الثغرات القانونية تغذي النزاعات في المباني السكنية

إن عقود البيع الغامضة واللوائح القانونية المتساهلة تعرض مشتري المنازل للخطر في نزاعات الملكية مع مستثمري المباني السكنية.

انتشرت صورٌ لسكان يحملون لافتاتٍ احتجاجية ضد المستثمرين في العديد من المباني السكنية في هانوي وبعض المحافظات. وتتركز أشدّ النزاعات حول المساحات والمرافق المشتركة والخاصة، كالأقبية ومواقف السيارات، وقاعات الاجتماعات، والصالات الرياضية ، والمساحات التجارية والتأجيرية... ويشير الخبراء والمحامون إلى أسبابٍ عديدةٍ أدت إلى هذا الوضع.

عقد البيع الغامض يفيد المستثمر

أوضح السيد تران خان، رئيس نادي إدارة المباني في هانوي ، أن المرسوم رقم 71/2010 كان ينص سابقًا على ضرورة توضيح الملكية الخاصة والمشتركة بوضوح في عقد بيع وشراء الشقق. إلا أن المرسوم رقم 99/2015، الذي ينظم تطبيق قانون الإسكان الحالي، لا يتضمن هذا النص. ولكل مشروع سكني عقد بيع وشراء منفصل، يمكن تفسير محتواه بطرق متعددة، مما يؤدي إلى نزاعات. كما أن العديد من عقود البيع والشراء التي يصوغها المستثمرون تفتقر إلى التفاصيل، بل وتغفل حتى ذكر الملكية المشتركة بطريقة تصب في مصلحة المستثمر.

بحسب السيد خان، فإن معظم المشترين لا يكترثون إلا بسعر الشقة وجودتها، ولا يولون اهتماماً يُذكر لشروط الملكية المشتركة والمنفصلة في العقد. وبعد تسليم الشقة، لا يملك مجلس الإدارة، الذي يمثل السكان، أي أساس قانوني لتقسيم مناطق الملكية المشتركة والمنفصلة مع المستثمر. ومن هنا، تستمر النزاعات في الظهور بشأن مساهمة المستثمر والسكان في صندوق صيانة المبنى (2% من قيمة الشقة أو مساحة الملكية).

علّق السيد نغوين مان ها، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، قائلاً إن العديد من عقود بيع وشراء الشقق لا تتوافق مع اللوائح، بل إنها غير قانونية، مما يؤدي إلى نزاعات. فعند توقيع عقد البيع والشراء، غالباً ما لا يدرس العملاء بنود العقد بدقة. وفي الوقت نفسه، يرغب العديد من المستثمرين في بيع عقاراتهم، لذا "يُعلنون عنها بشكل مُغاير للواقع، ثم يُخفّضون فواتير الخدمات في المناطق المشتركة للسكان لتحقيق مكاسب شخصية".

رفع سكان وموظفو مبنى بونانزا (23 دوي تان، هانوي) لافتات تطالب المستثمر بالحوار وتوضيح القضايا المتنازع عليها في 23 أبريل. الصورة: مقدمة من السكان.

لم يحدد القانون بعد بشكل محدد أماكن وقوف السيارات الخاصة بالمباني السكنية.

يتعلق النزاع الأخير حول الملكية المشتركة والخاصة في المباني السكنية بمساحة مواقف الدراجات النارية والهوائية والسيارات في الطابق السفلي. ينص قانون الإسكان الحالي على أن مواقف الدراجات النارية والهوائية ملكية مشتركة. أما مواقف السيارات، فيجب على مشتري الشقق استئجارها أو شراؤها. وفي حال عدم الاستئجار أو الشراء، تصبح مواقف السيارات تحت إدارة المستثمر، ولا يشمل سعر بيع الشقة تكلفة الاستثمار في بنائها.

قام المحامي ترونغ آنه تو، مدير مكتب ترونغ آنه تو للمحاماة، بتحليل طبيعة موقف السيارات الخاص بالشقة باعتباره ملكية مشتركة ومشمولاً في سعر البيع، حيث يتنازل المستثمر عن ملكيته بمجرد تسليم الشقة. وبما أن سعر بيع الشقة غير ثابت، بل يرتفع وينخفض ​​تبعاً للوقت، فمن الصعب إثبات أن المستثمر لم يدرج تكلفة بناء موقف السيارات ضمن سعر بيع الشقة.

علاوة على ذلك، تُدمج مواقف السيارات ضمن مساحة طوابق المباني السكنية، وتُعدّ جزءًا لا يتجزأ من هيكلها. وقال السيد تو: "لذلك، يصعب فصل تكلفة إنشاء مواقف السيارات عن سعر بيع الشقق".

على الرغم من وجود العديد من النزاعات المتعلقة بمواقف السيارات في المباني السكنية، فإن قانون الإسكان الحالي ومشروع قانون الإسكان المعدل المعروض على الجمعية الوطنية في دورتها الخامسة لم يُدخلا أي تعديلات لتحديدها بشكل دقيق. وقال السيد تو: "إن عدم وضوح تعريف الملكية المشتركة والخاصة هو سبب النزاعات بين المستثمرين والسكان، والسكان هم الأكثر تضرراً".

طالب سكان مشروع كوسمو تاي هو المستثمر بدفع رسوم الصيانة في مارس/آذار. الصورة: مقدمة من السكان

لا توجد سجلات بناء عامة

أشار السيد تران خان، رئيس نادي إدارة المباني في هانوي، إلى أوجه القصور في قانون الإسكان الحالي والوثائق الفرعية التي لا تشترط على المستثمرين نشر الوثائق القانونية للمبنى. مثل شهادة حق استخدام الأرض للملكية الخاصة، والتصميم المعتمد، وتسوية المشروع (بعد التدقيق). إذا لم ينشر المستثمر سجلات شفافة، فلن يمتلك السكان معلومات كافية لتحديد الملكية المشتركة والخاصة.

في الواقع، عند تسليم وثائق البناء إلى مجلس الإدارة، يُطلب من المستثمر تسليم وثائق مثل رسومات الإنجاز ومخطط أرضية موقف السيارات. ومع ذلك، ذكر السيد خان أنه نظرًا لعدم اشتراط تصديق أو توثيق هذه الوثائق، فقد يُقدم المستثمر رسومات لموقف السيارات لا تتطابق مع الوثائق الأصلية، كما أنه من غير الممكن تحديد ما إذا كانت تكلفة إنشاء موقف السيارات مشمولة في سعر بيع الشقة أم لا.

تتضمن إدارة وتشغيل المباني السكنية حاليًا خمس جهات، هي: هيئات الإدارة الحكومية، والمستثمرون، ومجالس الإدارة، ووحدات الإدارة والتشغيل، ومالكو الشقق. وعند نشوب نزاع بين السكان والمستثمرين، يصبح تدخل هيئات الإدارة الحكومية ضروريًا. وقال السيد خان: "مع ذلك، يبدو أن الهيئات الحكومية، في ظل اللوائح القانونية الحالية، تتنحى جانبًا وتترك للمستثمرين حرية اتخاذ القرار بأنفسهم"، مشيرًا إلى أنه عند نشوب النزاعات، لا يستطيع الأفراد طلب سجلات المباني من وزارة البناء أو وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

"تكمن المشكلة الرئيسية في النزاعات المتعلقة بالشقق في أن الجهات الحكومية لا تنشر وثائق البناء للجمهور. فقط عندما يمتلك الناس وثائق قانونية يمكنهم توضيح أي المناطق مملوكة بشكل مشترك وأيها مملوكة بشكل خاص، ويمكن حل النزاعات بسرعة"، هذا ما قاله السيد خان.

بالإضافة إلى الأسباب المذكورة أعلاه، قال السيد نغوين نغوك توان، كبير مفتشي وزارة البناء، إن النزاعات حول الملكية المشتركة والخاصة في المباني السكنية تعود أيضاً إلى نقص الوعي القانوني، وعدم التعاون بين المستثمرين ومجلس الإدارة الذي يمثل السكان؛ حيث يقوم المستثمرون بتغيير الوظائف بشكل تعسفي، والتعدي على الملكية المشتركة واستخدامها، وعدم تسليم وثائق الشقة كاملة إلى مجلس الإدارة.

قرض دوان

رابط المصدر: https://vnexpress.net/ke-ho-phap-ly-thoi-bung-tranh-chap-o-chung-cu-4602449.html