تطوير الإسكان الاجتماعي: تحرير تدفقات رأس المال ومعالجة "جذر" العرض

تعليق الصورة — مشروع إسكان اجتماعي في منطقة كاي رانغ، مدينة كان ثو . الصورة: ثانه ليم/وكالة الأنباء الفيتنامية

ويرى بعض الخبراء أن معدل الفائدة البالغ 6.6% لمشتري السكن الاجتماعي مرتفع للغاية، لذلك ينبغي الحفاظ عليه عند 4.8%.

الاستفادة من السياسة المالية

وفقاً للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HORE)، فإن سعر الفائدة البالغ 6.6% لمشتري المساكن الاجتماعية مرتفع للغاية. وأوصى الحكومة بالحفاظ على هذا المعدل عند 4.8% لمساعدة الناس، وخاصة الشباب، على إيجاد مسكن يناسب دخلهم.

في الندوة الأخيرة بعنوان "سد حاجة السوق إلى مساكن بأسعار معقولة وحلول لجذب السكان إلى المنطقة الحضرية الجديدة"، صرّح السيد لي هوانغ تشاو بأنه وفقًا للمرسوم رقم 100، يجب على المشترين الاقتراض بفائدة 6.6% سنويًا، وهي فائدة مرتفعة جدًا. في غضون ذلك، وافق رئيس الوزراء مرارًا وتكرارًا، من يوليو 2021 إلى يوليو 2024، على سعر فائدة 4.8% فقط سنويًا. وسيرتفع السعر إلى 6.6% سنويًا ابتداءً من أغسطس 2024.

بعد العديد من الالتماسات، أصدرت الحكومة المرسوم رقم 261 في 10 أكتوبر/تشرين الأول 2025، وخُفِّض سعر الفائدة إلى 5.4%. وصرح السيد لي هوانغ تشاو قائلاً: "ما زلنا نوصي بشدة بالحفاظ على سعر الفائدة عند 4.8% سنويًا. فمع معدل الفائدة الحالي البالغ 5.4%، سيضطر المستثمرون الذين يقترضون من بنك فيتنام للسياسات الاجتماعية (VBSP) إلى دفع سعر فائدة يبلغ 120% من 5.4%، أي ما يصل إلى حوالي 6.48%، وهو سعر مرتفع للغاية. في الوقت نفسه، تُقرض البنوك التجارية مستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي، مثل نام لونغ، بنسبة تتراوح بين 5.9% و6.1% فقط".

عندما يتعلق الأمر بـ"الإسكان الميسور"، يُمكن تقسيمه إلى نوعين: إسكان اجتماعي وإسكان تجاري ميسور. فما هو السعر المناسب إذًا؟

في عام ٢٠١٣، أصدرت الحكومة القرار رقم ٢، الذي قدّم حزمة ائتمانية بقيمة ٣٠ ألف مليار دونج، ونصّ القرار على أن المساكن التجارية التي يبلغ سعرها ١٠٥٠ مليار دونج أو أقلّ يمكنها الاقتراض من حزمة الدعم. وحتى الآن، يُمكن تحديد السعر المناسب للمساكن التجارية بأقل من ٣ مليارات دونج.

بالنسبة لهذا النوع من المساكن التجارية، لا يحتاج المستثمرون إلى آليات خاصة تتعلق بتمويل الأراضي أو الضرائب، بل يحتاجون فقط إلى حوافز ائتمانية - على غرار حزمة الـ 145,000 مليار دونج التي يطبقها بنك الدولة الفيتنامي (SBV) للإسكان الاجتماعي وتجديد الشقق القديمة. وصرح ممثل عن HORE: "نوصي بتوسيع نطاق هذه الحزمة لتشمل المساكن التجارية بأسعار معقولة، بسعر فائدة يتراوح بين 5.9% و6.1% الذي تطبقه البنوك حاليًا، وهو سعر معقول نسبيًا".

ومع ذلك، يرى بعض الخبراء أن الأهم هو توفير سياسة ائتمانية للمشترين، بأسعار فائدة معقولة لمدة تتراوح بين 20 و25 عامًا. حينها، يمكن للشباب ذوي الموارد المالية المحدودة، وخاصةً مشتري المنازل لأول مرة، بناء مسكن متكامل. عندها فقط، يُمكننا سد الحاجة الحقيقية إلى مساكن بأسعار معقولة.

وفقًا لأحدث المعلومات الصادرة عن وزارة البناء، صرفت البنوك حتى أغسطس 2025 حوالي 19,700 مليار دونج من حزمة الائتمان لدعم تطوير الإسكان الاجتماعي. وفي الوقت نفسه، تعمل المحليات بنشاط على تسريع تنفيذ المشاريع. ومن المتوقع إنجاز أكثر من 82,000 وحدة سكنية هذا العام، مما يُسهم في الاقتراب من الهدف المتمثل في بناء 100,000 وحدة سكنية.

إن خفض أسعار الفائدة ليس كافيا دون حل "جذر" المشكلة.

يرى بعض الخبراء الاقتصاديين أنه إذا اقتصرت سياسة الائتمان على خفض أسعار الفائدة دون آلية تنفيذ، فمن السهل الوقوع في مأزق صعوبة الحصول على رأس المال. علاوة على ذلك، من الضروري معالجة السبب الجذري من جانب العرض، وعندها ستكون سياسات الائتمان التفضيلية فعّالة.

صرح تران ترونغ تريت، الحاصل على ماجستير العلوم من بنك الدولة الفيتنامي، المنطقة 15، بوجود ثلاثة برامج ائتمانية تدعم تطوير الإسكان الاجتماعي. أولها حزمة بقيمة 120 ألف مليار دونج، وقد سجلت تسعة بنوك للمشاركة فيها حتى الآن، بإجمالي حد أقصى قدره 145 ألف مليار دونج. ثانيها برنامج قروض الإسكان الاجتماعي للشباب دون سن 35 عامًا. ثالثها برنامج قروض الإسكان الاجتماعي بموجب المرسوم رقم 100/2024/ND-CP الصادر في 26 يوليو 2024، والذي يُفصّل عددًا من مواد قانون الإسكان المتعلقة بتطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي.

من خلال حزمة الائتمان البالغة 120 مليار دونج، طلب بنك الدولة الفيتنامي من مؤسسات الائتمان ست مرات خفض أسعار الفائدة على القروض، من 8.7% سنويا إلى 6.4% سنويا للمستثمرين و5.9% سنويا لمشتري المنازل، وهو أقل حتى من سعر الفائدة على الإقراض للأسر الفقيرة (حوالي 6.6% سنويا).

وفقًا لبنك الدولة الفيتنامي (SBV)، بلغ إجمالي القروض المستحقة لبرامج الإسكان الاجتماعي الأربعة حتى 31 يوليو حوالي 30 ألف مليار دونج، إلا أن وتيرة التنفيذ لا تزال بطيئة. ولم تُنجز البلاد سوى ما يقرب من 60% من هدف بناء مليون شقة بحلول عام 2025، مما يُشير إلى الحاجة إلى حلول أكثر فعالية لتلبية الطلب الفعلي.

وفقًا لوزارة البناء، أنجزت فيتنام خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025 بناء 43,681 وحدة سكنية من أصل 100,275 وحدة سكنية (بنسبة 43.6%). ومن المتوقع أن يُنجز بحلول نهاية عام 2025 بناء 39,245 وحدة سكنية إضافية (بإجمالي 82,926 وحدة سكنية من أصل 100,275 وحدة سكنية، بنسبة 83%)؛ ويجري حاليًا استثمار 135,033 وحدة سكنية في الإنشاءات؛ منها 69 مشروعًا بإجمالي 54,362 وحدة سكنية بدأ بناؤها خلال الأشهر التسعة الأولى من هذا العام.

في ظل هذه الظروف، طلب بنك الدولة الفيتنامي من وزارة الإنشاءات تطبيق عدد من الحلول لمعالجة المشاكل القائمة في السوق، بما في ذلك تعزيز تطوير المساكن الاجتماعية والمساكن بأسعار معقولة لتلبية الاحتياجات الفعلية للمواطنين. وفي الوقت نفسه، البحث بشكل عاجل واقتراح إصدار مرسوم ينظم صندوق تنمية الإسكان.

وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على اللجان الشعبية في المحافظات والمدن إعطاء الأولوية لتخصيص الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية، والتركيز على تنفيذ الحلول لاستكمال أهداف الإسكان الاجتماعي التي حددها رئيس الوزراء.

لحل مشكلة "العطش"، في سبتمبر 2025، وفي اجتماع مع رئيس الوزراء فام مينه تشينه واللجنة التوجيهية المركزية لسياسة الإسكان وسوق العقارات، اقترحت جمعية HOREA ما يلي: أولاً، لخفض الأسعار، من الضروري زيادة العرض، أي المساكن المناسبة بأسعار معقولة؛ ثانياً، لزيادة المساكن المناسبة، من الضروري إزالة العقبات والصعوبات التي تواجه المشاريع المتعثرة. (يوجد حالياً 2890 مشروعاً متعثراً بحاجة إلى الإزالة).

بالإضافة إلى ذلك، من الضروري تهيئة الظروف للمؤسسات للوصول إلى أموال الأراضي بشكل عادل، من خلال تنفيذ القرار رقم 171 للجمعية الوطنية - بشأن تجريب الإذن بتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي للأراضي السكنية والأراضي غير السكنية (أو الأراضي ذات حقوق استخدام الأراضي غير السكنية) لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

فيما يتعلق بالحل لخفض أسعار المساكن، قال السيد نجوين ترونغ فو، رئيس مجلس إدارة شركة سين لاند، إنه يجب على الدولة، أولاً وقبل كل شيء، أن تأخذ زمام المبادرة في خفض رسوم استخدام الأراضي، وخاصةً في المناطق الحضرية النائية والمناطق الحضرية ذات التوجه نحو النقل العام (TOD)، وذلك للمساعدة في خفض أسعار العقارات، ودعم الشركات ومشتري المنازل، وتجنب المضاربة. واقترح السيد نجوين ترونغ فو: "عندما تخفض الدولة رسوم استخدام الأراضي وإيجاراتها، يمكن للناس شراء منازل بأسعار معقولة بفضل سياسات الدولة، وليس بفضل المستثمرين (أ) و(ب)".

بالإضافة إلى ذلك، من الضروري تطوير البنية التحتية، وخاصةً السكك الحديدية عالية السرعة، لإنشاء مراكز حضرية جديدة، وتجنب التوسع الحضري دون بنية تحتية، مما يؤدي إلى "مدن أشباح". وفي الوقت نفسه، عند بناء المنازل، من الضروري ترسيخ مبدأ "بناء المنازل للسكن" و"إذا لم تتمكن من إعادة السكان، فلن يُسمح لك بالبناء". حتى في حال الحصول على تصريح بناء، يجب على المستثمر بيع 50-70% من المنتجات للسماح له بالبناء.

أكد السيد نجوين ترونغ فو أيضًا على ضرورة توفير مساكن بأسعار معقولة بقيمة ملياري دونج فيتنامي، مع إمكانية سدادها بالتقسيط على سنوات طويلة. ولتحقيق ذلك، لا بد من توفر ثلاثة عوامل، أهمها رأس المال، ليس فقط رأس مال كبير، بل رأس مال منخفض التكلفة أيضًا.

من المستحيل استخدام الأوامر الإدارية أو فرض مبدأ "بناء منازل رخيصة بأي ثمن"، إذ لا يمكن لأي شركة خفض الأسعار وخفض الأرباح مع الاستمرار في النمو. يجب أن يكون لدى الشركات دافع اقتصادي واضح، فإذا أُجبرت على القيام بذلك دون تحقيق ربح، فلن تتمكن من الصيانة أو إعادة الاستثمار أو التطوير. أما بالنسبة لارتفاع أسعار المساكن، فهو نتيجة لمجموعات متعددة من التكاليف. تُمثل تكاليف الأرض وحدها ما بين 30 و40%، وفي بعض المناطق تصل إلى 50% من سعر البيع. تكاليف البناء مستقرة نسبيًا، لكن تكاليف الإجراءات وتكاليف رأس المال تُسبب ارتفاع الأسعار، حيث يتم تأجيل العديد من المشاريع لمدة تتراوح بين 6 و0 سنة، مما يؤدي إلى ارتفاع فوائد القروض وتكاليف الفرصة البديلة أضعافًا مضاعفة.

المصدر: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm