من المقرر أن تدخل اللوائح الجديدة المتعلقة بتقسيم الأراضي ودمجها بموجب قانون الأراضي 2024 حيز التنفيذ.

8 مبادئ وشروط تقسيم الأراضي ودمجها

في الوقت الحالي، لا ينظم قانون الأراضي لعام 2013 تقسيم قطع الأراضي على وجه التحديد، ولكن وفقًا للبند 23، المادة 1 من المرسوم 148/2020، ستستند اللجنة الشعبية الإقليمية على التخطيط وخطة استخدام الأراضي وخطة البناء التفصيلية والظروف المحددة في المنطقة لتحديد شروط تقسيم الأراضي وشروط توحيد الأراضي وفقًا لكل نوع من الأراضي والحد الأدنى للمساحة المسموح بها لتقسيم الأراضي لكل نوع من الأراضي.

مع ذلك، فإن قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، الذي سيدخل حيز التنفيذ قريبًا، قد نصّ بوضوح على شروط تقسيم الأراضي وضمّها. وتحديدًا، تنصّ المادة ٢٢٠، في البند الأول، على أن تقسيم الأراضي وضمّها يجب أن يضمن ثمانية مبادئ وشروط.

أولاً، تم منح قطعة الأرض أحد أنواع الشهادات التالية: شهادة حقوق استخدام الأرض، شهادة ملكية المسكن وحقوق استخدام الأرض، شهادة حقوق استخدام الأرض، ملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض، شهادة حقوق استخدام الأرض، ملكية الأصول المرتبطة بالأرض.

ثانياً، أن قطعة الأرض لا تزال ضمن مدة استخدام الأرض.

ثالثاً، أن لا تكون الأرض محل نزاع، ولا محجوزة لضمان تنفيذ الحكم، ولا تخضع لتدابير طارئة مؤقتة من قبل الأجهزة المختصة في الدولة.

رابعًا، يجب أن يضمن تقسيم قطع الأراضي وجود ممرات، وأن تكون متصلة بخطوط المواصلات العامة القائمة، وأن تُؤمَّن إمدادات المياه والصرف الصحي وغيرها من الاحتياجات الضرورية بشكل معقول. في حال حجز مستخدم الأرض جزءًا من مساحة قطعة أرض سكنية، أو قطعة أرض تضم أراضٍ سكنية وأراضٍ أخرى في نفس القطعة كممر، فلا يلزم تغيير الغرض من استخدام مساحة الأرض لإنشاء هذا الممر عند تقسيمها.

خامساً، في حالة تقسيم الأرض حيث يوجد نزاع ولكن يمكن تحديد المنطقة المتنازع عليها والحدود، فإنه يجوز تقسيم المساحة والحدود غير المتنازع عليها المتبقية من تلك القطعة الأرضية.

سادسًا، يجب أن تضمن قطع الأراضي بعد الفصل الحد الأدنى من المساحة لنوع الأرض المستخدمة، وفقًا للوائح اللجنة الشعبية للمقاطعة. إذا كانت مساحة قطعة الأرض المنفصلة أصغر من الحد الأدنى المسموح به للفصل، فيجب دمج قطعة الأرض مع قطعة الأرض المجاورة في نفس الوقت.

سابعًا، في حال تغيير غرض استخدام جزء من قطعة الأرض، يجب تقسيمها، بحيث تكون المساحة الدنيا للقطعة بعد الفصل مساوية أو أكبر من المساحة الدنيا لنوع الأرض بعد تغيير غرض الاستخدام. أما بالنسبة للأراضي التي تضم أراضٍ سكنية وأراضي أخرى، فلا يلزم تقسيمها عند تغيير غرض استخدام جزء منها، إلا في الحالات التي يحتاج فيها مستخدم الأرض إلى تقسيمها.

ثامناً، في حالة تقسيم حقوق استخدام الأراضي بموجب أحكام وقرارات قضائية، إذا لم يضمن التقسيم شروط ومساحة وحجم فصل القطع وفقاً للأنظمة، فلا يتم إجراء فصل القطع.

يجب أن يضمن التقسيم الحد الأدنى من المساحة ونوع الأرض المستخدمة وفقًا للوائح اللجنة الشعبية الإقليمية (الصورة: دوونغ تام).

شروط تقسيم الأراضي

بالإضافة إلى ضمان المبادئ المذكورة أعلاه، يجب على تقسيم الأراضي أيضًا ضمان الشروط التالية:

أولاً، يجب أن تضمن قطع الأراضي بعد الفصل الحد الأدنى من المساحة لنوع الأرض المستخدمة، وفقًا للوائح اللجنة الشعبية للمقاطعة. في حال كانت مساحة قطعة الأرض المنفصلة أصغر من الحد الأدنى المسموح به للفصل، يجب دمجها مع قطعة الأرض المجاورة في الوقت نفسه.

ثانيًا، في حال تغيير غرض استخدام جزء من قطعة الأرض، يجب تقسيمها، بحيث تكون المساحة الدنيا للقطعة بعد التقسيم مساوية أو أكبر من المساحة الدنيا لنوع الأرض بعد تغيير غرض الاستخدام. أما بالنسبة للأراضي التي تضم أراضٍ سكنية وأراضي أخرى، فلا يلزم تقسيمها عند تغيير غرض استخدام جزء منها، إلا في الحالات التي يحتاج فيها مستخدم الأرض إلى تقسيمها.

ثالثاً، في حالة تقسيم حقوق الانتفاع بالأرض بموجب حكم أو قرار قضائي، إذا لم يضمن التقسيم شروط ومساحة وحجم فصل القطع وفقاً للأنظمة، فلا يتم إجراء فصل القطع.

فيما يتعلق بدمج قطع الأراضي، بالإضافة إلى المبادئ الواردة في البند 1 من المادة 220 من قانون الأراضي، يجب استيفاء شرطين آخرين. وتحديدًا، يجب أن يضمن دمج قطع الأراضي نفس غرض الاستخدام، ومدة الاستخدام، وطريقة دفع الإيجار، باستثناء حالة دمج قطعة أرض كاملة أو جزئية مع أرض سكنية وأراضٍ أخرى في نفس قطعة الأرض، وفي حالة دمج قطعة أرض مع أرض سكنية وأراضٍ أخرى في نفس قطعة الأرض مع قطعة الأرض السكنية.

وبالإضافة إلى ذلك، في حالة اختلاف أغراض استخدام الأراضي، وفترات استخدام الأراضي، وأساليب دفع إيجار الأراضي في قطع الأراضي، فيجب تنفيذها في وقت واحد مع إجراءات تغيير أغراض استخدام الأراضي، وتعديل فترات استخدام الأراضي، وتغيير أساليب دفع إيجار الأراضي لتوحيدها وفقًا لغرض واحد، وفترة استخدام واحدة، وأسلوب دفع إيجار واحد وفقًا لأحكام القانون.

وبالإضافة إلى ذلك، تنص الفقرة 4 من المادة 220 من قانون الأراضي أيضًا على أن اللجنة الشعبية الإقليمية يجب أن تستند إلى أحكام البنود 1 و2 و3 من هذه المادة، والأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة والعادات والممارسات المحلية لوصف الشروط والمساحة الدنيا لتقسيم الأراضي ودمج الأراضي لكل نوع من الأراضي.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/quy-dinh-moi-ve-tach-thua-hop-thua-theo-luat-dat-dai-2024-sap-co-hieu-luc-20240627075543993.htm