রিয়েল এস্টেট বাজারে কারসাজির নিষেধাজ্ঞা

রিয়েল এস্টেট লেনদেন ব্যাংকের মাধ্যমে করার প্রস্তাব

প্রতিনিধি ত্রিনহ লাম সিং ( আন জিয়াং প্রতিনিধিদল) প্রস্তাব করেন যে খসড়া আইনে রিয়েল এস্টেট বাজারের কারসাজি এবং ব্যাহতকরণ নিষিদ্ধ করার বিধান যুক্ত করা হোক এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের কারসাজি এবং ব্যাহতকরণের লক্ষণগুলি স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা হোক। "সাম্প্রতিক সময়ে, কারসাজিমূলক কাজগুলি রিয়েল এস্টেট বাজারকে অস্থিতিশীল করেছে এবং দেশের আর্থ-সামাজিক উন্নয়নকে প্রভাবিত করেছে," মিঃ সিং বলেন।

অনেক ডেপুটি একই প্রস্তাব করেছেন। জাতীয় প্রতিরক্ষা ও নিরাপত্তা কমিটির সদস্য ( ডং নাই-এর প্রতিনিধি) ত্রিন জুয়ান আন, রিয়েল এস্টেট বাজারের কারসাজির কাজকে নিষিদ্ধ কাজের তালিকায় অন্তর্ভুক্ত করার এবং রিয়েল এস্টেটের দামের কারসাজি ও নির্ধারণের কাজটি স্পষ্ট করার প্রস্তাব করেছেন। "ব্যক্তিগতভাবে, আমি মনে করি যে রিয়েল এস্টেটের কারসাজির কাজটি দণ্ডবিধিতে বর্ণিত স্টক কারসাজির কাজের চেয়ে কম বিপজ্জনক নয়। বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট বাজারের কারসাজির কাজটি একটি পরিশীলিত পদ্ধতিতে সংঘটিত হচ্ছে, যা একটি বুদবুদ পরিস্থিতির দিকে পরিচালিত করছে, রিয়েল এস্টেটের দাম বাস্তবতার তুলনায় আকাশছোঁয়া এবং আইনে এটি নিষিদ্ধ করা প্রয়োজন, এটি নির্মূল করার জন্য নির্দিষ্ট নিয়মকানুন রয়েছে," মিঃ আন পরামর্শ দিয়েছেন।

মিঃ আনের মতে, রিয়েল এস্টেট বাজারকে নিয়ন্ত্রণ করার কাজটিতে কেবল নিলামের সময় উচ্চ মূল্য নির্ধারণ করা এবং তারপরে দাম বাড়িয়ে মুনাফা অর্জনের উদ্দেশ্যে আমানত বাতিল করা অন্তর্ভুক্ত নয়, বরং একটি প্রকল্প ব্যবহার করে অন্যান্য প্রকল্পের দাম "উত্তেজিত" করা, যার ফলে খুব উচ্চ মূল্য স্তর তৈরি হয়। "আমি মনে করি এটি যদি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরিচালনা না করা হয়, তবে এটি একটি বুদবুদ তৈরি করবে এবং গুরুতর ঘটনার দিকে পরিচালিত করবে," মিঃ আন জোর দিয়ে বলেন।

জাতীয় পরিষদের বিচার বিভাগীয় কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান নগুয়েন মান কুওং ( কোয়াং বিন প্রতিনিধিদল) খসড়া আইন সম্পর্কে উদ্বেগ প্রকাশ করে বলেছেন: রাষ্ট্রের একটি নীতি রয়েছে যাতে সংস্থা এবং ব্যক্তিদের জন্য রিয়েল এস্টেট লেনদেনে নগদ-বহির্ভূত অর্থ প্রদানের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করা হয়। মিঃ কুওং-এর মতে, দুর্নীতি এবং নেতিবাচকতা প্রতিরোধ এবং মোকাবেলায় নগদ-বহির্ভূত অর্থ প্রদান একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ সমাধান। অতএব, তিনি পরামর্শ দিয়েছিলেন যে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের মতো বৃহৎ লেনদেনের জন্য, রাষ্ট্রের উচিত কেবল শর্ত তৈরি করার পরিবর্তে নগদ-বহির্ভূত অর্থ প্রদান বাধ্যতামূলক করার দিকে এগিয়ে যাওয়া।

প্রতিনিধি ত্রিন জুয়ান আন (ডং নাই প্রতিনিধিদল)

প্রতিনিধি ত্রিন জুয়ান আন রিয়েল এস্টেট লেনদেনে অর্থপ্রদানের নিয়মাবলীর সাথে তার একমত প্রকাশ করেছেন, যার অনুসারে প্রকল্প বিনিয়োগকারী এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে ভিয়েতনামের ব্যাংক অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে গ্রাহকদের কাছ থেকে অর্থ গ্রহণ করতে হবে। "আমি মনে করি যে রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত সমস্ত লেনদেন কেবল বিনিয়োগকারী এবং ব্যবসার মাধ্যমে নয়, ব্যাংকের মাধ্যমে পরিশোধ করতে হবে। আমরা নগদহীন অর্থপ্রদান লেনদেন বাস্তবায়নে একটি উল্লেখযোগ্য পদক্ষেপ নিয়েছি, আমি পরামর্শ দিচ্ছি যে আমাদের আরও বিপ্লব ঘটাতে হবে," মিঃ আন প্রস্তাব করেন।

রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত সমস্ত লেনদেন কেবল বিনিয়োগকারী এবং ব্যবসার মাধ্যমে নয়, ব্যাংকের মাধ্যমে পরিশোধ করতে হবে। নগদহীন অর্থ প্রদানের ক্ষেত্রে আমরা একটি উল্লেখযোগ্য পদক্ষেপ নিয়েছি, আমি আরও বিপ্লব ঘটানোর পরামর্শ দিচ্ছি।

প্রতিনিধি ত্রিন জুয়ান আন, জাতীয় প্রতিরক্ষা ও নিরাপত্তা কমিটির পূর্ণকালীন সদস্য (ডং নাই প্রতিনিধিদল)

দালালরা "ছোঁড়ে ফেলে" বাজারকে ব্যাহত করে

রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের নিয়মাবলী, পূর্ববর্তী খসড়া আইন গ্রহণ এবং সংশোধন সংক্রান্ত প্রতিবেদন সম্পর্কে অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থান বলেন যে, অনেক জাতীয় পরিষদের ডেপুটিদের মতামত পাওয়ার পর, ব্যাখ্যা এবং গ্রহণযোগ্যতার পর খসড়া আইনে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য প্রয়োজনীয় নিয়মাবলী বাতিল করা হয়েছে এবং কেবল তাদের উৎসাহিত করা হয়েছে। "রিয়েল এস্টেট লেনদেনের বাধ্যবাধকতা শোষণের ঝুঁকির দিকে পরিচালিত করবে এবং একটি সুস্থ, নিরাপদ এবং টেকসই রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশ নিশ্চিত করবে না," মিঃ থান বলেন। এছাড়াও, খসড়া আইনে আরও বলা হয়েছে যে, অংশগ্রহণকারী পক্ষ যে রিয়েল এস্টেট লেনদেনে একজন ব্যক্তি, সেগুলিকে নোটারি এবং সার্টিফাইড করতে হবে। যদি একজন অংশগ্রহণকারী পক্ষ রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক উদ্যোগ হয়, তাহলে নোটারিকরণ এবং সার্টিফিকেশনের প্রয়োজন হয় না।

মন্তব্য করতে গিয়ে, ডেপুটি হোয়াং ভ্যান কুওং (হ্যানয় প্রতিনিধিদল) বলেন যে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের চুক্তি নোটারি করা প্রয়োজন নয় বরং ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে নিশ্চিত করা যেতে পারে। মিঃ কুওং বিশ্লেষণ করেছেন যে ট্রেডিং ফ্লোর হল রিয়েল এস্টেট বাজার গঠনকারী তিনটি উপাদানের মধ্যে একটি, কিন্তু বর্তমান রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ফ্লোরের কার্যকারিতা সঠিকভাবে নিয়ন্ত্রণ করেনি যখন এটি ফ্লোরকে কেবল দালালি নয়, বিক্রি এবং ক্রয় উভয় ক্ষেত্রেই অংশগ্রহণের অনুমতি দেয়। "ফ্লোরটি কেবল মধ্যস্থতাকারী হওয়া উচিত, কিন্তু এখন এটি ক্রয় এবং বিক্রয় উভয়ই, এবং লোকেরা এটিকে ছোঁড়া এবং ধরা বলে, যা বাজারকে ব্যাহত করছে," মিঃ কুওং জোর দিয়ে বলেন।

সেখান থেকে, ডেপুটি কুওং প্রস্তাব করেন যে আইনটি আরও কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত করা উচিত, ফ্লোরটি কেবল মধ্যস্থতাকারীর ভূমিকা পালন করে এবং গ্রাহক এবং রাষ্ট্রকে প্রদত্ত তথ্যের জন্য দায়ী থাকতে হবে। একই সময়ে, ফ্লোরটি ক্রয়-বিক্রয়ে অংশগ্রহণ করতে পারে না এবং চুক্তি অনুসারে নোটারি ফি এবং ব্রোকারেজ ফি-এর সমতুল্য লেনদেন নিশ্চিতকরণ ফি সহ কেবল ফি গ্রহণ করে। মিঃ কুওংয়ের মতে, এই পদ্ধতি ফ্লোরটিকে ব্রোকারের ভূমিকা সঠিকভাবে পালন করার, গ্রাহকদের পরামর্শ দেওয়ার এবং রাজ্যকে বাজারের তথ্য সরবরাহ করার দায়িত্ব দেয়।

ডেপুটি কুওং-এর সাথে বিতর্কে, ডেপুটি নগুয়েন ভ্যান থান (থাই বিন প্রতিনিধিদল) বলেন যে নোটারাইজেশনের বর্তমানে অনেক সমস্যা রয়েছে, কিন্তু যদি নোটারাইজেশন বাদ দেওয়া হয় বা ট্রেডিং ফ্লোরকে আরও ক্ষমতা দেওয়া হয়, "এটি খুবই বিপজ্জনক"। মিঃ থান পরামর্শ দেন যে লেনদেন শুধুমাত্র নোটারাইজেশনের মাধ্যমে নিশ্চিত করা উচিত এবং ট্রেডিং ফ্লোর রাষ্ট্রের আইনের প্রতিনিধিত্ব করতে পারে না।

তিনি বলেন, ডেপুটি হোয়াং ভ্যান কুওং যখন ট্রেডিং ফ্লোরগুলিকে ক্রয়-বিক্রয়ে অংশগ্রহণ নিষিদ্ধ করার প্রস্তাব করেছিলেন তখন তিনি "তাত্ত্বিকভাবে চিন্তাভাবনা" করছিলেন। "বাস্তবে, এটি নিষিদ্ধ করা যাবে না কারণ মানুষের কাছে পরিচিত দামের মাধ্যমে ক্রয়-বিক্রয়ের অনেক উপায় রয়েছে। সমস্ত ডেপুটি জানেন যে অতীতে, উচ্চ-উত্থিত ভবনগুলি, বিশেষ করে রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন কর্পোরেশন বা বৃহৎ বেসরকারি কোম্পানিগুলির, যখন তারা পরের দিন বিনিয়োগকারীকে জিজ্ঞাসা করেছিল, তারা বলেছিল যে সেগুলি বিক্রি হয়ে গেছে, কিন্তু যখন তারা রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরে গিয়েছিল, তখনও তাদের কাছে উচ্চ মূল্যে ছিল, এমনকি দেড় বা দ্বিগুণ দামেও। এটি খুবই বিপজ্জনক," মিঃ থান বলেন এবং ট্রেডিং ফ্লোরগুলি বিনামূল্যে রাখার পরামর্শ দেন, "ভালো ওয়াইনের কোনও ঝোপের প্রয়োজন নেই", যদি লেনদেন ভাল হয়, তবে গ্রাহকরা আসবেন, যদি এটি ভাল না হয়, গ্রাহকরা আসবেন না।"

প্রতিনিধিদের মতামত গ্রহণের পর, অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থানহ বলেন যে প্রতিনিধিরা সকলেই ট্রেডিং ফ্লোরগুলির মান এবং পেশাদারিত্ব উন্নত করতে চান। অতএব, খসড়া কমিটি বিবেচনা করবে যে ফ্লোরগুলি কীভাবে মধ্যস্থতাকারীর ভূমিকা পালন করতে পারে এবং সরাসরি ক্রয়-বিক্রয়ে অংশগ্রহণ না করে, যা বাজারে ব্যাঘাত ঘটাতে পারে।

ভিত্তি তৈরির আগে কি আমাদের অ্যাপার্টমেন্টের আমানত গ্রহণ করা উচিত?

ভবিষ্যতের আবাসন লেনদেনের ক্ষেত্রে, খসড়া আইনে দুটি বিকল্প প্রস্তাব করা হয়েছে। প্রথমত, প্রকল্পটি কার্যকর হওয়ার জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করলে বিনিয়োগকারী গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন (নিম্নলিখিত নথিগুলির মধ্যে একটি সহ: ভূমি ব্যবহারের অধিকার, নির্মাণ অনুমতি, অ্যাপার্টমেন্ট বা মিশ্র-ব্যবহারের ভবনের জন্য ভিত্তি নির্মাণের গ্রহণযোগ্যতা নথি ইত্যাদি)। দ্বিতীয়ত, প্রকল্পের একটি মূল্যায়নকৃত মৌলিক নকশা থাকলে এবং নিম্নলিখিত নথিগুলির মধ্যে একটি থাকলে বিনিয়োগকারী আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন: ভূমি ব্যবহারের অধিকার; সর্বোচ্চ আমানতের পরিমাণ বিক্রয় মূল্য বা লিজ-ক্রয় মূল্যের 10% এর বেশি নয়।

তার মতামত প্রদান করে, ডেপুটি ট্রান হং নুয়েন (বিন থুয়ান প্রতিনিধিদল) বিকল্প ১ অনুসারে নিয়ন্ত্রণের প্রস্তাব করেন, কারণ এটি গ্রাহকদের জন্য কম ঝুঁকিপূর্ণ। তার মতে, যদি প্রকল্পের মৌলিক নকশা মূল্যায়নের সময় থেকে আমানত সংগ্রহ করা হয়, তাহলে আমানত গ্রহণ থেকে প্রকল্পটি বাস্তবায়িত হতে অনেক দীর্ঘ সময় লাগবে। এদিকে, রিয়েল এস্টেট বাজারে সম্প্রতি অনেক জটিল উন্নয়ন ঘটেছে, এখনও রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের আমানত এবং মূলধন অবদান চুক্তির মাধ্যমে ইচ্ছামত মূলধন সংগ্রহের সুযোগ নেওয়ার ঘটনা ঘটছে, যা বিশৃঙ্খলা এবং নিরাপত্তাহীনতা সৃষ্টি করছে। অনেক প্রকল্প, আমানত গ্রহণের পর, ৫ বছর, এমনকি ১০ বছর পরেও, প্রকল্পটি বাস্তবায়িত হয়নি।

বিপরীতে, ডেপুটি ফাম ভ্যান হোয়া (ডং থাপ প্রতিনিধিদল) বিকল্প ২ বেছে নেওয়ার পক্ষে সমর্থন করেছিলেন, কারণ "বিনিয়োগকারীরা সত্যিই এটি পছন্দ করেন এবং গ্রাহকরাও এটি গ্রহণ করেন"। মিঃ হোয়া বিশ্লেষণ করেছেন যে বিনিয়োগকারীদের সর্বদা ১০০% মূলধন থাকে না এবং প্রকল্পটি তৈরি করতে ব্যাংক থেকেও ঋণ নিতে হয়। বাড়ির মূল্যের তুলনায় ১০% আমানত বড় নয়, বিনিয়োগকারীদের প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য অর্থ থাকার পরিস্থিতি তৈরি করে, উভয় পক্ষের মধ্যে আস্থা তৈরি করে, এবং উল্লেখ না করে যে আমানতকারী গ্রাহকরাও ছাড় পেতে পারেন। "যখন বিনিয়োগকারীর ভূমি ব্যবহারের অধিকার, জমি লিজ দেওয়ার এবং ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদানের সিদ্ধান্ত সহ একটি নথি থাকে, তখন আমি মনে করি বিনিয়োগকারী অসৎ নন", মিঃ হোয়া বলেন।

প্রতিনিধি ফাম ভ্যান হোয়া (ডং থাপ প্রতিনিধিদল)

একইভাবে, ডেপুটি নগুয়েন থি ভিয়েত নাগা (হাই ডুওং প্রতিনিধিদল)ও বিকল্প ২ বেছে নেওয়ার প্রস্তাব করেছিলেন, কারণ এই বিকল্পটি ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের বিকাশের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করবে। মিসেস নাগা স্বীকার করেছেন যে যদিও এই বিকল্পটি গ্রাহকদের জন্য আরও ঝুঁকি নিয়ে আসতে পারে, তবে ব্যবস্থাপনা কঠোর করে এবং রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির দায়িত্ব বৃদ্ধি করে এটি কাটিয়ে ওঠা যাবে। বিপরীতে, বিকল্প ১ গ্রাহকদের জন্য নিরাপদ হবে কিন্তু একই সাথে, এটি ব্যবসার সুযোগগুলিকে সংকুচিত করবে, যা আপাতদৃষ্টিতে ব্যবসার বিকাশের জন্য উৎসাহ এবং ব্যবস্থা তৈরির বিরুদ্ধে যাবে।

প্রতিনিধি হুইন থি ফুক (বা রিয়া-ভুং তাউ প্রতিনিধিদল) খসড়া অনুসারে আমানতের পরিমাণ ১০% এর পরিবর্তে ৫% এর বেশি না রাখার প্রস্তাব করেন। এই পরিমাণ আমানতকারী এবং আমানতকারী উভয়ের জন্য একে অপরের প্রতি আস্থা বজায় রাখার জন্য, প্রতিশ্রুতি সম্পর্কে সচেতন হওয়ার জন্য এবং একই সাথে নিশ্চিত করার জন্য যথেষ্ট যে আমানতের প্রকৃতি মূলধন সংগ্রহের উদ্দেশ্যে নয়।

অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থান বলেন যে উভয় বিকল্পেরই ইতিবাচক এবং নেতিবাচক দিক রয়েছে। বিকল্প ১ এর ইতিবাচক দিক হল এটি দুর্বল পক্ষ, ক্রেতার স্বার্থ রক্ষা করতে পারে, কিন্তু ব্যবসার দিক থেকে, সম্ভাব্য বিনিয়োগকারীদের অ্যাক্সেস নিশ্চিত করা সম্ভব নয়। বিকল্প ২ এর ইতিবাচক দিক হল এটি ব্যবসার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করে, তবে মৌলিক নকশা থেকে শুরু করে নির্মাণ অনুমতি প্রদান পর্যন্ত, এর জন্য অনেক পদক্ষেপের প্রয়োজন হয় এবং এটি বিলম্বিত হতে পারে, যা জনগণের স্বার্থকে প্রভাবিত করে। "যদি এটি স্পষ্ট না হয় বা একমত না হয়, তাহলে আমরা প্রস্তাব করছি যে এই বিষয়বস্তুতে ভোট দেওয়া হোক যাতে জাতীয় পরিষদ তার মতামত দিতে পারে," মিঃ থান বলেন।

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm