تسهيل وصول الأعمال إلى الأراضي

الرسم التوضيحي: بيتش لين

وفيما يتعلق بصعوبة الحصول على الأراضي للشركات لتنفيذ مشاريع تقديم الخدمات في قطاعي الصحة والتعليم، أجرى نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة لي مينه نجان مقابلة مع الصحفيين حول هذه القضية.

المراسل: سيدي، هل يمكنكم إخبارنا بما ينص عليه قانون الأراضي 2024 والوثائق التنفيذية له بشأن تخصيص الأراضي لتنفيذ المشاريع التي تقدم خدمات في مجالي الصحة والتعليم للمستثمرين؟

نائب الوزير لي مينه نجان : مقارنةً بقانون الأراضي لعام ٢٠١٣، يتضمن قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ العديد من التغييرات في اللوائح المتعلقة باسترداد الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية، بما يخدم المصالح الوطنية والعامة. تسترد الدولة الأراضي في الحالات التي يكون فيها من الضروري للغاية تنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية، بما يخدم المصالح الوطنية والعامة، بهدف تعزيز موارد الأراضي، وتحسين كفاءة استخدامها، وتطوير بنية تحتية اجتماعية واقتصادية حديثة، وتطبيق سياسات الضمان الاجتماعي، وحماية البيئة، والحفاظ على التراث الثقافي، وذلك في ٣١ حالة محددة منصوص عليها في المادة ٧٩ من قانون الأراضي، بغض النظر عن مصدر رأس المال الاستثماري، سواءً داخل ميزانية الدولة أو خارجها، بما في ذلك المشاريع في مجالات التعليم والصحة والتدريب البدني والرياضة، إلخ.

وفيما يتعلق بهذه الحالات، فإن الفقرة 5 من المادة 124 من قانون الأراضي تسمح أيضًا بتخصيص الأراضي وتأجيرها دون طرح حقوق استخدام الأراضي في المزاد، ودون طرح مناقصة لاختيار المستثمرين لتنفيذ المشاريع باستخدام الأراضي لتنفيذ المشاريع في الحالات التي تسترد فيها الدولة الأراضي وفقًا لأحكام المادة 79 دون استخدام رأس مال الاستثمار العام أو مشاريع الاستثمار بموجب طريقة الشراكة بين القطاعين العام والخاص في الحالات التي يوجد فيها مستثمرون مهتمون ولكن مستثمر واحد فقط يستوفي شروط دعوة الاهتمام بالمشروع، يجب تحديد عدد المستثمرين المهتمين وفقًا لأحكام قانون المناقصة وقانون الصناعة وإدارة القطاع.

في حالة وجود اثنين أو أكثر من المستثمرين المهتمين، من الضروري إجراء مزاد لحقوق استخدام الأراضي أو عملية تقديم العطاءات لاختيار المستثمرين لضمان العدالة والشفافية في الوصول إلى الأراضي بين المستثمرين، والحد من تركيز الأراضي في أيدي عدد قليل من مجموعات المصالح وضمان تخصيص موارد الأراضي بشكل عادل وفعال، وزيادة الإيرادات لميزانية الدولة.

بالإضافة إلى ذلك، تسمح الفقرة 1 من المادة 127 من قانون الأراضي بالحالات التي لا يتم فيها استخدام رأس مال الموازنة العامة للدولة ويكون استرداد الأراضي خاضعًا للمادة 79 من قانون الأراضي، حيث يختار المستثمر خيار التفاوض على حقوق استخدام الأراضي ولا يقترح استرداد الأراضي، لاستخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية من خلال اتفاقية بشأن تلقي حقوق استخدام الأراضي.

أو في حالة إذا اقترح صاحب حق استخدام الأرض مشروع استثماري إذا كان يندرج ضمن الحالة المنصوص عليها في المادة 79 من هذا القانون ولكنه يتوافق مع تخطيط استخدام الأراضي ولديه طلب لتغيير غرض استخدام الأرض وتوافق الجهة الحكومية المختصة على سياسة الاستثمار وتوافق في الوقت نفسه على المستثمر وفقًا لأحكام قانون الاستثمار، فيُسمح باستخدام الأرض لتنفيذ مشروع الاستثمار دون استرداد الدولة للأرض (البند 6، المادة 127).

وبذلك تكون المشاريع التي تقدم خدمات في مجالي الصحة والتعليم مؤهلة لاسترداد أراضيها من قبل الدولة وفقاً لأحكام قانون الأراضي لسنة 2024 دون أي تمييز في مصادر رأس المال الاستثماري.

المراسل: إذن ما هي الطرق التي يتبعها المستثمرون في هذا المجال للحصول على الأراضي يا سيدي؟

نائب الوزير لي مينه نجان : ينص قانون الأراضي لعام 2024 على أن طرق الوصول إلى الأراضي للمشاريع، بما في ذلك مشاريع الصحة والتعليم، متنوعة ومرنة للغاية، اعتمادًا على حالة التنفيذ الفعلية، وهناك أيضًا طرق لدعم وتعزيز الاستثمار (تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي دون مزاد أو عطاءات).

نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة، لي مينه نجان. الصورة: صحيفة TN&MT

وفي الوقت نفسه، هناك أيضًا أساليب تتبع مبادئ السوق، وتعتمد على المنافسة بين المؤسسات، وتضمن العدالة والشفافية (بيع حقوق استخدام الأراضي بالمزاد العلني، وطرح عطاءات لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع باستخدام الأراضي)، وطرق تخلق المبادرة للمؤسسات (الاتفاق على تلقي نقل حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي).

وبذلك، ووفقاً لأحكام قانون الأراضي، أصبح وصول المستثمرين إلى حقوق استخدام الأراضي في مختلف المجالات، بما في ذلك الصحة والتعليم، أكثر انفتاحاً، مما يخلق بيئة عامة وشفافة وعادلة وملائمة للمستثمرين للوصول إلى الأراضي والحصول على الأراضي لتنفيذ مشاريع التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحلية، وفقاً لسياسات الدولة ومبادئها وقوانينها.

المراسل: يقول البعض إن قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ ينص على حق رهن الشركات المستأجرة للأراضي من الدولة، ولكن لا توجد تعليمات تنفيذية، مما يُصعّب تحديد هوية المرتهن عند إصدار سندات بضمان عقاري. ما رأيكم في هذه المسألة؟

نائب الوزير لي مينه نجان : ينص قانون الأراضي لعام 2024 بالتفصيل على حقوق الرهن العقاري للمنظمات الاقتصادية لكل شكل من أشكال استخدام الأراضي. وبناءً على ذلك، فإن المنظمات الاقتصادية التي تخصص لها الدولة أرضًا برسوم استخدام الأراضي أو أرضًا مستأجرة بإيجار أرض لمرة واحدة طوال مدة الإيجار لها الحق في رهن حقوق استخدام الأراضي والأصول المملوكة لها والمرتبطة بالأرض لدى مؤسسات الائتمان المرخص لها بالعمل في فيتنام أو لدى منظمات اقتصادية أخرى أو أفراد وفقًا لأحكام القانون (النقطة د، المادة 33)؛ والمنظمات الاقتصادية التي تستأجر أراضي من الدولة برسوم سنوية، والأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج، والمنظمات الاقتصادية ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي لها الحق في رهن الأصول المملوكة لها والمرتبطة بالأرض لدى مؤسسات الائتمان المرخص لها بالعمل في فيتنام أو لدى منظمات اقتصادية أخرى أو أفراد وفقًا لأحكام القانون (النقطة ب، المادة 34).

يجب أن يستوفي تنفيذ الرهن العقاري وفقًا للأحكام المذكورة أعلاه الشروط الواردة في قانون الأراضي (المادة 45) بشكل كامل مثل وجود أحد أنواع شهادات حق استخدام الأراضي على النحو المنصوص عليه، والأرض ليست موضع نزاع أو تم حل النزاع من قبل وكالة حكومية مختصة، وحكم أو قرار المحكمة أو قرار أو جائزة التحكيم قد دخل حيز التنفيذ القانوني؛ لا يخضع حق استخدام الأراضي للمصادرة، ولا يتم تطبيق تدابير أخرى لضمان تنفيذ الحكم وفقًا لأحكام قانون تنفيذ الأحكام المدنية؛ يقع ضمن مدة استخدام الأراضي؛ لا يخضع حق استخدام الأراضي لتدابير طارئة مؤقتة وفقًا لأحكام القانون...

وبالتالي، فإن قانون الأراضي يحتوي على نظام قانوني كامل نسبيًا يسمح للمؤسسات بممارسة حقوق الرهن العقاري المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي.

أما فيما يتعلق بالرهن العقاري عند تعبئة السندات بضمان العقارات، وهو ما لا يدخل ضمن نطاق قانون الأراضي ولكن ضمن نطاق قانون مؤسسات الائتمان، فإن هيئة الإدارة المتخصصة سيكون لها حججها الخاصة بهذا المحتوى.

المراسل: ما رأيك في بعض الآراء القائلة بأن قانون الأراضي 2024 والوثائق التوجيهية لتنفيذ اللوائح الخاصة بأسعار الأراضي التجارية والخدمية لحساب الضريبة تستخدم أسعار الأراضي في نفس المنطقة والموقع مضروبة بنسبة 70-80٪، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار الأراضي التجارية والخدمية، مما يسبب صعوبات ويؤثر على إنتاج وأعمال المؤسسات؟

نائب الوزير لي مينه نجان : ينص قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ على أن أسعار الأراضي المستخدمة في حساب ضريبة استخدام الأراضي هي أسعار الأراضي المدرجة في قائمة أسعار الأراضي. وقد نصت الفقرة ١ من المادة ١٢ من المرسوم الحكومي رقم ٧١/٢٠٢٤/ND-CP المؤرخ ٢٧ يونيو ٢٠٢٤، والمتعلق بتنظيم أسعار الأراضي، على أن أسعار الأراضي التجارية والخدمية هي بنود إلزامية يجب تحديدها تحديدًا في قائمة أسعار الأراضي التي يقررها مجلس الشعب الإقليمي.

في السابق، تطبيقًا لقانون الأراضي لعام ٢٠١٣، ووفقًا لأحكام البند ١، المادة ١١ من المرسوم الحكومي رقم ٤٤/٢٠١٤/ND-CP الصادر في ١٥ مايو ٢٠١٤ بشأن تنظيم أسعار الأراضي، تُعدّ قائمة أسعار الأراضي التجارية والخدمية في المناطق الحضرية وقائمة أسعار الأراضي التجارية والخدمية في المناطق الريفية عنصرين إلزاميين في قائمة أسعار الأراضي الصادرة عن اللجنة الشعبية للمقاطعة. في الوقت نفسه، يُسمح للجنة الشعبية للمقاطعة بتحديد سعر الأراضي المستخدمة للأغراض العامة ذات الأغراض التجارية فقط، والأراضي المخصصة لبناء مقرات الوكالات، والأراضي المخصصة لبناء الأشغال العامة، على أساس سعر الأراضي السكنية مقارنةً بسعر المقرات الإدارية، والأراضي المخصصة لبناء الأشغال العامة في المنطقة المجاورة كما هو منصوص عليه في قائمة أسعار الأراضي.

وبالتالي، فإن قانون الأراضي لعام 2013 وقانون الأراضي لعام 2024 لا يتضمنان لوائح لتحديد سعر الأراضي التجارية الخدمية على أساس سعر الأراضي السكنية، بل يتطلبان لوائح محددة بشأن سعر هذا النوع من الأراضي في قائمة أسعار الأراضي...

قد يكون الوضع المذكور أعلاه ناتجًا عن عملية التنفيذ. ستواصل وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تسجيل هذا المحتوى واستيعابه والاهتمام به لمراجعته وفحصه ومعالجته فورًا، بما يسمح لها بمواصلة تعديل السياسات ذات الصلة لتنفيذ قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ على النحو الأمثل في الفترة المقبلة.

المراسل: شكرا جزيلا لك، السيد نائب الوزير!

المصدر: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html