الموجات الفضائية وفرص تطوير سوق العقارات

في هذا السياق، يُشار إلى سوق العقارات الفضائية كفرصة واعدة. في منتدى العقارات السكنية لعام ٢٠٢٥، الذي حمل عنوان "الموجة الفضائية"، والذي نظمته جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA) بالتعاون مع صحيفة لاو دونغ ومجتمع مراجعة العقارات، بعد ظهر يوم ١٨ سبتمبر في مدينة هو تشي منه، تم تحليل سلسلة من القضايا الرئيسية لصياغة نموذج تطوير مناسب للفترة المقبلة.

تغييرات إيجابية

من منظور سياسي، صرّح الدكتور نجوين فان خوي، رئيس جمعية العقارات الفيتنامية وعضو المجلس الاستشاري للإصلاح التابع لرئيس الوزراء ونائب رئيس لجنة هانوي الشعبية سابقًا، بأن سوق العقارات قد أتاح مؤخرًا فرصًا كبيرة بفضل تضافر ثلاث قوى دافعة: العملة - انخفاض أسعار الفائدة الائتمانية؛ والاستثمار العام المعزز بالطرق السريعة والمترو والمطارات، مما يُقرّب البنية التحتية من الضواحي؛ وإطار قانوني جديد وأكثر شفافية. وأوضح أن انخفاض أسعار الفائدة يزيد مباشرةً من القدرة الشرائية الفعلية للسكن؛ وأن مشاريع البنية التحتية واسعة النطاق تُولّد "جاذبية" طبيعية نحو المناطق الفرعية؛ وأن القوانين المُعدّلة والمُكمّلة تُساعد الشركات على تقليل المخاطر القانونية وتسريع نشر الإمدادات.

شهد سوق العقارات تحسنًا ملحوظًا. صرّح السيد فونغ دوي دونغ، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء ، بأنه منذ بداية العام، كان العرض وفيرًا، بنسبة 120% خلال الفترة نفسها. كما أصبح هيكل المنتجات أكثر تنوعًا، ليشمل شريحة ذوي الدخل المحدود والإسكان الاجتماعي في المناطق الحضرية.

فيما يتعلق بالأسعار، أقرّ السيد دونغ بأنه على الرغم من استمرار ارتفاع مستوى الأسعار، "يتمتع السوق عمومًا باستقرار نسبي، دون أي تقلبات". وفيما يتعلق بالقدرة على تحمل التكاليف، رأى أنه من الضروري النظر إليها من منظور الدخل المتراكم وهيكل إنفاق الأسر، بدلًا من مقارنة أسعار الأجهزة بمتوسط الدخل الشهري.

علق السيد دونغ قائلاً: "في الوقت الحاضر، لا يقتصر الأمر على امتلاك منزل فحسب، بل يشمل أيضًا حياةً كريمةً". وأكد أن مستويات المعيشة في المناطق الحضرية اليوم تختلف اختلافًا كبيرًا عما كانت عليه قبل عشرين عامًا، مما يجعل الأسعار تعكس عوامل عديدة، مثل المرافق والخدمات والتشغيل.

وبشكل أكثر تحديدًا، صرّح السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لمجموعة DKRA، بأنه خلال الأشهر الثمانية الأولى من عام 2025، شهدت مدينة هو تشي منه والمقاطعات المجاورة لها مؤشرات إيجابية على التعافي. وبلغ عرض الشقق 28,114 وحدة، بزيادة قدرها 58% عن الفترة نفسها؛ وتجاوز الاستيعاب 20,000 وحدة، أي أعلى بثلاث مرات مما كان عليه في عام 2024.

عرض قطاع التاون هاوس والفلل 10,133 منتجًا، بزيادة قدرها 71%، مع استهلاك 4,817 منتجًا، أي بزيادة قدرها 4 أضعاف عن الفترة نفسها. أما قطع الأراضي، فقد عرضت 7,167 منتجًا، بزيادة قدرها 3% فقط، بينما بلغ حجم الاستيعاب 1,130 منتجًا، بزيادة قدرها 2.2 ضعف. والجدير بالذكر أن الطلب على الاستثمار لا يزال أعلى من الطلب السكني؛ إذ إن الفئة العمرية المهتمة بشراء العقارات هي في الغالب بين 35 و44 عامًا (36%)، بينما تتراوح نسبة مشتري الوحدات السكنية بين 25 و34 عامًا، بنسبة 40%.

Sóng vệ tinh và cơ hội phát triển thị trường bất động sản - Ảnh 3. — استقطب منتدى العقارات السكنية لعام ٢٠٢٥ عددًا كبيرًا من المستثمرين والخبراء. الصورة: هوانغ تريو

يجب أن تفي بمعايير متعددة

وفي المنتدى، قالت الآراء إن التخطيط يجب أن يضع الشروط اللازمة لكي تصبح "الموجات الساتلية" قوة دافعة طويلة الأمد.

يعتقد الدكتور نغو فييت نام سون، خبير التخطيط، أن مدينة هو تشي منه ستصبح في المستقبل القريب "شبه منطقة حضرية فرعية فائقة التطور"، تلعب دور مركز يربط ويعزز الصناعات والخدمات في المناطق التابعة لها. وحسب قوله، تُكثر الشركات من الحديث عن المرافق، لكن "الجاذبية تكمن في توفير الحياة للناس". يجب أن تُوفر المدن التابعة التي ترغب في سكن الناس مدارس ووظائف ورعاية صحية عامة، حتى يحصلوا على وظائف مستقرة ودخل جيد. "يمكن للآباء الانتقال إلى مناطق أقرب إلى المنطقة الحضرية للشراء أو الاستئجار، وكلاهما لا يزال جيدًا".

استشهد السيد سون بمثال منطقة جنوب سايغون التي خُطط لها مسبقًا بشكل منهجي، مع إعطاء الأولوية للبنية التحتية الاجتماعية قبل بيع العقارات، واتباع خطة مفصلة تُنفَّذ باستمرار للمساعدة في زيادة القيمة بشكل مستدام. وأشار إلى وجود ثلاث نقاط ضعف يجب مراعاتها عند تطوير المناطق الحضرية، وهي: الآلية - الشرعية، والبيئة المحيطة (مثل الفيضانات، حتى في المناطق جيدة التخطيط)، ومسألة الهوية - الإدارة المكانية عندما تكون المنطقة المحيطة فوضوية، مما قد يُضعف الجودة العامة.

من منظور السوق، أضاف السيد نغوين خانه دوي، مدير قسم مبيعات المساكن في سافيلز فيتنام، معايير عملية لتجنب "مدن الأشباح". وتحديدًا، يجب أن تضم المدينة الفرعية الناجحة عددًا لا يقل عن 1000 نسمة، وأن تقع ضمن دائرة نصف قطرها 30-40 كيلومترًا من مركز المدينة، وأن تستغرق الرحلة بالمواصلات العامة مدة أقصاها 40-45 دقيقة، وأن تضم مساحات خضراء، وأن تتمتع بكثافة سكانية معتدلة، بحيث يكون السكان على استعداد للسفر لمسافات بعيدة للعيش؛ ويجب أن يكون سعر البيع مناسبًا ومعقولًا، وأن يكون أقل بنسبة 40% إلى 50% من سعر المنطقة المركزية. وترتبط هذه المعايير ارتباطًا مباشرًا بقدرة البنية التحتية على الربط بين المناطق، وجودة الخدمات في الموقع، واستراتيجية التسعير التي يتبعها المستثمر.

وعلى صعيد السياسة، أكد السيد فونغ دوي دونج أن توجه الدولة في الفترة المقبلة هو مواصلة تعديل القانون، وإزالة الإجراءات المتعلقة بالاستثمار والأراضي والتخطيط والبناء لتبسيط وتهيئة الظروف للشركات لتقليل التكاليف وزيادة العرض في السوق، وخاصة في مجموعات المنتجات المناسبة للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

وبحسب قوله فإن تحسين الجودة والكمية في نفس الوقت سيساعد على زيادة الخيارات للمشترين الحقيقيين، والحد من زيادات الأسعار بسبب الندرة المحلية، وفي الوقت نفسه إنشاء منصة تشغيل مستقرة للمدن الساتلية.

في الرؤية طويلة المدى، أكد الدكتور نغوين فان خوي أن "الموجات الفضائية" تُعد توجهًا حتميًا في الفترة 2025-2030. إن اتباع المسار الصحيح، بما في ذلك السياسات الشفافة والتخطيط المتزامن وآليات تشجيع الإسكان الذي يلبي الطلب الحقيقي، سيساعد قطاع العقارات ليس فقط على خدمة الأغراض السكنية، بل أيضًا على أن يصبح أساسًا للتنمية الاقتصادية المستدامة.

في الواقع، يُهيئ مزيج انخفاض أسعار الفائدة، وتسريع الاستثمارات العامة، وتحسين الأطر القانونية، "ظروفًا خارجية" مواتية. ولتحويل الفرص إلى قيمة، يجب على المدن الفرعية أن تتبنى بالكامل "الظروف الداخلية": فرص عمل محلية، وخدمات عامة عالية الجودة، وحوكمة شفافة، وأسعار في متناول غالبية السكان، كما أكد الخبير.

الصحفي الدكتور تو دينه توان - رئيس تحرير صحيفة نجوي لاو دونج:

مرافقة سوق العقارات

موضوع المنتدى "الأمواج الفضائية" موضوعٌ آنيٌّ ومُلهم. كان من المتوقع أن يُخفف مفهوم "المدن الفضائية" الضغط على المنطقة المركزية، ويُوسّع مساحة المعيشة، ويُتيح فرصًا سكنيةً لعددٍ كبيرٍ من الناس.

في السنوات الأخيرة، شهد الناس ازدهارًا ملحوظًا في مشاريع المدن الفرعية حول مدينة هو تشي منه وهانوي والعديد من المدن الكبرى الأخرى. إلا أن التنفيذ لم يكن على قدر التوقعات. لا يمكن أن تُحدث مشاريع المدن الفرعية طفرةً حقيقية إلا عندما ترتبط باحتياجات الإسكان الحقيقية، عندما يجد الناس مسكنًا لهم، وليس مجرد سلعة للمضاربة. وفي هذه العملية، يكتسب دور الصحافة أهمية بالغة.

أما صحيفة لاو دونغ، فقد دأبت على مر السنين على مواكبة سوق العقارات، معتبرةً إياه أحد أهم محاورها. وتُنظم الصحيفة سنويًا أكثر من 50 فعالية وندوة وورشة عمل وبرنامجًا حواريًا، وغيرها، بما في ذلك العديد من البرامج المتعلقة بسوق العقارات، حيث يُمكن للخبراء والشركات والمدراء مناقشة وتبادل المعلومات وإيجاد الحلول. ونأمل من خلال ذلك أن نساهم في بناء سوق عقاري سليم وشفاف، مما يُسهم إسهامًا هامًا في التنمية الشاملة لاقتصاد البلاد.

الدكتور كان فان لوك - كبير الاقتصاديين في BIDV، وعضو المجلس الاستشاري للسياسات التابع لرئيس الوزراء:

رفع أسعار العقارات إلى مستوى معقول

في الوقت الحالي، تتجه العديد من شركات العقارات إلى تنفيذ مشاريع متعددة في الوقت نفسه وفي نفس المنطقة، مما يُسبب ضغطًا على رأس المال والتدفقات النقدية ويزيد من المخاطر المالية. وهذا أمرٌ يجب التحذير منه مُبكرًا لتجنب عواقبه السلبية على المدى الطويل.

تشير إحدى الإحصائيات إلى أن الموظف الحكومي في فيتنام يحتاج إلى ما يقارب 26 عامًا من العمل ليتمكن من شراء شقة، مما يعكس بوضوح الفرق في ارتفاع أسعار العقارات بوتيرة أسرع بكثير من الدخل، مما يخلق فجوة كبيرة مقارنةً بالمتوسط العالمي. لذلك، يُعدّ ضبط الأسعار، وخفضها إلى مستوى أكثر معقولية، وتنويع مصادر رأس المال والمنتجات لتلبية الاحتياجات الحقيقية للشعب مطلبًا ملحًا.

لتحقيق تنمية مستقرة، تحتاج الشركات إلى التحول الرقمي الاستباقي، والتحول الأخضر، والمشاركة في بناء قاعدة بيانات عقارية لتعزيز الشفافية. على الصعيد الوطني، لا بد من إيجاد حلول عملية لاستقرار الأسعار وخفضها تدريجيًا، وتنويع مصادر رأس المال، وتطوير التمويل العقاري، واستعادة سوق السندات، وإنشاء صندوق وطني للإسكان، وتشجيع المدفوعات الإلكترونية، ووضع خارطة طريق ضريبية معقولة... إذا نُفذت هذه الحلول جيدًا، فإن الفرص الحالية تفوق التحديات، مما يُرسي أسسًا لنمو مستدام لسوق العقارات.

وفقًا للدكتور في العلوم والمهندس المعماري نغو فييت نام سون، فإن أكبر عقبة في التنمية الحضرية المرتبطة بالنقل العام (TOD) هي الإطار القانوني للتخطيط وترخيص الموقع. فبدون آلية تعويض واضحة وشفافة، قد يتعثر المشروع بسهولة.

تُظهر التجارب الدولية ضرورة تطبيق آلية "السعرين" لحل هذه المشكلة. وبناءً على ذلك، يُمنح تعويض مبكر حسب سعر الأرض عند توفر البنية التحتية، ما يُتيح للمواطنين تسليم الأرض بسهولة، وتستفيد الدولة من القيمة المضافة بعد تشغيل البنية التحتية.

المصدر: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm