এই বছর ভূমি বিভাগ সম্পর্কে বিশেষজ্ঞরা অবাক করার মতো মন্তব্য করেছেন

(ড্যান ট্রাই) - বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে ভূমি বিভাগের জন্য, এই বছর "ভূমি জ্বর" ঘটনাটি ব্যাপকভাবে ঘটবে না বরং কেবল স্থানীয়ভাবে দেখা দেবে।

বিশেষজ্ঞ: জমির বাজার ধীরগতিতে চলছে

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে, অ্যাপার্টমেন্ট এবং ব্যক্তিগত বাড়ির লেনদেনের সংখ্যা ২৫,৪০০ ইউনিটেরও বেশি পৌঁছেছে, যা আগের প্রান্তিকের তুলনায় ৩৩.৮% কম। সফল জমি লেনদেনের সংখ্যা ৮৬,৭৯৬ লট/প্লটে পৌঁছেছে, যা আগের প্রান্তিকের তুলনায় ১৫.৭% কম।

২০২৪ সালে, অ্যাপার্টমেন্ট এবং ব্যক্তিগত বাড়ির সফল লেনদেনের সংখ্যা ১২৫,৫০০ ইউনিটেরও বেশি হবে, যা একই সময়ের তুলনায় ১১.২% কম। ২০২৪ সালে জমি লেনদেনের সংখ্যা ৪১২,৪০০ লট/প্লটে পৌঁছাবে, যা ২০২৩ সালের তুলনায় ৩৩.৬% বেশি।

গত বছর, অ্যাপার্টমেন্ট ছাড়াও, হ্যানয়ের শহরতলির জমির অংশ এবং কিছু পার্শ্ববর্তী এলাকার জমির অবস্থা ইতিবাচক বলে মূল্যায়ন করা হয়েছিল। তবে, অনেক জায়গায়, জমির অংশটি এখনও সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে অথবা কিছুটা পুনরুদ্ধার হয়েছে।

সাম্প্রতিক সময়ে জমির অংশ মূল্যায়ন করে, রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ লে দিন চুং বলেছেন যে ২০২৪ সালের এপ্রিল থেকে জমি পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখা গেছে, মে মাসে লেনদেনের পরিমাণ দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে কিন্তু সেপ্টেম্বরে মন্দার কবলে পড়েছে। কারণ হল হ্যানয়ের বাজারের সাধারণ প্রভাব যখন তরলতা ধীর থাকে, দাম কমে যায় এবং প্রদেশগুলিও প্রভাবিত হয়।

২০২৪ সালের শেষের দিকে হ্যানয়ের জমির দাম বেড়ে যাওয়ার পর, অনেক বিনিয়োগকারী এখন তাদের বিক্রয়মূল্য কমিয়ে দিয়েছেন। হ্যানয়ের জমির বাজার স্থবির। হ্যানয়ের সীমান্তবর্তী প্রদেশ যেমন বাক নিন, বাক গিয়াং , হাং ইয়েন, হাই ডুওং ইত্যাদিতে, লোকসানে বিক্রি করার ঘটনা আর নেই, ২০২৪ সাল থেকে জমির দাম আবার বেড়েছে।

বিশেষ করে, হাং ইয়েনে জমির দাম সবচেয়ে শক্তিশালী বৃদ্ধি রেকর্ড করেছে, বাক গিয়াংও ২০২২ সালের সর্বোচ্চ স্তরের তুলনায় মূল্য স্তরে ফিরে এসেছে। থান হোয়া থেকে দক্ষিণে অঞ্চলের জন্য, বাজার এখনও দুর্বল, দাম আগের শীর্ষের তুলনায় কম।

হ্যানয়ের শহরতলিতে এক টুকরো জমি (ছবি: ডুওং ট্যাম)।

আগামী সময়ে এই বিভাগের বিনিয়োগ সম্ভাবনা সম্পর্কে বলতে গিয়ে মিঃ চুং বলেন যে এখনও অনেক সুযোগ রয়েছে, তবে হ্যানয়ে কেবল জমি কিনেই বিনিয়োগকারীরা জিতবেন না, বরং ট্র্যাফিক অবকাঠামো সংযোগ এবং জনসংখ্যার ঘনত্ব সহ এলাকাটি সাবধানতার সাথে নির্বাচন করতে হবে।

বর্তমানে, অনেক বিনিয়োগকারী এমন এলাকা বেছে নেন যেখানে স্পষ্ট উন্নয়নের প্রবণতা রয়েছে অথবা শহর বা শহরে পরিণত হয়েছে, তাই মূল মূল্য ৩-৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর মধ্যে ওঠানামা করবে।

অনেক মানুষ এই দামে কোনও পণ্য কিনতে পারে না, তাই তারা আশেপাশের প্রদেশগুলিতে বিনিয়োগ করতে পছন্দ করে। শিল্প অঞ্চলগুলির সাথে সম্পর্কিত অর্থনৈতিক অক্ষের কিছু ক্ষেত্র যেমন বাক নিন, বাক গিয়াং বা হুং ইয়েন, হাই ডুওং, হাই ফং, কোয়াং নিন... অনেক বিনিয়োগকারীর দৃষ্টি আকর্ষণ করছে।

তবে, জমি কেনার সময়, বিনিয়োগকারীদের এমন প্রকল্পগুলিতে মনোযোগ দিতে হবে যা আইনি শর্ত পূরণ করে, কমপক্ষে একটি বিক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর করে অথবা একটি লাল বই থাকে, এবং একই সাথে বিনিয়োগকারীর ক্ষমতা বিবেচনা করতে হবে; এমন স্থান নির্বাচন করতে হবে যা চাহিদা পূরণ করে এবং ভবিষ্যতে সেখানে বসবাসের জন্য লোকেদের আকৃষ্ট করে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ নগুয়েন আনহ কুয়ে বলেছেন যে ২০২৪ সালের অক্টোবরে হ্যানয়ের সমস্ত রিয়েল এস্টেট বিভাগের দাম সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছেছে। হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির দাম স্থবির হয়ে পড়েছে এবং তারল্য হ্রাস পেয়েছে। এছাড়াও, শহরতলির কিছু জমি বিনিয়োগকারী "তাদের জিনিসপত্র থেকে মুক্তি পাওয়ার" উপায় খুঁজছেন।

"ভূমি জ্বর" কি এই বছর ব্যাপকভাবে দেখা দেবে না?

এই বছর ভূমি বিভাগের মূল্যায়ন করে, মিঃ লে দিন চুং বলেছেন যে "ভূমি জ্বর" এর ঘটনাটি ব্যাপকভাবে ঘটবে না বরং কেবল স্থানীয়ভাবে ঘটবে। থান হোয়া থেকে দক্ষিণ পর্যন্ত, উপরোক্ত প্রদেশগুলির জন্য এই বছর বাজার ইতিবাচক ছিল না। দা নাং এবং নাহা ট্রাংয়ের মতো পর্যটন এলাকার প্রদেশগুলির ক্ষেত্রে, এই বছর অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধারের কারণে পর্যটন বৃদ্ধির কারণে আরও ইতিবাচক লক্ষণ রয়েছে।

বিনিয়োগকারীরা শক্তিশালী পর্যটন বিকাশের ক্ষেত্রগুলিও খুঁজতে শুরু করেছেন, বিশেষ করে নাহা ট্রাং এবং দা নাং, যেখানে ২০২৪ সালে আরও স্পষ্ট পুনরুদ্ধার দেখা গেছে।

এছাড়াও, ভূমি আইন পরিবর্তনের ফলে, পুরাতন প্রকল্পগুলি যেখানে অবশিষ্ট মজুদ আছে, ক্রেতাদের কাছ থেকে প্রচুর মনোযোগ পাবে। ৩-৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়ের কম মূল্যের পণ্যগুলি আরও বেশি গ্রাহককে আকৃষ্ট করবে। পুরাতন প্রকল্পগুলি আরও আকর্ষণীয় হওয়ার কারণ হল নতুন জমির মূল্য তালিকা কার্যকর হওয়ার আগে এই প্রকল্পগুলি বাস্তবায়িত হয়েছিল, তাই জমির দাম কম। এদিকে, নতুন জমির মূল্য তালিকা অনুসারে বাস্তবায়িত প্রকল্পগুলির "স্ফীত দাম" থাকবে।

"যদিও জমির প্লট আবার ব্যস্ত থাকবে, তবুও সমস্ত জমির মালিক উপকৃত হবেন না। গ্রাহকদের মনোভাব পরিবর্তিত হয়েছে কারণ তারা বিনিয়োগকারীদের খ্যাতি, প্রকল্পের বৈধতা এবং পণ্যের গুণমান থেকে শুরু করে খুব সাবধানতার সাথে নির্বাচন করেন। অতীতে, বিনিয়োগকারীরা অবকাঠামো সম্পন্ন করার সাথে সাথেই বিক্রি করতে পারতেন, কিন্তু এখন গ্রাহকদের আকর্ষণ করার জন্য তাদের ল্যান্ডস্কেপ এবং সুযোগ-সুবিধা যোগ করতে হবে," তিনি আরও যোগ করেন।

হ্যানয়ের হোয়াই ডুক জেলায় নিলামে তোলা জমি (ছবি: ডুওং ট্যাম)।

নিলামকৃত জমির পণ্য সম্পর্কে, মিঃ চুং ভবিষ্যদ্বাণী করেছিলেন যে হ্যানয়ের শহরতলির জেলাগুলি এই বছরও বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টি আকর্ষণ করবে। কারণ স্বল্পমেয়াদে হ্যানয়ের বাজারে আবাসন সরবরাহ জনগণের প্রকৃত চাহিদার তুলনায় উন্নতির লক্ষণ দেখায়নি।

তাছাড়া, শহরের অভ্যন্তরীন জেলাগুলিতে বর্তমান উচ্চ মূল্যের কারণে, বিনিয়োগকারীরা শহরতলিতে পণ্যের সন্ধানে ঝোঁকেন। বিনিয়োগকারীদের এখনও বিক্রয়ের জন্য উপবিভক্ত জমি, বিশেষ করে স্থানীয় কর্তৃপক্ষ কর্তৃক আয়োজিত নিলামকৃত জমি, "শিকার" করার প্রবণতা রয়েছে, কারণ এর আইনি সুরক্ষা রয়েছে।

তবে, আগামী সময়ে, হ্যানয় বা আশেপাশের প্রদেশগুলিতে নিলামে তোলা জমি সাম্প্রতিক সময়ের মতো হঠাৎ করে বাড়ানো হবে না, তবে দাম বৃদ্ধি আরও উপযুক্ত হবে। বিনিয়োগকারীরা আরও সতর্ক থাকবেন, গ্রহণযোগ্য মূল্য নির্ধারণের আগে সাবধানতার সাথে শিখবেন, ভিড়ের মানসিকতা অনুসরণ করবেন না বা ফাটকাবাজদের প্রভাবে চালিত হবেন না।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ নগুয়েন কোক আনহ বলেছেন যে বিপরীতমুখী এবং একত্রীকরণের সময়কালের পরে, বাজার পুনরুদ্ধারের সময়ের দিকে এগিয়ে যাবে, যা এই বছরের দ্বিতীয় থেকে চতুর্থ ত্রৈমাসিকের মধ্যে শুরু হবে বলে আশা করা হচ্ছে। এই সময়ে, বিনিয়োগকারীরা আর বিক্রয় মূল্য এবং বাজার যখন মন্দা ছিল তখনকার মতো আইনি কারণগুলির উপর খুব বেশি জোর দেবেন না।

পরিবর্তে, মূল্য বৃদ্ধির সম্ভাবনা বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়ার মূল চাবিকাঠি। তাই বিনিয়োগকারীরা জমি এবং প্রকল্প ভিলার মতো লাভজনক অংশগুলিকে বিশেষ মনোযোগ দেন।

"পূর্ববর্তী চক্রগুলিতে, যখন বাজার উন্নয়নের পর্যায়ে চলে যেত, তখন প্রতি ১০০ ডং বিনিয়োগের জন্য অ্যাপার্টমেন্টগুলি মাত্র ১৩৬ ডং আয় করত। তবে, জমি ৩০০ ডং পর্যন্ত আয় করত," বিশেষজ্ঞ বলেন।

তার মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন কার্যকর হওয়ার সাথে সাথে ভূমি বাজারে সরবরাহ থেকে লেনদেন কার্যক্রম পর্যন্ত অনেক বড় পরিবর্তন এসেছে। ভূমি বিভাগটি আরও ইতিবাচক দিকে বিকশিত হয়েছে, "ভূমি জ্বর", ভার্চুয়াল দামের পরিস্থিতি হ্রাস করে, বাজার তরঙ্গ তৈরি করে। পরিবর্তে, ভূমি বিভাগটি আরও স্থিতিশীল, স্বচ্ছ এবং টেকসইভাবে বিকশিত হওয়ার সাথে সাথে একটি নতুন চক্র রয়েছে।

অবশেষে, ২০২৬ সালের প্রথম প্রান্তিক থেকে ২০২৬ সালের চতুর্থ প্রান্তিক পর্যন্ত, এই সময়টি বাজার একটি স্থিতিশীল কক্ষপথে প্রবেশ করবে। দাম এবং তারল্য বিভিন্ন ধরণের বৃদ্ধি পাবে। দীর্ঘ স্থবিরতার পরে এটিকে বাজারের সেরা সম্ভাবনা হিসাবে বিবেচনা করা যেতে পারে।

উপরোক্ত মতামতের সাথে একমত পোষণ করে, মিঃ নগুয়েন আন কুয়ে বলেছেন যে ২০২৫ থেকে ২০২৭ সাল পর্যন্ত ভূমি একটি উজ্জ্বল স্থান হবে, কিন্তু আগের সময়ের মতো আর "রাজা" অবস্থান দখল করবে না।

"জমি এখন ২০২২ সালের মতো এতটা গরম না থাকার দুটি কারণ রয়েছে। প্রথমত, টাইপ ৩ বা তার বেশি শহুরে এলাকায়, বিক্রি করার আগে নির্মাণ কাজ সম্পন্ন করতে হবে, যার ফলে বিনিয়োগ খরচ বেড়ে যাবে। দ্বিতীয়ত, জমি ভাগাভাগির পদ্ধতি আরও কঠিন হয়ে উঠবে। তবে, জমির প্লটগুলি এখনও অন্যান্য অংশের তুলনায় আরও আকর্ষণীয় হবে," তিনি জোর দিয়ে বলেন।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm