إزالة "اختناقات" العقارات

لتحقيق أهداف التنمية الاجتماعية والاقتصادية المحددة لعام 2023، ومواصلة استقرار الاقتصاد الكلي، والسيطرة على التضخم، وتعزيز النمو، وضمان التوازنات الرئيسية للاقتصاد، فإن إحدى المهام المهمة هي تطوير جميع أنواع الأسواق، بما في ذلك سوق العقارات بشكل متزامن وآمن وصحي ومستدام.

هذا هو المحتوى الذي تم التأكيد عليه في المؤتمر العلمي الوطني "اقتصاد فيتنام في عام 2022 وآفاق عام 2023: استقرار وتطوير سوق العقارات" الذي نظمته الجامعة الوطنية للاقتصاد NEU في صباح يوم 21 أبريل 2023.

وفي افتتاح الورشة، قال نائب رئيس اللجنة الاقتصادية المركزية الدكتور نجوين دوك هين: إن إحدى العوائق التي يجب التغلب عليها في عام 2023 لتعزيز النمو الاقتصادي هي سوق العقارات. إذا تم حل سوق العقارات بشكل جيد، فسوف يساعد ذلك على تحسين السوق النقدية ورأس المال، وتطوير الصناعات ذات الصلة مثل الأسمنت والصلب، وفي الوقت نفسه خلق عدد كبير من فرص العمل.

قال نائب رئيس اللجنة الاقتصادية المركزية الدكتور نجوين دوك هين إن إحدى العوائق التي يجب التغلب عليها في عام 2023 لتعزيز النمو الاقتصادي هي سوق العقارات. الصورة: ها لينه

الحاجة إلى إدخال سياسات التحفيز وتخفيف الديون على الفور

يظهر الواقع أن سوق العقارات الفيتنامي يحتاج إلى حل مشاكل رئيسية، وهي: هناك فجوة بين العرض والطلب على المساكن التجارية والإسكان الاجتماعي؛ لا تزال أسعار العقارات مرتفعة وتفتقر إلى الرقابة والتنظيم؛ تواجه العديد من شركات العقارات صعوبات مالية.

في الربع الأول من عام 2023، انخفض عدد الشركات التي تم تأسيسها حديثًا والعاملة في قطاع العقارات بشكل حاد (في الربع الأول من عام 2023، كان هناك 940 شركة، بانخفاض 63.2٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022)، بالإضافة إلى ذلك، بلغ عدد الشركات التي تم حلها وإيقاف أعمالها مؤقتًا 341 شركة (بزيادة 30.2٪) و 1816 شركة (بزيادة 60.7٪) على التوالي مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي؛ في الربع الأول من عام 2023، اضطر حوالي 30% -50% من البورصات إلى الإغلاق أو تعليق العمليات مقارنة بالربع السابق، ومن المقدر أن عدد الوسطاء النشطين الآن يبلغ حوالي 30% -40% فقط مقارنة ببداية عام 2022.

لا يزال ضغط السيولة في سوق العقارات يشكل خطرًا كبيرًا على اقتصاد فيتنام في عام 2023. فقد انخفض التدفق النقدي للشركات في نهاية الربع الرابع من عام 2022 بشكل حاد، وأصبحت القدرة على سداد الفوائد منخفضة، كما انخفضت القدرة على سداد الديون في حين أن ضغط استحقاق السندات مرتفع، ولا تزال قنوات رأس المال الرئيسية للشركات تواجه العديد من الصعوبات.

وبحسب تقرير مجموعة فين، فإن قطاع العقارات هو القطاع الذي يتمتع بثاني أعلى نسبة سندات ديون معدومة بنسبة 20.17% بعد قطاع الطاقة (63.1%). وعلى وجه الخصوص، يبلغ حجم تداول سندات الشركات العقارية حاليا أكثر من 396.300 مليار دونج، وهو ما يمثل 33.8% من إجمالي قيمة التداول.

اعتبارًا من 17 مارس 2023، لم يتمكن 69 مُصدرًا لديهم سند قائم واحد أو أكثر من الوفاء بالتزاماتهم المالية بقيمة إجمالية قدرها 94،043 مليار دونج، وهو ما يمثل 8.15٪ من قيمة السندات المؤسسية القائمة. ومن بين هذه الشركات، 43/69 هي شركات عقارية بقيمة إجمالية للسندات المؤسسية ذات سداد الديون المتأخرة تبلغ 78.900 مليار دونج، وهو ما يمثل 82.6٪ من إجمالي قيمة السندات المؤسسية للشركات ذات سداد السندات المتأخر.

في الوقت الحاضر، في العديد من المناطق، وخاصة مدينة هوشي منه، وهانوي ، وخان هوا، ودا نانغ، هناك تراكم كبير من مشاريع العقارات التي تحتاج إلى آلية خاصة للتعامل معها بعد التفتيش والفحص واستنتاجات الحكم؛ وإذا تمت إدارتها، فسوف يكون هناك مورد ضخم للمساهمة في تعزيز النمو بحلول عام 2023.

وتظهر البيانات الاقتصادية الكلية للربع الأول من عام 2023 أن المخاطر التي تهدد النمو الاقتصادي والعمالة واستقرار نظام المؤسسات الائتمانية في عام 2023 مرتفعة للغاية.

وقال نائب رئيس اللجنة الاقتصادية المركزية الدكتور نجوين دوك هين، إنه في ظل الاقتصاد العالمي غير المواتي، تحتاج فيتنام إلى تطبيق سياسات التحفيز على الفور، وتمديد الديون، فضلاً عن تهيئة الظروف للشركات، وخاصة شركات العقارات، لتعبئة رأس المال من خلال إصدار الأسهم.

وأشار الدكتور نجوين دوك هين أيضًا إلى النقطة الإيجابية، وهي أن المخاطر المتعلقة بالتضخم وأسعار الصرف منخفضة للغاية في الوقت الحالي. ومن ثم، فإن تخفيف السياسات النقدية والمالية إلى مستويات 2020-2021 أمر ممكن تماما.

وبحسب الدكتور هين، فإنه بسبب الموارد المحلية المحدودة، فإن الحفاظ على الاستقرار الاقتصادي الكلي وتعزيز إصلاحات بيئة الأعمال لجذب تدفقات الاستثمار الأجنبي أمر ضروري لعملية تعافي الشركات، وخاصة شركات العقارات.

السيطرة بشكل صارم على النمو "الساخن" في أسواق الأصول

شهد سوق العقارات الفيتنامي ازدهارًا ملحوظًا في سوق العقارات منذ بداية عام ٢٠٢١ وحتى النصف الأول من عام ٢٠٢٢ (وهي المرحلة الرابعة من ازدهار سوق العقارات في دورة التطوير، لا سيما في قطاع المضاربة). ومع ذلك، في النصف الثاني من عام ٢٠٢٢، تراجع السوق بسرعة وساد الهدوء، وفقًا للأستاذ الدكتور تو ترونغ ثانه (من الجامعة الوطنية الفيدرالية).

قال البروفيسور الدكتور تو ترونج ثانه إن التقرير الاقتصادي السنوي لفيتنام لعام 2022 الصادر عن جامعة NEU يحمل موضوع استقرار سوق العقارات وتطويره. وقال التقرير إن الطلب على العقارات لا يزال مرتفعا للغاية (بسبب النمو الاقتصادي المستقر والتوسع الحضري السريع ونمو البنية التحتية)، لكن العرض لا يكفي لتلبية الطلب (وخاصة المنتجات ذات الأسعار المناسبة)، ومعدلات المعاملات منخفضة، وقدرة استيعاب السوق ضعيفة.

ارتفعت أسعار العقارات بشكل حاد خلال الربعين الأولين من العام، ثم انخفضت تدريجيا مع نهاية العام. لا تزال أسعار العقارات أعلى من قدرة الناس على تحملها. شهد سوق العقارات موجة من الخسائر نتيجة تأثير السياسات المالية والعوامل الاقتصادية الكلية. يؤثر سوق العقارات بشكل غير مباشر على النظام المالي، مما يؤدي إلى زيادة خطر الديون المعدومة. لا يتمكن المستهلكون من الحصول على السكن المناسب، مما يؤثر على الضمان الاجتماعي.

ويواجه سوق العقارات أيضًا العديد من المخاطر السياسية. أي أن اللائحة الخاصة بطرق تقييم الأراضي غير واضحة ولا تستند إلى أي أساس، مما يؤدي إلى صعوبة تحديد أسعار السوق، وبالتالي تواجه الجهات المعنية وقطاع الأعمال العديد من الصعوبات في التنفيذ.

أو أن التنظيم الذي ينص على عدم ضرورة إجراء المعاملات العقارية عبر الأرضية قد خلق فجوة قانونية - وهذا هو الأساس لتشكيل "المشاريع الوهمية" وحالات الاحتيال على العملاء.

ناقشت الورشة الحلول والتوصيات السياسية لحل الصعوبات في سوق العقارات، ومنع سوق العقارات من أن يصبح عاملاً يسبب ارتفاع التضخم واقتصاد "الفقاعة"، والسيطرة بشكل فعال على تدفقات رأس المال الاستثماري إلى سوق العقارات لمكافحة المضاربة، ولكن أيضًا لتجنب التسبب في الصدمات وتجميد سوق العقارات والتسبب في انتشار الآثار السلبية إلى نظام مؤسسات الائتمان والحياة الاجتماعية.

أولاً، من الضروري تحسين النظام القانوني. إتقان سياسة السيطرة على المضاربة العقارية ومنعها: استخدام أدوات السياسة الضريبية لتنظيم الدخل الناتج عن استخدام ونقل العقارات إلى ميزانية الدولة وتنظيم سلوك المضاربة العقارية بشكل غير مباشر.

وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن يكون لدينا حلول لضبط العرض والطلب، وزيادة شفافية المعلومات، وفتح مصادر رأس المال لسوق العقارات. ينبغي توسيع حيز الائتمان للقطاع العقاري بمستوى معقول، يتسق مع القدرة المالية لمؤسسات الائتمان وحلول إدارة النقد والائتمان لدى البنك المركزي. - إصدار معايير الإقراض لمختلف أنواع العقارات.

ولكن من الضروري أيضًا فرض رقابة صارمة على النمو "الساخن" في أسواق الأصول. السيطرة على المعروض النقدي في سوق العقارات وتوجيه تدفق الأموال من القطاع المصرفي إلى الاقتصاد الحقيقي ومناطق الانسكاب من خلال التحكم بشكل انتقائي في الائتمان في سوق العقارات. والسيطرة بشكل صارم على مخاطر الائتمان لأنشطة الاستثمار في السندات للشركات، والمجالات التي يحتمل أن تكون محفوفة بالمخاطر مثل الاستثمار، وتداول الأوراق المالية، والعقارات.

مصدر: https://www.congluan.vn/thuc-day-tang-truong-kinh-te-thao-go-diem-nghen-bat-dong-san-post244676.html