من المقرر أن تدخل اللوائح الجديدة المتعلقة بتقسيم الأراضي ودمجها بموجب قانون الأراضي لعام 2024 حيز التنفيذ.

8 مبادئ وشروط تقسيم الأراضي ودمجها

في الوقت الحالي، لا ينظم قانون الأراضي لعام 2013 تقسيم قطع الأراضي على وجه التحديد، ولكن وفقًا للبند 23، المادة 1 من المرسوم 148/2020، ستستند اللجنة الشعبية الإقليمية على التخطيط وخطة استخدام الأراضي وخطة البناء التفصيلية والظروف المحددة في المنطقة لتنظيم شروط تقسيم الأراضي على وجه التحديد، وشروط توحيد الأراضي وفقًا لكل نوع من الأراضي والحد الأدنى للمساحة المسموح بها لتقسيم الأراضي لكل نوع من الأراضي.

مع ذلك، فإن قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، الذي سيدخل حيز التنفيذ قريبًا، قد نصّ بوضوح على شروط تقسيم الأراضي وضمّها. وتحديدًا، تنصّ المادة ٢٢٠، في البند الأول، على أن تقسيم الأراضي وضمّها يجب أن يضمن ثمانية مبادئ وشروط.

أولاً، تم منح قطعة الأرض أحد أنواع الشهادات التالية: شهادة حقوق استخدام الأرض، شهادة ملكية المسكن وحقوق استخدام الأرض، شهادة حقوق استخدام الأرض، ملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، شهادة حقوق استخدام الأرض، ملكية الأصول المرتبطة بالأرض.

ثانياً، أن قطعة الأرض لا تزال ضمن مدة استخدام الأرض.

ثالثاً، أن تكون الأرض غير متنازع عليها، وغير محجوزة لتنفيذ حكم، وغير خاضعة لتدابير طارئة مؤقتة من قبل الأجهزة المختصة في الدولة.

رابعًا، يجب أن يضمن تقسيم قطع الأراضي وجود مسار، وأن تكون متصلة بخطوط المواصلات العامة القائمة، وأن تُؤمَّن إمدادات المياه والصرف الصحي وغيرها من الاحتياجات الضرورية بشكل معقول. في حال حجز مستخدم الأرض جزءًا من مساحة قطعة أرض سكنية، أو قطعة أرض مع أرض سكنية وأراضٍ أخرى في نفس القطعة، لإنشاء مسار، عند تنفيذ التقسيم، لا يلزم تغيير غرض استخدام جزء الأرض لإنشاء هذا المسار.

خامساً، في حالة تقسيم الأرض حيث يوجد نزاع ولكن يمكن تحديد المنطقة المتنازع عليها والحدود، فإنه يجوز تقسيم المساحة والحدود غير المتنازع عليها المتبقية من تلك الأرض.

سادسًا، يجب أن تضمن قطع الأراضي بعد الفصل الحد الأدنى من المساحة لنوع الأرض المستخدمة، وفقًا للوائح اللجنة الشعبية للمقاطعة. إذا كانت مساحة قطعة الأرض المنفصلة أصغر من الحد الأدنى المسموح به للفصل، فيجب دمجها مع قطعة الأرض المجاورة في الوقت نفسه.

سابعًا، في حال تغيير غرض استخدام جزء من قطعة الأرض، يجب تقسيمها، بحيث تكون المساحة الدنيا للقطعة بعد الفصل مساوية أو أكبر من المساحة الدنيا لنوع الأرض بعد تغيير غرض الاستخدام. أما بالنسبة للأراضي التي تضم أراضٍ سكنية وأراضي أخرى، فلا يُشترط تقسيمها عند تغيير غرض استخدام جزء منها، إلا في الحالات التي يحتاج فيها مستخدم الأرض إلى تقسيمها.

ثامناً، في حالة تقسيم حقوق استخدام الأراضي بموجب أحكام وقرارات قضائية، إذا لم يضمن التقسيم شروط ومساحة وحجم فصل القطع وفقاً للأنظمة، فلا يجوز إجراء فصل القطع.

يجب أن يضمن تقسيم الأراضي الحد الأدنى من المساحة ونوع الأرض المستخدمة وفقًا للوائح اللجنة الشعبية الإقليمية (الصورة: دوونغ تام).

شروط تقسيم الأراضي

بالإضافة إلى ضمان المبادئ المذكورة أعلاه، يجب على تقسيم الأراضي أيضًا ضمان الشروط التالية:

أولاً، يجب أن تضمن قطع الأراضي بعد الفصل الحد الأدنى من المساحة لنوع الأرض المستخدمة، وفقًا للوائح اللجنة الشعبية للمقاطعة. إذا كانت مساحة قطعة الأرض المنفصلة أصغر من الحد الأدنى المسموح به للفصل، فيجب دمجها مع قطعة الأرض المجاورة في الوقت نفسه.

ثانيًا، في حال تغيير غرض استخدام جزء من قطعة الأرض، يجب تقسيمها، بحيث تكون المساحة الدنيا للقطعة بعد التقسيم مساوية أو أكبر من المساحة الدنيا لنوع الأرض بعد تغيير غرض الاستخدام. أما بالنسبة للأراضي التي تضم أراضٍ سكنية وأراضي أخرى، فلا يلزم تقسيمها عند تغيير غرض استخدام جزء منها، إلا في الحالات التي يحتاج فيها مستخدم الأرض إلى تقسيمها.

ثالثاً، في حالة تقسيم حقوق استخدام الأراضي بموجب حكم أو قرار قضائي، إذا لم يضمن التقسيم شروط ومساحة وحجم فصل القطع وفقاً للأنظمة، لا يجوز إجراء فصل القطع.

فيما يتعلق بدمج قطع الأراضي، بالإضافة إلى المبادئ الواردة في البند 1 من المادة 220 من قانون الأراضي، يجب استيفاء شرطين آخرين. وتحديدًا، يجب أن يضمن دمج قطع الأراضي نفس غرض استخدامها، ومدة استخدامها، وطريقة دفع إيجارها، باستثناء حالة دمج قطعة أرض كاملة أو جزئية مع أرض سكنية وأراضٍ أخرى في نفس قطعة الأرض، وحالة دمج قطعة أرض مع أرض سكنية وأراضٍ أخرى في نفس قطعة الأرض مع أرض سكنية.

وبالإضافة إلى ذلك، في حالة وجود أغراض استخدام الأراضي، وفترات استخدام الأراضي، وأساليب دفع إيجار الأراضي المختلفة لقطع الأراضي، فيجب تنفيذها في وقت واحد مع إجراءات تغيير أغراض استخدام الأراضي، وتعديل فترات استخدام الأراضي، وتغيير أساليب دفع إيجار الأراضي لتوحيدها وفقًا لغرض واحد، وفترة استخدام واحدة للأرض، وأسلوب واحد لدفع إيجار الأراضي وفقًا لأحكام القانون.

وبالإضافة إلى ذلك، تنص الفقرة 4 من المادة 220 من قانون الأراضي أيضًا على أن اللجنة الشعبية الإقليمية يجب أن تستند إلى أحكام البنود 1 و2 و3 من هذه المادة، والأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة والعادات والممارسات المحلية لوصف الشروط والمساحة الدنيا لتقسيم الأراضي ودمج الأراضي لكل نوع من الأراضي.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/quy-dinh-moi-ve-tach-thua-hop-thua-theo-luat-dat-dai-2024-sap-co-hieu-luc-20240627075543993.htm