রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের দায়িত্ব কী?

[বিজ্ঞাপন_১]

রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের দায়িত্বের নতুন বিষয়গুলি

রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের নতুন দায়িত্ব সম্পর্কে কিনহ তে ও দো থি সংবাদপত্রের সাথে আলাপকালে, ডুক আন ল কোম্পানি লিমিটেডের পরিচালক আইনজীবী ফাম থি বিচ হাও বলেন যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ধারা ১৭ এর বিধান অনুসারে, অন্যান্য সংস্থা বা ব্যক্তিদের আমানত, ক্রয়, বিক্রয়, স্থানান্তর, বাড়ি লিজ-ক্রয়, নির্মাণ কাজ, নির্মাণ কাজে মেঝের এলাকা, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকারের জন্য চুক্তি স্বাক্ষর করার অনুমতি দেওয়া হয় না। এই নিয়ন্ত্রণটি আমানত এবং স্থানান্তর চুক্তি স্বাক্ষরের জন্য অনুমোদিত ইউনিটগুলিতে লঙ্ঘন এড়াতে।

২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইনে বলা হয়েছে: ভবিষ্যতের বাড়ি কেনার জন্য জমার পরিমাণ বিক্রয়মূল্যের ৫% এর বেশি হওয়া উচিত নয়। — ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইনে বলা হয়েছে: ভবিষ্যতে বাড়ি কেনার জন্য জমার পরিমাণ বিক্রয়মূল্যের ৫% এর বেশি হওয়া উচিত নয়।

একই সাথে, প্রকল্পে ঘর নির্মাণ, নির্মাণ কাজ এবং প্রযুক্তিগত অবকাঠামোগত কাজ, সামাজিক অবকাঠামোর ক্ষেত্রে বিস্তারিত পরিকল্পনা, অনুমোদিত নকশা, নির্মাণ অনুমতিপত্র, উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক প্রকল্প বিনিয়োগ নীতির অনুমোদনের বিষয়বস্তু মেনে চলতে হবে; নির্মাণ মান মেনে চলতে হবে। ২০১৪ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের তুলনায় এই নতুন নিয়ন্ত্রণটি কিছু বিনিয়োগকারীকে অনুমোদিত নকশা এবং নির্মাণ অনুমতিপত্র মেনে না চলা বাড়ি তৈরি থেকে বিরত রাখার জন্যও।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন ২০২৩ (১০টি অধ্যায় এবং ৮৩টি ধারা নিয়ে গঠিত) ১ জানুয়ারী, ২০২৫ থেকে কার্যকর হবে এবং ২০১৪ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনকে প্রতিস্থাপন করবে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এর ২৫ অনুচ্ছেদের ধারা ২ অনুসারে ভবিষ্যতে গৃহ নির্মাণ, ইজারা ক্রয়, নির্মাণ কাজের ক্ষেত্রে কিছু নতুন নিয়ম: ভবিষ্যতে গৃহ নির্মাণ, নির্মাণ কাজ, নির্মাণ কাজের ক্ষেত্রে নির্মাণ মেঝের ক্ষেত্রে অর্থ একাধিক কিস্তিতে প্রদান করা হবে, প্রথম কিস্তি চুক্তি মূল্যের ৩০% এর বেশি হবে না, যার মধ্যে জমাও থাকবে, পরবর্তী কিস্তিগুলি নির্মাণ কাজের ক্ষেত্রে বাড়ি, নির্মাণ কাজ, নির্মাণ কাজের ক্ষেত্রে মেঝের ক্ষেত্রফল ইজারাদারের কাছে হস্তান্তর না হওয়া পর্যন্ত নির্মাণ অগ্রগতির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে হবে, তবে ইজারাদাতাকে অগ্রিম অর্থ প্রদানের মোট পরিমাণ বাড়ি, নির্মাণ কাজ, নির্মাণ কাজের ক্ষেত্রে মেঝের ক্ষেত্রফলের ইজারা-ক্রয় চুক্তির মূল্যের ৫০% এর বেশি হবে না। অবশিষ্ট পরিমাণ চুক্তিতে সম্মত একটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে ভাড়া হিসাবে গণনা করা হবে যা ইজারাদাতাকে প্রদান করতে হবে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের ধারা ২৯-এ রিয়েল এস্টেট প্রকল্পে প্রযুক্তিগত অবকাঠামোর সাথে ভূমি ব্যবহারের অধিকার লেনদেনের প্রয়োজনীয়তা সম্পর্কে নতুন বিষয়গুলি। তদনুসারে, ব্যবসায়ে স্থাপিত প্রযুক্তিগত অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার সহ রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিকে নিম্নলিখিত প্রয়োজনীয়তাগুলি পূরণ করতে হবে:

এই আইনের ১১ অনুচ্ছেদে উল্লেখিত প্রয়োজনীয়তা; অনুমোদিত বিস্তারিত পরিকল্পনা অনুসারে কারিগরি অবকাঠামো নির্মাণে সম্পন্ন বিনিয়োগ, নির্মাণ আইন, নগর পরিকল্পনা আইন, বিনিয়োগ আইনের বিধি অনুসারে উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক অনুমোদিত প্রকল্পের অগ্রগতি; বিদ্যুৎ, জল সরবরাহ, নিষ্কাশন, বর্জ্য সংগ্রহ, বর্জ্য জল পরিশোধন পরিষেবার বিধান নিশ্চিত করা; ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর, লিজ, সাবলিজ করার আগে এলাকার সাধারণ অবকাঠামো ব্যবস্থার সাথে সংযোগ নিশ্চিত করা; প্রযুক্তিগত অবকাঠামোর সাথে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর, লিজ, সাবলিজ করা অবশ্যই বিনিয়োগের উদ্দেশ্য এবং উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক অনুমোদিত বিনিয়োগ প্রকল্পের বিষয়বস্তুর সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে হবে।

লেনদেনে অংশগ্রহণকারী পক্ষগুলির জন্য নতুন বিষয়গুলি লক্ষ্য করার মতো

আইনজীবী ফাম থি বিচ হাও-এর মতে, ভবিষ্যতে গঠিত আবাসন ও নির্মাণ কাজের ব্যবসায় আমানতের নিয়মাবলী সম্পর্কে, আমানতের প্রকৃত প্রকৃতি প্রতিফলিত হয় তা নিশ্চিত করার জন্য, ক্রেতা এবং ইজারাদার, যারা প্রায়শই দুর্বল পক্ষ, তাদের ঝুঁকি সীমিত করার সময়, 2023 সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনে বলা হয়েছে: ভবিষ্যতে গঠিত বাড়ি কেনার জন্য আমানতের পরিমাণ বিক্রয় মূল্যের 5% এর বেশি হওয়া উচিত নয়।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত বর্তমান আইন ২০১৪ ভবিষ্যতে তৈরি হতে যাওয়া রিয়েল এস্টেট কেনা, বিক্রি বা লিজ দেওয়ার সময় আমানতকে বিশেষভাবে নিয়ন্ত্রণ করে না।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ এর ধারা ২৩ এর ধারা ৫ এর নতুন প্রবিধান অনুসারে, বিষয়বস্তু নিম্নরূপ: রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা কেবলমাত্র গ্রাহকদের কাছ থেকে বাড়ি, নির্মাণ কাজ এবং নির্মাণ কাজের ক্ষেত্রের বিক্রয় মূল্যের ৫% এর বেশি আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন যখন বাড়ি এবং নির্মাণ কাজ এই আইনের বিধান অনুসারে ব্যবসায় স্থাপনের জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করে। আমানত চুক্তিতে অবশ্যই বাড়ি, নির্মাণ কাজের ক্ষেত্রের বিক্রয় মূল্য, ইজারা-ক্রয় মূল্য এবং নির্মাণ কাজের ক্ষেত্রের ক্ষেত্রের স্পষ্টভাবে উল্লেখ থাকতে হবে।

তদনুসারে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা কেবলমাত্র ব্যবসায় স্থাপনের শর্ত পূরণ করলেই বাড়ির বিক্রয় মূল্য, ইজারা-ক্রয় মূল্য এবং ভবিষ্যতের নির্মাণ কাজের ৫% এর বেশি আমানত সংগ্রহ করতে পারবেন।

আমানত চুক্তিতে বাড়ির বিক্রয় মূল্য, ইজারা-ক্রয় মূল্য, নির্মাণ প্রকল্প এবং প্রকল্পের মেঝের ক্ষেত্রফল স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে।

ভবিষ্যতে গঠিত আবাসন ও নির্মাণ কাজ কেবল তখনই ব্যবসায়ে আনা যেতে পারে যখন ভূমি ব্যবহারের অধিকার সম্পর্কিত নিম্নলিখিত নথিগুলির মধ্যে একটি থাকে; নির্মাণ অনুমতি; নির্মাণ শুরুর নোটিশ; প্রযুক্তিগত অবকাঠামোর সম্পূর্ণ নির্মাণের স্বীকৃতি সম্পর্কিত নথি...

বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী বিনিয়োগকারীদের অধিকার সম্প্রসারণ করা

আইনজীবী ফাম থি বিচ হাও বলেন যে ২০২৩ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের আরেকটি উল্লেখযোগ্য নতুন বিষয় হল বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী জনগণের রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ধরণ এবং সুযোগ সম্পর্কিত প্রবিধানের সংশোধন।

অনুচ্ছেদ ১০-এ, ব্যবসা করার অনুমতিপ্রাপ্ত বিষয়গুলি হল বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী ব্যক্তিরা যারা জাতীয়তা সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে ভিয়েতনামী নাগরিক এবং ভিয়েতনামে প্রবেশের অনুমতিপ্রাপ্ত এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসাকারী দেশীয় সংস্থা এবং ব্যক্তিদের জন্য নির্ধারিত ফর্মগুলিতে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা করার অনুমতিপ্রাপ্ত। বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী ব্যক্তিরা যারা জাতীয়তা সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে ভিয়েতনামী নাগরিক নন এবং ভিয়েতনামে প্রবেশের অনুমতিপ্রাপ্ত এবং নিম্নলিখিত ফর্মগুলিতে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা করার অনুমতিপ্রাপ্ত:

ভূমি আইন দ্বারা নির্ধারিত ফর্ম, উদ্দেশ্য এবং ভূমি ব্যবহারের শর্তাবলী অনুসারে বাস্তবায়িত রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের মাধ্যমে বিক্রয়, লিজ বা ভাড়া-ক্রয়ের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের সাথে সম্পর্কিত বাড়ি নির্মাণ এবং নির্মাণ কাজে বিনিয়োগ করা;

কারিগরি অবকাঠামোর সাথে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর, লিজ এবং সাবলিজ দেওয়ার উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিতে কারিগরি অবকাঠামো নির্মাণে বিনিয়োগ করলে ভূমি আইন দ্বারা নির্ধারিত ফর্ম, উদ্দেশ্য এবং ভূমি ব্যবহারের শর্তাবলী মেনে চলতে হবে;

এই ধারার ১ নং ধারার দফা ঘ এবং দফা ছ-এ উল্লেখিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ধরণ।

"বর্তমান রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের তুলনায়, নতুন আইনটি বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী জনগণের রিয়েল এস্টেট ব্যবসার ধরণ সম্পর্কে আরও বিস্তারিত নিয়মাবলী প্রদান করে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য মূলধন আকর্ষণ করার জন্য বিদেশে বসবাসকারী ভিয়েতনামী বিনিয়োগকারীদের অধিকার প্রসারিত করে," আইনজীবী ফাম থি বিচ হাও বলেন।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস