সরকার জমির মূল্যায়নের বিষয়ে নতুন নিয়ম জারি করেছে।

জমি মূল্যায়নের ৪টি পদ্ধতি

ডিক্রি ১২/২০২৪/এনডি-সিপি জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি এবং প্রতিটি পদ্ধতি প্রয়োগের শর্তাবলী সম্পর্কিত ডিক্রি নং ৪৪/২০১৪/এনডি-সিপির ৪ এবং ৫ অনুচ্ছেদ সংশোধন করে।

বিশেষ করে, তুলনা পদ্ধতিটি একই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে জমির প্লটের দাম সমন্বয় করে, বাজারে স্থানান্তরিত জমির দামকে প্রভাবিত করে এমন কিছু কারণের মধ্যে কিছু মিল, নিলাম বিজয়ী যে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য নিলাম বিজয়ী নিলাম বিজয়ী সিদ্ধান্ত অনুসারে আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছেন তার নিলামে জয়লাভ করে, জমির দামকে প্রভাবিত করে এমন কারণগুলির বিশ্লেষণ এবং তুলনা করে, জমির সাথে সংযুক্ত সম্পদের মূল্য (যদি থাকে) বাদ দিয়ে মূল্যায়ন করা জমির প্লটের মূল্য নির্ধারণ করে।

তুলনামূলক পদ্ধতিটি সেইসব ক্ষেত্রে মূল্য নির্ধারণের জন্য প্রয়োগ করা হয় যেখানে একই ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে কমপক্ষে ০৩টি জমির প্লট থাকে, বাজারে স্থানান্তরিত জমির দামকে প্রভাবিত করে এমন কিছু কারণের মধ্যে কিছু মিল থাকে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে জয়লাভ করে যেখানে নিলাম বিজয়ী নিলাম বিজয়ী সিদ্ধান্ত অনুসারে আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছেন (এরপরে তুলনামূলক জমির প্লট হিসাবে উল্লেখ করা হয়েছে), নীচের পয়েন্ট ক, খ, গ এবং ঘ তে উল্লেখিত ক্ষেত্রে ব্যতীত।

আয় পদ্ধতিটি বাস্তবায়ন করা হয় প্রতি জমির গড় বার্ষিক নিট আয়কে ভিয়েতনামী মুদ্রায় ১২ মাসের মেয়াদী আমানতের গড় সঞ্চয় সুদের হার দিয়ে ভাগ করে, যে বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলিতে রাজ্যের ৫০% এর বেশি চার্টার মূলধন বা প্রদেশের মোট ভোটিং শেয়ার রয়েছে, পরপর তিন বছর ধরে মূল্যায়ন সময়ের আগে তথ্য সহ সাম্প্রতিকতম ত্রৈমাসিকের শেষ পর্যন্ত।

আয় পদ্ধতি মূল্যায়নের ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হয় যেখানে জমির প্লট, কৃষি জমি, অকৃষি জমি আবাসিক জমি নয় এবং মূল্যায়ন করা জমির প্লট, জমির ক্ষেত্রফল তুলনা পদ্ধতি প্রয়োগের শর্ত পূরণ করে না তবে জমির ব্যবহার থেকে আয় এবং ব্যয় মূল্যায়নের সময় আইনি ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য অনুসারে নির্ধারণ করা যেতে পারে, নীচের পয়েন্ট ক, খ, গ এবং ঘ তে উল্লেখিত ক্ষেত্রে ব্যতীত।

উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ কর্তৃক অনুমোদিত ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুসারে সর্বাধিক কার্যকর ভূমি ব্যবহারের (ভূমি ব্যবহারের সহগ, নির্মাণ ঘনত্ব, ভবনের সর্বাধিক তলার সংখ্যা) ভিত্তিতে মোট আনুমানিক উন্নয়ন রাজস্ব বিয়োগ করে জমির প্লট বা ভূমি এলাকার মোট আনুমানিক উন্নয়ন ব্যয় গ্রহণ করে উদ্বৃত্ত পদ্ধতিটি বাস্তবায়িত হয়।

বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমির প্লট বা জমির এলাকা তুলনা পদ্ধতি বা আয় পদ্ধতি প্রয়োগের শর্ত পূরণ না করলেও প্রকল্পের মোট উন্নয়ন রাজস্ব এবং মোট উন্নয়ন ব্যয় অনুমান করা যেতে পারে, নীচের পয়েন্ট ক, খ, গ এবং ঘ তে উল্লেখিত ক্ষেত্রে ব্যতীত, সেই ক্ষেত্রে মূল্যায়নের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়।

জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতিটি জমির মূল্য তালিকায় উল্লেখিত জমির মূল্যকে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ দ্বারা গুণ করে বাস্তবায়িত হয়। প্রদেশ বা কেন্দ্রীয়ভাবে পরিচালিত শহরের (এখন থেকে প্রাদেশিক গণ কমিটি হিসাবে উল্লেখ করা হবে) পিপলস কমিটি দ্বারা জমির মূল্য তালিকায় উল্লেখিত জমির মূল্যের সাথে বাজারে প্রচলিত জমির মূল্যের তুলনা করে জমির মূল্য সমন্বয় সহগ জারি করা হয়।

প্রাদেশিক গণ কমিটি কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য তালিকায় উল্লেখিত জমির প্লট এবং জমির এলাকার জন্য জমির দাম নির্ধারণের জন্য জমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয় এবং নিম্নলিখিত ক্ষেত্রের একটিতে পড়ে:

ক) ভূমি আইনের ধারা ৪, ধারা ১১৪ এবং ধারা ৩, ধারা ১৮৯-এ উল্লেখিত মামলাগুলি;

খ) ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম না করেই যখন রাষ্ট্র জমি লিজ দেয় তখন বার্ষিক ভূমি ভাড়া গণনা করা;

গ) যখন রাজ্য জমি বরাদ্দ বা লিজ দেয়, যেখানে জমির প্লট বা জমির এলাকা বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা অনুসারে প্রযুক্তিগত অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করা হয়েছে, তখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রারম্ভিক মূল্য গণনা করা;

ঘ) যে জমির প্লট বা জমির পরিমাণ মূল্যায়ন করতে হবে তার জমির মূল্য নির্ধারণ করুন, জমির মূল্য সারণীতে জমির মূল্য অনুসারে গণনা করা মোট মূল্য কেন্দ্রীয়ভাবে পরিচালিত শহরগুলির জন্য 30 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর নিচে, পাহাড়ী এবং উচ্চভূমি প্রদেশগুলির জন্য 10 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর নিচে, নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে অবশিষ্ট প্রদেশগুলির জন্য 20 বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর নিচে:

ভূমি আইনের ধারা ৪, ধারা ১১৪, ধারা ২, ধারা ১৭২-এর দফা খ এবং দফা ঘ-এ উল্লেখিত মামলাগুলি;

যখন রাজ্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম না করে জমি লিজ দেয়, তখন পুরো ভাড়া সময়ের জন্য এককালীন জমির ভাড়া গণনা করুন।

ঘ) তুলনা পদ্ধতি প্রয়োগের শর্ত পূরণ না করে এমন একই উদ্দেশ্যে সংলগ্ন অনেক জমি পুনরুদ্ধারের ক্ষেত্রে রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন ক্ষতিপূরণ গণনা করা।

ডিক্রিতে স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে: ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য তুলনীয় জমির প্লটগুলিকে ভূমি আইন দ্বারা নির্ধারিত ভূমি ব্যবহারকারীর অধিকার প্রয়োগের শর্ত পূরণ করতে হবে।

জমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের তথ্য

ডিক্রি ১২/২০২৪/এনডি-সিপি ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের তথ্য সম্পর্কিত ৫খ ধারার পরিপূরক। তদনুসারে, তুলনা পদ্ধতি, উদ্বৃত্ত পদ্ধতি এবং ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ স্থাপনের জন্য জমির দাম, জমির ভাড়া এবং প্রাঙ্গণ ভাড়া সম্পর্কিত তথ্যের মধ্যে রয়েছে:

১) জমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের বিজয়ী মূল্য, যেখানে নিলাম বিজয়ী নিলাম বিজয়ী সিদ্ধান্ত অনুসারে আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণ করেছেন,

২) জমির দাম কর কর্তৃপক্ষের কাছে কর প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে গেছে অথবা ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের ক্ষেত্রে ভূমি নিবন্ধন অফিসে নিবন্ধিত হয়েছে;

৩) জমির ভাড়ার মূল্য, প্রাঙ্গণের ভাড়ার মূল্য;

৪) বাজারে জমি হস্তান্তরের মূল্য।

ডিক্রিতে স্পষ্টভাবে বলা হয়েছে: ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য তথ্য হল ভূমি মূল্যায়নের সময় থেকে ২৪ মাসের বেশি নয় বা তার আগের সময়ের মধ্যে তথ্য, মূল্যায়নের সময়কালের নিকটতম এবং নিম্নলিখিত উৎস থেকে সংগৃহীত তথ্যকে অগ্রাধিকার দেওয়া হবে:

- জাতীয় ভূমি ডাটাবেস, মূল্য ডাটাবেস;

- ভূমি নিবন্ধন অফিস, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম আয়োজনকারী ইউনিট, সম্পদ নিলাম আয়োজনকারী ইউনিট;

- কর কর্তৃপক্ষ, কৃষি ও গ্রামীণ উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ;

- রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোর, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা;

- ভূমি মূল্যায়ন, মূল্যায়ন উদ্যোগের বিষয়ে পরামর্শের কাজ করে এমন সংস্থা;

- ঋণ প্রতিষ্ঠান, রিয়েল এস্টেট সমিতি, গবেষণা প্রতিষ্ঠান/কেন্দ্র;

- বাজারে স্থানান্তরিত মামলার জন্য সরাসরি স্থানান্তরকারী বা স্থানান্তরকারীর সাক্ষাৎকার নিন।

এছাড়াও ডিক্রি ১২/২০২৪/এনডি-সিপি অনুসারে, আয় পদ্ধতি প্রয়োগের জন্য অকৃষি জমির ব্যবহার থেকে আয় এবং ব্যয়ের তথ্য নিম্নলিখিত উৎস থেকে সংগ্রহ করা হয়: আর্থিক বিবরণীতে লিপিবদ্ধ উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক কার্যকলাপ থেকে আয় অথবা মূল্যায়ন সময়ের ঠিক আগে টানা ০৩ বছরের মধ্যে (১ জানুয়ারী থেকে ৩১ ডিসেম্বর পর্যন্ত গণনা করা হয়েছে) জমির ইজারা এবং প্রাঙ্গণ ইজারা থেকে আয়।

যদি মূল্যায়ন করা জমির প্লট বা জমির এলাকার আয় প্রতি বছর সম্পূর্ণ না হয় এবং জমি ব্যবহার থেকে প্রকৃত আয় সঠিকভাবে প্রতিফলিত না হয়, তাহলে তুলনা করার জন্য কমপক্ষে ০৩টি জমির প্লটের জমির ভাড়ার মূল্য এবং প্রাঙ্গণ ভাড়ার মূল্যের তথ্য সংগ্রহ করুন।

উপরে বর্ণিত ভূমি ব্যবহার থেকে আয়ের খরচ নির্ধারিত হবে উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক জারি করা নিয়ম এবং ইউনিট মূল্যের উপর ভিত্তি করে অথবা নির্মাণ মন্ত্রণালয় কর্তৃক ঘোষিত নির্মাণ বিনিয়োগ মূলধনের হারের উপর ভিত্তি করে; যদি উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক জারি করা কোনও নিয়ম, ইউনিট মূল্য বা নির্মাণ বিনিয়োগ মূলধনের হার না থাকে, তাহলে খরচ নির্ধারণ করা হবে বাজারে সাধারণত উপলব্ধ কমপক্ষে ০৩টি জমির প্রকৃত খরচের তথ্য এবং গড় তথ্যের উপর ভিত্তি করে, যা এই অনুচ্ছেদের ৫ নম্বর ধারার খ-এ বর্ণিত প্লট বা জমির এলাকার নিকটতম দূরত্বে অবস্থিত।

তুলনামূলক পদ্ধতি প্রয়োগ করার সময়, উদ্বৃত্ত পদ্ধতিতে নিম্নোক্ত অগ্রাধিকারের ক্রমানুসারে তুলনামূলক জমির প্লট নির্বাচন করতে হবে: ক) অবস্থান, অবকাঠামোগত অবস্থা, এলাকা, আকার, আকৃতি, ভূমি ব্যবহারের সহগ, নির্মাণ ঘনত্ব, ভবনের উচ্চতা এবং মূল্যায়ন করা জমির প্লটের তুলনায় জমির দামকে প্রভাবিত করে এমন অন্যান্য কারণের ক্ষেত্রে একই রকম; খ) মূল্যায়ন করা জমির প্লট বা জমির এলাকার নিকটতম দূরত্ব থাকা এবং কমিউন-স্তর, জেলা-স্তর এবং প্রাদেশিক-স্তরের প্রশাসনিক ইউনিটের প্রশাসনিক সীমানা দ্বারা সীমাবদ্ধ নয়।

প্রাদেশিক গণ কমিটি নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণ করে।

নির্দিষ্ট জমির দামের সিদ্ধান্ত সম্পর্কে, ডিক্রি ১২/২০২৪/এনডি-সিপি-তে বলা হয়েছে যে ভূমি আইনের ১১২ অনুচ্ছেদের ধারা ১-এ নির্ধারিত জমির মূল্যায়নের নীতি, জমির মূল্যায়ন পদ্ধতি প্রয়োগের শর্তাবলী, নির্দিষ্ট জমির মূল্য নির্ধারণ কাউন্সিলের জমির মূল্য মূল্যায়নের ফলাফলের উপর ভিত্তি করে, প্রাদেশিক স্তরের পিপলস কমিটি নির্দিষ্ট জমির দামের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেয় অথবা জেলা স্তরের পিপলস কমিটি নির্দিষ্ট জমির দামের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেয় যেখানে প্রাদেশিক স্তরের পিপলস কমিটি স্থানীয় সরকার সংগঠন আইনের বিধান অনুসারে অনুমোদন দেয়।

ভূমি আইনের ধারা ৪, ধারা ১১৪, ধারা ২, ধারা ১৭২ এবং ধারা ৩, ধারা ১৮৯-এ উল্লেখিত মামলাগুলির ভিত্তি হিসেবে নির্দিষ্ট জমির দাম ব্যবহার করা হয়; যখন রাজ্য ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ের মাধ্যমে জমি বরাদ্দ করে, অথবা পুরো লিজ মেয়াদের জন্য এককালীন অর্থ প্রদানের মাধ্যমে জমি লিজ দেয়, তখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামের জন্য প্রাথমিক মূল্য।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ নির্দিষ্ট জমির দাম নির্ধারণের জন্য একই স্তরে পিপলস কমিটিকে সহায়তা করার জন্য দায়ী।

উৎস