بناء المساكن الاجتماعية ليس مربحًا، وإجراءاته معقدة للغاية، ولا توجد حوافز، لذا لم يكن جذابًا للشركات لفترة طويلة. ومع ذلك، عند "الالتزام" ببناء مساكن اجتماعية، عند إطلاق المنتج، لا يكون الأمر سهلًا لأنه يتطلب مراجعة المواد، ولا يمكن الشراء إلا لمن يستوفي الشروط.
غير جذاب للأعمال
أكد السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه للإنتاج والتجارة المحدودة، الذي عمل لسنوات طويلة في مجال الإسكان الاجتماعي، أن توفير مساكن اجتماعية للبيع أمرٌ صعب، وأن توفير مساكن اجتماعية للإيجار أصعب. أول هذه الصعوبات هو رأس المال والربح. وتحديدًا، إذا لم تتمكن الشركة التي تُنشئ مشروعًا يضم 1000 وحدة سكنية اجتماعية للإيجار برأس مال استثماري قدره 500 مليار دونج فيتنامي من الاقتراض بأسعار فائدة تفضيلية، فإنها ستخسر ما لا يقل عن 10% إلى 15% سنويًا. لذلك، بدون آلية دعم، لن تتمكن الشركة من تحقيق ذلك أبدًا. وأضاف السيد نغيا: "لطالما تمكنت شركة لي ثانه من توفير مساكن اجتماعية للإيجار لأنها اضطرت إلى حل مشكلة طرق الدفع للمشترين، وتتحمل الشركة فوائد القروض نيابةً عن العملاء".
مشروع إسكان اجتماعي في مدينة هو تشي منه. تصوير: تان ثانه
فيما يتعلق بنقص المعروض من المساكن الاجتماعية، يرى السيد نغيا أن هذه مشكلة يصعب حلها. ولأن هامش الربح في المساكن الاجتماعية منخفض أصلًا، فسيتقلص قريبًا إلى 10% فقط، مما لا يشجع الشركات على الاستثمار. وتُعد الإجراءات، على وجه الخصوص، كابوسًا للشركات. لذلك، يجب على الدولة أن تتحلى بالمرونة، وأن تنسق الإجراءات بالتوازي مع الشركات لتسريع تقدم المشاريع، وبالتالي زيادة العرض في السوق. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري قبول سوق المساكن الاجتماعية، أي السماح للمشترين ببيعها بعد فترة من الوقت كمنازل عادية. عندها فقط يمكن جذب المستثمرين ومشتري المساكن الاجتماعية. وأكد السيد نغيا: "في الدول الأخرى، لا نحتاج إلا إلى النظر في طلبات شراء المساكن الاجتماعية لمن لا يملكون منازل، مرة واحدة فقط، دون الاهتمام بقضايا أخرى. في حين أننا لا نزال نبالغ في التفاصيل ولسنا منفتحين على الشركات".
قال السيد لي نجوين مينه كوانغ، مدير شركة نام لونغ إيه دي سي لتطوير الشقق المساهمة، وهي شركة تعمل بشكل مباشر في مجال الإسكان الاجتماعي منذ سنوات عديدة، إن عملية تنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعي للشركة واجهت العديد من الصعوبات. فقد ارتفعت تكلفة المواد الخام وتكاليف العمالة باستمرار، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن الاجتماعية، مما شكل ضغطًا كبيرًا على الشركة. ولا سيما أن الإجراءات القانونية واللوائح التنظيمية لا تزال معقدة للغاية، كما أن عملية التسوية المطولة تستغرق وقتًا طويلاً وتزيد التكاليف. ناهيك عن أن نقص الأراضي الصالحة للسكن الاجتماعي يُمثل مشكلةً صعبةً في المناطق الحضرية منذ فترة طويلة.
إضافةً إلى ذلك، تُواجه معظم الشركات العقارية مشكلةً أخرى عند تنفيذ مشاريعها، ألا وهي صعوبة الحصول على قروض تفضيلية. فليس من السهل على الناس الاقتراض لاستئجار أو شراء مساكن اجتماعية. في الوقت نفسه، يتردد البعض في شراء مساكن اجتماعية بسبب مخاوف تتعلق بالجودة وبيئة المعيشة والخدمات المُرافقة.
يجب أن نكون أكثر جدية مع الآلية الجديدة
وفقًا للسيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، لطالما كانت إجراءات الإسكان الاجتماعي معقدة وأكثر صعوبة من الإسكان التجاري. ولهذا السبب، لم تتمكن مدينة هو تشي منه خلال الفترة 2016-2020 من بناء سوى حوالي 15,000-16,000 وحدة سكنية اجتماعية، محققةً 41% من الهدف الوطني، أو بمعدل 3,000 وحدة سنويًا، وهو ما لا يكفي لتلبية الطلب الهائل للمجتمع. على الصعيد الوطني، خلال الفترة 2021-2023، تم إنجاز 72 مشروعًا فقط للإسكان الاجتماعي تضم 38,128 شقة، وهو ما يمثل أقل من 9% من الخطة الخمسية 2021-2025 التي تضم 446,000 وحدة. لم تُنجز مدينة هو تشي منه سوى مشروعين للإسكان الاجتماعي يضمان 623 شقة، وبدأت العمل في 7 مشاريع سكنية تضم 4996 شقة، ولكن بسبب "مشاكل قانونية"، كاد البناء أن يُصبح مستحيلاً. وصرح السيد تشاو قائلاً: "لقد اقترحنا العديد من الحلول لتذليل الصعوبات وتعزيز تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي في مدينة هو تشي منه. من بينها حلول تتعلق بإجراءات الموافقة على سياسة الاستثمار؛ حيث تُكلف وزارة البناء إدارة البناء في المحليات بتقييم واعتماد التخطيط التفصيلي بمقياس 1/500 لمشاريع الإسكان الاجتماعي، بما في ذلك مشاريع الإسكان التجاري التي تمت الموافقة عليها لسياسة الاستثمار؛ وفي الوقت نفسه، الموافقة على المستثمرين وفقًا لأحكام الفقرة (ب)، البند 3، المادة 6 من القرار 98/2023/QH15 الصادر عن الجمعية الوطنية".
ناهيك عن ذلك، فقد أرسلت HoREA على مر السنين العديد من الوثائق إلى الحكومة والوزارات والفروع لإزالة الصعوبات التي تواجه الإسكان الاجتماعي، بما في ذلك المحتوى "مطالبة رئيس الوزراء بالنظر في توجيه بنك الدولة للسماح للمؤسسات الائتمانية التي تعينها الدولة بتقديم قروض تفضيلية لشراء أو الإيجار بالتقسيط السكن الاجتماعي".
في غضون ذلك، صرّح السيد بوي فان سون، نائب مدير بنك السياسة الاجتماعية، فرع مدينة هو تشي منه، بأنّ ندرة المساكن الاجتماعية من عام ٢٠٢٠ حتى الآن تُعزى إلى عدم وجود سياسة تُمكّن المستثمرين من الحصول على قروض تفضيلية لبناء مساكن اجتماعية. لذلك، ركّزت الوحدة سابقًا على إقراض المساكن الاجتماعية بنظامي الشراء والتأجير بالتقسيط. ووفقًا للسيد سون، فإنّ البنك على استعداد لإقراض ما يصل إلى ٨٠٪ من قيمة المنزل بأسعار فائدة تفضيلية إذا كان العقار مناسبًا.
ويجب على الحكومة والوزارات والفروع والمحليات التركيز على تحسين عمليات البناء والإجراءات القانونية، والتعاون الوثيق مع الشركات لتخفيف عبء الإجراءات القانونية، فضلاً عن تقديم الدعم في إيجاد وتطوير صناديق الأراضي لمشاريع الإسكان الاجتماعي.
في الوقت نفسه، ينبغي توفير سياسات وتدابير دعم مالي، مثل تقديم قروض تفضيلية، وتخفيضات ضريبية، أو إنشاء صناديق دعم خاصة للشركات. وأكد السيد سون على ضرورة "تشجيع الشركات على الابتكار التكنولوجي، والبحث والتطوير التكنولوجي، وخفض التكاليف، وزيادة الكفاءة في عملية بناء وإدارة المساكن الاجتماعية".
استمر في إزالة العوائق
قال السيد ماي ثانه تونغ - نائب رئيس إدارة تطوير الإسكان وسوق العقارات في إدارة البناء في مدينة هوشي منه - إن الإدارة بذلت في الماضي جهودًا كبيرة لإزالة العقبات والصعوبات أمام الشركات التي تعمل في مجال الإسكان الاجتماعي، لكن النتائج لا تزال محدودة بسبب العديد من المشاكل المعقدة، وحل مشكلة واحدة يؤدي إلى مشكلة أخرى.
وفقًا للسيد تونغ، ستواصل مدينة هو تشي منه في المستقبل القريب إزالة العقبات في مجال الإسكان الاجتماعي لزيادة المعروض في السوق، وتلبية الطلب الهائل على السكن للمواطنين والمجتمع. وستركز المدينة بشكل خاص على تخطيط قطع الأراضي والمناطق القريبة من المناطق الصناعية ومناطق معالجة الصادرات، بالإضافة إلى التركيز على أربعة صناديق أراضي شاسعة غير مستغلة في المدينة.
فيما يتعلق برأس المال، أصدر مجلس مدينة هو تشي منه القرار رقم 09/2023 الذي ينص على أن شركة الاستثمار المالي الحكومية (HFIC) ستدعم بشكل كامل أسعار الفائدة على المساكن الاجتماعية ومساكن العمال. وتتولى وزارة التخطيط والاستثمار، إلى جانب إدارات وفروع أخرى، تنفيذ هذه المسألة.
[إعلان 2]
المصدر: https://nld.com.vn/nha-o-xa-hoi-kho-lam-kho-ban-196240520203056604.htm
تعليق (0)