هل تحل دائرة الائتمان المغلقة "الجمود" في سوق العقارات؟

[إعلان_1]

بعد أربعة تخفيضات في أسعار الفائدة التشغيلية منذ بداية العام، أشار بنك الدولة الفيتنامي (SBV) إلى تحول في سياسته من التيسير الحذر إلى التيسير المُحكم. ومع ذلك، بالنسبة لشركات العقارات، فإن مسألة سعر الفائدة ليست بنفس أهمية إمكانية الحصول على رأس المال.

دائرة الثقة المترابطة والآمنة لسوق العقارات، الصورة 1 — الخبير الاقتصادي الدكتور نجوين تري هيو

طُرح مؤخرًا اقتراحٌ لتشجيع الائتمان العقاري ضمن إطار "دائرة مغلقة". بناءً على ذلك، يُمكن للقطاع المصرفي دراسة وتوزيع حزم ائتمان عقاري لشرائح سعرية مُحددة (متوسطة وما دون). سيتم توزيع الائتمان ضمن دائرة مغلقة، حيث يتحكم البنك بنسبة 100% من التدفق النقدي (البنك - مشتري المنزل - المستثمر - البنك).

مع هذا الحل، سيتكبد المستثمرون خسارة طفيفة عند خفض أسعار البيع، لكنهم سيُطلقون سراح المخزون. ويُقال إن هذا الحل يُسهم في حل مشكلة الإسكان لدى الأشخاص ذوي الإمكانات ورأس المال الكبير، مما يُساعد البنوك على توزيع الائتمان بشكل انتقائي، مع التحكم في المخاطر...

مع ذلك، يرى الخبير الاقتصادي الدكتور نجوين تري هيو ضرورة إعادة النظر في واقع سوق العقارات من حيث العلاقة بين الأطراف الثلاثة: البنوك والمستثمرون ومشتري المنازل. ويشير إلى أن البنوك في الولايات المتحدة لا تُقرض مشتري المنازل إلا بعد اكتمال المشروع، ويمكن للبنك تقييم القيمة ليتمكن العملاء من سدادها للمستثمرين.

في فيتنام، يُعدّ الأمر أكثر إبداعًا، ولكنه ينطوي على بعض الخطورة، إذ يطلب المستثمرون من مشتري المنازل الإيداع والدفع وفقًا لتطورات السوق. هذا يعني أن المستثمرين قد اقترضوا من البنوك لتطوير مشاريع مستقبلية، لكنهم في الوقت نفسه لا يزالون يجمعون الأموال من مشتري المنازل. وعندما يكون لديهم أموال طائلة، يستخدمونها لتمويل مشاريع أخرى. ويؤدي "التلاعب بالأوراق المالية" إلى خطر عدم اكتمال المشروع، بينما يكون مشتري المنازل قد دفعوا أموالهم بالفعل، كما حلل الخبير.

بناءً على ذلك، أثار الدكتور نجوين تري هيو مسألة كيفية التحكم في التدفق النقدي، بحيث يحصل مشتري المنزل في النهاية على منزل، ويستلم البنك المال، ويُكمل المستثمر المشروع ويحقق ربحًا. وأوضح أنه في الواقع، لا توجد في فيتنام حتى الآن آلية لدورة ائتمانية مغلقة، نظرًا لوجود العديد من المشاكل التي تنشأ عند تنفيذ أي مشروع.

الحل البسيط هو أنه عند كل مشروع يُنشأ مستقبلاً، عندما يدفع مشتري المنازل، سيتعين عليهم الدفع مباشرةً للبنك لخصم الدين المستحق على مستثمر المشروع. ورغم أن صاحب المشروع يمتلك الضمان كمشروع مُنشأ مستقبلاً، إلا أن قيمته ستنخفض تدريجيًا عند بيع العقار لمشتري المنازل وخصمه من قيمة العقار الأصلي الذي كان البنك يمتلكه. لذلك، لا يقبل البنك انخفاض سعر الضمان إلا عند انخفاض الدين المستحق تبعًا لذلك، وفقًا لما ذكره الخبير.

أشار الدكتور نجوين تري هيو إلى أن مشكلة "انسداد" الائتمان العقاري الحالية تكمن في عدم قدرة البنوك على التحكم في التدفق النقدي، ما يمنعها من الإقراض في ظل ركود سوق العقارات. وبناءً على ذلك، اقترح ثلاثة حلول لفكّ هذا الاختناق.

أولاً، لا ينبغي تخفيض المعايير الحالية لإقراض العقارات. لا يزال يتعين على الشركات حساب وضمان التدفق النقدي، ونسب الأرباح، ونسب الرفع المالي.

ثانياً، يجب على الشركات المقترضة إعادة هيكلة أنظمتها المالية وتدفقاتها النقدية حتى تتمكن من سداد ديونها.

ثالثا، ينبغي أن يكون هناك برنامج قروض خاص لدعم الإسكان الاجتماعي مثل حزمة الـ30 مليار دونج التي تم تنفيذها، ودعم الشركات لتوفير المنتجات المناسبة لاحتياجات غالبية المجتمع.

[إعلان 2]
مصدر

علامة: سوق العقارات الائتمان العقاري

تعليق (0)

أهم الاهتمامات

أحدث

No data