هل تحل دائرة الائتمان المغلقة "الجمود" في سوق العقارات؟

بعد أربعة تخفيضات في أسعار الفائدة التشغيلية منذ بداية العام، أشار بنك الدولة الفيتنامي (SBV) إلى تحول في سياسته من التيسير الحذر إلى التيسير المُحكم. ومع ذلك، بالنسبة لشركات العقارات، فإن مسألة سعر الفائدة ليست بنفس أهمية إمكانية الحصول على رأس المال.

الخبير الاقتصادي الدكتور نجوين تري هيو

طُرح مؤخرًا اقتراحٌ لتشجيع الائتمان العقاري ضمن إطار "الدائرة المغلقة". بناءً على ذلك، يُمكن للقطاع المصرفي دراسة وتنفيذ حزم ائتمان عقاري لشرائح سعرية مُحددة (متوسطة وما دون). سيتم توزيع الائتمان ضمن إطار دائرة مغلقة، بحيث يتحكم البنك بنسبة 100% من التدفق النقدي (البنك - مشتري المنزل - المستثمر - البنك).

بفضل هذا الحل، سيتكبد المستثمرون خسارة طفيفة عند خفض أسعار البيع، لكنهم سيُطلقون سراح المخزون. من المتوقع أن يُسهم هذا الحل في حل مشكلة الإسكان لدى الأشخاص ذوي الإمكانات الكبيرة ورأس المال، مما يُمكّن البنوك من توزيع الائتمان بشكل انتقائي، مع ضبط المخاطر.

مع ذلك، شدد الخبير الاقتصادي الدكتور نجوين تري هيو على ضرورة إعادة النظر في واقع سوق العقارات من حيث العلاقة بين الأطراف الثلاثة: البنوك والمستثمرون ومشتري المنازل. وأشار إلى أن البنوك في الولايات المتحدة لا تُقرض مشتري المنازل إلا بعد اكتمال المشروع، ويمكن للبنك تقييم القيمة بما يُمكّن العملاء من سدادها للمستثمرين.

في فيتنام، يُعدّ الأمر أكثر إبداعًا، ولكنه خطير بعض الشيء، إذ يطلب المستثمرون من مشتري المنازل الإيداع والدفع وفقًا لتطورات السوق. هذا يعني أن المستثمرين قد اقترضوا من البنوك لتطوير مشاريع مستقبلية، لكنهم في الوقت نفسه لا يزالون يجمعون الأموال من مشتري المنازل. عندما يكون هناك مال وفير، يستخدمه المستثمرون لتمويل مشاريع أخرى. ويؤدي استغلال المستثمرين للمال العام إلى زيادة مخاطر عدم اكتمال المشروع، بينما يكون مشتري المنازل قد دفعوا بالفعل، وفقًا للخبير.

بناءً على ذلك، أثار الدكتور نجوين تري هيو مسألة كيفية التحكم في التدفق النقدي، بحيث يحصل مشتري المنزل في النهاية على منزل، ويستلم البنك المال، ويُكمل المستثمر المشروع ويحقق ربحًا. وأوضح أنه في الواقع، لا توجد في فيتنام حتى الآن آلية لدائرة ائتمانية مغلقة، نظرًا لوجود العديد من المشاكل التي تنشأ عند تنفيذ المشاريع.

الحل البسيط هو أنه عند كل مشروع يُنشأ مستقبلاً، عندما يدفع مشتري المنازل، سيتعين عليهم الدفع مباشرةً للبنك لخصم الدين المستحق على مستثمر المشروع. ورغم أن صاحب المشروع يمتلك الضمان كمشروع يُنشأ مستقبلاً، إلا أن قيمته ستنخفض تدريجيًا عند بيع الأصل لمشتري المنازل وخصمه من الأصل الأصلي الذي كان بحوزة البنك. لذلك، لا يقبل البنك انخفاض قيمة الضمان إلا عند انخفاض الدين المستحق تبعًا لذلك، وفقًا لما ذكره الخبير.

أشار الدكتور نجوين تري هيو إلى أن مشكلة "انسداد" الائتمان العقاري الحالية تكمن في عدم قدرة البنوك على التحكم في التدفق النقدي، ما يمنعها من الإقراض في ظل ركود سوق العقارات. وبناءً على ذلك، اقترح ثلاثة حلول لفكّ هذا الاختناق.

أولاً، لا ينبغي تخفيض المعايير الحالية لإقراض العقارات. لا يزال يتعين على الشركات حساب وضمان التدفق النقدي، ونسب الأرباح، ونسب الرفع المالي.

ثانياً، يجب على الشركات المقترضة إعادة هيكلة أنظمتها المالية وتدفقاتها النقدية حتى تتمكن من سداد ديونها.

ثالثا، ينبغي أن يكون هناك برنامج قروض خاص لدعم الإسكان الاجتماعي مثل حزمة الـ30 مليار دونج التي تم تنفيذها، ودعم الشركات لتوفير المنتجات التي تلبي احتياجات غالبية المجتمع.

مصدر: https://www.congluan.vn/vong-tron-tin-dung-khep-kin-go-the-bi-cho-thi-truong-bat-dong-san-post255724.html