هل يشهد سوق العقارات حالة من "التسخين" أم أنه يتأثر بالجماعات المضاربة؟

هناك وجود للجماعات المضاربة.

وبحسب المعلومات التي أصدرتها مؤخرا جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فقد أظهر سوق العقارات الفيتنامي في الربع الثالث على وجه الخصوص والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 أيضًا انتعاشًا إيجابيًا بعد فترة صعبة، وذلك بفضل استقرار الاقتصاد وسياسات الدعم الحكومية.

وعلى وجه الخصوص، ساهم قانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأعمال العقارية لعام 2023، وقانون الأراضي لعام 2024، والتي دخلت حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، أي قبل 5 أشهر من اللوائح السابقة، في إتقان الممر القانوني وفتح دورة جديدة للسوق في اتجاه أكثر أمانًا وصحة واستدامة.

وتظهر البيانات أيضًا أن قطاعات العقارات، من الإسكان إلى العقارات التجارية إلى الصناعية، تظهر جميعها علامات نمو إيجابي مع تنفيذ العديد من المشاريع الجديدة. وأضافت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير شركة VARs IRE، أن سوق العقارات السكنية بدأ يظهر علامات "التسخين". بدءًا من قصة مزادات الأراضي التي أصبحت "أكثر سخونة" من أي وقت مضى، حيث تُعقد المزادات "ليلاً نهارًا"، مسجلةً قبول مئات، بل آلاف، التنافس على "الطعام والنوم". كما أن سعر الفوز مرتفعٌ قياسي، يُعادل سعر أرض المشاريع ذات البنية التحتية المُستثمرة جيدًا.

وتعتبر أنشطة المزادات العقارية النشطة بمثابة علامة على ارتفاع حرارة السوق.

وتتصدر أيضًا شريحة الشقق حرارة السوق، حيث تسجل الأسعار باستمرار مستويات مرتفعة جديدة، في كل من الأسواق الأولية والثانوية. وقد أدى الطلب المرتفع إلى تلقي آلاف أصحاب الشقق مكالمات منتظمة تطلب بيع منازلهم. وعلى الرغم من ارتفاع أسعار البيع، فقد سجلت مشاريع الشقق التي تم إطلاقها حديثًا معدلات امتصاص جيدة جدًا.

إلى جانب نوع الشقق، سجلت بعض المشاريع السكنية المنخفضة الارتفاع التي تم إطلاقها حديثًا من قبل مستثمرين كبار أيضًا عددًا "قياسيًا" من الحجوزات على الرغم من ارتفاع الأسعار بشكل متزايد. تتمتع العديد من الشقق بمواقع جيدة، لكن الأسعار ليست مرتفعة فحسب، بل يتعين على العملاء/المستثمرين أيضًا قبول دفع الفرق لشرائها.

ومع ذلك، بالإضافة إلى نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضًا علامات "التسخين". وينعكس هذا الوضع في المضاربة على الأراضي، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن، وخلق معاملات عقارية غير شفافة. يدخل العديد من المستثمرين الصغار السوق لأغراض المضاربة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير معقول. وتظهر علامات "التسخين" أيضًا في قطاع الشقق مع ارتفاع مستوى أسعار الشقق المنقولة بشكل متزايد، بسبب "مساعدة" بعض المجموعات المضاربة.

وبحسب VARS، فإن كل هذه العلامات تنبع من نقص العرض. وتحديدًا، في الربع الثالث من عام 2024، واصل سوق العقارات السكنية تسجيل عرض قدره 22,412 منتجًا معروضًا في السوق، مع إطلاق حوالي 14,750 منتجًا جديدًا، بانخفاض 25% على أساس ربع سنوي ولكن بزيادة 60% على أساس سنوي.

السوق في ارتفاع

ورغم انخفاض الكمية بحسب الإحصائيات، إلا أن العرض في الربع الثالث من عام 2024 لا يزال يظهر نمواً عند ظهور عدد من المشاريع الجديدة، خاصة مع وجود مشاريع ضخمة بدأت تنشر شائعات السوق، مما يساعد السوق على أن يصبح أكثر حيوية. في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجل السوق 38,797 منتجًا جديدًا معروضًا للبيع.

ومع ذلك، سجل العرض تمايزًا قويًا عندما جاء 70% من العرض الجديد من قطاع الشقق. ومن بينها، تشكل المنتجات التي يبلغ سعر بيعها 50 مليون دونج/م2 أو أكثر الغالبية العظمى. السوق خالٍ تقريبًا من الشقق التجارية ذات الأسعار المعقولة. وعلى الصعيد الإقليمي، تصدرت منطقة الشمال الإمدادات الجديدة بنسبة 46%، تلتها المنطقة الوسطى بنسبة 29% ثم الجنوب بنسبة 25%.

وتظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أنه على الرغم من أن العرض يتركز بشكل رئيسي في قطاعات العقارات الراقية والفاخرة، فقد سجل السوق بأكمله حوالي 10400 معاملة ناجحة في الربع الثالث من عام 2024، وهو ما يعادل معدل امتصاص بنسبة 51٪. ويعكس هذا اهتمام السوق بمنتجات العقارات الجديدة، على الرغم من اكتمال معظم العرض الجديد وفق معايير عالية، وارتفاع تكاليف الاستثمار، وخاصة التكاليف المرتبطة بالأراضي.

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجل السوق 30,589 معاملة ناجحة، أي أعلى بمقدار 2.5 مرة من نفس الفترة في عام 2023. كما سجلت العديد من المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها في نهاية سبتمبر، والتي بدأت في تلقي الحجوزات، قدرًا كبيرًا من الفائدة والودائع.

الشقق تقود العرض في سوق العقارات.

وفيما يتعلق بأسعار البيع، لا تزال أسعار المساكن مرتفعة في كل من السوق الأولية والثانوية، وخاصة في قطاع الشقق. لأن الخلل بين العرض والطلب أصبح أكثر خطورة، فرغم تحسن العرض إلا أنه لا يزال من الصعب تلبية الطلب. وعلاوة على ذلك، لا تزال معظم الإمدادات الجديدة تكتمل وفق معايير عالية مع ارتفاع تكاليف الاستثمار، وخاصة التكاليف المرتبطة بالأراضي.

ولا سيما في سوق مدينة هوشي منه، يظل مستوى الأسعار الأولية مستقرا عند مستوى مرتفع بسبب العرض القادم بشكل رئيسي من المشاريع الجارية. وفي الوقت نفسه، ارتفعت الأسعار الأولية في المقاطعات والمدن المحيطة بمدينة هوشي منه بشكل طفيف، وتراوحت بين 3% و5%، مع ارتفاع أسعار البيع للإمدادات الجديدة.

كما يُظهر البحث في مؤشر أسعار الشقق، الذي يعكس متوسط ​​تقلبات أسعار بيع المشاريع في مجموعة العينة المكونة من 150 مشروعًا التي اختارتها وراقبتها VARS، أنه اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، يبلغ متوسط ​​سعر بيع مجموعة المشاريع العينة في هانوي ما يقرب من 60 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 64% مقارنة بالربع الثاني من عام 2019. وارتفع متوسط ​​سعر بيع مجموعات المشاريع في مدينة هوشي منه من 49.2 مليون دونج/م2 إلى 64.2 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 30.6%.

ويستمر الطلب على العقارات، بما في ذلك احتياجات السكن والاستثمار، في التحول إلى المناطق الضواحي والمحافظات/المدن المحيطة بالمنطقتين الحضريتين الخاصتين والسوق الثانوية مع العديد من الخيارات بأسعار أكثر معقولية. أصبحت الشقق والمنازل التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونج مطلوبة بقوة في هانوي ومدينة هوشي منه.

المصدر: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html