السندات لم تتحسن، والعقارات لا تزال متعطشة لرأس المال الائتماني...

سندات العقارات تزدهر مرة أخرى في بعض "الشركات الكبرى"

وبحسب إحصاءات جمعية سوق السندات الفيتنامية، سجل السوق في النصف الأول من مايو 2025 (حتى 16 مايو)، 10 إصدارات لسندات الشركات بقيمة إجمالية بلغت 10.450 مليار دونج.

ويواصل القطاع المصرفي لعب دور قيادي بإصداراته التي بلغت 6/10، ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى عودة السندات العقارية بعد فترة طويلة من الركود.

وعلى وجه التحديد، كان هناك 3 إصدارات من مؤسسات عقارية، بما في ذلك شركة Vingroup Corporation وشركة Van Phu Real Estate Joint Stock Company، بقيمة إجمالية تصل إلى 4150 مليار دونج - وهو ما يمثل ما يقرب من 40٪ من إجمالي مبلغ السندات المؤسسية الصادرة في النصف الأول من الشهر. ومن بينها، أصدرت مجموعة فينجروب وحدها ما يصل إلى 4000 مليار دونج.

في السابق، في الربع الأول من عام 2025، تجمد سوق السندات العقارية بشكل كامل تقريبًا. ومع ذلك، في أبريل/نيسان، بدأت قناة تعبئة رأس المال هذه تنشط مرة أخرى من خلال 4 إصدارات، استحوذت شركة Vingroup على 3 منها بقيمة إجمالية بلغت 9000 مليار دونج، وهو ما يعادل 80% من حجم إصدارات قطاع العقارات بأكمله. ويبين هذا الواقع أن سوق السندات لم يتعافَ بالكامل بعد، بل لا يزال يركز بشكل رئيسي على عدد من الشركات الكبيرة.

في ظل محدودية مصادر الإصدار الجديدة، تواجه شركات العقارات ضغوطاً هائلة لتجديد الديون والسندات المستحقة. وبحسب تصنيف VIS، تم استخدام ما يصل إلى 73% من إجمالي 13.2 مليار دونج من السندات غير المالية الصادرة في الأشهر الأربعة الأولى من العام لإعادة هيكلة الديون - ومعظمها سندات عقارية.

منذ بداية العام، قامت الشركات في هذا القطاع بإعادة شراء سندات بقيمة حوالي 27.416 مليار دونج قبل تاريخ الاستحقاق. ومع ذلك، فمن الآن وحتى نهاية عام 2025، سيواجهون استحقاق ديون بقيمة تقترب من 82 مليار دونج.

مع تزايد الضغوط المالية، يستمر انتشار ظاهرة التأخر في سداد أقساط القروض والفوائد على السندات في قطاع العقارات. وقال السيد نجوين با كونغ - المحلل في شركة VNDidirect Securities Joint Stock Company، إن معظم الشركات التي تزيد عن 90 شركة والتي تتأخر حاليًا في سداد ديون السندات في السوق تنتمي إلى مجموعة العقارات.

السندات لم تتحسن، والعقارات لا تزال متعطشة لرأس المال الائتماني — لا تزال معظم شركات العقارات تعتمد بشكل رئيسي على القروض المصرفية. توضيح

الائتمان يقود، والسندات تعد بتحقيق اختراق

وبحسب أحدث بيانات البنك المركزي، تجاوز الائتمان المستحق لقطاع الأعمال العقارية 1560 تريليون دونج بنهاية مارس 2025، بزيادة بنحو 20% مقارنة بنهاية عام 2024.

ويزيد هذا الرقم بنحو 5 إلى 6 مرات عن متوسط معدل نمو الائتمان في النظام بأكمله، مما يدل على الاعتماد الكبير لصناعة العقارات على القروض المصرفية.

تشير التقارير المالية للربع الأول من عام 2025 لـ 12 بنكًا مدرجًا إلى أن اتجاه الإقراض العقاري يواصل الارتفاع بقوة. على سبيل المثال، في Techcombank، تمثل قروض العقارات القائمة ما يقرب من 34% من إجمالي القروض القائمة، وزادت بنحو 15% مقارنة بنهاية العام الماضي. وفي بنك PGBank، وصلت الزيادة إلى 34.4%، في حين سجل بنك VIB زيادة بنسبة 25%، وبنك KienlongBank بنسبة 20.5%، وبنك HDBank بنسبة 17%...

ورغم أن البنوك تزعم أن الائتمان يركز على القطاعات ذات "الطلب الحقيقي" والمشاريع الشفافة قانونيا، فإن الواقع يظهر أن الأموال تتدفق بشكل رئيسي إلى المشاريع الراقية. يفتقر السوق تقريبًا إلى المعروض من المساكن بأسعار معقولة - وهي شريحة ذات طلب مرتفع.

وقال السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام: إن حقيقة أن تدفقات الائتمان لا تزال تركز على القطاع الرفيع المستوى تتسبب في اختلال التوازن بين العرض والطلب بشكل متزايد، في حين تزيد المخاطر على النظام المصرفي. وفي هذا السياق، يعد تنويع قنوات تعبئة رأس المال ــ وخاصة إصدار السندات ــ أمراً ملحاً لتخفيف الضغوط على نظام الائتمان.

ومن التحذيرات الجديرة بالملاحظة أن نسبة الدين إلى حقوق الملكية لشركات العقارات وصلت إلى أعلى مستوى لها منذ عام 2018. وعلق خبراء S&I Ratings على أن الضغوط المالية ستستمر في الضغط على الشركات في الفترة المقبلة، وبالتالي توقعوا أن أنشطة إصدار السندات للشركات سوف تنفجر في الأرباع الثلاثة المتبقية من العام.

وتتفق شركة VIS Ratings أيضًا مع الرأي، قائلة إن سوق السندات غير المالية في عام 2025 ستقودها إصدارات مطوري العقارات السكنية. وفي سياق بيئة الأعمال التي تشهد تحسناً تدريجياً، تواصل شركات العقارات الاستفادة من إمكانية الوصول إلى الائتمان المصرفي، ولكنها لا تزال تميل إلى زيادة إصدار السندات لتنويع مصادر رأس المال وتحسين الاستراتيجيات المالية.

تشديد الشروط لإصدار سندات الشركات الفردية

يتضمن مشروع قانون الشركات (المعدل) المقدم إلى الجمعية الوطنية للنظر فيه حكماً إضافياً مقترحاً: بالنسبة للشركات غير العامة، فإن الشرط لإصدار السندات الفردية هو أن لا يتجاوز إجمالي الدين المستحق (بما في ذلك قيمة السندات المتوقع إصدارها) خمسة أضعاف حقوق الملكية للشركة المصدرة.

وبحسب وزارة المالية فإن هذا التنظيم لا يعيق بشكل أساسي الشركات من جمع رأس المال للإنتاج أو الأعمال أو تحقيق أهداف النمو الاقتصادي. وعلى وجه الخصوص، لا تزال الشركات ذات نسب الديون المرتفعة قادرة على الوصول إلى رأس المال من خلال إصدار السندات العامة أو القروض المصرفية، بالإضافة إلى إصدار السندات الفردية.

وتظهر بيانات بورصة هانوي أنه في عام 2024، أصدرت 13 شركة فقط (باستثناء البنوك التجارية) سندات شركات بنسبة ديون تتجاوز 5 أضعاف حقوق الملكية في وقت العرض. ويظهر هذا أن التنظيم الجديد لن يكون له تأثير كبير على عدد الشركات أو سوق سندات الشركات الفردية بشكل عام.

المصدر: https://baodaknong.vn/trai-phieu-chua-khoi-sac-bat-dong-san-van-khat-von-tin-dung-253760.html