سوق المستودعات والمصانع مزدهر

بعد فترة من الركود، بدأ سوق المستودعات والمصانع الجاهزة في الجنوب يشهد العديد من المعاملات ويظهر العديد من الآفاق الإيجابية على المدى الطويل.

الطلب أكثر إيجابية

في الربع الثالث من عام 2024، سيضم قطاع المستودعات الجاهزة الحديثة في المنطقة الجنوبية أكثر من 103000 متر مربع من المستودعات الجديدة، التي طورتها BWID وحديقة فيتنام الصناعية.

على وجه التحديد، سجّلت BWID حضورها في لونغ آن بإكمال مشروع مستودع من طابقين بمساحة إجمالية قدرها 64,000 متر مربع. في الوقت نفسه، أطلقت منطقة فيتنام الصناعية المرحلة الثانية من مشاريعها في منطقتي هو ناي الصناعية (دونغ ناي) وفو آن ثانه الصناعية (لونغ آن)، مما وفر ما يقرب من 40,000 متر مربع إضافية من المساحات متعددة الاستخدامات، تخدم أغراض التخزين والإنتاج.

استمر تسجيل اتجاه تحويل الأصول في الربع الأخير. ووفقًا لتقرير صادر عن شركة جيه إل إل فيتنام، سجلت المنطقة الشمالية من مقاطعة بينه دونغ أكثر من 18,000 متر مربع في مشروع مستودعات جاهزة تم تحويلها إلى مصانع جاهزة. وبحلول نهاية الربع الثالث من عام 2024، ارتفع إجمالي المعروض من المستودعات الحديثة الجاهزة إلى مليوني متر مربع، بزيادة قدرها 4.4% على أساس ربع سنوي و14.7% على أساس سنوي. وقد شكّلت BWID وMapletree 30% و20% من إجمالي المعروض على التوالي.

كان سوق العقارات الصناعية سوقًا تقليديًا، نشأ في الغالب على يد المستثمرين المحليين. ومع ذلك، شهدنا في السنوات الأخيرة اهتمامًا واستثمارًا متزايدين من المستثمرين الأجانب، من سنغافورة وكوريا وتايلاند.

- السيدة فام نغوك ثين ثانه، رئيسة قسم الأبحاث والاستشارات في شركة سي بي آر إي في مدينة هوشي منه

يشهد العرض ارتفاعًا، كما تشهد معدلات الإشغال تحسنًا. ووفقًا لشركة جيه إل إل، بعد فترة من الركود، دخل سوق الخدمات اللوجستية في المناطق الجنوبية النصف الثاني من العام بمعدلات استيعاب صافية إيجابية، حيث بلغ نحو 160,000 متر مربع في الربع الثالث من عام 2024. وقد وقّع معظم المستأجرين الذين يخدمون السوق المحلية، بما في ذلك المصنّعون ومقدمو الخدمات اللوجستية من جهات خارجية، عقود إيجار جديدة. وبناءً على ذلك، لا يزال الطلب على المرافق الواقعة في المناطق الرئيسية ذات المواصلات المريحة بمدينة هو تشي منه قائمًا.

سجلت شركة CBRE أيضًا نشاطًا نشطًا في تأجير المستودعات والمصانع الجاهزة خلال الربع الأخير. وارتفع متوسط معدل إشغال المستودعات بنسبة 7% مقارنةً بالربع السابق، ليصل إلى 68%، بينما ارتفع معدل إشغال المصانع الجاهزة بنسبة 3% مقارنةً بالربع السابق، ليصل إلى 84%. ويأتي العملاء الذين يطلبون المستودعات الجاهزة في الجنوب من شركات التصنيع في قطاعات التكنولوجيا الفائقة والمكونات الإلكترونية والخدمات اللوجستية، بالإضافة إلى توسع شركات التجارة الإلكترونية.

صرّح السيد أليكس كرين، المدير العام لشركة نايت فرانك فيتنام، بأنّ المستثمرين يتعاملون مع السوق بحذر نظرًا للعوامل الخارجية، إلا أن السوق لا يزال يشهد بعض علامات التعافي. وأضاف أنّ تحسّن العرض، إلى جانب الارتفاع الطفيف في أسعار الإيجارات المطلوبة، يُظهر ثقة متزايدة من قِبَل الشركات في آفاق السوق على المدى الطويل.

وقال السيد أليكس كرين: "إن الاستمرار في تطوير واستغلال المصانع الجاهزة يعد إشارة إيجابية، مما يمنح المستأجرين المزيد من التحفيز للنظر في فيتنام كوجهة مناسبة للاستثمار أو توسيع الأعمال".

علاوةً على ذلك، ووفقًا لهذا الخبير، يعتمد سوق المستودعات في الجنوب بشكل رئيسي على طلب التصدير ونمو الاستهلاك المحلي. وبعد عام ٢٠٢٤، مع انتهاء الانتخابات العالمية ، وخاصةً الانتخابات الرئاسية الأمريكية، ستتضح احتياجات الأسواق بشكل أكبر، مما قد يعزز الطلب على المستودعات في الجنوب.

خصم لتحفيز السيولة

تحسنت سيولة السوق في قطاع المستودعات والمصانع بشكل ملحوظ، إلا أن السيدة ترانج لي، المديرة الأولى للاستشارات والأبحاث (جي إل إل فيتنام)، أقرت بأن الطلب لا يزال منخفضًا نسبيًا مقارنة بنهاية العام الماضي. وأضافت: "لم تتعاف الصادرات تمامًا، لذا حافظت مراكز التوزيع على حجمها الحالي، بدلًا من التوسع تحسبًا للزيادة المفاجئة في البضائع بنهاية العام كما جرت العادة".

للحفاظ على السيولة، قالت السيدة ترانج إن بعض المشاريع ذات عوائد الإيجار المنخفضة اعتمدت استراتيجيةً أقوى لتحفيز الطلب من خلال خفض الإيجارات المطلوبة. وعلى وجه الخصوص، في المناطق الناشئة خارج مركز المدينة، انخفضت أسعار الإيجارات بشكل ملحوظ في الربع الثالث مقارنةً بالربع السابق، بينما ظلت الأسعار في المنطقة المركزية مستقرة.

انخفض متوسط سعر الإيجار المطلوب للمستودعات الجاهزة الحديثة في الجنوب بشكل طفيف إلى 4.85 دولار أمريكي/م2/شهر، بانخفاض 0.4% على أساس ربع سنوي، لكنه لا يزال مرتفعًا بنسبة 3.1% على أساس سنوي.

لا يزال الملاك يتحلون بالمرونة، ويهيئون ظروفًا مواتية للتفاوض لدعم المستأجرين في ظل تباطؤ السوق. وأضافت السيدة ترانج: "من أهم الحوافز في بعض المستودعات المكتملة حديثًا فترة إعفاء من الإيجار لأكثر من ستة أشهر لعقود الإيجار لمدة ثلاث سنوات". ومن المتوقع أن يتحسن وضع الإيجار في الأشهر الأخيرة من العام، لأن الربع الرابع عادةً ما يكون موسم الذروة، إلا أن التحسن المتوقع ليس كبيرًا جدًا.

وقال السيد أليكس كرين، الذي يتفق مع هذا الرأي، إنه على المدى القصير، سيواجه سوق المستودعات بعض الصعوبات بسبب زيادة العرض وانخفاض الامتصاص، ومع ذلك، يعتقد هذا الخبير أن آفاق العقارات الصناعية في الجنوب على المدى المتوسط والطويل لا تزال إيجابية للغاية، مع العديد من المشاريع عالية الجودة بأسعار إيجار معقولة.

يتوقع خبراء نايت فرانك انتعاش السوق بشكل ملحوظ بحلول عام ٢٠٢٥. وقد تم إنجاز بعض المشاريع التي تأخرت في الفترة السابقة، إلى جانب تنامي ثقة المستثمرين، مما يُتوقع أن يعزز الطلب على الأراضي الصناعية. وسيواصل الموقع الاستراتيجي للمنطقة، وبنيتها التحتية المُحسّنة، وسياساتها التفضيلية، لعب دور رئيسي في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر وتعزيز النمو الاقتصادي.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html