রিয়েল এস্টেট বাজারে কারসাজির নিষেধাজ্ঞা

রিয়েল এস্টেট লেনদেন ব্যাংকের মাধ্যমে করার প্রস্তাব।

প্রতিনিধি ত্রিনহ লাম সিং ( আন জিয়াং প্রতিনিধিদল) প্রস্তাব করেন যে খসড়া আইনে রিয়েল এস্টেট বাজারের হেরফের এবং ব্যাঘাতের কার্যকলাপ নিষিদ্ধ করার বিধান অন্তর্ভুক্ত করা হবে, পাশাপাশি এই ধরনের হেরফেরগুলির লক্ষণগুলি স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা হবে। "সাম্প্রতিক সময়ে, হেরফেরমূলক আচরণ রিয়েল এস্টেট বাজারকে অস্থিতিশীল করেছে এবং দেশের আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে নেতিবাচক প্রভাব ফেলেছে," মিঃ সিং বলেন।

অনেক প্রতিনিধি এই প্রস্তাবটি ভাগ করে নিয়েছেন। জাতীয় প্রতিরক্ষা ও নিরাপত্তা কমিটির একজন প্রতিনিধি ত্রিন জুয়ান আন, নিষিদ্ধ কাজের তালিকায় রিয়েল এস্টেট বাজারের কারসাজি অন্তর্ভুক্ত করার পরামর্শ দিয়েছেন, একই সাথে রিয়েল এস্টেটের মূল্য কারসাজির প্রকৃতিও স্পষ্ট করেছেন। "ব্যক্তিগতভাবে, আমি বিশ্বাস করি যে রিয়েল এস্টেট কারসাজি ফৌজদারি কোডে সংজ্ঞায়িত স্টক মার্কেট কারসাজির মতোই বিপজ্জনক। বর্তমানে , রিয়েল এস্টেট বাজারের কারসাজি ক্রমশ জটিল হয়ে উঠছে, যার ফলে বুদবুদ এবং আকাশছোঁয়া রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়ছে। এটিকে আইনে নিষিদ্ধ করা এবং এটি নির্মূল করার জন্য বিশেষভাবে নিয়ন্ত্রণ করা প্রয়োজন," মিঃ আন প্রস্তাব করেন।

মিঃ আনের মতে, রিয়েল এস্টেট বাজারকে কারসাজি করার মধ্যে কেবল নিলামের সময় উচ্চ মূল্য নির্ধারণ করা এবং তারপর কৃত্রিমভাবে দাম এবং মুনাফা বৃদ্ধির জন্য আমানত বাজেয়াপ্ত করাই অন্তর্ভুক্ত নয়, বরং একটি প্রকল্প ব্যবহার করে অন্যটির দাম "বৃদ্ধি" করা, যার ফলে একটি অত্যন্ত উচ্চ মূল্যস্তর তৈরি হয়। "আমি বিশ্বাস করি যে যদি এটি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে সমাধান না করা হয়, তাহলে এটি একটি বুদবুদ তৈরি করবে এবং গুরুতর সমস্যার দিকে পরিচালিত করবে," মিঃ আন জোর দিয়ে বলেন।

জাতীয় পরিষদের বিচারিক কমিটির ডেপুটি চেয়ারম্যান, নগুয়েন মান কুওং ( কোয়াং বিন প্রতিনিধিদল), খসড়া আইন সম্পর্কে উদ্বেগ প্রকাশ করেছেন যেখানে বলা হয়েছে যে রাজ্যের রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য নগদহীন অর্থপ্রদান সহজতর করার জন্য নীতিমালা থাকা উচিত। মিঃ কুওং এর মতে, দুর্নীতি এবং নেতিবাচক অনুশীলন প্রতিরোধ এবং মোকাবেলায় নগদহীন অর্থপ্রদান একটি গুরুত্বপূর্ণ সমাধান। অতএব, তিনি পরামর্শ দিয়েছেন যে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের মতো বৃহৎ লেনদেনের জন্য, রাষ্ট্রের উচিত কেবল নগদহীন অর্থপ্রদানকে সহজতর করার পরিবর্তে বাধ্যতামূলক করার দিকে এগিয়ে যাওয়া।

প্রতিনিধি ত্রিন জুয়ান আন (ডং নাই প্রতিনিধিদল)

প্রতিনিধি ত্রিন জুয়ান আন রিয়েল এস্টেট লেনদেনে অর্থপ্রদানের নিয়মাবলীর সাথে তার একমত প্রকাশ করেছেন, যার অনুসারে প্রকল্প ডেভেলপার এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলিকে ভিয়েতনামে ব্যাংক অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে গ্রাহকদের কাছ থেকে অর্থ গ্রহণ করতে হবে। "আমি মনে করি যে রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত সমস্ত লেনদেন কেবল ডেভেলপার এবং ব্যবসার মাধ্যমে নয়, ব্যাংকের মাধ্যমে নিষ্পত্তি করা উচিত। আমরা নগদহীন অর্থপ্রদান লেনদেনের দিকে উল্লেখযোগ্য অগ্রগতি অর্জন করেছি এবং আমি প্রস্তাব করছি যে আমাদের এটিকে আরও বিপ্লব করতে হবে," মিঃ আন পরামর্শ দেন।

সমস্ত রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেবল ডেভেলপার এবং ব্যবসার মধ্যে নয়, ব্যাংকের মাধ্যমে নিষ্পত্তি করতে হবে। নগদহীন লেনদেনের দিকে আমরা উল্লেখযোগ্য অগ্রগতি অর্জন করেছি এবং আমি প্রস্তাব করছি যে আমাদের এটিকে আরও বিপ্লবী করতে হবে।

প্রতিনিধি ত্রিন জুয়ান আন, জাতীয় প্রতিরক্ষা ও নিরাপত্তা কমিটির পূর্ণকালীন সদস্য (ডং নাই প্রতিনিধিদল)

"ক্রয়-বিক্রয়" কার্যকলাপে জড়িত দালালরা বাজারকে ব্যাহত করে।

রিয়েল এস্টেট এক্সচেঞ্জের নিয়মকানুন সম্পর্কে, পূর্ববর্তী খসড়া আইনের সংশোধনী সম্পর্কিত প্রতিবেদনে, অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান, ভু হং থানহ বলেছেন যে, অনেক জাতীয় পরিষদের ডেপুটিদের কাছ থেকে প্রতিক্রিয়া পাওয়ার পর, খসড়া আইন, ব্যাখ্যা এবং সংশোধনের পরে, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য বিনিময়ের বাধ্যতামূলক প্রয়োজনীয়তা অপসারণ করেছে, বরং এটি কেবল উৎসাহিত করেছে। "রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য বাধ্যতামূলক প্রয়োজনীয়তা অপব্যবহারের ঝুঁকির দিকে পরিচালিত করবে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের সুস্থ, নিরাপদ এবং টেকসই উন্নয়ন নিশ্চিত করবে না," মিঃ থানহ বলেন। এছাড়াও, খসড়া আইনে আরও বলা হয়েছে যে ব্যক্তিদের জড়িত রিয়েল এস্টেট লেনদেন অবশ্যই নোটারি বা প্রত্যয়িত হতে হবে। যে ক্ষেত্রে এক পক্ষ রিয়েল এস্টেট ব্যবসা করে, সেখানে নোটারি বা সার্টিফিকেশনের প্রয়োজন হয় না।

তার বক্তব্যে, জাতীয় পরিষদের ডেপুটি হোয়াং ভ্যান কুওং (হ্যানয় প্রতিনিধিদল) পরামর্শ দেন যে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের চুক্তিগুলি নোটারি করা প্রয়োজন নয় বরং রিয়েল এস্টেট এক্সচেঞ্জের মাধ্যমে নিশ্চিত করা যেতে পারে। মিঃ কুওং ব্যাখ্যা করেন যে রিয়েল এস্টেট এক্সচেঞ্জগুলি রিয়েল এস্টেট বাজারের তিনটি উপাদানের মধ্যে একটি, তবে বর্তমান রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন তাদের কার্যকারিতা সঠিকভাবে সংজ্ঞায়িত করে না, কেবল দালালি নয়, ক্রয় এবং বিক্রয় উভয় ক্ষেত্রেই অংশগ্রহণের অনুমতি দেয়। "আদর্শভাবে, এক্সচেঞ্জগুলির কেবল মধ্যস্থতাকারী হিসাবে কাজ করা উচিত, কিন্তু এখন তারা ক্রয় এবং বিক্রয় উভয়ই করছে, যাকে লোকেরা 'খেলা খেলছে' বলে অভিহিত করে এবং বাজারকে ব্যাহত করছে," মিঃ কুওং জোর দিয়ে বলেন।

অতএব, প্রতিনিধি কুওং পরামর্শ দেন যে আইনে আরও কঠোর নিয়মকানুন নির্ধারণ করা উচিত, যেখানে এক্সচেঞ্জ শুধুমাত্র মধ্যস্থতাকারীর ভূমিকা পালন করবে এবং গ্রাহক এবং রাষ্ট্রকে প্রদত্ত তথ্যের জন্য দায়ী থাকবে। অধিকন্তু, এক্সচেঞ্জের ক্রয়-বিক্রয়ে অংশগ্রহণ করা উচিত নয় এবং কেবলমাত্র নোটারাইজেশন ফি এবং ব্রোকারেজ ফি-এর সমতুল্য লেনদেন নিশ্চিতকরণ ফি সহ ফি গ্রহণ করা উচিত। মিঃ কুওংয়ের মতে, এই পদ্ধতিটি এক্সচেঞ্জকে ব্রোকার হিসেবে তার ভূমিকা পালন, গ্রাহকদের পরামর্শ দেওয়া এবং রাষ্ট্রকে বাজার তথ্য সরবরাহ করার দায়িত্ব অর্পণ করে।

প্রতিনিধি কুওং-এর সাথে বিতর্কে, প্রতিনিধি নগুয়েন ভ্যান থান (থাই বিন প্রদেশ থেকে) বলেন যে নোটারাইজেশনের বর্তমানে অনেক সমস্যা রয়েছে, কিন্তু যদি নোটারাইজেশনকে এড়িয়ে যাওয়া হয় বা ট্রেডিং প্ল্যাটফর্মগুলিকে আরও ক্ষমতা দেওয়া হয়, "এটি খুবই বিপজ্জনক হবে।" মিঃ থান প্রস্তাব করেন যে লেনদেন শুধুমাত্র নোটারাইজেশনের মাধ্যমে নিশ্চিত করা উচিত এবং ট্রেডিং প্ল্যাটফর্মগুলি রাষ্ট্রীয় আইনের প্রতিনিধিত্ব করতে পারে না।

তিনি যুক্তি দিয়েছিলেন যে এমপি হোয়াং ভ্যান কুওং যখন রিয়েল এস্টেট এক্সচেঞ্জগুলিকে ক্রয়-বিক্রয়ে অংশগ্রহণ নিষিদ্ধ করার প্রস্তাব করেছিলেন তখন তিনি "তাত্ত্বিকভাবে চিন্তাভাবনা" করছিলেন। "বাস্তবে, এটি নিষিদ্ধ করা অসম্ভব কারণ মানুষের কাছে তাদের জানা দামের মাধ্যমে ক্রয়-বিক্রয়ের অনেক উপায় রয়েছে। এমপিরা সকলেই জানেন যে অতীতে, উচ্চ-উত্থিত ভবনগুলি, বিশেষ করে রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন কর্পোরেশন বা বৃহৎ বেসরকারি কোম্পানিগুলির মালিকানাধীন ভবনগুলির দাম ডেভেলপার দ্বারা নির্ধারিত হত এবং পরের দিন জিজ্ঞাসা করা হলে, ডেভেলপার বলত যে সেগুলি বিক্রি হয়ে গেছে। কিন্তু রিয়েল এস্টেট এক্সচেঞ্জগুলিতে, তারা এখনও উচ্চ মূল্যে পাওয়া যায়, এমনকি মূল মূল্যের দেড় বা দ্বিগুণও। এটি খুবই বিপজ্জনক," মিঃ থান বলেন, রিয়েল এস্টেট এক্সচেঞ্জগুলিকে অবাধে পরিচালনা করার অনুমতি দেওয়া উচিত, যাতে তারা স্বয়ংসম্পূর্ণ ভিত্তিতে কাজ করতে পারে। লেনদেন ভালো হলে, গ্রাহকরা আসবেন; যদি না হয়, তাহলে তারা আসবেন না।

প্রতিনিধিদের মন্তব্যের জবাবে, অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান, ভু হং থানহ বলেন যে প্রতিনিধিরা সকলেই বিনিময়ের মান এবং পেশাদারিত্ব উন্নত করতে চেয়েছিলেন। অতএব, খসড়া কমিটি এই পরামর্শগুলিকে অন্তর্ভুক্ত করবে যাতে বিনিময়গুলি সরাসরি ক্রয়-বিক্রয়ে অংশগ্রহণের পরিবর্তে মধ্যস্থতাকারী হিসাবে কাজ করে, যা বাজারকে ব্যাহত করতে পারে।

ভিত্তিপ্রস্তর স্থাপনের আগে কি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের আমানত গ্রহণ করা উচিত?

ভবিষ্যতের আবাসন প্রকল্পের লেনদেনের ক্ষেত্রে, খসড়া আইনে দুটি বিকল্প প্রস্তাব করা হয়েছে। প্রথমত, প্রকল্পটি বাণিজ্যিক পরিচালনার জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করলে (নিম্নলিখিত নথিগুলির মধ্যে একটি সহ: ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্র, নির্মাণ অনুমতিপত্র, অথবা আবাসিক ইউনিট সহ অ্যাপার্টমেন্ট ভবন বা মিশ্র-ব্যবহারের ভবনের জন্য ভিত্তি নির্মাণ গ্রহণযোগ্যতা শংসাপত্র...) ডেভেলপারদের আমানত সংগ্রহ করার অনুমতি দেওয়া হয়। দ্বিতীয়ত, প্রকল্পের মৌলিক নকশা অনুমোদিত হলে এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার শংসাপত্রগুলির মধ্যে একটি উপলব্ধ থাকলে ডেভেলপারদের আমানত সংগ্রহ করার অনুমতি দেওয়া হয়; সর্বোচ্চ আমানতের পরিমাণ বিক্রয় বা ইজারা-ক্রয় মূল্যের 10% এর বেশি হবে না।

জাতীয় পরিষদের ডেপুটি ট্রান হং নুয়েন (বিন থুয়ান প্রতিনিধিদল) তার বক্তব্যে বিকল্প ১ গ্রহণের পরামর্শ দেন, কারণ এটি গ্রাহকদের জন্য কম ঝুঁকি তৈরি করে। তিনি যুক্তি দেন যে প্রকল্পের মৌলিক নকশা অনুমোদিত হওয়ার মুহূর্ত থেকে আমানত সংগ্রহ করলে আমানত গ্রহণ এবং প্রকৃত প্রকল্প বাস্তবায়নের মধ্যে দীর্ঘ সময়ের ব্যবধান তৈরি হবে। ইতিমধ্যে, রিয়েল এস্টেট বাজার সম্প্রতি আরও জটিল হয়ে উঠেছে, ডেভেলপাররা এখনও ইচ্ছামত মূলধন সংগ্রহের জন্য আমানত এবং মূলধন অবদান চুক্তিগুলিকে কাজে লাগাচ্ছেন, যা জনসাধারণের শৃঙ্খলা এবং নিরাপত্তার ব্যাঘাত ঘটাচ্ছে। আমানত গ্রহণের পরেও অনেক প্রকল্প ৫ বা ১০ বছর ধরে অনুন্নত অবস্থায় থাকে।

বিপরীতে, প্রতিনিধি ফাম ভ্যান হোয়া (ডং থাপ প্রদেশ থেকে) বিকল্প ২ সমর্থন করে যুক্তি দেন যে "বিকাশকারীরা এটি পছন্দ করে এবং গ্রাহকরাও এটি গ্রহণ করে।" মিঃ হোয়া ব্যাখ্যা করেন যে ডেভেলপারদের সবসময় ১০০% মূলধন থাকে না এবং প্রায়শই প্রকল্পের অর্থায়নের জন্য ব্যাংক থেকে ঋণ নিতে হয়। বাড়ির মূল্যের তুলনায় ১০% আমানত খুব বেশি নয়, যা ডেভেলপারদের প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য তহবিল প্রদান করে এবং উভয় পক্ষের মধ্যে আস্থা তৈরি করে। তদুপরি, আমানতকারী গ্রাহকরা ছাড় পেতে পারেন। "যখন একজন ডেভেলপার ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রদানকারী নথিগুলির একটি, ভূমি ইজারা সিদ্ধান্ত প্রদানকারী একটি নথির মালিক হন এবং ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদান করেন, তখন আমি বিশ্বাস করি যে ডেভেলপার অসৎ আচরণ করছেন না," মিঃ হোয়া বলেন।

প্রতিনিধি ফাম ভ্যান হোয়া (ডং থাপ প্রতিনিধিদল)

একইভাবে, জাতীয় পরিষদের ডেপুটি নগুয়েন থি ভিয়েত নাগা (হাই ডুওং প্রদেশ থেকে)ও বিকল্প ২ বেছে নেওয়ার প্রস্তাব করেছিলেন, কারণ এই বিকল্পটি ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের বিকাশের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করবে। মিসেস নাগা স্বীকার করেছেন যে এই বিকল্পটি, গ্রাহকদের জন্য সম্ভাব্যভাবে আরও ঝুঁকি তৈরি করার পাশাপাশি, ব্যবস্থাপনা কঠোর করে এবং রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির জবাবদিহিতা বৃদ্ধি করে এটি হ্রাস করা হবে। বিপরীতে, বিকল্প ১ গ্রাহকদের জন্য নিরাপদ হবে কিন্তু একই সাথে ব্যবসার জন্য সুযোগ সীমিত করবে, যা ব্যবসায়িক উন্নয়নের জন্য উৎসাহিতকরণ এবং ব্যবস্থা তৈরির লক্ষ্যের সাথে সাংঘর্ষিক বলে মনে হচ্ছে।

প্রতিনিধি হুইন থি ফুক (বা রিয়া-ভুং তাউ প্রদেশ থেকে) প্রস্তাব করেন যে খসড়া অনুসারে আমানতের পরিমাণ ১০% এর পরিবর্তে ৫% এর বেশি হওয়া উচিত নয়। এই পরিমাণ আমানতকারী এবং গ্রহীতা উভয়ের মধ্যে আস্থা বজায় রাখার জন্য, পারস্পরিক প্রতিশ্রুতি নিশ্চিত করার জন্য এবং তহবিল সংগ্রহের উদ্দেশ্যে আমানত ব্যবহার করা থেকে বিরত রাখার জন্য যথেষ্ট হবে।

অর্থনৈতিক কমিটির চেয়ারম্যান ভু হং থানহ বলেছেন যে উভয় বিকল্পেরই ইতিবাচক এবং নেতিবাচক দিক রয়েছে। বিকল্প ১ ইতিবাচক কারণ এটি সুবিধাবঞ্চিত পক্ষ, ক্রেতাদের অধিকার রক্ষা করতে পারে, কিন্তু এটি ব্যবসার জন্য সম্ভাব্য বিনিয়োগকারীদের অ্যাক্সেসের নিশ্চয়তা দেয় না। বিকল্প ২ ইতিবাচক কারণ এটি ব্যবসাকে সহজতর করে, তবে মৌলিক নকশা থেকে নির্মাণ অনুমতি পর্যন্ত প্রক্রিয়াটিতে অনেক পদক্ষেপের প্রয়োজন হয় এবং এটি বিলম্বিত হতে পারে, যা জনগণের অধিকারকে প্রভাবিত করে। "যদি এখনও অস্পষ্টতা বা মতবিরোধ থাকে, তাহলে আমরা প্রস্তাব করছি যে এই বিষয়টিকে ভোটে আনা হোক যাতে জাতীয় পরিষদ তার মতামত দিতে পারে," মিঃ থানহ বলেন।

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm