تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن الحد الأدنى الموصى به للدخل لشراء منزل متوسط السعر في هانوي أعلى بنحو 2.3 إلى 10 مرات من متوسط دخل الأسرة في هانوي.
على وجه التحديد، ووفقًا لبيانات مكتب الإحصاء العام، بلغ متوسط الدخل الشهري للعاملين في هانوي في الربع الثالث من عام 2024 نحو 10.7 مليون دونج فيتنامي شهريًا. وبافتراض أن أسرة مكونة من 4 أفراد، اثنان منهم في سن العمل، سيبلغ إجمالي دخل الأسرة حوالي 21.4 مليون دونج فيتنامي شهريًا.
مع وصول متوسط سعر الشقة الأساسية في عام 2024 إلى 70 مليون دونج/م2، يتم تسعير المشاريع التي تم افتتاحها حديثًا من 60 مليون دونج/م2، لكي يتمكن المشترون من شراء شقة في هانوي، يحتاجون إلى دخل أدنى يتراوح من 45 مليون إلى 210 مليون دونج/شهر، اعتمادًا على المنطقة.
إن الفجوة الكبيرة بين متوسط الدخل الفعلي وأسعار المنازل تجعل امتلاك منزل في هانوي اليوم ليس صعبًا فحسب، بل مستحيلًا أيضًا بالنسبة للغالبية العظمى من الأسر ذات الدخل المتوسط أو حتى الجيد. في المناطق المركزية مثل هوان كيم، وبا دينه، ودونغ دا، وهاي با ترونغ، وتاي هو، يصل الفرق بين الحد الأدنى للراتب السنوي اللازم لسداد قرض عقاري ومتوسط دخل الأسرة إلى عشرات الآلاف.
وفي الوقت نفسه، فإن المناطق الضواحي مثل ها دونج، وباك تو ليم، ولونج بيان لديها أسعار أكثر سهولة في الوصول إليها، ولكنها مناسبة فقط للأفراد والأسر التي يتراوح دخلها بين 40 إلى 60 مليون دولار شهريا.
إذا تم حساب ذلك على أساس متوسط سعر المنزل في كل منطقة وافتراض أن المشتري يمكنه اقتراض 70٪ من قيمة المنزل من البنك بمتوسط سعر فائدة 8٪ / سنة لمدة 20 عامًا، فإن إجمالي القسط الشهري لا ينبغي أن يتجاوز 40٪ من الدخل، فإن الحد الأدنى الموصى به للدخل لشراء منزل متوسط السعر في ها دونج، لونج بين، نام تو ليم، باك تو ليم، جيا لام هو حوالي 2 إلى 3 مرات أعلى من متوسط دخل الأسرة للعاملين في هانوي.
في مقاطعات هوان كيم، وبا دينه، وهاي با ترونغ، ودونغ دا، وتاي هو، يتجاوز الحد الأدنى للدخل السنوي مليار دونج فيتنامي، أي ما يعادل فرقًا يتراوح بين 3.7 و8 أضعاف. أما في مقاطعتي كاو جياي وثانه شوان، فيبلغ الفرق بين 3 و3.5 أضعاف.
وهذا يعني أن شراء منزل في مناطق ها دونج، ولونج بين، ونام تو ليم، وباك تو ليم، وجيا لام هو أكثر جدوى بالنسبة للأسر ذات الدخل النموذجي، بشرط أن تكون على استعداد "لتحمل" العبء المالي، من خلال إنفاق أكثر من 40% من دخلها على الأقساط الشهرية.
قال الدكتور نجوين فان دينه، رئيس مجلس إدارة جمعية VARS، إنه على مدى السنوات الماضية، بالنسبة للعديد من الأفراد والأسر ذوي الدخل المتوسط، لم يكن شراء منزل لتلبية احتياجات السكن فحسب، بل كان أيضًا استثمارًا. إذ يُظهر التاريخ أن أسعار المساكن في المدن الكبرى في فيتنام عمومًا، وهانوي خصوصًا، خلال العقد الماضي ارتفعت بمعدل أسرع من معدل نمو الدخل، وأعلى من قنوات الاستثمار الأخرى وأسعار فائدة القروض.
مع ذلك، تزداد صعوبة توفير السكن لذوي الدخل المتوسط مع استمرار ارتفاع أسعار المساكن، حيث تشهد جميع المشاريع الجديدة ارتفاعًا في الأسعار، بدءًا من 60 مليون دونج للمتر المربع فما فوق. وتبعًا لذوقهم الاستثماري وأسلوب حياتهم، قد يختار البعض تخفيض نفقات المعيشة، وقبول المخاطرة بشراء منزل مبكرًا، وقبول القروض المصرفية، وتحمّل الضغوط المالية.
سيختار آخرون الانتظار أو استئجار منزل لمزيد من المرونة في التمويل، بالإضافة إلى تلبية اختلاف نمط الحياة. ولأن مستوى أسعار المساكن الحالي في هانوي مرتفع، يصعب الحفاظ على معدل ارتفاع الأسعار كما كان في الفترة السابقة.
على وجه الخصوص، يمكن أن تؤدي فترات الركود الاقتصادي إلى انخفاض دخل مشتري المنازل، مما يقلل من قدرتهم على السداد أو يزيد الضغط على المقترضين لسداد قروضهم. أسعار الفائدة المصرفية غير ثابتة، وفي بعض الفترات، تؤدي تعديلات أسعار الفائدة إلى زيادة تكلفة قروض المنازل، مما قد يجعل سداد الأقساط مستحيلاً.
مع أسعار الفائدة الجيدة الحالية، لا يزال بإمكان الأسر ذات الدخل المماثل، أو الأفراد ذوي الدخل المماثل، والذين يمتلكون ما لا يقل عن 30% من قيمة الشقة نقدًا، الحصول على قرض عقاري. مع ذلك، يتعين على مشتري المنازل قبول الانتقال إلى مناطق أقل تكلفة، مثل المناطق البعيدة عن مركز المدينة أو المدن التابعة لهانوي.
مع التركيز على الاستثمار في شبكة نقل متزامنة وتطويرها، سيصبح التنقل بين المناطق أكثر سهولةً وسرعةً، مع تقصير أوقات السفر. وهذا سيساهم إيجابًا في تشجيع الناس على اختيار السكن في المناطق البعيدة عن مركز المدينة.
ومع ذلك، لجذب مشتري المنازل، يحتاج المستثمرون إلى تقديم أسعار أكثر معقولية، ومناسبة لاحتياجات الناس وقدرتهم على تحمل التكاليف، وخلق فرص امتلاك المنازل للعديد من الناس"، كما توقع رئيس مجلس إدارة VARS.
[إعلان 2]
المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/mua-can-ho-ha-noi-can-thu-nhap-tu-45-210-trieu-dong-thang/20250209030646481
تعليق (0)