সরকার কর্তৃক নির্ধারিত লক্ষ্যগুলোর মধ্যে একটি এবং জাতীয় সংসদের প্রত্যাশা অনুযায়ী, ২০২৪ সালের ভূমি আইনটি নির্ধারিত সময়ের পাঁচ মাস আগে (১ জানুয়ারি, ২০২৫ থেকে) কার্যকর করার উদ্দেশ্য হলো ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও নাগরিকদের জন্য আবাসন ও ভূমি সংক্রান্ত পদ্ধতিসমূহকে সুবিন্যস্ত করা এবং ঘাটতিগুলো সমাধান করা।
তবে, এই আইনটি কার্যকর হওয়ার পর থেকে কিছু এলাকায়, বিশেষ করে হো চি মিন সিটিতে, ভূমি-সংক্রান্ত অনেক কার্যক্রম স্থবির হয়ে পড়েছে।
লোকজন চরম উৎকণ্ঠায় রয়েছে।
২০২৪ সালের আগস্ট মাসের শুরুতে (যখন ২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকর হয়) ভূমি হস্তান্তর চুক্তিতে স্বাক্ষর করার পর, হো চি মিন সিটির বিন চান জেলার ভিন লক এ-এর বাসিন্দা জনাব ভি. ৫ই আগস্ট জেলা নিবন্ধন অফিসে নিবন্ধনের কাগজপত্র জমা দেন এবং ১৪ই আগস্ট কর গণনার ফর্মটি কর কর্তৃপক্ষের কাছে হস্তান্তর করা হয়।
তবে, এক মাসেরও বেশি সময় পেরিয়ে গেলেও, নিবন্ধন প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে এবং ক্রেতার কাছে মালিকানা হস্তান্তর করার জন্য নিবন্ধন অফিসে পাঠানোর কর কর্তৃপক্ষ এখনও কোনো নোটিশ জারি করেনি।
জনাব ভি. জানান যে, হস্তান্তর চুক্তিতে স্বাক্ষর করার সময় তিনি ক্রেতার কাছে প্রতিশ্রুতি দিয়েছিলেন যে, তিনি ২০ দিনের মধ্যে মালিকানার তথ্য হালনাগাদ করবেন। কাগজপত্র প্রক্রিয়াকরণে বিলম্বের কারণে, ক্রেতা সমস্যাটির সমাধান করতে বা টাকা ফেরত দিতে তাঁর উপর প্রচণ্ড চাপ সৃষ্টি করেন।
গত এক মাস ধরে, কর ও সম্পদ সংস্থাগুলোর মধ্যে ক্রমাগত আলোচনা, প্রতিবেদন জমা দেওয়া এবং ত্রুটিবিচ্যুতির বিষয়ে মতামত চাওয়ার খবরগুলো আমাকে অস্থির ও উদ্বিগ্ন করে তুলেছে।
"জমি ক্রয়, বিক্রয় ও হস্তান্তরের পদ্ধতিগুলো দ্রুত সমাধান করা প্রয়োজন, কিন্তু তার পরিবর্তে মন্ত্রণালয় ও স্থানীয় প্রশাসন একের পর এক সভা করে চলেছে, আর এতে মানুষ ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো নানা সুযোগ থেকে বঞ্চিত হচ্ছে এবং সর্বতোভাবে ক্ষতির শিকার হচ্ছে," মিঃ ভি. ক্ষুব্ধ হয়ে বললেন।
একইভাবে, জনাব টিকিউডি ২০২৪ সালের ৮ই আগস্ট ফু নুয়ান জেলায় একটি বাড়ি কিনেছিলেন, কিন্তু এক মাসেরও বেশি সময় আগে নিবন্ধন এবং হস্তান্তরের কাগজপত্র জমা দেওয়ার পরেও তিনি এখনও ফলাফল পাননি, যার ফলে তার সমস্ত পরিকল্পনা ভেস্তে গেছে।
নির্দিষ্টভাবে বলতে গেলে, জনাব ডি. ১৪ বিলিয়ন VND দিয়ে বাড়িটি কিনেছিলেন। তিনি পরিকল্পনা করেছিলেন যে, দ্রুত বাইরের উৎস থেকে ১০ বিলিয়ন VND ঋণ নিয়ে এর পুরো টাকা পরিশোধ করবেন এবং তারপর ব্যাংক থেকে ঋণ নিয়ে বাকিটা শোধ করবেন।
যদিও ঋণের আবেদনপত্রটি অসম্পূর্ণ এবং ব্যাংক মূল্যায়ন ও অনুমোদন প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেছে, তবুও তারা তহবিল বিতরণ করতে পারছে না। ফলে, জনাব ডি তার বৈদেশিক ঋণের সুদ পরিশোধ করতে হিমশিম খাচ্ছেন এবং তিনি জানেন না কবে সেই টাকা ফেরত পাবেন।
জনাব ডি. বলেন, “অনানুষ্ঠানিক ঋণদাতাদের কাছ থেকে নেওয়া ঋণের দৈনিক সুদের হার কয়েক কোটি ডং, অথচ কর্তৃপক্ষ সমাধানে সিদ্ধান্ত নিতে গড়িমসি করছে, ফলে জনগণকেই এই গুরুভার বহন করতে হচ্ছে।”
আর্থিক সংকটের কারণে, হো চি মিন সিটির ১২ নম্বর ডিস্ট্রিক্টের বাসিন্দা মিসেস পিএল-কে সেখানকার দুটি প্লট ৬০০ কোটি ভিয়েতনামী ডং-এ বিক্রি করতে হয়েছিল। যেহেতু প্লট দুটি ব্যাংকের কাছে বন্ধক ছিল, তাই বন্ধক থেকে জমির দলিল ছাড়ানোর প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে তাকে পরিচিতদের কাছ থেকে ৪০০ কোটি ভিয়েতনামী ডং-এর বেশি ঋণ নিতে হয়েছিল।
ইতিমধ্যে, যেহেতু ক্রেতা একটি ব্যাংক ঋণও নিচ্ছিলেন, তাই মিসেস এল. ক্রেতাকে প্রয়োজনীয় কার্যক্রমে সহায়তা করেন। হস্তান্তর কর পরিশোধ এবং নিবন্ধন প্রক্রিয়া সম্পন্ন হলেই ব্যাংক ঋণটি বিতরণ করতে সম্মত হয়।
কর অফিসে আবেদনপত্র জমা দেওয়ার সময় মিসেস এল-কে জানানো হয় যে, যেহেতু নগর গণ কমিটি একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করতে চলেছে, তাই নতুন জমির মূল্য তালিকা অনুযায়ী হস্তান্তর কর গণনা না হওয়া পর্যন্ত তাঁকে সাময়িকভাবে অপেক্ষা করতে হবে।
তবে, আজ পর্যন্ত হস্তান্তর কর গণনার প্রক্রিয়াটি স্থবির হয়ে আছে, যার ফলে বিক্রেতা এবং ক্রেতা উভয়ই "আটকে" পড়েছেন।
"আমার টাকার অভাব ছিল, তাই জমিটা বিক্রি করে দিয়েছি। বিক্রি করে দেওয়ার পর পরিস্থিতি যে আরও কঠিন হয়ে উঠবে, তা আমি আশা করিনি। আমি শুধু আশা করি, কর্তৃপক্ষ দ্রুত হস্তান্তর কর গণনা করবে, যাতে আমি জমি বিক্রির আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন করতে পারি," বলেন মিসেস এল।
হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট লেনদেন ধীর হয়ে যায়, কারণ ক্রয়-বিক্রয়ের পরেও মালিকানা হস্তান্তর এবং সম্পত্তি নিবন্ধনের প্রক্রিয়াগুলো এখনো সম্পন্ন করা যায় না। - ছবি: কোয়াং ডিন
রিয়েল এস্টেট বাজারে আরও অসুবিধা যোগ করা হচ্ছে।
এদিকে, ৭ নং জেলার একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ সংস্থার পরিচালক জনাব ত্রান দুক থুয়ান বলেছেন যে, শুধুমাত্র তার কোম্পানিরই প্রায় ২০টি রিয়েল এস্টেট লেনদেন বর্তমানে কর পরিশোধের পর্যায়ে আটকে আছে।
জনাব থুয়ানের মতে, ১লা আগস্টের আগে ও পরে সমস্ত লেনদেন স্থগিত হয়ে গিয়েছিল, যার ফলে সম্পন্ন হওয়া লেনদেনগুলো ‘স্থবির’ হয়ে পড়ে এবং বিভিন্ন অসুবিধার কারণে নতুন লেনদেনও বন্ধ হয়ে যায়, কারণ এই সময়ে মানুষ কেনাবেচা থেকে বিরত ছিল।
আমরা ভেবেছিলাম নতুন আইনটি বাজারকে উন্মুক্ত করবে এবং মানুষের জন্য লেনদেন সহজ করে দেবে, কিন্তু এর পরিবর্তে এটি তাদের জন্য পরিস্থিতি আরও কঠিন করে তুলেছে।
"প্রাথমিকভাবে কর দপ্তর বলেছিল যে হস্তান্তর কর গণনার জন্য ১-২ সপ্তাহের মধ্যে জমির নতুন মূল্য তালিকা পাওয়া যাবে, কিন্তু এখন আমরা দেড় মাসেরও বেশি সময় ধরে অপেক্ষা করছি এবং এখনও কোনো অগ্রগতি হয়নি। গ্রাহকরা ক্রমাগত আমাদের তাগাদা দেওয়ায় প্রতি সপ্তাহে আমাদের কর দপ্তরে খোঁজ নিতে যেতে হয়," জনাব থুয়ান জানান।
জনাব তা ট্রুং কিয়েন (হো চি মিন সিটির একজন রিয়েল এস্টেট দালাল) বলেছেন যে, এমন অনেক ঘটনা ঘটে যেখানে বিক্রেতা টাকার তীব্র প্রয়োজনে বাড়িটি বিক্রি করতে বাধ্য হন, কিন্তু শেষ পর্যন্ত প্রক্রিয়াগুলো সম্পন্ন হয় না এবং ক্রেতাও ব্যাংক ঋণ পেতে ও বিক্রেতাকে সম্পূর্ণ অর্থ পরিশোধ করতে পারেন না।
কিছু ক্ষেত্রে, গ্রাহকরা বিদেশে স্থানান্তরের খরচ মেটাতে তাদের বাড়ি বিক্রি করছেন। যেহেতু সেপ্টেম্বরের ১৫ তারিখে ফ্লাইট নির্ধারিত আছে, তাই তারা ২০২৪ সালের আগস্টের শুরুতেই বিক্রয় প্রক্রিয়া শুরু করেছেন।
নোটারি করা কাগজপত্র ও আমানত জমা দেওয়া সম্পন্ন হলেও, কর হিসাব প্রক্রিয়াটি আটকে যায়, ফলে বিক্রেতা কী করবেন তা নিয়ে অনিশ্চিত হয়ে পড়েন। কর পরিশোধের প্রক্রিয়াটি অমীমাংসিত থাকা অবস্থাতেই বিক্রেতা ১৫ই সেপ্টেম্বর থেকে বিদেশে যেতে বাধ্য হন।
মিঃ কিন বলেন, “গ্রাহকরা এটা মেনে নেন যে, পরবর্তীতে কোনো সমস্যা দেখা দিলে তা সমাধানের জন্য যাতায়াত বাবদ তাদের অতিরিক্ত খরচ বহন করতে হবে, কারণ এই প্রক্রিয়াটি সম্পন্ন হতে কত সময় লাগবে তা তারা জানেন না।”
এছাড়াও, জনাব কিনের মতে, বাস্তবে এমন অনেক ঘটনা ঘটে যেখানে জমির দলিল পেতে এবং মালিকানা হস্তান্তর সম্পন্ন করতে, মানুষকে তাদের বিদ্যমান ঋণ পরিশোধের জন্য বাইরের উৎস থেকে টাকা ধার করতে হয়। যদি ক্রেতাও ব্যাংক থেকে ঋণ নেন কিন্তু সেই ঋণ মঞ্জুর না হয়, তবে তা বিক্রেতাকে একটি উভয়সঙ্কটে ফেলে দেয়, যার ফলে বাড়ি বিক্রি করার সময়ও তিনি ঋণগ্রস্ত থাকতে বাধ্য হন।
টাইটানিয়াম রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট কোম্পানির পরিচালক জনাব ফাম ট্রং ফু মন্তব্য করেছেন যে, ভূমি ব্যবহার সনদপত্র প্রদান ও নবায়ন এবং ভূমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের প্রক্রিয়া স্থবির হয়ে পড়ায় মানুষ লেনদেন ও ক্রয়-বিক্রয় করতে পারছে না এবং ফলস্বরূপ, রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ ব্যবসাও অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে।
মিঃ ফু বলেন, “কর্তৃপক্ষের উচিত হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের বাধাগুলো দ্রুত সমাধান করা অথবা অস্থায়ী ব্যবস্থা গ্রহণ করা; এক মাসেরও বেশি সময় ধরে যেভাবে লেনদেন ‘স্থগিত’ রয়েছে, সেভাবে থাকতে দেওয়া উচিত নয়।”
ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট কোম্পানির পরিচালক জনাব ত্রান খান কোয়াং-এর মতে, ব্যবসায়ীরা আশা করেন যে ভূমি-সম্পর্কিত আইনের দ্রুত প্রয়োগ বাজারের বাধাগুলো দূর করবে এবং রিয়েল এস্টেট লেনদেনকে উৎসাহিত করবে। তবে, বাস্তবে এমন সমস্যা দেখা দিয়েছে যা লেনদেনকে আরও বাধাগ্রস্ত করছে।
"প্রতিটি এলাকা এটি ভিন্ন ভিন্ন উপায়ে বাস্তবায়ন করছে, যার ফলে মানুষ ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে এর ফল ভোগ করতে হচ্ছে," মিঃ কোয়াং রাগান্বিতভাবে বললেন।
হো চি মিন সিটির বিন থান জেলায় জমি ও সম্পত্তি সংক্রান্ত আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন করছেন লোকজন - ছবি: এইচ. হান
প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এখনো কোনো মন্তব্য করেনি।
আইনজীবী নগো হুইন ফুয়ং থাও (টিএটি ল ফার্ম)-এর মতে, বাজারমূল্য অনুযায়ী জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় করা প্রয়োজন, কিন্তু নাগরিক ও ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে আমলাতান্ত্রিক প্রক্রিয়ায় আটকে রাখা অগ্রহণযোগ্য।
উল্লেখ্য যে, যেখানে অন্যান্য অনেক কর্তৃপক্ষ এখনও পুরোনো K সহগ এবং মূল্য তালিকার ভিত্তিতে জমির আবেদনপত্র প্রক্রিয়া করছে, সেখানে হো চি মিন সিটি সংশোধিত জমির মূল্য তালিকা প্রকাশের জন্য "অপেক্ষা" করছে।
"নতুন জমির মূল্য তালিকার জন্য অপেক্ষা করা শুধু যে মানুষের জমি সংক্রান্ত আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন করা কঠিন করে তোলে তাই নয়, এটি ব্যবসা-বাণিজ্যের কার্যক্রমকেও মারাত্মকভাবে প্রভাবিত করে এবং বিশেষ করে হো চি মিন সিটির অর্থনৈতিক উন্নয়নের গতিকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করে," মিসেস থাও বলেন। তিনি পরামর্শ দেন যে, নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি না হওয়া পর্যন্ত পুরোনো মূল্য তালিকাই প্রয়োগ করা অব্যাহত রাখা উচিত।
জাতীয় সংসদের প্রতিনিধি এবং খান হোয়া প্রাদেশিক আইনজীবী সমিতির সভাপতি লে জুয়ান থান পরামর্শ দিয়েছেন যে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের খসড়া প্রণয়নে সরকারকে সহায়তাকারী সংস্থা হিসেবে প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের উচিত, সমাধান খুঁজে বের করতে এবং সময়োপযোগী নির্দেশনা প্রদানের লক্ষ্যে বিভিন্ন মন্ত্রণালয়, বিভাগ ও স্থানীয় কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে প্রতিবন্ধকতাগুলো শোনার জন্য সরকারের কাছে স্বতঃস্ফূর্তভাবে প্রস্তাব দেওয়া অথবা একটি জাতীয় সম্মেলনের আয়োজন করা।
জনাব থানের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে, পুরোনো আইনের অধীনে থাকা জমির মূল্য তালিকাটি ২০২৫ সালের ৩১শে ডিসেম্বর পর্যন্ত কার্যকর থাকবে। সুতরাং, প্রয়োজনে প্রাদেশিক গণ কমিটি স্থানীয় বাজার দরের সাথে সামঞ্জস্য রেখে এটি সমন্বয় করতে পারবে।
অন্যথায়, পুরোনো জমির মূল্য তালিকা প্রযোজ্য থাকবে এবং ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে ব্যবহারের জন্য একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রণয়ন করা হবে।
সুতরাং, কিছু এলাকা তাদের জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় না করলেও অন্য এলাকাগুলো তা করলে, এটি সম্পূর্ণ স্বাভাবিক।
"আইন স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে এই দায়িত্ব অর্পণ করেছে। যদি হো চি মিন সিটি মনে করে যে পুরানো জমির মূল্য তালিকাটি খুব কম এবং এর ফলে লোকসান হতে পারে, তবে তাদের অবশ্যই দ্রুত একটি সংশোধিত জমির মূল্য তালিকা জারির প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে হবে এবং জনগণের জন্য পদ্ধতি সহজ করতে হবে," জনাব থান বলেন।
আইনজীবী ত্রান দুক ফুয়ং (হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশন) আরও যুক্তি দেন যে, নতুন জমির মূল্য সমন্বয় তালিকা জারির অপেক্ষায় থাকাকালীন হো চি মিন সিটিকে অবশ্যই পুরোনো মূল্য তালিকা প্রয়োগ করতে হবে এবং কর কর্তৃপক্ষকে জনগণের জন্য প্রশাসনিক পদ্ধতিগুলো পরিচালনা করতে হবে।
এছাড়াও, নতুন ভূমি আইন অনুযায়ী পুরোনো জমির মূল্য তালিকাটি ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ পর্যন্ত কার্যকর থাকবে। সুতরাং, সংশোধিত জমির মূল্য তালিকা জারি না হওয়া পর্যন্ত পুরোনো মূল্য তালিকাটিই কার্যকর থাকবে।
যদি নতুন মূল্য তালিকা এখনও পাওয়া না গিয়ে থাকে, তবে পুরোনো মূল্য তালিকাই প্রয়োগ করা উচিত। প্রশাসনিক কার্যক্রম কেন থামিয়ে দিয়ে মানুষকে ভোগান্তিতে ফেলা হচ্ছে?
যেহেতু স্থানীয় কর্তৃপক্ষ মতামত সংগ্রহের জন্য আবেদনপত্র প্রক্রিয়াকরণ স্থগিত রেখেছে, তাই সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় ও সংস্থাগুলোকে দ্রুত একীভূত মতামত প্রদান করতে হবে, যাতে স্থানীয় কর্তৃপক্ষ তাদের কাজ এগিয়ে নিয়ে যেতে পারে। সংস্থাগুলোর এভাবে মতামত বিনিময়ের জন্য মানুষ বসে অপেক্ষা করতে পারে না," মিঃ ফুয়ং বলেন।
হো চি মিন সিটি কর বিভাগ আবারও একটি জরুরি প্রস্তাব জমা দিয়েছে।
হো চি মিন সিটির ফু নুয়ান জেলা ভূমি নিবন্ধন কার্যালয়ের শাখায় জমি ও সম্পত্তি সংক্রান্ত আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন করতে লোকজন এসেছেন - ছবি: টিটিডি
১৬ই সেপ্টেম্বর, হো চি মিন সিটি ট্যাক্স ডিপার্টমেন্ট ২০২৪ সালের ১লা আগস্ট থেকে ভূমি-সংক্রান্ত সমস্যা সমাধানের জন্য একটি সভা আয়োজনের অনুরোধ জানিয়ে হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির কাছে পুনরায় একটি জরুরি আবেদন জমা দিয়েছে।
বিশেষত, এই সংস্থাটি প্রস্তাব করেছে যে, শহর কর্তৃপক্ষ যেন জমির মূল্য তালিকা, জমির মূল্য সমন্বয় সহগ, জমি ইজারা ফি গণনার শতকরা হার ইত্যাদির মতো আইনি নথিপত্রের প্রয়োগকে চূড়ান্তভাবে সমাধান ও প্রমিত করার জন্য একটি সভার আয়োজন করে, যাতে কর কর্তৃপক্ষ দ্রুত জমি-সম্পর্কিত আর্থিক দায়বদ্ধতা গণনা করতে পারে।
হো চি মিন সিটি কর বিভাগ অনুসারে, ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে শুরু করে শহর কর্তৃক জমির মূল্য তালিকা সমন্বয়ের সিদ্ধান্ত জারির তারিখের পূর্ব পর্যন্ত, যেসব ভূমি নিবন্ধন দলিল কার্যকর হবে, সেগুলোর ক্ষেত্রে শহরে ২০২০-২০২৪ সময়কালের জমির মূল্য তালিকা সংক্রান্ত প্রবিধানাবলী প্রযোজ্য হবে।
হো চি মিন সিটি কর বিভাগের পরিসংখ্যান অনুযায়ী, ১ থেকে ২৭ আগস্ট পর্যন্ত সংস্থাটি মোট ৮,৮০৮টি আবেদনপত্র পেয়েছে। এর মধ্যে ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্বীকৃতি সংক্রান্ত ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ের জন্য ৩৪৬টি এবং ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন সংক্রান্ত ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ের জন্য ২৭৭টি আবেদনপত্র অন্তর্ভুক্ত ছিল।
এছাড়াও, স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তর সংক্রান্ত ৫,৪৪৮টি ব্যক্তিগত আয়কর রিটার্ন এবং কোনো আর্থিক দায়বদ্ধতা নেই এমন মামলার জন্য ২,৭৩৭টি রিটার্ন রয়েছে। তবে, প্রকাশিত জমির মূল্য তালিকার অভাবে জমি-সংক্রান্ত আবেদনপত্র প্রক্রিয়াকরণে উল্লেখযোগ্য বিলম্ব হচ্ছে।
তুয়ি ট্রে পত্রিকার তদন্ত অনুযায়ী, কর দপ্তরগুলো বর্তমানে ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে শুরু হওয়া ভূমি-সংক্রান্ত নথিপত্রের বিশাল জটের সম্মুখীন হচ্ছে। কিছু কর দপ্তরে ৪০০-৫০০টি ফাইল অমীমাংসিত অবস্থায় রয়েছে। হো চি মিন সিটির একটি কেন্দ্রীয় জেলার কর দপ্তরের প্রধান জানিয়েছেন যে, করের পরিমাণ গণনা করার আগে তাদের নতুন জমির মূল্য তালিকার জন্য অপেক্ষা করতে হবে। তাই, কর কর্তৃপক্ষ জনগণকে কেবল পরিস্থিতি ব্যাখ্যা করতে পারছে এবং এর বাইরে তাদের আর কিছুই করার নেই।
তবে, কিছু কর দপ্তর জানিয়েছে যে, ব্যক্তিগত আয়কর ও নিবন্ধন ফি থেকে অব্যাহতিপ্রাপ্ত হস্তান্তর, উত্তরাধিকার এবং উপহার সংক্রান্ত মামলাগুলো নিষ্পত্তির ক্ষেত্রে তারা নমনীয়তা দেখাচ্ছে। করযোগ্য মামলাগুলোর ক্ষেত্রে, মানুষকে অপেক্ষা চালিয়ে যেতে হচ্ছে, কারণ তাদের আর কিছু করার নেই।
জনাব নগুয়েন ভ্যান দিন (ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান):
অনেক এলাকা এখনও সংগ্রাম করছে।
যদিও তিনটি আইন এক মাসেরও বেশি সময় ধরে কার্যকর রয়েছে, তবুও আইন প্রণয়নকারী সংস্থা এবং বাস্তবায়নকারী স্থানীয় কর্তৃপক্ষের মধ্যে এখনও একটি অমিল রয়েছে বলে মনে হচ্ছে। কিছু স্থানীয় কর্তৃপক্ষের কর্মকর্তারা এখনও আইন প্রণয়নকারী সংস্থাগুলোর দৃষ্টিভঙ্গি অনুধাবন করতে পারেননি, যার ফলে ভূমি সংক্রান্ত কার্যবিধি পরিচালনায়, বিশেষ করে ভূমির মূল্য তালিকা—যা ভূমির আর্থিক দায়বদ্ধতা নির্ধারণের ভিত্তি—সম্পর্কে দ্বিধা ও বিভ্রান্তি দেখা দিচ্ছে।
আইনটি পরিচালনাকারী অধ্যাদেশ ও সার্কুলার থাকা সত্ত্বেও এর বাস্তবায়ন অত্যন্ত কঠিন। তাই, নতুন আইনটি এক মাসেরও বেশি সময় ধরে কার্যকর থাকা সত্ত্বেও, বেশিরভাগ স্থানীয় কর্তৃপক্ষ এখনও উপযুক্ত বাস্তবায়ন সমাধান খুঁজছে, এমনকি ভূমি মূল্যায়ন এবং জমির মূল্য অনুমোদনের মতো সংশ্লিষ্ট প্রবিধানও জারি করেছে। বাস্তবে, নতুন আইনের অধীনে খুব কম প্রকল্পেরই সমাধান হয়েছে, কারণ স্থানীয় কর্তৃপক্ষগুলোকে সংশ্লিষ্ট বিষয়গুলো পরিচালনার জন্য তাদের কার্যপ্রণালী নতুন করে তৈরি করতে হচ্ছে।
সহযোগী অধ্যাপক ড. নগুয়েন কোয়াং তুয়েন (অর্থনৈতিক আইন বিভাগীয় প্রধান, হ্যানয় আইন বিশ্ববিদ্যালয়):
আইন প্রয়োগকারী কর্মকর্তাদের সুরক্ষার জন্য আমাদের একটি ব্যবস্থা প্রয়োজন!
তিনটি আইনের সুস্পষ্ট কার্যকারিতা দেখতে হলে, এগুলোর বাস্তবায়নের বিষয়ে মন্ত্রণালয়, বিভাগ এবং স্থানীয় প্রশাসনগুলোর মধ্যে ঐকমত্যে পৌঁছানোর জন্য আরও সময় প্রয়োজন। উদাহরণস্বরূপ, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য পাঁচটি নীতি নির্ধারণ করা হয়েছে, যার প্রথমটি হলো জমির মূল্য বাজার দর অনুযায়ী নয়, বরং বাজার নীতি অনুযায়ী নির্ধারণ করা উচিত।
অনেক স্থানীয় কর্তৃপক্ষ বাজারমূল্যের উপর ভিত্তি করে জমির মূল্যায়ন করে থাকে, কিন্তু বাজারমূল্যের দৈনিক ওঠানামার কারণে এর বাস্তবায়ন কঠিন হয়ে পড়ে। এই 'অস্পষ্টতা' ফটকাবাজিকে উৎসাহিত করে, যার ফলে নিলামের মাধ্যমে সহজেই জমির দাম বেড়ে যায় এবং বাজার বিঘ্নিত হয়। আইন প্রয়োগের ক্ষেত্রে, স্থানীয় বাজার নীতির পাশাপাশি বাকি চারটি নীতিও সঠিক আইনি পদ্ধতি অনুসারে প্রয়োগ করতে হবে।
এছাড়াও, বর্তমান প্রেক্ষাপটে আইন প্রয়োগকারী কর্মকর্তাদের সুরক্ষার জন্য একটি ব্যবস্থা থাকা প্রয়োজন। একই সাথে, ভূমি মূল্যায়ন সংস্থা এবং জমির মূল্য নির্ধারণকারী সংস্থাগুলোর স্বাধীনতা নিশ্চিত করতে হবে। ভূমি মূল্যায়নে ভূমি ব্যবহারকারী, রাষ্ট্র এবং বিনিয়োগকারীদের স্বার্থের মধ্যে ভারসাম্য নিশ্চিত করতে হবে। শুধু জমির দাম বাড়িয়ে দিলেই ভূমি ব্যবহারের দক্ষতা সর্বোচ্চ করা খুব কঠিন হয়ে পড়বে।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
