة للسكن. ففي السابق، كان بالإمكان شراء شقة بمبلغ يتراوح بين 2.5 و3 مليارات دونغ فيتنامي، أما الآن فيبلغ سعرها ما بين 4 و5 مليارات دونغ. وقد تضاعف سعر الشقق المخصصة للاستثمار، بينما لم تشهد أسعار الإيجارات ارتفاعاً يُذكر، مما أدى إلى انخفاض العائد على الاستثمار. كما ارتفعت أسعار الأراضي بالتوازي مع أسعار الشقق. فمنزل مساحته 30 متراً مربعاً في زقاق، مبني من 3 إلى 4 طوابق، كان سعره في السابق 3 مليارات دونغ، أما الآن فيتراوح سعره بين 5 و7 مليارات دونغ، وذلك بحسب الموقع".

وأضاف أن العديد من المستثمرين يميلون إلى تحويل رؤوس أموالهم من المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه إلى مناطق أخرى مثل هاي فونغ، وبينه دونغ، ودونغ ناي، وبا ريا - فونغ تاو ...

يختار المستأجرون نطاق الأسعار الذي يقل عن 10 ملايين دونغ فيتنامي شهرياً.

فيما يتعلق بخصائص وسلوك مستأجري العقارات، أكد لي باو لونغ، مدير التسويق في موقع Batdongsan.com.vn، أن الطلب على الاستئجار ينبع أساسًا من رغبة المستأجرين في توفير المال، بغض النظر عن مستوى دخلهم. ووفقًا للسيد لونغ، فإن 73% من المستطلعة آراؤهم يرغبون في استئجار عقارات بأقل من 10 ملايين دونغ فيتنامي، إلا أن المعروض في هذا القطاع آخذ في التناقص.

وعلى وجه التحديد، أعرب 41% من المشاركين في استطلاع Batdongsan.com.vn عن رغبتهم في استئجار منزل مقابل 5-7 ملايين دونغ فيتنامي، لكن عدد قوائم الإيجار في هذا النطاق السعري على Batdongsan.com.vn (الذي يعكس جزئياً العرض في السوق) في عام 2024 لم يصل إلا إلى 19%.

تُظهر الأرقام أعلاه أن أسعار الإيجارات قد ارتفعت بالتوازي مع ارتفاع أسعار البيع والشراء، لا سيما في هانوي. والجدير بالذكر أن 52% من المشاركين في الاستطلاع المقيمين في هانوي أفادوا بأنهم على استعداد لإنفاق ما بين 31% و40% من دخلهم على الإيجار.

علاوة على ذلك، مع وصول متوسط ​​الإيجار المطلوب في هانوي إلى 19 مليون دونغ فيتنامي شهريًا، وهو أعلى من متوسط ​​الإيجار في مدينة هو تشي منه البالغ 14 مليون دونغ فيتنامي شهريًا في الربع الأخير من عام 2024، يضطر المستأجرون في هانوي إلى التنازل بشكل متزايد عن بعض وسائل الراحة والموقع لخفض التكاليف. فهم على استعداد لاختيار خيارات أقل ملاءمة، والاستئجار في مناطق أبعد عن مركز المدينة، واختيار مساكن ذات جودة أقل، أو شقق أصغر، أو حتى مشاركة السكن مع آخرين لتقليل نفقات الإيجار.

ينصح السيد لي باو لونغ المستأجرين المحتملين بمراعاة عدة نقاط، بما في ذلك تحديد احتياجاتهم بوضوح فيما يتعلق بالموقع والحجم والمرافق؛ ومقارنة الأسعار في نفس المنطقة للتفاوض؛ والتحقق من العقد وحالة العقار المؤجر وشروط الدفع لضمان عملية بحث سلسة عن الإيجار.

تمت مراجعة أكثر من 700 مشروع في هانوي، وتم التوصل إلى استنتاجات من خلال عمليات التفتيش والتدقيق والمراجعات اللاحقة.

حددت لجنة الشعب في هانوي 712 مشروعًا ممولًا من مصادر غير مدرجة في الميزانية ويستخدم أراضي متأخرة عن الجدول الزمني، وأصدرت خطة لمعالجتها وحلها وفقًا للقرار رقم 04/NQ-HĐND الصادر بتاريخ 8 أبريل 2022 عن مجلس الشعب في هانوي بشأن تدابير تسريع وتيرة الاستثمار والتركيز على معالجة المشاريع بطيئة التقدم الممولة من مصادر غير مدرجة في الميزانية وتستخدم أراضي في هانوي.

بحلول نوفمبر 2024، تمت مراجعة 706 مشاريع (تمثل 99.2%) بمساحة إجمالية قدرها 11,352 هكتارًا، وتفتيشها، وتدقيقها، وإخضاعها لإجراءات التدقيق اللاحق، مع توجيهات بشأن كيفية التعامل معها. هذا ما ورد في تقرير لجنة الشعب بالمدينة إلى مجلس الشعب بالمدينة في دورته العشرين.

وبناءً على التوجيه الحاسم للجنة الحزب بالمدينة والقرار رقم 04/NQ-HĐND الصادر بتاريخ 8 أبريل 2022 عن مجلس الشعب بالمدينة، قامت لجنة التوجيه بالمدينة، ولجنة الحزب التابعة للجنة الشعب بالمدينة، ورئيس لجنة الشعب بالمدينة بالإشراف المنتظم، والحث، والتوجيه، وتكليف إدارات ووكالات المدينة ولجان الشعب في المقاطعات والمحافظات والمدن بالمهام للتركيز على التنفيذ المتزامن للتدابير، وخاصة أعمال المراجعة والتفتيش والتدقيق والمراجعة اللاحقة، والكشف الفوري عن حالات التأخير وانتهاكات قوانين الاستثمار العقاري، وتحليل وتوضيح الأسباب، واقتراح تدابير لحل العقبات والصعوبات، ووضع خطط معالجة مناسبة.

في هذا الصدد، سهّلت المدينة على المستثمرين وضع خطط وجداول زمنية قابلة للتنفيذ لمعالجة المشكلات، واستغلال الأراضي واستخدامها على وجه السرعة، ومنع الهدر، والمساهمة في الحد من انتهاكات قوانين إدارة الأراضي واستخدامها. وقد قامت العديد من المشاريع التي مُنحت تمديدات بتصحيح المخالفات، واستخدام الأراضي للغرض المخصص لها، وإتمام إجراءات الاستثمار بشكل استباقي، وتوجيه الموارد، وتجاوز الصعوبات، وإكمال المشاريع الاستثمارية، واستغلال الأراضي؛ مع سداد رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجارها في ميزانية الدولة وفقًا لما هو منصوص عليه.

سيتم التعامل بحزم مع حالات المماطلة المتعمدة والمخالفات المتكررة وفقًا للقانون. يعقد رئيس اللجنة الشعبية للمدينة، ورئيس اللجنة التوجيهية، إلى جانب نواب رئيس اللجنة الشعبية للمدينة، ومديري إدارات وهيئات المدينة، وأمناء ورؤساء اللجان الشعبية للمقاطعات والمدن، اجتماعات دورية للاستماع إلى التقارير حول الوضع والنتائج، وتوجيه سير العمل في كل مشروع (بالاستماع إلى التقارير المكتوبة والاطلاع على صور توضح الوضع الراهن)؛ كما يُلزم إدارات وهيئات ولجان المقاطعات والمدن بتوجيه المستثمرين وحل العقبات والصعوبات بشكل استباقي ومركز، ومساعدتهم على تجاوزها؛ بالإضافة إلى مراجعة المخالفات وتفتيشها والتعامل معها بحزم وفقًا للقانون.

وبناءً على ذلك، من بين 712 مشروعًا رأسماليًا غير مدرج في الميزانية، والتي تم تحديدها على أنها متأخرة عن الجدول الزمني، وجهت لجنة الشعب بالمدينة معالجة وحل 706 مشاريع (بنسبة 99.2%) بمساحة إجمالية قدرها 11,352 هكتارًا. أما المشاريع الستة المتبقية (بنسبة 0.8%)، والتي تبلغ مساحتها الإجمالية 81.6 هكتارًا، والتي حصلت على الموافقة ولكن لم يتم تخصيص أو تأجير أراضي لها من قبل الدولة، فهي تخضع حاليًا للتفتيش من قبل إدارة التخطيط والاستثمار، التي تقترح حلولًا محددة.

وافقت هانوي على خطة تتضمن إنشاء مضمار لسباق الخيل بقيمة تزيد عن 400 مليون دولار.

أصدرت لجنة الشعب في هانوي للتو القرار رقم 6396 بالموافقة على خطة تقسيم المناطق الحضرية لمنطقة سوك سون 3، بمقياس 1/2000، والتي تغطي بلديات فو لينه، وتين دوك، وتان مينه، وشوان جيانغ، ودوك هوا، ودونغ شوان، وكيم لو، وبلدة سوك سون (مقاطعة سوك سون).

وبناءً على ذلك، تغطي منطقة الدراسة التخطيطية للمنطقة الحضرية الفرعية الثالثة في سوك سون مساحة تقارب 1424 هكتارًا. ومن المتوقع أن يبلغ عدد السكان بحلول عام 2030 حوالي 46210 نسمة.

حدود منطقة الدراسة هي كالتالي: من الشمال، تحد الطريق المخطط له المؤدي إلى معبد سوك؛ ومن الجنوب، تحد الطريق رقم 18 المخطط له حديثًا؛ ومن الغرب، تحد ممر الحماية وخط السكة الحديد الوطني هانوي-تاي نغوين؛ ومن الشرق، تحد طريقًا حضريًا مخططًا له بعرض 40 مترًا.

تنقسم المنطقة إلى منطقتين تخطيطيتين (المنطقة III.1 والمنطقة III.2) مع 16 كتلة تخطيطية للتحكم في التنمية وطرق النقل.

وعلى وجه التحديد، تغطي المنطقة III.1 مساحة 246.5 هكتارًا وتضم منطقتين تخطيطيتين مخصصتين للتنمية الحضرية البيئية، مع زيادة المساحات الخضراء والمسطحات المائية. ومن بين هاتين المنطقتين، تم تخصيص المنطقة التخطيطية III.1-1 كمركز إقليمي للرياضة والترفيه (مضمار سباق الخيل).

تم تخصيص منطقة التخطيط III.1-2 كمنطقة تطوير سكني جديدة مزودة بنظام بنية تحتية اجتماعية متكامل. بالإضافة إلى ذلك، ستشهد المنطقة تطوير وظائف تجارية وخدمية لدعم منطقة مضمار سباق الخيل على وجه الخصوص والمنطقة بأكملها بشكل عام.

المنطقة الثالثة.2، التي تغطي ما يقرب من 1170 هكتارًا، تضم 14 منطقة مخططة مخصصة للتطوير المكثف للوظائف المعقدة بما في ذلك الرعاية الصحية والثقافة والتعليم والخدمات العامة الحضرية ومركز النقل متعدد الوسائط والمناطق التجارية والخدمية والمكاتب والفنادق وما إلى ذلك، وترتبط بمنطقة محطة سكة حديد دا فوك، وتطوير البنية التحتية الاجتماعية، وتوسيع الأراضي السكنية الجديدة حول القرى القائمة، واستكمال المجموعات والوحدات السكنية المستقلة.

في وقت سابق من هذا العام، عقدت اللجنة الشعبية لمنطقة سوك سون اجتماعًا تشاوريًا حول مشروع التخطيط التفصيلي (بمقياس 1/500) لمجمع ترفيهي متعدد الوظائف ومضمار سباق خيل في بلديتي تان مينه وفو لينه ومدينة سوك سون. ويُقدّر حجم الاستثمار في المشروع بنحو 420 مليون دولار أمريكي، مما سيخلق فرص عمل مباشرة لحوالي 5000 عامل، ويجذب حوالي 25000 عامل إلى قطاعات الخدمات الأخرى.

وفيما يتعلق بهذا المشروع، أصدر رئيس الوزراء في سبتمبر 2019 قراراً بالموافقة على خطة الاستثمار.

في أكتوبر 2019، أصدرت إدارة التخطيط والاستثمار في هانوي شهادة تسجيل الاستثمار الأولية، تلتها شهادة التعديل الثالثة في مارس 2020.

كان من المتوقع أن يبدأ تشغيل حلبة السباق بعد عام 2021، لكنها واجهت بعض الصعوبات التي حالت دون تنفيذها.

في منتصف عام 2022، قدمت هانوي التماساً إلى رئيس الوزراء لحل الصعوبات التي تواجه استصلاح 125 هكتاراً من الأراضي للمشروع.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html