ملاحظة لمشتري المنازل في المستقبل

[إعلان 1]

إن شراء منزل يتطلب اختيار منتج يحتوي على وثائق قانونية كاملة.

اعتبارًا من الأول من أغسطس، يدخل قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ رسميًا. هناك العديد من اللوائح المتعلقة بقانون الأعمال العقارية التي يجب على المشترين والمستثمرين فهمها بوضوح قبل إنفاق الأموال لشراء منتج عقاري.

إن أبرز المشاريع العقارية التي يهتم بها الكثير من الناس اليوم هو المسألة القانونية الخاصة بالمشروع.

وقال نجوي دوا تين ، إن السلطات شددت في السنوات الأخيرة إجراءات الترخيص وقامت بتفتيش مشاريع العقارات بشكل منتظم، مما تسبب في ركود السوق.

Những điểm mới của 3 luật về bất động sản, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần biết- Ảnh 1. — *يجب على المستثمرين اختيار المنتجات التي تتمتع بالوضع القانوني الكامل والشفافية عند شراء المساكن المستقبلية.*

البطء في استكمال الإجراءات القانونية للمشروع يؤدي إلى نقص العرض. توقف العديد من المشترين والمستثمرين عن العمل بسبب عدم قدرة بعض المشاريع على مواصلة البناء في الموعد المحدد. وهذا ما يجعل سوق العقارات يكتسب "لونًا داكنًا".

اعتبارًا من بداية عام 2024، لا تزال الشركات والمستثمرين ومشتري المنازل لديهم توقعات عالية لسوق العقارات، في انتظار دخول قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية وقانون الإسكان حيز التنفيذ رسميًا لتحفيز السوق والتغلب على الفترة الصعبة.

وفي حديثه للصحفيين، علق السيد نجو كوانج فوك، المدير العام لشركة فو دونج العقارية المساهمة (مجموعة فو دونج): "خلال فترة انتظار القوانين الجديدة، سيستمر سوق العقارات في التعافي ببطء مع وجود معلومات إيجابية، وتقسيم احتياجات المستثمرين بشكل واضح في كل قطاع ومنطقة".

تعليقًا على ملاحظات العملاء والمستثمرين بعد دخول قانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ، قال السيد فوك: "القانون ساري المفعول، ولكن لا يزال علينا انتظار خطوات جديدة من المستثمرين والشركات التي تُنفّذ مشاريع. حاليًا، بدأ عرض المشاريع بالظهور، ويستغل المستثمرون طرح المنتجات في الأرباع الأخيرة لاستقبال العملاء وتحقيق تدفقات نقدية في نهاية العام. مع ذلك، على المستثمرين توخي الحذر الشديد عند شراء مساكن مستقبلية في المستقبل القريب".

وبحسب السيد فوك، يتعين على المشترين والمستثمرين أن يكون لديهم فهم قوي للأنظمة القانونية الحالية المتعلقة بمشاريع العقارات ومبيعات الإسكان المستقبلية. وعلى وجه التحديد، من الضروري فهم الجوانب القانونية للمشروع بشكل واضح، مثل موافقة سياسة الاستثمار، والتخطيط 1/500، ورخصة البناء، ورسوم استخدام الأراضي... وهذه واحدة من القضايا القانونية الأساسية لمشروع الإسكان المستقبلي.

Những điểm mới của 3 luật về bất động sản, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần biết- Ảnh 2. — *السيد نجو كوانج فوك، المدير العام لشركة فو دونج العقارية المساهمة.*

يتضمن قانون العقارات الحالي قواعد صارمة للغاية، إذ يُلزم المستثمرين بالحصول على وضع قانوني كامل ليتمكنوا من طرح منتجاتهم في السوق، وجمع رأس المال، وتوقيع العقود مع العملاء. ويُعد هذا أحد أهم العوامل التي تُسهم في حماية المستهلكين، وتعزيز احترافية المستثمرين، وتعزيز سمعة الأعمال، وزيادة شفافية سوق العقارات.

بالإضافة إلى ذلك، عند شراء أو الاستثمار في منزل في المستقبل، يجب على العملاء أيضًا الانتباه إلى عملية الشراء والبيع، وتعبئة رأس المال، وقدرة المستثمر، والسعر، والمساحة. وأضاف السيد فوك "هذه أيضًا بعض النقاط التي يجب مراعاتها عند شراء العقارات".

بحاجة إلى فهم القوانين التي تفيد مشتري المنازل

دخل قانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ في الأول من أغسطس، لكن الكثير من الناس ما زالوا لا يفهمون اللوائح بشكل واضح. ومن بينها، هناك سلسلة من القوانين المفيدة التي يجب على مشتري المنازل الانتباه إليها.

تنص المادة 23 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023 على أنه لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل ودائع تتجاوز 5% من سعر البيع أو الإيجار أو الشراء للمنازل أو أعمال البناء أو مساحة البناء في الأعمال من المودع للشراء أو الإيجار أو الشراء عندما تفي المنازل وأعمال البناء بجميع شروط البدء في العمل وفقًا لأحكام هذا القانون. يجب أن ينص عقد الإيداع بشكل واضح على سعر البيع وسعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل وأعمال البناء ومساحة أرضية أعمال البناء.

تنص المادة 25 من قانون تنظيم المعاملات العقارية على أنه يجوز سداد ثمن شراء وبيع المساكن وأعمال البناء المستقبلية على أقساط لا تتجاوز القسط الأول 30% من قيمة العقد شاملة العربون.

Những điểm mới của 3 luật về bất động sản, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần biết- Ảnh 3. — *ملاحظات كثيرة لمشتري المنازل في المستقبل.*

يجب أن تكون الدفعات اللاحقة متوافقة مع تقدم البناء، ولكن لا يجب أن يتجاوز المبلغ الإجمالي 70٪ من قيمة العقد قبل تسليم المنزل أو أعمال البناء للمشتري؛ في حال كان البائع مؤسسة اقتصادية ذات رأس مال استثماري أجنبي كما هو منصوص عليه في البند 4 من المادة 10 من قانون الأعمال العقارية 2023، فإن المبلغ الإجمالي لا يتجاوز 50% من قيمة العقد.

يتم سداد الدفعة في عقد الإيجار لشراء المساكن المستقبلية وأعمال البناء عدة مرات. لا يجوز أن يتجاوز الدفع الأول 30% من قيمة العقد شاملة العربون. يجب أن تكون المدفوعات التالية متوافقة مع تقدم البناء حتى تسليم المنزل.

أعمال البناء، مساحة الطابق الإنشائي في أعمال البناء للمستأجر، ولكن لا يجوز أن يتجاوز إجمالي مبلغ الدفعة المقدمة للمؤجر 50% من قيمة عقد الإيجار بالتقسيط لأعمال الإسكان والبناء.

وبالإضافة إلى ذلك ينص القانون على أنه إذا لم يحصل المشتري أو المؤجر على شهادة حقوق استخدام الأرض أو ملكية الأصول المرتبطة بالأرض وفقًا لأحكام قانون الأراضي، فلا يجوز للبائع أو المؤجر تحصيل أكثر من 95٪ من قيمة العقد.

Những điểm mới của 3 luật về bất động sản, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần biết- Ảnh 4. — *تبحث العديد من مشاريع الإسكان الحضري المستقبلية عن عملاء.*

تنص المادة 26 من قانون الأعمال العقارية لسنة 2023 على أنه عند توقيع عقد بيع أو إيجار شراء مسكن مستقبلي، يجوز للمشتري أو المستأجر اختيار ما إذا كان يريد الحصول على ضمان للالتزامات المالية للمستثمر تجاههما أم لا.

وفي حديثه عن اللوائح الحالية، قال المحامي ترونغ هونغ ديين، من نقابة المحامين في مدينة هوشي منه (مكتب شوان فو للمحاماة): إن اللوائح المذكورة أعلاه شددت مبلغ الإيداع وكذلك مبلغ الدفع عند إجراء المعاملات المتعلقة بالعقارات مقارنة بقانون الأعمال العقارية السابق لعام 2014.

ساهمت القواعد المنظمة لحدود الودائع، وكذلك دفع قيمة العقد على أقساط ووفقاً لتقدم تنفيذ العقد وتقدم البناء لدى البائع، في تخفيف عبء التكاليف ومخاطر "دفع المال وانتظار العصيدة إلى الأبد دون أن يتم جمعها" بالنسبة لمشتري العقارات التي يتم تشكيلها في المستقبل.

Những điểm mới của 3 luật về bất động sản, người mua nhà ở hình thành trong tương lai cần biết- Ảnh 5. — *المحامي ترونغ هونغ ديين. (الصورة: NVCC).*

ومن ناحية أخرى، يعد هذا أيضًا بمثابة قوة دافعة، مما يجبر المستثمرين والبائعين على تنفيذ تقدم البناء بشكل صحيح وتسليم المنازل في الوقت المحدد للبائعين، وتجنب الركود، مما يؤثر على الحياة المستقرة للمشترين.

وسيتعين على المستثمرين موازنة الموارد لتنفيذ مشاريع عقارية ذات جودة عالية، وتنويع القطاعات، ضمن قدراتهم، بسبب حيل تعبئة رأس المال من خلال عقود الودائع، وفتح باب البيع عندما لا تتحقق الشروط، وجمع الأموال بنسبة مئوية غير مواتية للمشترين حتى لو لم يكن تقدم المشروع متناسبًا. وهذه أيضًا نقطة إيجابية لسوق العقارات والمشترين.

وبحسب المحامي ديين، فإن التنظيم الحالي بشأن تحصيل وديعة لا تزيد عن 5% من سعر البيع يعكس الطبيعة الحقيقية للوديعة، ويهدف إلى ضمان إبرام أو تنفيذ العقد بين الطرفين عند المشاركة في المعاملات العقارية.

لقد ساعد هذا التنظيم جزئيا مشتري المنازل على تجنب المخاطر، مثل قيام البائع بجمع رأس المال من المشتري قبل القيام بالإجراءات القانونية تحت اسم الوديعة أو الاحتيال على الوديعة، مما يسبب الضرر للمشتري.

[إعلان 2]
المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-moi-cua-3-luat-ve-bat-dong-san-nguoi-mua-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-can-biet-204240827170133735.htm