لماذا لا يكون تداول العقارات عبر البورصة إلزاميا؟

[إعلان 1]

خيار أقل خطورة للعملاء

استمراراً للجلسة السادسة، ناقش مجلس الأمة في قاعة المجلس صباح يوم 31 أكتوبر/تشرين الأول عدداً من المواد مع اختلاف الآراء حول مشروع قانون تنظيم مهنة العقار (المعدل).

وفي معرض تقديمه للتقرير بشأن شرح وقبول ومراجعة مشروع قانون الأعمال العقارية (المعدل)، قال رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه:

وفيما يتعلق بمبادئ أعمال الإسكان وأعمال البناء المستقبلية، اتفقت بعض الآراء على ضرورة وضع ضوابط للودائع، ومواعيد استلامها، ومقدارها في مشروع القانون.

وتشير بعض الآراء إلى إضافة لائحة إيداع لضمان توقيع العقود قبل الوقت الذي تصبح فيه أعمال الإسكان والبناء التي سيتم إنشاؤها في المستقبل مؤهلة للبدء في العمل. وتتفق بعض الآراء على قبول الودائع فقط عندما "يستوفي المشروع السكني أو الإنشائي شروط البدء في العمل" و"أجرى المعاملات وفقاً للأنظمة".

العقارات - لماذا ليس من الضروري تداول العقارات من خلال القاعة؟ — رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية فو هونغ ثانه.

وبناء على آراء الحكومة ونواب مجلس الأمة في الدورة الخامسة ووفود مجلس الأمة ووكالات مجلس الأمة واللجنة الدائمة لمجلس الأمة اقترحت خيارين:

الخيار 1: "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع من العملاء إلا بعد أن تكون المنازل وأعمال البناء قد استوفت جميع شروط الدخول في النشاط التجاري وأجرت المعاملات وفقًا لأحكام هذا القانون".

يعد هذا الخيار أقل خطورة بالنسبة للعميل، الطرف الأضعف في معاملة العقارات. وبما أن الوديعة لا يتم دفعها إلا عندما يصبح العقار مؤهلاً للعمل ويقوم الطرفان بالتوقيع على العقد رسمياً، فإن النزاعات تكون محدودة.

إن الحد الأقصى لهذا الخيار هو أن المستثمر لا يملك الفرصة للحصول على الودائع اللازمة لضمان توقيع العقود مع العملاء المحتملين؛

إن استلام الودائع من العملاء الذين وقعوا عقود شراء أو إيجار مسكن أو أعمال بناء مستقبلية لا يعد وديعة لضمان توقيع العقد وإنما هو وديعة لضمان تنفيذ العقد وفقاً لأحكام المادة 328 من القانون المدني. لم يعد معنى الوديعة مهمًا جدًا لأن العقد يحتوي بالفعل على أحكام بشأن تحصيل الدفع لقيمة العقد وفقًا للتقدم وبنود الجزاء إذا لم يقم الأطراف بتنفيذ التزاماتهم بشكل صحيح.

تم اختيار هذا الخيار من قبل الحكومة و15/40 آراء وفود الجمعية الوطنية ووكالات الجمعية الوطنية.

الخيار 2: "لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل الودائع وفقًا للاتفاق مع العملاء إلا عندما يكون للمشروع تصميم أساسي تم تقييمه من قبل وكالة حكومية ويكون لدى المستثمر إحدى وثائق حقوق استخدام الأراضي المحددة في الفقرة 2 من المادة 24 من هذا القانون.

يجب أن تنص اتفاقية الإيداع بشكل واضح على سعر البيع أو سعر الإيجار بالشراء للمنزل أو مشروع البناء. "يحدد الحد الأقصى لمبلغ الوديعة من قبل الحكومة، ولكن لا يتجاوز 10٪ من سعر البيع، وسعر الإيجار مع الشراء للمساكن، وأعمال البناء، وضمان الامتثال لشروط التنمية الاجتماعية والاقتصادية في كل فترة، ولكل نوع من العقارات".

يساعد هذا الخيار المستثمرين على توقيع عقد إيداع لضمان تنفيذ الاتفاقية مع العملاء المحتملين قبل أن يصبح العقار مؤهلاً لدخول العمل.

إن الحد الأقصى لهذا الخيار هو أن المشروع لم يبدأ البناء بعد، مما يؤدي إلى تحمل العميل للمخاطر؛ في حال تأخر المستثمر عن الموعد المحدد في تنفيذ خطوات التصميم الفني وتصميم الرسومات الإنشائية والتقدم بطلب الحصول على رخصة البناء وتنفيذ البناء، فإن ذلك يؤثر على حقوق العميل وقد يؤدي إلى نزاعات. واقترحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية أن تقوم الحكومة باستكمال محتوى تقييم الأثر للخطة.

تم اختيار هذا الخيار بناء على آراء 20/40 من وفود الجمعية الوطنية ووكالات الجمعية الوطنية.

مخاطر الاستفادة من اللوائح القانونية

وفيما يتعلق بشروط إقامة أعمال الإسكان والبناء المستقبلية، اقترح السيد ثانه أنه ليس من الإلزامي الحصول على شهادة حقوق استخدام الأراضي لمساحة الأرض المخصصة للبناء المرتبطة بأعمال الإسكان والبناء المستقبلية.

"تقر اللجنة الدائمة لمجلس الأمة وتعدل أحكام الفقرة 8 من المادة 24 وتعدل فنياً الفقرتين (ج) و(د) من الفقرة 2 من المادة 14 وفقاً لذلك: يجب أن يكون لأعمال الإسكان والبناء المتاحة في المشاريع العقارية شهادة حقوق استخدام الأراضي لمساحة الأرض المبنية بأعمال الإسكان والبناء التي يتم ممارستها؛"

لا يحتاج مشروع الإسكان والبناء الذي يتم إنشاؤه في المستقبل إلى شهادة حقوق استخدام الأرض، ولكن من الضروري الوفاء بالالتزامات المالية المتعلقة بالأرض عن مساحة الأرض الملحقة بأعمال الإسكان والبناء التي يتم إنشاؤها.

العقارات - لماذا ليس من الضروري تداول العقارات من خلال القاعة؟ (الشكل 2). — نواب مجلس الأمة في جلسة المناقشة صباح يوم 31 أكتوبر.

وفيما يتعلق بصالات تداول العقارات، تشير آراء كثيرة إلى عدم اشتراط التنظيم، بل مجرد تشجيع المعاملات العقارية من خلال صالات تداول العقارات.

وافقت اللجنة الدائمة للمجلس الوطني على مشروع القانون وعدلته في اتجاه: إزالة الأحكام الخاصة بالمعاملات العقارية من خلال قاعات التداول العقاري في الفصل السابع من مشروع القانون؛ إضافة البند 7 من المادة 8 من مشروع قانون سياسة الدولة في مجال الاستثمار العقاري والأعمال التجارية، وبناءً عليه "تشجع الدولة المنظمات والأفراد على إجراء معاملات الشراء والبيع والنقل والتأجير وتأجير المنازل وأعمال البناء وحقوق استخدام الأراضي من خلال صالات تداول العقارات".

ويوضح الملخص العملي لتطبيق قانون تنظيم الأعمال العقارية في عام 2014 أن صالات تداول العقارات الحالية غير قادرة بما يكفي على ضمان السلامة القانونية للمعاملات، وكانت هناك حالات عديدة من قيام صالات تداول العقارات بتعطيل السوق.

وقال ثانه "إن اشتراط إجراء المعاملات من خلال قاعات تداول العقارات سيؤدي إلى خطر الاستفادة من اللوائح القانونية، وعدم ضمان تنفيذ مهمة تطوير سوق عقارية صحية وآمنة ومستدامة" .

[إعلان 2]
مصدر