সরকার ভূমি মূল্যায়নের বিষয়ে নতুন বিধিমালা জারি করেছে।

ভূমি মূল্যায়নের ৪টি পদ্ধতি

ডিক্রি ১২/২০২৪/এনডি-সিপি, ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি এবং প্রতিটি পদ্ধতি প্রয়োগের শর্তাবলী সংক্রান্ত ডিক্রি নং ৪৪/২০১৪/এনডি-সিপি-এর ৪ এবং ৫ নং ধারা সংশোধন করে।

বিশেষত, তুলনামূলক পদ্ধতিটি প্রয়োগ করা হয় একই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যযুক্ত জমির মূল্য সমন্বয় করার মাধ্যমে; বাজারে হস্তান্তরিত এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য নিলামে তোলা জমির মূল্যকে প্রভাবিতকারী উপাদানগুলোর মধ্যে নির্দিষ্ট সাদৃশ্য বিবেচনা করে, যেখানে বিজয়ী দরদাতা নিলামের সিদ্ধান্ত অনুযায়ী তার আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছে। মূল্যায়নযোগ্য জমির মূল্য নির্ধারণের জন্য, জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের (যদি থাকে) মূল্য বাদ দিয়ে জমির মূল্যকে প্রভাবিতকারী উপাদানগুলো বিশ্লেষণ ও তুলনা করার মাধ্যমে এটি করা হয়।

তুলনামূলক পদ্ধতিটি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে সেইসব ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হয় যেখানে একই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য, জমির মূল্যকে প্রভাবিতকারী উপাদানগুলিতে নির্দিষ্ট সাদৃশ্য এবং বাজারে হস্তান্তরিত ও নিলামের মাধ্যমে অর্জিত ভূমি ব্যবহারের অধিকারসহ কমপক্ষে তিনটি তুলনীয় ভূমি খণ্ড থাকে, এবং বিজয়ী দরদাতা বিজয়ী দরের সিদ্ধান্ত অনুযায়ী তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করে (এরপরে তুলনীয় ভূমি খণ্ড হিসাবে উল্লেখিত), তবে নীচে ক, খ, গ, এবং ঘ পয়েন্টে নির্দিষ্ট ক্ষেত্রগুলি এর ব্যতিক্রম।

মূল্যায়ন তারিখের আগে প্রাপ্ত তথ্য অনুযায়ী সর্বশেষ ত্রৈমাসিকের শেষ পর্যন্ত টানা তিন বছরের জন্য, প্রতি ভূমি এলাকার গড় বার্ষিক নিট আয়কে সেইসব বাণিজ্যিক ব্যাংকে ১২-মাস মেয়াদী ভিয়েতনামী ডং সঞ্চয়ী আমানতের গড় সুদের হার দ্বারা ভাগ করে আয় পদ্ধতিটি প্রয়োগ করা হয়, যেখানে রাষ্ট্র প্রদেশটির সনদ মূলধন বা মোট ভোটাধিকার শেয়ারের ৫০%-এর বেশি ধারণ করে।

কৃষি জমি এবং অকৃষি জমির (আবাসিক জমি ব্যতীত) মূল্যায়নের ক্ষেত্রে আয় পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়, যেখানে মূল্যায়নযোগ্য জমি বা এলাকা তুলনামূলক পদ্ধতির জন্য যোগ্য না হলেও, মূল্যায়নের সময়কার আইনসম্মত ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য অনুযায়ী ভূমি ব্যবহার থেকে আয় ও ব্যয় নির্ধারণ করা যায়। তবে, নীচে ক, খ, গ এবং ঘ দফায় উল্লিখিত ক্ষেত্রগুলি এর ব্যতিক্রম।

উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুযায়ী সবচেয়ে কার্যকর ভূমি ব্যবহারের (ভূমি ব্যবহার সহগ, ভবন ঘনত্ব, ভবনের সর্বোচ্চ তলা সংখ্যা) ভিত্তিতে, মোট আনুমানিক উন্নয়ন আয় থেকে ভূমি খণ্ড বা এলাকার মোট আনুমানিক উন্নয়ন ব্যয় বিয়োগ করে উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি বাস্তবায়ন করা হয়।

নীচে ক, খ, গ, এবং ঘ দফায় উল্লেখিত ক্ষেত্রগুলো ছাড়া, বিনিয়োগ প্রকল্পের জন্য নির্ধারিত ভূমিখণ্ড বা এলাকা যখন তুলনামূলক পদ্ধতি বা আয় পদ্ধতির আওতাভুক্ত হয় না, কিন্তু প্রকল্পের মোট উন্নয়ন আয় এবং মোট উন্নয়ন ব্যয় অনুমান করা যায়, তখন মূল্যায়নের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়।

ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতিটি ভূমি মূল্য সারণিতে থাকা জমির মূল্যকে ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ দ্বারা গুণ করে প্রয়োগ করা হয়। ভূমি মূল্য সারণিতে থাকা জমির মূল্যের সাথে প্রচলিত বাজার মূল্যের তুলনা করে প্রাদেশিক বা কেন্দ্রীয়ভাবে শাসিত শহরের গণপরিষদ (এরপরে প্রাদেশিক গণপরিষদ হিসাবে উল্লেখিত) কর্তৃক ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগটি জারি করা হয়।

প্রাদেশিক গণসমিতি কর্তৃক জারিকৃত ভূমি মূল্য সারণীতে ইতিমধ্যে নির্দিষ্টকৃত এবং নিম্নলিখিত ক্ষেত্রগুলির মধ্যে কোনো একটির আওতাভুক্ত ভূমি খণ্ড ও এলাকার মূল্য নির্ধারণের জন্য ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়:

ক) ভূমি আইনের ১১৪ অনুচ্ছেদের ৪ নং ধারার ‘ক’ দফায় এবং ১৮৯ অনুচ্ছেদের ৩ নং ধারায় উল্লিখিত ক্ষেত্রসমূহ;

খ) রাষ্ট্র যখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম না করে জমি ইজারা দেয়, তখন বার্ষিক ভূমি খাজনা পরিশোধের পরিমাণ গণনা করা;

গ) রাষ্ট্র কর্তৃক ভূমি বরাদ্দ বা ইজারা দেওয়ার ক্ষেত্রে, যেখানে বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুযায়ী কোনো ভূমিখণ্ড বা এলাকায় ইতোমধ্যে কারিগরি অবকাঠামো বিনিয়োগ করা হয়েছে, সেখানে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রারম্ভিক মূল্য নির্ধারণ করা;

ঘ) নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে, মূল্যায়নযোগ্য ভূমি খণ্ড বা এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণ করা, যেখানে ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ইজারা ফি সাপেক্ষে এলাকার জন্য ভূমি মূল্য সারণী অনুযায়ী গণনাকৃত মোট মূল্য কেন্দ্রীয়ভাবে শাসিত শহরগুলির জন্য ৩০ বিলিয়ন VND-এর কম, পার্বত্য ও উচ্চভূমি প্রদেশগুলির জন্য ১০ বিলিয়ন VND-এর কম এবং অন্যান্য প্রদেশগুলির জন্য ২০ বিলিয়ন VND-এর কম হয়:

ভূমি আইনের ১১৪ অনুচ্ছেদের ৪ নং ধারার খ ও ঘ দফায় এবং ১৭২ অনুচ্ছেদের ২ নং ধারায় উল্লিখিত ক্ষেত্রসমূহ;

রাষ্ট্র যখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম না করে জমি ইজারা দেয়, তখন সম্পূর্ণ ইজারা মেয়াদের জন্য ভূমি ইজারা ফি এককালীন পরিশোধ হিসাবে গণনা করা হয়।

ঘ) যখন রাষ্ট্র একই উদ্দিষ্ট ব্যবহারের জন্য একাধিক সংলগ্ন ভূমিখণ্ড পুনরুদ্ধার করে কিন্তু সেগুলি তুলনামূলক পদ্ধতি প্রয়োগের শর্ত পূরণ করে না, তখন ক্ষতিপূরণ গণনা করা।

অধ্যাদেশে বলা হয়েছে যে, ভূমি মূল্যায়নের জন্য ব্যবহৃত তুলনীয় জমিগুলোকে অবশ্যই ভূমি আইনে উল্লিখিত ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রয়োগের শর্তাবলি পূরণ করতে হবে।

ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের তথ্য।

ডিক্রি ১২/২০২৪/এনডি-সিপি ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের তথ্য সংক্রান্ত ধারা ৫খ-ও যুক্ত করেছে। তদনুসারে, তুলনামূলক পদ্ধতি, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ এবং ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ নির্মাণের জন্য জমির মূল্য, ভূমি ইজারার মূল্য এবং প্রাঙ্গণ ইজারার মূল্য সম্পর্কিত তথ্যের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত রয়েছে:

১) ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য বিজয়ী দর, সেইসব ক্ষেত্রে যেখানে বিজয়ী দরদাতা বিজয়ী দর সিদ্ধান্ত অনুযায়ী তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছেন।

২) ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের ক্ষেত্রে, কর কর্তৃপক্ষের কাছে কর সংক্রান্ত আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন হওয়ার পর অথবা ভূমি নিবন্ধন কার্যালয়ে নিবন্ধিত হওয়ার পরের জমির মূল্য;

৩) জমির ইজারার মূল্য, ভবনের ইজারার মূল্য;

৪) ভূমি হস্তান্তরের বাজার মূল্য।

অধ্যাদেশে বলা হয়েছে যে, ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য ব্যবহৃত তথ্য অবশ্যই ভূমি মূল্যায়নের তারিখের সর্বাধিক ২৪ মাস পূর্বের হতে হবে, যেখানে মূল্যায়নের তারিখের নিকটতম তথ্যকে অগ্রাধিকার দেওয়া হবে এবং যা নিম্নলিখিত উৎসসমূহ থেকে সংগৃহীত হবে:

- জাতীয় ভূমি ডেটাবেস, জাতীয় মূল্য ডেটাবেস;

- ভূমি নিবন্ধন কার্যালয়, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম আয়োজনকারী সংস্থা এবং সম্পদ নিলাম আয়োজনকারী সংস্থা;

- কর কর্তৃপক্ষ, কৃষি ও পল্লী উন্নয়ন সংস্থা;

- রিয়েল এস্টেট বিনিময়, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা;

ভূমি মূল্যায়নের বিষয়ে পরামর্শ প্রদানকারী প্রতিষ্ঠান এবং মূল্যায়নকারী কোম্পানি;

- ঋণদানকারী প্রতিষ্ঠান, রিয়েল এস্টেট সমিতি, গবেষণা প্রতিষ্ঠান/কেন্দ্র;

যেসব ক্ষেত্রে বাজারে হস্তান্তর ইতিমধ্যে সম্পন্ন হয়েছে, সেসব ক্ষেত্রে হস্তান্তরকারী বা গ্রহীতার সাথে সরাসরি সাক্ষাৎকার গ্রহণ করুন।

ডিক্রি ১২/২০২৪/এনডি-সিপি অনুসারে, আয় পদ্ধতি প্রয়োগের উদ্দেশ্যে অকৃষি জমি ব্যবহার থেকে আয় ও ব্যয়ের তথ্য নিম্নলিখিত উৎসগুলো থেকে সংগ্রহ করা হয়: মূল্যায়ন তারিখের ঠিক পূর্ববর্তী ৩ বছরের (১লা জানুয়ারি থেকে ৩১শে ডিসেম্বর পর্যন্ত গণনাকৃত) একটি অবিচ্ছিন্ন সময়কালে সংগৃহীত আর্থিক বিবরণীতে লিপিবদ্ধ উৎপাদন ও ব্যবসায়িক কার্যক্রম থেকে আয় অথবা জমি ইজারা এবং প্রাঙ্গণ ইজারা থেকে আয়।

যদি মূল্যায়নযোগ্য জমি বা এলাকা থেকে প্রতি বছরের আয় অসম্পূর্ণ থাকে এবং তা ভূমি ব্যবহার থেকে প্রকৃত আয়কে সঠিকভাবে প্রতিফলিত না করে, তবে তুলনার জন্য কমপক্ষে তিনটি জমির ইজারা মূল্য এবং ভবন ইজারা মূল্যের তথ্য সংগ্রহ করা উচিত।

উপরে উল্লিখিত ভূমি ব্যবহার থেকে আয় উপার্জনের ব্যয়, উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক জারি করা মানদণ্ড ও একক মূল্য অথবা নির্মাণ মন্ত্রণালয় কর্তৃক প্রকাশিত নির্মাণ বিনিয়োগ হারের ভিত্তিতে নির্ধারণ করা হয়; যদি উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক কোনো মানদণ্ড, একক মূল্য বা নির্মাণ বিনিয়োগ হার জারি করা না থাকে, তবে এই অনুচ্ছেদের ৫ নং ধারার খ দফায় উল্লিখিত মূল্যায়নযোগ্য ভূমি খণ্ড বা এলাকার নিকটতম অন্তত তিনটি ভূমি খণ্ডের বাজার থেকে প্রাপ্ত গড় প্রকৃত ব্যয়ের তথ্য ভিত্তি হিসেবে ব্যবহার করা হবে।

তুলনামূলক পদ্ধতি প্রয়োগ করার সময়, উদ্বৃত্ত পদ্ধতিতে তুলনীয় জমিগুলোকে অবশ্যই নিম্নলিখিত অগ্রাধিকারের ক্রমে নির্বাচন করতে হবে: ক) মূল্যায়নযোগ্য জমির সাথে অবস্থান, অবকাঠামোগত অবস্থা, ক্ষেত্রফল, আকার, আকৃতি, ভূমি ব্যবহার সহগ, ভবন ঘনত্ব, ভবনের উচ্চতা এবং জমির মূল্যকে প্রভাবিত করে এমন অন্যান্য উপাদানের সাদৃশ্য; খ) মূল্যায়নযোগ্য জমি বা এলাকার নিকটতম দূরত্ব এবং যা কমিউন, জেলা বা প্রাদেশিক-স্তরের প্রশাসনিক ইউনিটের প্রশাসনিক সীমানা দ্বারা সীমাবদ্ধ নয়।

প্রাদেশিক গণ কমিটি জমির নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণ করে।

জমির নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণের বিষয়ে, ডিক্রি ১২/২০২৪/এনডি-সিপি অনুসারে, ভূমি আইনের ১১২ অনুচ্ছেদের ১ নং ধারায় উল্লেখিত ভূমি মূল্যায়নের নীতিমালা, ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের শর্তাবলী এবং ভূমি মূল্যায়ন পরিষদ কর্তৃক সম্পাদিত ভূমি মূল্য নির্ধারণের ফলাফলের উপর ভিত্তি করে প্রাদেশিক গণপরিষদ জমির নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণ করবে, অথবা স্থানীয় সরকার সংগঠন আইন দ্বারা নির্ধারিত বিধান অনুযায়ী প্রাদেশিক গণপরিষদ ক্ষমতা অর্পণ করলে জেলা গণপরিষদ জমির নির্দিষ্ট মূল্য নির্ধারণ করবে।

ভূমি আইনের ১১৪ ধারার ৪ নং উপধারা, ১৭২ ধারার ২ নং উপধারা এবং ১৮৯ ধারার ৩ নং উপধারায় উল্লিখিত ক্ষেত্রসমূহের ভিত্তি হিসাবে নির্দিষ্ট জমির মূল্য ব্যবহৃত হয়; যখন রাষ্ট্র ভূমি ব্যবহার ফি-এর বিনিময়ে জমি বরাদ্দ করে, অথবা সম্পূর্ণ ইজারা মেয়াদের জন্য এককালীন অর্থ প্রদানের মাধ্যমে জমি ইজারা দেয়, তখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম করার জন্য এটিই প্রারম্ভিক মূল্য।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ, নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণ আয়োজনে সমপর্যায়ে গণকমিটিকে সহায়তা করার দায়িত্বে রয়েছে।

উৎস