الموافقة على خفض سعر البيع بما يتناسب مع الطلب
في عام 2023، شهد سوق العقارات بأكمله صورة رمادية حيث كانت جميع القطاعات قاتمة، ولم تظهر السيولة السوقية إلا نادراً في بعض القطاعات، مما أثار قلق العديد من المستثمرين.
أدت سلسلة من الصعوبات إلى وقوع المطورين والمستثمرين في موقف "صعب" من الخسائر. في الوقت نفسه، يرى الخبراء أن أصعب ما في السوق هو العرض، إذ لا توجد ضمانات قانونية كافية. فالعرض لا يلبي احتياجات المستثمرين الحاليين، وخاصةً القدرة على السداد غير الكافية.
علق السيد نجو كوانغ فوك، المدير العام لمجموعة فو دونغ، قائلاً: "إن المعروض العقاري الحالي شحيح، وإذا وُجدت منتجات في السوق، فإنها تُباع بأسعار مرتفعة للغاية، مما يجعل الفجوة بين العرض والطلب واضحة بشكل متزايد. في الوقت نفسه، فإن الطلب الحالي وقدرة المستثمرين على السداد غير كافية."
إن العرض العقاري نادر في الوقت الحالي والأسعار مرتفعة مقارنة بالطلب من قبل مشتري المنازل الحقيقية.
على سبيل المثال، إذا كان الشخص الذي يسكن في شقة ويرغب في الانتقال إلى تاون هاوس، فيجب أن يكون التاون هاوس في حدود ميزانيته. فإذا بيعت الشقة بثلاثة مليارات، فهو مستعد لشراء منزل بخمسة مليارات، ولكن ليس من السهل العثور على منطقة سكنية بهذا السعر. إذا أراد الشراء، فعليه دفع مبلغ يتراوح بين 7 و10 و15 مليارًا لتحقيق ربح، كما أوضح السيد فوك.
وفقًا للسيد فوك، بالإضافة إلى الصعوبات القانونية، تكمن المشكلة الأصعب في عدم ملاءمة المنتج لقدرة الناس على الدفع. هذا لا يحل مشكلة السيولة. وإذا كان المنتج مناسبًا للمحفظة، فإن وضعه القانوني ليس جيدًا بالضرورة.
لزيادة شفافية هذا السوق، يجب علينا تبسيط الجوانب القانونية للمشروع، وإطلاق منتجات بأسعار مناسبة للجميع. سيتكيف السوق تلقائيًا ويبدأ عملية التشغيل، لأن الجميع لديه طلب. عندما تتوفر سيولة جيدة في السوق، ستُقرض البنوك لأن المستثمرين باعوا منتجاتهم، وتمتلك البنوك القدرة على تحصيل الديون، كما قال المدير العام لمجموعة فو دونغ.
وبحسب السيد فوك، فإن السيولة حاليا تتركز فقط على عدد قليل من المستثمرين في مدينة هوشي منه مثل نام لونج، وخانج ديين، أو بينه دونج مثل فو دونج، وبي كونس، ولي فونج... وهذه هي الوحدات التي يتم تقييمها لبيع المنتجات والحصول على حصة في السوق.
لا يزال المستثمر يبيع المنتجات، وإن لم يكن بكميات كبيرة، إلا أنها لا تزال تُمثل نقطة قوة في السوق. أول ما يجب أن يتمتع به هذا العمل هو القدرة على تنفيذ المشروع، وهو ما يُمثله الاقتصاد الداخلي للمستثمر. يجب أن يكون المنتج مكتملًا قانونيًا، والأهم من ذلك، مناسبًا لميزانيته، وأن يُلبي المستثمرون الشروط. يُنجز المستثمرون البناء بسرعة، وقبل الموعد المحدد لتسليمه للعملاء، وهذا يُمثل عملًا مرموقًا وإمكانات قوية للمستثمرين. فبدون الاقتصاد، لا يُمكنهم تنفيذ المشروع في هذه الفترة الصعبة، كما أشار السيد فوك.
إن التركيز على الأمور القانونية وبناء المشاريع وقبول الأرباح المنخفضة للعثور على العملاء المناسبين هي إحدى القضايا التي يستهدفها المستثمرون.
برأيي، أصبح العرض الآن شحيحًا للغاية، ويتزايد الطلب الفعلي على السكن في المنطقة. ومع ذلك، فإن طبيعة السوق والقطاعات المرتبطة به تتطور أيضًا، ولا تنخفض تكاليف العمالة والبناء والمواد وتكاليف المدخلات. هذا يدفع أسعار بيع العقارات إلى الارتفاع بما يسمح للشركات بتحقيق الربح. ولتلبية متطلبات العرض والطلب، يجب على المستثمرين وضع خطة قانونية شاملة في أسرع وقت ممكن، وقبول أرباح منخفضة لبيع منتجات تلبي احتياجات المشترين، وعندها فقط يمكن توفير السيولة والتدفق النقدي، كما قال السيد نجو كوانغ فوك.
سوق "الألوان الزاهية" لعام 2024
ويرى الخبراء أنه على الرغم من ظهور الصعوبات التي تواجه سوق العقارات في كل مرحلة، إلا أن سوق العقارات في عام 2024 سيكون أكثر إشراقا.
يقول الخبراء إن أهم ما يُسهم في نمو السوق هو تغيير عقلية شراء العقارات. فإذا انتظر المشترون انخفاض أسعار العقارات، فلن يُسهم ذلك في سيولة السوق.
في حديثه مع نغوي دوا تين ، علق السيد لي فان هونغ، مدير شركة نام فات للإنشاءات العقارية المساهمة، قائلاً: "العرض الحالي موجود، وإذا لم يكن الطلب راغبًا في الشراء، فسيتوقف. الشرط الآن هو تحديد أسعار العقارات عند حدٍّ جاذبٍ بما يكفي، بدلاً من ادخار المال وشراء الذهب، ثم استخدام هذه الأموال لشراء المنازل. لذلك، يجب أن يوفر مصدر العرض منتجات مناسبة، وأن يكون السعر معقولًا، لزيادة جاذبية المشترين. سيدرك المشترون أنه لا توجد فرصة أفضل، ومن هنا سينشأ الطلب.
في الوقت الحاضر، ينوي الكثيرون شراء منزل. ومع انخفاض أسعار الفائدة المصرفية، يميل الناس إلى سحب الأموال لشراء منازل وتأجيرها... وعندما يحدث التضخم، يحوّلون الأموال إلى سلع.
لكن الآن، لم يعد يكفي الشراء بقدر المال، فسوق العقارات أصبح شديد الصرامة. يختار الناس بعناية فائقة، حتى لو تمكنوا من الشراء بسعر منخفض. يجب إجبار المورد على خفض السعر تبعًا لذلك، وتحفيز الطلب، كما قال السيد لي فان هونغ.
في مؤتمر العقارات الفيتنامي - VRES 2023 الذي عقد مؤخرًا في مدينة هوشي منه، توقع الخبراء أن يرتفع مؤشر ثقة سوق العقارات في النصف الأول من عام 2024 بمقدار 3 نقاط مقارنة بالنصف الثاني من عام 2023.
وبناءً على ذلك، ارتفع مؤشر معنويات السوق في أوائل عام 2024 بفضل مستوى الرضا عن السوق، والاعتقاد بأن أسعار العقارات سترتفع بشكل جيد في المستقبل، والقدرة على شراء منزل، وتقييم وضع السوق والسياسات وأسعار الفائدة، كل ذلك ارتفع.
تشهد المنطقة تطوير العديد من الشقق بأسعار من الدرجة الأولى في مدينة هوشي منه .
ويعتقد الخبير دينه مينه توان، مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، أن النفسية الأكثر إيجابية لمشتري وبائعي العقارات ستكون فرصة لسوق 2024 للتطور والتغلب على الصعوبات المتبقية في عام 2023.
تعتقد السيدة فام ثي نجوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه سيرفيسز، أن عام 2024 سيكون سوقًا للمشترين.
لا يزال الطلب الإجمالي في عام ٢٠٢٤ ضعيفًا، ولكنه سيتحسن بشكل طفيف مقارنةً بعام ٢٠٢٣، مع تركيز القوة الشرائية بشكل رئيسي في سوقي هانوي وهو تشي منه. ولا يزال قطاع الإسكان الميسور يتصدر السوق. ويشهد سوق الإيجارات السكنية نموًا جيدًا، مع توقعات بارتفاع أسعار الإيجارات. وبشكل خاص، من المتوقع أن تبقى أسعار البيع الأولية مستقرة، مع زيادة طفيفة تتراوح بين ٣٪ و٥٪ تقريبًا. أما أسعار البيع الثانوي فلم تعد تشهد انخفاضًا حادًا، حيث تُباع العقارات بخسارة، ويرجع ذلك أساسًا إلى حاجة العملاء إلى البيع لسداد قروضهم المصرفية بشكل عاجل.
قالت السيدة ثانه: "ثقة السوق بالغة الأهمية الآن، وقد تحسنت في عام ٢٠٢٣، وبدأت تظهر بوادر تحسن واضحة. ومن المتوقع أيضًا أن تساهم هذه النقطة المحورية في زيادة امتصاص السوق بشكل طفيف إلى ٣٠٪-٣٥٪ في عام ٢٠٢٤".
ستكون الشقق ذات الأسعار المعقولة هي القطاع الذي يستهدفه المستثمرون.
وفي تقديمها للنصائح للمستثمرين في عام 2024، قالت السيدة ثانه إنه بالنسبة لمشتري العقارات، من الضروري مراقبة معلومات السوق بانتظام لفهم الاتجاهات واغتنام الفرص لشراء العقارات بأفضل الأسعار؛ إعداد الموارد المالية بعناية، والحد من الاقتراض للشراء بأسعار مرتفعة؛ الحد من المضاربة التي تتبع الاتجاهات وعلم نفس الحشود، وخاصة في أنواع العقارات ذات السيولة المنخفضة؛ اختيار المنتجات الجيدة من المستثمرين والمطورين ووحدات المبيعات ذوي السمعة الطيبة والقادرين؛ الاستفادة من السياسات وبرامج المبيعات التي تحتوي على العديد من الحوافز والدعم للعملاء.
ربما يكون السوق قد تجاوز أصعب فترة، لكن احتمالات التعافي المبكر لا تزال محل تساؤل. هذا هو الوقت المناسب للشركات والعملاء على حد سواء لتوخي الحذر، وتجنب التطرف في مواجهة المعلومات السلبية، وتجنب التفاؤل المفرط في مواجهة الإشارات الإيجابية "المزيفة". وأضافت السيدة فام ثي نغوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه للخدمات: "سيساعد قانون العقارات في الفترة القادمة على جعل السوق أكثر شفافية، وسيلبي العرض الطلب، مما يخلق قيمة عقارية حقيقية، مما سيساعد السوق بأكمله على الظهور بمظهر مشرق".
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)