৩টি রিয়েল এস্টেট আইন: অবিলম্বে বাধাগুলি অপসারণ করুন

২০২৪ সালের ভূমি আইন পাঁচ মাস আগে (১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে) কার্যকর করার সময় সরকার এবং জাতীয় পরিষদের প্রত্যাশাগুলির মধ্যে একটি লক্ষ্য হল প্রক্রিয়াগুলি সহজ করা এবং ব্যবসা এবং মানুষের জন্য আবাসন ও জমি সম্পর্কিত সমস্যা সমাধান করা।

তবে, কিছু এলাকায়, বিশেষ করে হো চি মিন সিটিতে, এই আইন কার্যকর হওয়ার পর থেকে অনেক জমির প্রক্রিয়া "হিমায়িত" করা হয়েছে।

মানুষ আগুনে বসে আছে।

২০২৪ সালের আগস্টের শুরু থেকে (যখন ২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকর হবে) রিয়েল এস্টেট হস্তান্তরের চুক্তিতে স্বাক্ষর করে, ৫ আগস্ট, ভিন লোক এ (বিন চান, হো চি মিন সিটি) এর বাসিন্দা মিঃ ভি. জেলা নিবন্ধন অফিসে নিবন্ধন নথি জমা দেন এবং ১৪ আগস্ট থেকে কর গণনা ফর্মটি কর কর্তৃপক্ষের কাছে স্থানান্তরিত হয়।

তবে, এক মাসেরও বেশি সময় পরেও, কর কর্তৃপক্ষ এখনও ক্রেতার কাছে নাম স্থানান্তরের জন্য নিবন্ধন প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার জন্য নিবন্ধন অফিসে স্থানান্তরের জন্য কোনও কর নোটিশ জারি করেনি।

মিঃ ভি. বলেন যে তিনি যখন স্থানান্তর চুক্তিতে স্বাক্ষর করেছিলেন, তখন তিনি ক্রেতাকে প্রতিশ্রুতি দিয়েছিলেন যে তিনি ২০ দিনের মধ্যে নাম পরিবর্তনের বিষয়টি আপডেট করবেন। যেহেতু ফাইলটি প্রক্রিয়াকরণে ধীর গতিতে ছিল, তাই ক্রেতা এটি সমাধান করার জন্য অথবা টাকা ফেরত দেওয়ার জন্য তার উপর অনেক চাপ সৃষ্টি করেছিলেন।

"গত এক মাস ধরে, সংবাদ প্রতিবেদন পড়ে এবং কর ও সম্পদ সংস্থাগুলিকে বারবার রিপোর্ট করতে এবং অপ্রতুলতার বিষয়ে মতামত জানতে দেখে, আমি এতটাই অধৈর্য হয়ে পড়েছি যে আমি স্থির থাকতে পারছি না।"

"ক্রয়, বিক্রয় এবং স্থানান্তরের পদ্ধতিগুলি দ্রুত সমাধান করা দরকার, কিন্তু মন্ত্রণালয় এবং স্থানীয় কর্তৃপক্ষের একের পর এক সভা করার জন্য অপেক্ষা করার পরিবর্তে, মানুষ এবং ব্যবসাগুলি অনেক কিছু মিস করে এবং বিভিন্ন ধরণের ক্ষতির সম্মুখীন হয়," মিঃ ভি. ক্ষুব্ধ ছিলেন।

একইভাবে, মিঃ টিকিউডি ৮ আগস্ট, ২০২৪ তারিখে ফু নুয়ান জেলায় একটি বাড়ি কিনেছিলেন, কিন্তু মালিকানা হস্তান্তরের জন্য আবেদন জমা দেওয়ার এক মাসেরও বেশি সময় পরেও তিনি এখনও ফলাফল পাননি, যার ফলে তার সমস্ত পরিকল্পনা বিলম্বিত হয়েছে।

বিশেষ করে, মিঃ ডি. বাড়িটি ১৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিয়ে কিনেছিলেন। তিনি পরিকল্পনা করেছিলেন যে তা পরিশোধ করার জন্য দ্রুত বাইরে থেকে ১০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ধার করবেন, তারপর তা পরিশোধের জন্য ব্যাংক থেকে ধার করবেন।

ফাইলটি এখনও সম্পূর্ণ হয়নি, যদিও ব্যাংক মূল্যায়ন এবং ঋণ প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেছে কিন্তু ঋণ বিতরণ করতে পারছে না, তাই মিঃ ডি. বাইরে থেকে ঋণের সুদ বহন করতে হিমশিম খাচ্ছেন, কখন তা পরিশোধ করা হবে তা না জেনে।

"বহিরাগত ঋণের সুদের হার প্রতিদিন লক্ষ লক্ষ টাকা, যদিও সংস্থাগুলি সমস্যাটি কীভাবে সমাধান করবেন তা সিদ্ধান্ত নিতে ধীরগতিতে রয়েছে, জনগণকে ভারী বোঝা বহন করতে হচ্ছে," মিঃ ডি. বলেন।

অর্থের অভাবে, মিসেস পিএল (হো চি মিন সিটির ডিস্ট্রিক্ট ১২-এ বসবাসকারী) ডিস্ট্রিক্ট ১২-তে দুটি জমি ৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রি করতে বাধ্য হন। যেহেতু দুটি জমিই ব্যাংকে ঋণের জন্য বন্ধক রাখা হয়েছিল, তাই লাল বইয়ের বন্ধক ছাড়ার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার জন্য তাকে পরিচিতদের কাছ থেকে ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি ঋণ নিতে হয়েছিল।

ইতিমধ্যে, বাড়ির ক্রেতাও ব্যাংক থেকে ঋণ নিয়েছিলেন, তাই মিসেস এল. ক্রেতাকে প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে সহায়তা করেছিলেন। স্থানান্তর কর প্রদান এবং নাম পরিবর্তন নিবন্ধনের প্রক্রিয়া সম্পন্ন হলে ব্যাংক ক্রেতাকে ঋণ প্রদান করতে সম্মত হয়।

কর অফিসে আবেদন জমা দেওয়ার সময়, মিসেস এল.-কে বলা হয়েছিল যে সিটি পিপলস কমিটি একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করতে চলেছে, তাই তাকে নতুন জমির মূল্য তালিকা অনুসারে স্থানান্তর কর গণনা করার জন্য সাময়িকভাবে অপেক্ষা করতে হবে।

তবে, এখন পর্যন্ত, স্থানান্তর কর গণনার ফাইলগুলি এখনও আটকে আছে, যার ফলে বিক্রেতা এবং ক্রেতা উভয়ই "আটকে" আছেন।

"আমি জমিটি বিক্রি করে দিয়েছি কারণ আমার কাছে টাকার অভাব ছিল। আমি আশা করিনি যে এটি বিক্রি করার পরে এটি আরও কঠিন হবে। আমি কেবল আশা করি কর্তৃপক্ষ দ্রুত স্থানান্তর কর গণনা করবে যাতে আমি জমি বিক্রয় প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে পারি," মিসেস এল বলেন।

হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট লেনদেন স্থবির হয়ে পড়ে কারণ ক্রয়-বিক্রয়ের পরেও মালিকানা হস্তান্তর এবং সম্পত্তি নিবন্ধনের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করা সম্ভব হয় না - ছবি: কোয়াং দিন

রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য আরও অসুবিধা

ইতিমধ্যে, মিঃ ট্রান ডুক থুয়ান (ডিস্ট্রিক্ট ৭-এর একটি রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের পরিচালক) বলেছেন যে এই ব্যবসার প্রায় ২০টি রিয়েল এস্টেট ক্রয়-বিক্রয়ের ফাইল রয়েছে যা কর পরিশোধের পর্যায়ে আটকে আছে।

মিঃ থুয়ানের মতে, ১লা আগস্টের আগের এবং পরের সমস্ত রেকর্ড স্থগিত করা হয়েছিল, যার ফলে সম্পূর্ণ লেনদেন "হিমায়িত" হয়ে গিয়েছিল এবং নতুন লেনদেনের জন্য, লোকেরা এটিকে কঠিন বলে মনে করেছিল তাই তারা এই সময়ের মধ্যে কেনাকাটা বন্ধ করে দিয়েছিল।

"আমি ভেবেছিলাম নতুন আইন বাজার উন্মুক্ত করবে এবং মানুষকে আরও সুবিধাজনকভাবে ব্যবসা করতে সাহায্য করবে, কিন্তু এর পরিবর্তে এটি মানুষের জন্য জিনিসগুলিকে আরও কঠিন করে তুলবে।"

প্রাথমিকভাবে, কর বিভাগ বলেছিল যে স্থানান্তর কর গণনার ভিত্তি হিসেবে একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা পেতে মাত্র ১-২ সপ্তাহ সময় লাগবে, কিন্তু এখন পর্যন্ত, আমরা কোনও অগ্রগতি ছাড়াই দেড় মাসেরও বেশি সময় ধরে অপেক্ষা করছি। প্রতি সপ্তাহে, আমাদের কর বিভাগে জিজ্ঞাসা করতে যেতে হয় কারণ গ্রাহকরা আমাদের বারবার তাগিদ দিচ্ছেন, "মিঃ থুয়ান বলেন।

মিঃ তা ট্রুং কিয়েন (হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট ব্রোকার) বলেন যে এমন অনেক ঘটনা আছে যেখানে বিক্রেতার টাকার খুব প্রয়োজন হয় তাই তাকে বাড়িটি বিক্রি করতে হয় কিন্তু শেষ পর্যন্ত প্রক্রিয়াটি সম্পন্ন করা যায় না, ক্রেতা ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে পারে না এবং বিক্রেতাকে ১০০% অর্থ প্রদান করতে পারে না।

এমন একটি ঘটনা ঘটেছে যেখানে একজন গ্রাহক বিদেশে স্থায়ীভাবে বসবাসের খরচ মেটাতে বাড়িটি বিক্রি করে দিয়েছিলেন। ফ্লাইটটি ১৫ সেপ্টেম্বর নির্ধারিত ছিল, তাই বিক্রয় প্রক্রিয়া ২০২৪ সালের আগস্টের প্রথম দিকে সম্পন্ন হয়েছিল।

নোটারিকৃত নথিপত্র এবং জমা সম্পন্ন হয়েছিল, কিন্তু কর গণনা প্রক্রিয়া আটকে ছিল, যার ফলে বিক্রেতা কী করবেন তা বুঝতে পারছিলেন না। বিক্রেতাকে ১৫ সেপ্টেম্বর থেকে বিদেশে উড়ে যাওয়ার অনুমতি নিতে বাধ্য করা হয়েছিল, যখন কর প্রদান প্রক্রিয়াটি অপেক্ষা করতে থাকে।

"গ্রাহকরা স্বীকার করেন যে পরে যদি কোনও সমস্যা হয়, তাহলে পরবর্তীতে তা মোকাবেলা করার জন্য তাদের ফ্লাইটে আরও বেশি অর্থ ব্যয় করতে হবে কারণ তারা জানেন না যে প্রক্রিয়াটি কখন সম্পন্ন হবে," মিঃ কিয়েন বলেন।

এছাড়াও, মিঃ কিয়েনের মতে, বাস্তবে এমন কিছু ঘটনা ঘটে যেখানে বাড়ি বিক্রি করার সময়, নাম পরিবর্তনের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার জন্য লাল বই পেতে ঋণ পরিশোধের জন্য বাইরে থেকে টাকা ধার করতে হয়। যেসব ক্ষেত্রে ক্রেতা ব্যাংক থেকেও ঋণ নেন কিন্তু টাকা বিতরণ করতে পারেন না, সেখানে বিক্রেতা "দ্বিধাগ্রস্ত" হয়ে পড়বেন এবং বাড়ি বিক্রি করার সময় ঋণ নিতে হবে।

টাইটানিয়াম রিয়েল এস্টেট ম্যানেজমেন্ট কোম্পানির পরিচালক মিঃ ফাম ট্রং ফু মন্তব্য করেছেন যে ভূমি ব্যবহারের শংসাপত্র প্রদান এবং পরিবর্তন এবং ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে পদ্ধতি স্থগিত করার ফলে মানুষের পক্ষে ব্যবসা-বাণিজ্য এবং ক্রয়-বিক্রয় করা অসম্ভব হয়ে পড়ে, যা ব্রোকারেজ ব্যবসার জন্য অসুবিধার সৃষ্টি করে।

"হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের ক্ষেত্রে কর্তৃপক্ষকে দ্রুত বাধা দূর করতে হবে অথবা একটি অস্থায়ী ব্যবস্থা প্রয়োগ করতে হবে। লেনদেনগুলি গত মাসের মতো "হিমায়িত" রাখা উচিত নয়," মিঃ ফু বলেন।

ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট কোম্পানির পরিচালক মিঃ ট্রান খান কোয়াং-এর মতে, ব্যবসাগুলি আশা করে যে ভূমি খাত সম্পর্কিত আইনের প্রাথমিক প্রয়োগ বাজারের জন্য বাধাগুলি দূর করবে এবং রিয়েল এস্টেট লেনদেনকে উৎসাহিত করবে, কিন্তু বাস্তবে, সমস্যা দেখা দিয়েছে, যার ফলে লেনদেনে আরও বিলম্ব হচ্ছে।

"প্রতিটি এলাকা এটিকে ভিন্ন ভিন্ন উপায়ে বাস্তবায়ন করছে, যার ফলে মানুষ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে এর পরিণতি ভোগ করতে হচ্ছে," মিঃ কোয়াং ক্ষুব্ধ ছিলেন।

হো চি মিন সিটির বিন থান জেলায় রিয়েল এস্টেট প্রক্রিয়া সম্পন্ন ব্যক্তিরা - ছবি: এইচ.হান

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এখনও কোনও কথা বলেনি।

আইনজীবী নগো হুইন ফুওং থাও (টিএটি ল ফার্ম) এর মতে, বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্য রেখে জমির মূল্য তালিকা সমন্বয় করা প্রয়োজন, তবে মানুষ এবং ব্যবসাগুলিকে প্রক্রিয়াগত ধাপে আটকে রাখা যাবে না।

উল্লেখযোগ্যভাবে, যদিও অন্যান্য অনেক এলাকা এখনও K সহগ এবং পুরাতন মূল্য তালিকা অনুসারে জমির রেকর্ড পরিচালনা করছে, হো চি মিন সিটি একটি সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা জারি করার জন্য "অপেক্ষা করছে"।

"নতুন মূল্য তালিকার জন্য অপেক্ষা করা কেবল মানুষের জন্য জমির প্রক্রিয়া সম্পন্ন করা কঠিন করে তোলে না বরং ব্যবসার কার্যক্রমকেও মারাত্মকভাবে প্রভাবিত করে এবং বিশেষ করে হো চি মিন সিটির অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির হারকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করে," মিস থাও বলেন, নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি হওয়ার অপেক্ষায় পুরানো জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করা অব্যাহত রাখার পরামর্শ দেন।

খান হোয়া প্রদেশ আইনজীবী সমিতির চেয়ারম্যান, জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধি লে জুয়ান থান বলেছেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের খসড়া তৈরিতে সরকারকে সহায়তাকারী একটি সংস্থা হিসেবে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের উচিত সময়োপযোগী সমাধান এবং নির্দেশনা পাওয়ার জন্য মন্ত্রণালয়, শাখা এবং স্থানীয়দের সমস্যা সম্পর্কে কথা বলার জন্য সরকারকে সক্রিয়ভাবে প্রস্তাব করা বা একটি জাতীয় সম্মেলন আয়োজন করা।

মিঃ থানের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে পুরাতন জমির মূল্য তালিকা ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ পর্যন্ত প্রযোজ্য হবে। অতএব, প্রয়োজনে, প্রাদেশিক গণ কমিটি স্থানীয় বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণভাবে এটি সমন্বয় করবে।

অন্যথায়, পুরাতন জমির মূল্য তালিকা এখনও প্রযোজ্য থাকবে এবং ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে ব্যবহারের জন্য একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা তৈরি করা হবে।

অতএব, এটা সম্পূর্ণ স্বাভাবিক যে কিছু এলাকা জমির মূল্য তালিকা সামঞ্জস্য করে না, অন্যরা জমির মূল্য তালিকা সামঞ্জস্য করে।

"আইন স্থানীয়দের নির্দেশ দিয়েছে, যদি হো চি মিন সিটি মনে করে যে পুরাতন জমির মূল্য তালিকা কম, যা সম্ভাব্য ক্ষতির কারণ হতে পারে, তাহলে তাদের দ্রুত একটি সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা জারি করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে হবে, যাতে মানুষের জন্য প্রক্রিয়াগুলি পরিষ্কার করা যায়," মিঃ থান বলেন।

আইনজীবী ট্রান ডুক ফুওং (হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশন) আরও বলেছেন যে নতুন জমির মূল্য সমন্বয় জারির জন্য অপেক্ষা করার সময়, হো চি মিন সিটিকে অবশ্যই পুরানো মূল্য তালিকা প্রয়োগ করতে হবে এবং কর কর্তৃপক্ষকে জনগণের জন্য প্রশাসনিক প্রক্রিয়াগুলি সমাধান করতে হবে।

অধিকন্তু, নতুন ভূমি আইন অনুসারে ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ পর্যন্ত পুরাতন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করা যাবে। অতএব, যখন সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা জারি করা হয়নি, তখনও পুরাতন মূল্য তালিকা বৈধ থাকবে।

"যদি নতুন মূল্য তালিকা না থাকে, তাহলে পুরাতন মূল্য তালিকা প্রয়োগ করার অনুমতি আছে। কেন প্রশাসনিক প্রক্রিয়া বন্ধ করে জনগণকে ভোগান্তিতে ফেলবেন?"

"স্থানীয়রা মতামত চাওয়ার জন্য তাদের আবেদন বন্ধ করে দিয়েছে, এই বাস্তবতার মুখোমুখি হয়ে, সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলিকে দ্রুত তাদের মতামত দিতে হবে এবং স্থানীয়দের বাস্তবায়নের জন্য তাদের দৃষ্টিভঙ্গি একত্রিত করতে হবে। জনগণ এজেন্সিগুলির আলোচনার জন্য বসে থাকতে পারে না," মিঃ ফুওং বলেন।

হো চি মিন সিটি কর বিভাগ জরুরিভাবে আবার সুপারিশ করছে

হো চি মিন সিটির ফু নহুয়ান জেলার ভূমি নিবন্ধন অফিসের শাখায় লোকেরা রিয়েল এস্টেট প্রক্রিয়া করতে আসে - ছবি: টিটিডি

১৬ সেপ্টেম্বর, হো চি মিন সিটি কর বিভাগ হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটিকে ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে জমির রেকর্ড সমাধানের জন্য একটি সভা আয়োজনের জন্য জরুরিভাবে অনুরোধ অব্যাহত রেখেছে।

বিশেষ করে, এই সংস্থাটি প্রস্তাব করেছে যে সিটি জমির মূল্য সারণী, জমির মূল্য সমন্বয় সহগ, জমির ভাড়া গণনার শতাংশ ইত্যাদির মতো আইনি নথির প্রয়োগ সমাধান এবং একীকরণের জন্য একটি সভা আয়োজন করবে যাতে কর কর্তৃপক্ষ দ্রুত জমির উপর আর্থিক বাধ্যবাধকতা গণনা করতে পারে।

নগর কর বিভাগের মতে, ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে শুরু করে নগর কর্তৃপক্ষ জমির মূল্য তালিকা সমন্বয়ের সিদ্ধান্ত জারি করার তারিখের আগে পর্যন্ত জমির রেকর্ডের জন্য, ২০২০ - ২০২৪ সময়কালের জন্য এলাকার জমির মূল্য তালিকার উপর প্রবিধান জারি করার বিষয়ে হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির ১৬ জানুয়ারী, ২০২০ তারিখের সিদ্ধান্ত নং ০২ অনুসারে আবেদন করুন।

নগর কর বিভাগের পরিসংখ্যান থেকে দেখা যায় যে ১ থেকে ২৭ আগস্ট পর্যন্ত, এই সংস্থাটি মোট ৮,৮০৮টি রেকর্ড পেয়েছে। যার মধ্যে ৩৪৬টি রেকর্ড ছিল ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্বীকৃতির ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ের জন্য এবং ২৭৭টি রেকর্ড ছিল ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ের জন্য।

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর থেকে ৫,৪৪৮টি ব্যক্তিগত আয়কর রেকর্ড এবং ২,৭৩৭টি রেকর্ড রয়েছে যেখানে কোনও আর্থিক বাধ্যবাধকতা নেই। তবে, জমির মূল্য তালিকা জারি না করার কারণে জমি-সম্পর্কিত রেকর্ড সমাধানে বিশাল বাধার সৃষ্টি হয়েছে।

টুওই ট্রে-এর তদন্ত অনুসারে, ১ আগস্ট, ২০২৪ সাল থেকে কর অফিসগুলিতে অনেক জমির রেকর্ড অবশিষ্ট রয়েছে। কিছু কর অফিসে ৪০০-৫০০ রেকর্ড অবশিষ্ট রয়েছে। হো চি মিন সিটির একটি কেন্দ্রীয় জেলার একটি কর অফিসের প্রধান বলেছেন যে কর বাধ্যবাধকতা গণনা করার জন্য তাদের জমির মূল্য তালিকার জন্য অপেক্ষা করতে হবে। অতএব, কর অফিস কেবল জনগণকে ব্যাখ্যা করতে পারে, অন্য কিছু করতে পারে না।

তবে, কিছু কর অফিস জানিয়েছে যে তারা হস্তান্তর, উত্তরাধিকার এবং উপহারের নথিপত্রের ক্ষেত্রে নমনীয়ভাবে সমাধান করেছে যা ব্যক্তিগত আয়কর এবং নিবন্ধন ফি থেকে অব্যাহতিপ্রাপ্ত। করযোগ্য নথিপত্রের জন্য, মানুষকে অপেক্ষা করতে হবে এবং অন্য কিছু করতে পারবে না।

মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন (ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান):

অনেক এলাকা এখনও বিভ্রান্ত।

যদিও তিনটি আইন এক মাসেরও বেশি সময় ধরে কার্যকর হয়েছে, তবুও আইন প্রণয়নকারী সংস্থা এবং আইন বাস্তবায়নকারী স্থানীয়দের মধ্যে এখনও একটি ব্যবধান রয়েছে বলে মনে হচ্ছে। কিছু এলাকার প্রয়োগকারী কর্মকর্তারা আইন প্রণয়নকারী সংস্থাগুলির দৃষ্টিভঙ্গি "বোঝেননি", তাই ভূমি পদ্ধতি পরিচালনায় দ্বিধা এবং বিভ্রান্তি রয়েছে, বিশেষ করে জমির মূল্য তালিকা ইস্যুতে - যা জমির আর্থিক বাধ্যবাধকতা নির্ধারণের ভিত্তি।

যদিও ডিক্রি এবং সার্কুলার আইনকে নির্দেশ করে, তবুও বাস্তবায়ন এখনও খুবই কঠিন। অতএব, যদিও নতুন আইনগুলি এক মাসেরও বেশি সময় ধরে কার্যকর হয়েছে, বেশিরভাগ এলাকা এখনও উপযুক্ত বাস্তবায়ন সমাধান খুঁজছে, এমনকি জমির মূল্য গণনা এবং জমির মূল্য তালিকা অনুমোদনের মতো প্রাসঙ্গিক প্রবিধান জারি করছে। প্রকৃতপক্ষে, নতুন আইনের অধীনে সমাধান করা প্রকল্পের সংখ্যা খুবই কম কারণ এলাকাগুলিকে সম্পর্কিত পদ্ধতি পরিচালনার প্রক্রিয়া পুনর্নির্মাণ করতে হচ্ছে।

সহযোগী অধ্যাপক, ডঃ এনগুয়েন কোয়াং তুয়েন (হ্যানয় আইন বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থনৈতিক আইন বিভাগের প্রধান):

আইন প্রয়োগকারী সংস্থাগুলিকে রক্ষা করার জন্য একটি ব্যবস্থা প্রয়োজন!

তিনটি আইনের স্পষ্ট কার্যকারিতা দেখতে, আইন প্রয়োগের বিষয়ে মন্ত্রণালয়, শাখা এবং স্থানীয়দের তাদের মতামত একত্রিত করতে এখনও সময় লাগে। উদাহরণস্বরূপ, ২০২৪ সালের ভূমি আইনে জমির দাম নির্ধারণের জন্য পাঁচটি নীতি নির্ধারণ করা হয়েছে, যার মধ্যে প্রথমটি হল বাজারের দাম নয়, বাজারের নীতি অনুসারে জমির দাম নির্ধারণ করা।

অনেক এলাকাবাসী বোঝে যে জমির মূল্যায়ন বাজার মূল্যের উপর ভিত্তি করে করা হয়, তাই এটি বাস্তবায়ন করা কঠিন কারণ বাজারের দাম প্রতিদিন ওঠানামা করে। এই "অস্পষ্টতা" ফটকাবাজদের নিলামের মাধ্যমে সহজেই জমির দাম বাড়াতে সাহায্য করেছে, যার ফলে বাজারে ব্যাঘাত ঘটছে। আইন প্রয়োগের ক্ষেত্রে, স্থানীয় বাজার নীতি ছাড়াও, বাকি চারটি নীতি আইনি পদ্ধতি অনুসারে প্রয়োগ করতে হবে।

এছাড়াও, বর্তমান প্রেক্ষাপটে আইন প্রয়োগকারী কর্মকর্তাদের সুরক্ষার জন্য একটি ব্যবস্থা থাকা প্রয়োজন। একই সাথে, ভূমি মূল্যায়ন সংস্থা এবং ভূমি মূল্য নির্ধারণকারী সংস্থার মধ্যে স্বাধীনতা নিশ্চিত করা প্রয়োজন। ভূমি মূল্যায়নের মাধ্যমে ভূমি ব্যবহারকারী, রাষ্ট্র এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে স্বার্থের সামঞ্জস্য নিশ্চিত করতে হবে। যদি ভূমির দাম ক্রমাগত বাড়তে থাকে, তাহলে ভূমির দক্ষতা বৃদ্ধি করা খুবই কঠিন হবে।

সূত্র: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm