تظل البنوك عالقة في الأصول التي حصلت عليها نتيجة تنفيذ الأحكام.

بالنسبة للأصول المضمونة التي حصلت عليها من وكالة التنفيذ، لا تستطيع مؤسسة الائتمان بيعها ولا تستطيع أن تطلب من وكالة التنفيذ مواصلة بيعها بالمزاد لأن طبيعة هذه الأصول مرت بالعديد من المزادات الفاشلة.

أصدرت جمعية بنوك فيتنام (VNBA) للتو الوثيقة رقم 421/HHNH-PLNV بتاريخ 5 أغسطس 2025، والتي تطلب من وزارة الزراعة والبيئة ووزارة العدل وبنك الدولة في فيتنام معالجة الصعوبات والمشاكل التي تواجهها مؤسسات الائتمان الأعضاء (CIs) عند تلقي العقارات كضمان للتعامل مع الديون المعدومة.

وفقًا لملاحظات مؤسسات الائتمان الأعضاء، يُعدّ قبول العقار كضمان بديلًا عن التزام العميل بسداد الدين أحد أهمّ الإجراءات لمعالجة الديون المعدومة. ويتم ذلك عادةً بطريقتين: إما أن يتفق البنك والعميل على تسوية الدين، أو أن تستلم مؤسسة الائتمان الضمان من هيئة التنفيذ بعد عدة مزادات فاشلة.

وفقًا لقانون مؤسسات الائتمان، لا يُسمح للبنوك بممارسة الأعمال العقارية ولكن يُسمح لها بالاحتفاظ بهذه الممتلكات لمدة أقصاها 5 سنوات للتعامل مع تحصيل الديون.

لكن الواقع هو أن مكاتب تسجيل الأراضي ووزارة الزراعة والبيئة في العديد من المناطق رفضت تسجيل التغييرات ونقل ملكية العقارات إلى مؤسسات الائتمان.

وتشترط هذه الهيئات على مؤسسات الائتمان الحصول على موافقة كتابية على سياسة التحويل من اللجنة الشعبية الإقليمية وتنفيذ إجراءات تحويل أغراض استخدام الأراضي.

هذا الشرط، بحسب مؤسسات الائتمان، لا يتوافق مع طبيعة الاحتفاظ بالأصول لمعالجة الديون المعدومة، وهو ليس نشاطاً تجارياً أو شراء أصول للاستخدام المباشر.

لقد أدى فشل مؤسسات الإئتمان في تسجيل الملكية إلى عواقب عديدة.

أولاً، لا يُمكن بيع العقار بالمزاد العلني: لأن أسماء مؤسسات الائتمان غير مُدرجة في شهادة حقوق استخدام الأرض، فلا يُمكنها بيع العقار أو نقل ملكيته للمشتري بنفسها. كما ترفض مكاتب التوثيق توثيق عقود البيع لهذا السبب.

ثانيًا، الجمود في التعامل مع الأصول المُستقاة من جهات التنفيذ: بالنسبة للأصول المُستلمة من جهات التنفيذ، لا يُمكن للمؤسسات الائتمانية بيعها. ولا يُمكن إعادتها إلى جهات التنفيذ لإجراء مزادات أخرى، نظرًا لطبيعة هذه الأصول التي مرّت بالعديد من المزادات الفاشلة.

ثالثًا، المشاكل المحاسبية: وفقًا للوائح بنك الدولة في القرار 479/2004/QD-NHNN، لتسجيل قيمة الأصول في حساب الميزانية العمومية (الحساب 387)، يجب على المؤسسات الائتمانية امتلاك وثائق كاملة تُثبت الملكية القانونية. ونظرًا لعدم إمكانية تسجيلها، لا تستطيع المؤسسات الائتمانية محاسبة هذا الأصل، مما يجعل غرض استلامه مستحيلًا.

رابعًا، خطر النزاعات: رغم تسليم العميل العقار قانونيًا، إلا أن ديونه لا تزال قائمة وتستمر في التراكم. وهذا يُشكل خطرًا للنزاعات والدعاوى القضائية مستقبلًا، خاصةً مع ارتفاع أسعار العقارات، حيث يمكن للمالك السابق استعادة العقار.

وإزاء الصعوبات المذكورة أعلاه، توصي جمعية المصارف الفيتنامية وزارة الزراعة والبيئة بإصدار وثيقة ترشد إدارات الزراعة والبيئة في جميع أنحاء البلاد، مما يسمح للمؤسسات الائتمانية بتسجيل نقل الحقوق/تسجيل التغييرات في أصول العقارات في كلتا الحالتين: تلقي الضمانات من خلال اتفاقية واستلامها من وكالة التنفيذ، بحيث تتمتع المؤسسات الائتمانية بالسلطة الكاملة لبيع الأصول بالمزاد ونقل الاسم إلى المشتري.

بعد تسجيل نقل الحقوق/التغيير، تتولى المؤسسة الائتمانية مسؤولية المتابعة الاستباقية لعمليات بيع أو نقل أو إعادة شراء العقار خلال خمس سنوات من تاريخ قرار التصرف فيه. وفي حال مخالفة المؤسسة الائتمانية، تُعامل وفقًا لأحكام القانون.

بالنسبة لبنك الدولة الفيتنامي، يقترح اتحاد البنوك الفيتنامية دراسة وإصدار وثيقة إرشادية بشأن الاعتراف بالأصول المخصصة للديون والأصول المستلمة بدلاً من أداء الالتزامات لتوجيه مؤسسات الائتمان في المحاسبة عن أصول العقارات عندما تتلقى مؤسسات الائتمان بدلاً من التزامات سداد ديون العملاء وتحتفظ بالضمانات لمدة 5 سنوات ويجب عليها بيع أو نقل أو إعادة شراء العقارات لاسترداد الديون وفقًا للبند 3، المادة 139 من قانون مؤسسات الائتمان.

إرشادات بشأن توفير المخاطر في حالة حصول مؤسسات الائتمان على ضمانات بدلاً من الالتزامات والاحتفاظ بها لمدة 5 سنوات.

- التنسيق مع وزارة الزراعة والبيئة ووزارة العدل لحل عريضة جمعية المصارف بشأن مشاكل تسجيل نقل الملكية، بحيث يكون للمؤسسات الائتمانية الحق في التصرف بالملكية ونقل الاسم إلى المشتري.

المصدر: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html