في المراحل الأخيرة من عام ٢٠٢٣، شهد سوق العقارات الفيتنامي بعض المؤشرات الإيجابية، مثل اتجاه المعروض والسيولة في السوق ككل نحو الارتفاع. ومع ذلك، لا يزال السوق، بشكل عام، يعاني من صعوبات عديدة، ونواقص عديدة، ومشاكل لم تُحل بعد.
وفي حديثه لمراسلي صحيفة الصحفي والرأي العام، قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) إن سوق العقارات لديه القدرة على التعافي والنمو مرة أخرى بدءًا من النصف الثاني من عام 2024 فصاعدًا.
+ كيف تقيمون سوق العقارات الفيتنامي بشكل عام وسوق العقارات في مدينة هوشي منه بشكل خاص في عام 2023؟
يُلاحظ أن الربع الأول من عام ٢٠٢٣ هو "القاع" لسوق العقارات. في الوقت الحالي، تجاوز السوق أصعب فترة. ومع ذلك، بشكل عام، لا يزال سوق العقارات يعاني من صعوبات بالغة، لكن مستوى الصعوبة يميل إلى الانخفاض بمرور الوقت، فالشهر التالي أفضل من الشهر السابق، والربع التالي أفضل من الربع السابق.
إذا نظرنا إلى مدينة هو تشي منه فقط، فمن المتوقع أن يشهد قطاع الإسكان نموًا خلال الأشهر التسعة الأولى من عام ٢٠٢٣. ومع ذلك، لا تزال المدينة تفتقر إلى مساكن بأسعار معقولة، ولا يوجد فيها أي مساكن اجتماعية. وهذا يُسبب اختلالًا مستمرًا في توازن السوق بين العرض والطلب، مع وجود فائض ونقص في المساكن.
من الواضح أنه منذ عام 2020 حتى الآن، كانت المساكن الراقية تشكل دائمًا نسبة ساحقة تصل إلى 70-80٪ من منتجات الإسكان في السوق، والباقي عبارة عن مساكن متوسطة المدى ولا يوجد تقريبًا مساكن بأسعار معقولة، مما يؤدي إلى نقص في المساكن بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي هو نوع الإسكان الذي يلبي الاحتياجات الحقيقية لغالبية الناس.
ارتفعت أسعار المساكن بشكل مستمر منذ عام 2017 وما زالت تتجاوز القدرة المالية لأصحاب الدخل المتوسط والمنخفض في المناطق الحضرية والموظفين المدنيين والموظفين العموميين وضباط القوات المسلحة والعمال والمهاجرين.
لأن شقة بأسعار معقولة تكلف 2-3 مليار دونج، حتى الشخص ذو الدخل المتوسط المنخفض، والذي يدخر حوالي 100 مليون دونج سنويًا، سيضطر إلى قضاء حوالي 25 عامًا حتى يتمكن من شراء منزل.
إذا لم تتغير سياسة الإسكان الاجتماعي، فلن يتمكن الأشخاص الذين يدفعون ضريبة الدخل الشخصي من المستوى الأول، والذين يتم تنظيم دخلهم حاليًا ليكون أقل من 60 مليون دونج سنويًا، من شراء منزل.
بالإضافة إلى عوامل العرض، تشهد معاملات العقارات انخفاضًا حادًا. ووفقًا لوزارة الإنشاءات ، انخفض حجم معاملات العقارات في الأشهر العشرة الأولى من عام 2023 بنسبة 50% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2022.
بالإضافة إلى ذلك، ووفقًا لتقرير المجلس الرابع، بلغ حجم المخزون العقاري بنهاية سبتمبر 2023 حجمًا هائلًا، بقيمة إجمالية تصل إلى 301,600 مليار دونج، بزيادة قدرها 5% عن الفترة نفسها. ومن الضروري إيجاد حلٍّ لسحب هذا الكم الهائل من المخزون وإعادة ضخه في سوق العقارات، وذلك لتوفير التدفق النقدي والسيولة، وتذليل الصعوبات التي تواجهها الشركات، وزيادة المعروض من المساكن في السوق.
لكن في ظل الصعوبات الكثيرة التي يواجهها السوق، بذلت الحكومة والوزارات والهيئات جهوداً كبيرة "لإنقاذ" السوق.
ومن المعروف أنه في الأشهر العشرة الأولى من عام 2023، لإزالة الصعوبات وتعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات، ترأس رئيس الوزراء مؤتمرين موضوعيين حول العقارات والإسكان الاجتماعي، وأصدر 12 وثيقة قانونية وأصدر تعليمات تنفيذية.
عمومًا، المرسوم رقم 08، المرسوم رقم 10، المرسوم رقم 35، القرار رقم 33، المؤرخ في 11 مارس 2023 بشأن عدد من الحلول لإزالة العوائق وتعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات.
بالإضافة إلى ذلك، هناك قرار رقم 338 بتاريخ 3 أبريل 2023 لرئيس الوزراء "الموافقة على مشروع الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية في الفترة 2021 - 2030".
وفي شهر أكتوبر/تشرين الأول 2023 وحده، أصدر رئيس الوزراء ثلاثة توجيهات قوية للغاية.
الأول هو الإرسالية الرسمية رقم 965 بتاريخ 13 أكتوبر 2023 والتي توجه "إزالة الصعوبات في تنفيذ إدارة الأراضي واستخدامها وتخصيص الأراضي وتقييم الأراضي".
ثانياً، المرسوم الرسمي رقم 990 بتاريخ 21 أكتوبر 2023، الذي يوجه "بمواصلة تنفيذ الحلول بحزم لزيادة الوصول إلى رأس المال الائتماني، وإزالة الصعوبات التي تواجه أنشطة الإنتاج والأعمال، وأداء مهمة تحصيل ميزانية الدولة في عام 2023".
وعلى وجه الخصوص، المرسوم الرسمي رقم 993 المؤرخ في 24 أكتوبر 2023 "بشأن الاستمرار في تنفيذ الحلول بشكل حازم لتطوير سوق عقاري آمن وصحي ومستدام، مما يساهم في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية".
في الأشهر العشرة الأولى من عام 2023، عقد بنك الدولة مؤتمرين حول الائتمان العقاري والإسكان الاجتماعي؛ ونفذ برنامج ائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج لخدمة برنامج تطوير مليون وحدة سكنية اجتماعية، وتجديد وإعادة بناء المباني السكنية في الفترة 2021-2030 بأسعار فائدة أقل بنسبة 1.5-2٪ من أسعار الفائدة التجارية.
في هذه الأثناء، قدمت وزارة البناء إلى الحكومة المرسوم رقم 35 القاضي بتعديل وتكملة عدد من مواد المراسيم تحت الإدارة الحكومية لوزارة البناء.
وعلى وجه الخصوص، بصفتها رئيسة فريق عمل رئيس الوزراء، قامت وزارة الإنشاءات بالتنسيق بشكل استباقي مع الوزارات والفروع والمحليات وعملت بشكل مباشر مع العديد من الشركات لحل العقبات والصعوبات في عدد من مشاريع العقارات والإسكان التجاري.
وعادة ما تنسق مجموعة العمل مع اللجنة الشعبية لحل 30% من إجمالي 148 مشروعاً تعاني من "مشاكل قانونية"، وتهيئة الظروف للشركات لتعبئة رأس المال لـ 50% من منتجات الإسكان المستقبلية، أو الحصول على موافقة على سياسات الاستثمار، أو الموافقة على التخطيط التفصيلي 1/500، أو تحديد أسعار الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي، وإيجار الأراضي للمشروع وإصدار "كتب وردية" لأكثر من 10 آلاف شقة لمشتري المنازل...
لقد أدت التدابير الجذرية المذكورة أعلاه التي اتخذتها الحكومة ورئيس الوزراء في البداية إلى تعزيز وإحداث تغييرات إيجابية للغاية انتشرت من الوزارات والفروع إلى المحليات والكوادر والموظفين المدنيين والموظفين العموميين، وألهمت مجتمع الأعمال والشعب والمستثمرين للتغلب على الصعوبات ودعم ثقة السوق.
+ما هي توقعاتك لسوق العقارات في عام 2024؟
- على الرغم من أن سوق العقارات لا يزال صعباً للغاية، إلا أن هناك كل الأسباب للتأكيد بقوة على احتمالات التعافي والاستمرار في النمو في اتجاه تنموي آمن وصحي ومستدام بفضل عدد من القوى الدافعة.
أولاً، ينص القرار رقم 18 الصادر عن اللجنة التنفيذية المركزية على استكمال تعديلات قانون الأراضي والقوانين ذات الصلة لضمان الاتساق والتوحيد. وفي الواقع، تبذل الجهات الحكومية المختصة جهوداً حثيثة لإزالة العوائق القانونية التي تُعتبر من أبرز العقبات في سوق العقارات.
كما ينظر مجلس الأمة في مشروع قانون الأراضي (المعدل)، ومشروع قانون الإسكان (المعدل)، ومشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، ومشروع قانون المؤسسات الائتمانية (المعدل)، ومشروع قانون المزاد العقاري (المعدل).
إذا صدرت هذه القوانين لضمان الاتساق والتوحيد والجدوى والقرب من الواقع، فمن المؤكد أن السوق سوف يتعافى بسرعة كبيرة.
ثانياً، لا يزال الطلب الإجمالي على السكن لتلبية الاحتياجات الحقيقية للمجتمع كبيراً جداً، وخاصة أن الطلب على السكن بأسعار معقولة والسكن الاجتماعي لغالبية ذوي الدخل المتوسط والمنخفض في المجتمع كبير جداً.
ثالثا، تواصل الطبقة المتوسطة النمو بشكل مطرد، على الرغم من انخفاض الدخول بين فئات السكان.
ومع ذلك، من أجل تسريع السوق، تحتاج الحكومة أيضًا إلى النظر في بعض الاختناقات الأخرى التي تخلق حواجز أمام السوق، مثل اللوائح التي تتطلب من مستثمري مشاريع الإسكان التجاري حجز الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية، وإجراءات تقييم الأراضي المحددة، وتقييم الأراضي، وقرارات أسعار الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي، ورسوم تأجير الأراضي للمشاريع العقارية، وما إلى ذلك.
+ شكرا جزيلا!
دينه تران (التنفيذ)
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)