অ্যাপার্টমেন্টের চেয়ে জমির প্লটগুলি বেশি মনোযোগ আকর্ষণ করে, এখন কি 'টাকা জমানোর' সময়? বাগানের জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তরের পদ্ধতি

অ্যাপার্টমেন্টের চেয়ে জমি এবং প্রকল্পের জমির প্রতি আগ্রহ বেশি বেড়েছে, বিশেষজ্ঞরা বিনিয়োগের সঠিক সময় বলে মনে করছেন, দা নাং এক বিলিয়ন ডলারের জমির প্লট নিলাম করছে... এই হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

বছরের শুরুতে রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে উষ্ণ হওয়ার প্রেক্ষাপটে, ব্রোকার, ট্রেডিং ফ্লোর এবং বিনিয়োগকারীরা সম্ভাব্য গ্রাহকদের কাছে পৌঁছানোর সুযোগটি হাতছাড়া না করার জন্য শুরুতেই অনেক ব্যবসায়িক প্রচারণা শুরু করেছে। (সূত্র: XD সংবাদপত্র)

বাজারে নতুন সরবরাহ শীঘ্রই উন্নত হবে।

Batdongsan.com.vn এর সর্বশেষ তথ্য থেকে দেখা যায় যে, ২০২৩ সালের শুরুর তুলনায়, এই বছরের শুরুতে রিয়েল এস্টেট বাজারে আগ্রহের মাত্রা এবং তালিকাভুক্তির সংখ্যা উভয় ক্ষেত্রেই ইতিবাচক লক্ষণ দেখা গেছে। এর থেকে দেখা যায় যে, ২০২৪ সালের জানুয়ারিতে দেশব্যাপী বিক্রির জন্য রিয়েল এস্টেটের চাহিদা ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় ৬৬% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং রিয়েল এস্টেট তালিকাভুক্তির সংখ্যাও ৫২% বৃদ্ধি পেয়েছে।

উল্লেখযোগ্যভাবে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায় জমি এবং প্রকল্পের জমির প্রতি আগ্রহ বেশি বেড়েছে। বিশেষ করে, ২০২৪ সালের জানুয়ারিতে, হ্যানয়ে জমির জন্য অনুসন্ধানের সংখ্যা ১১০% বৃদ্ধি পেয়েছে, প্রকল্পের জমি গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৭৭% বৃদ্ধি পেয়েছে। ইতিমধ্যে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের জন্য অনুসন্ধানের সংখ্যা ৭১% বৃদ্ধি পেয়েছে। একইভাবে, হো চি মিন সিটিতে, অনুসন্ধানের চাহিদা ৭১% বৃদ্ধি পেয়েছে - জমি এবং প্রকল্পের জমির জন্য ৭৩% এবং অ্যাপার্টমেন্টের জন্য মাত্র ৫৯% বৃদ্ধি পেয়েছে।

উপরোক্ত তথ্যগুলি আংশিকভাবে অনেক লোকের জমির মালিকানার আকাঙ্ক্ষাকে প্রতিফলিত করে, যদিও ২০২২ সালের প্রথম দিকের মতো জমির বাজার আর উত্তাল নয়। ২০২৪ সালের প্রথমার্ধে Batdongsan.com.vn-এর রিয়েল এস্টেট ভোক্তা মনোভাবের প্রতিবেদন এবং সূচক (CSS) আরও দেখিয়েছে যে ৬৫% পর্যন্ত উত্তরদাতা বলেছেন যে তারা এখনও পরের বছর রিয়েল এস্টেট কেনার পরিকল্পনা করছেন; বিনিয়োগের জন্য ক্রয়ের অনুপাত ৬০% এবং জমির প্লট এখনও সেই ধরণের সম্পত্তি যা ভবিষ্যতের ক্রেতারা সবচেয়ে বেশি আগ্রহী।

বছরের শুরুতে রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে "উষ্ণ" হওয়ার প্রেক্ষাপটে, ব্রোকার, ট্রেডিং ফ্লোর এবং বিনিয়োগকারীরা বিপুল সংখ্যক সম্ভাব্য গ্রাহকের কাছে পৌঁছানোর সুযোগ হাতছাড়া না করার জন্য অনেক ব্যবসায়িক প্রচারণা শুরু করেছে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসার মনোবিজ্ঞান এবং প্রবণতা মূল্যায়ন করে, batdongsan.com.vn-এর পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান মন্তব্য করেছেন: বর্তমানে, অনেক বিনিয়োগকারী ২০২৪ সালের প্রথম দিকে তাদের পণ্যগুলি এগিয়ে নেওয়ার জন্য দৃঢ়প্রতিজ্ঞ কারণ তারা যদি ২০২৫ সাল পর্যন্ত অপেক্ষা করেন যখন রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন ২০২৩ কার্যকর হয়, তাহলে অর্থ সংগ্রহ করা আরও কঠিন এবং সময়সাপেক্ষ হবে কারণ সেই সময়ে, বিনিয়োগকারীদের ভবিষ্যতে গৃহ এবং নির্মাণ কাজের বিক্রয় মূল্যের ৫% এর বেশি আমানত সংগ্রহ করার অনুমতি দেওয়া হবে না, বিক্রির সমস্ত বাধ্যবাধকতা সম্পন্ন করার পরে, তাদের আরও ২৫% সংগ্রহ করার অনুমতি দেওয়া হবে। অতএব, এই বিশেষজ্ঞ ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারে নতুন সরবরাহ শীঘ্রই উন্নত হবে।

দং নাই, বিন ডুওং, লং আন-এর ১০টিরও বেশি জমি ব্যবসা ইউনিটের উপর মিঃ দিন মিন তুয়ানের গবেষণা অনুসারে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি সকলেই ভাগ করে নিয়েছে যে এই বছরের শুরুতে জমি লেনদেনের সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছে। তাদের বেশিরভাগই হো চি মিন সিটির আশেপাশে ৬০ কিলোমিটার ব্যাসার্ধের মধ্যে অবস্থিত ২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর কম মূল্যের স্ট্যান্ডার্ড আইনি মর্যাদা সম্পন্ন জমির প্লটের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করেছে।

হ্যানয়ের বাজারে, যেখানে শহরের অভ্যন্তরে সেকেন্ডারি অ্যাপার্টমেন্ট বা খুচরা স্থান কেনা, বেচা এবং ভাড়া দেওয়ার মতো প্রকৃত চাহিদা পূরণ করে, অনেক রিয়েল এস্টেট ব্রোকারও টেট ছুটির পরপরই কাজ শুরু করে দিয়েছে। চাহিদা থাকা সত্ত্বেও সরবরাহের অভাব এই বিভাগগুলিতে টেটের পরে লেনদেনের পরিস্থিতিকে আরও প্রাণবন্ত করে তুলেছে।

কখন বিনিয়োগ করবেন?

২০২৩ সালের শেষের দিকে ওয়ান মাউন্ট রিয়েল এস্টেট সেন্টার ফর মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড কাস্টমার ইনসাইট কর্তৃক পরিচালিত এক জরিপ অনুসারে, ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেটের চাহিদা সম্পন্ন ৬৩% মানুষের মধ্যে, যাদের রিয়েল এস্টেটের চাহিদা আছে তাদের বেশিরভাগই অ্যাপার্টমেন্ট, জমি এবং আবাসিক বাড়ির প্রতি আগ্রহী।

একটি রিয়েল এস্টেট গবেষণা ইউনিটের সদ্য প্রকাশিত তথ্য অনুসারে, টেট ছুটির পরে, রিয়েল এস্টেটের প্রতি আগ্রহ আবার দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে।

পূর্বে, টেটের দ্বিতীয় দিন থেকে দেশব্যাপী রিয়েল এস্টেট অনুসন্ধানের সংখ্যা বৃদ্ধি পেতে শুরু করে এবং বেশ জোরালোভাবে বৃদ্ধি পেতে থাকে, টেটের ১০ম দিনে টেটের আগের ১ সপ্তাহের তুলনায় ১২৪% বৃদ্ধি পায়।

উল্লেখযোগ্যভাবে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, অ্যাপার্টমেন্টের তুলনায় জমির প্লট এবং প্রকল্পের জমির প্রতি আগ্রহ বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে।

হোয়াই ডাক (হ্যানয়)-এর একটি জরিপে দেখা গেছে যে ২০২৩ সালের প্রথম মাসের তুলনায় সাম্প্রতিক সময়ে শহরতলির জমির চাহিদা বেড়েছে। তবে, সফল লেনদেনের সংখ্যা বেশি নয় এবং খুব বেশি উন্নতি হয়নি।

বর্তমানে, গ্রাহকরা এখনও মূলত বাজার অনুসন্ধান এবং জরিপ করছেন। বিনিয়োগকারীদের অনুসন্ধানের চাহিদা ওঠানামা করে এবং আর্থিক সম্পদ প্রায় ২ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং।

শহরতলির গলিতে বাড়ি এবং জমির দামের কথা বলতে গেলে, এটি একটি রিয়েল এস্টেট পণ্য যা প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণ করে। বর্গমিটার দ্বারা গণনা করা মূল্য বড়, তবে বাড়ির মোট মূল্য এখনও পাশের বাড়ি, ভিলার তুলনায় অনেক কম কারণ এলাকাটি ছোট, মাত্র 30-50 বর্গমিটার, তাই সময়ের সাথে সাথে গলিতে বাড়ির দাম বেড়েছে।

গলিতে ঘরবাড়ির ঝুড়ি মূলত ডং আন, হোয়াই ডুক, থানহ ট্রাই, গিয়া লামের মতো জেলাগুলিতে কেন্দ্রীভূত... প্রায় ২.৫-৩ মিটার চওড়া গলিতে ঘরবাড়ির দাম প্রায় ১০০ মিলিয়ন ভিয়ানডে/বর্গমিটার।

বিনিয়োগকারীদের জন্য, বাড়ি ক্রেতাদের জন্য কম সুদের হার লিভারেজ সমস্যার জন্য একটি সুবিধা। যদিও সুদের হার কম, বিশেষজ্ঞরা তাদের অতিরিক্ত ব্যবহারের বিরুদ্ধে পরামর্শ দিচ্ছেন।

বিশেষজ্ঞদের মতে, আপনার কেবল তখনই বিনিয়োগ করা উচিত যখন আপনার কাছে অর্থ থাকবে এবং আপনি একটি ভাল, সস্তা মূল্যে রিয়েল এস্টেট খুঁজে পাবেন। স্বল্পমেয়াদে, রিয়েল এস্টেট বাজার তাৎক্ষণিকভাবে পুনরুদ্ধার করতে পারবে না। ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট বাজার বিনিয়োগ এবং সার্ফ করার সময় নয়, এটি এখনও দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের জন্য কেনাকাটা, বসবাসের জন্য কেনাকাটা বিবেচনা করার সময়। অতএব, আপনার খুব বেশি আর্থিক লিভারেজ ব্যবহার করা উচিত নয় এবং কেবলমাত্র সম্পূর্ণ আইনি নথি, সহজ বিক্রয় নীতি এবং ভাল সুদের হারের প্রণোদনা সহ প্রকল্পগুলিতে লক্ষ্য রাখা উচিত।

দা নাং রাস্তার দিকে মুখ করে থাকা হাজার হাজার কোটি টাকার "সোনালী" জমি নিলামে তুলেছে

দা নাং-এর প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের আওতাধীন ভূমি তহবিল উন্নয়ন কেন্দ্র ফাম ভ্যান ডং স্ট্রিটে হান নদী সেতু থেকে সমুদ্র পর্যন্ত রাস্তার পাশে A1-2-1 কোডেড জমির নিলাম ঘোষণা করেছে।

হান নদী সেতুর কাছে জমির বর্তমান অবস্থা দা নাং নিলামের জন্য পেশ করেছে। (সূত্র: ড্যান ট্রাই)

জমির মোট আয়তন প্রায় ১০,০০০ বর্গমিটার, প্রারম্ভিক মূল্য ১৩৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি। জমি ব্যবহারের সময়কাল ৫০ বছর, ভাড়াটিয়া একবার ভাড়া পরিশোধ করে। এই জমির ৪টি দিক রাস্তার দিকে মুখ করে আছে।

শহরটি সাইট ক্লিয়ারেন্স এবং কারিগরি অবকাঠামো সম্পন্ন করেছে। জমিটি একটি বাণিজ্যিক কেন্দ্র এবং অফিস নির্মাণের জন্য লিজের উদ্দেশ্যে তৈরি করা হয়েছে, যার মোট আনুমানিক বিনিয়োগ মূলধন প্রায় ২,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বিজয়ী দরদাতার কাছ থেকে নেওয়া হবে।

দা নাং একটি শর্ত স্থাপন করে যে অংশগ্রহণকারী ইউনিটগুলিকে জমির মোট মূল্যের ২০% অগ্রিম পরিশোধ করতে হবে। যদি উদ্যোগ সম্পর্কিত আইনের বিধান অনুসারে ২ বা ততোধিক কোম্পানি একে অপরের সাথে ক্রস-মালিকানা করে, তবে শুধুমাত্র ১টি কোম্পানি নিলামে অংশগ্রহণ করতে পারবে।

নিলামে অংশগ্রহণকারীদের অবশ্যই প্রকল্পের কার্যকারিতা এবং পরিকল্পনা সূচক, অগ্রগতি এবং মোট প্রত্যাশিত বিনিয়োগ অনুসারে বিনিয়োগ প্রকল্পের একটি সাধারণ প্রতিবেদন থাকতে হবে।

প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ন্যূনতম ইকুইটি মূলধন মোট প্রত্যাশিত বিনিয়োগের ২০% এর কম নয় তা প্রমাণ করার জন্য নথি এবং কাগজপত্র থাকতে হবে, এবং দেউলিয়া না হওয়ার বা বিলুপ্তির প্রক্রিয়ায় না থাকার প্রতিশ্রুতি থাকতে হবে...

২০২৪ সালে বাগানের জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার জন্য কোন কোন পদ্ধতির প্রয়োজন?

বাগানের জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার জন্য অনুমতি প্রয়োজন।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৯ নম্বর ধারার ২ নম্বর ধারা অনুসারে, কৃষি জমি বলতে নিম্নলিখিত ধরণের জমি বোঝায়: ধানের জমি এবং অন্যান্য বার্ষিক ফসল চাষের জমি সহ বার্ষিক ফসল চাষের জমি; বহুবর্ষজীবী ফসল চাষের জমি; বনভূমি, বিশেষ ব্যবহারের বনভূমি, প্রতিরক্ষামূলক বনভূমি, উৎপাদন বনভূমি সহ; জলজ চাষের জমি; ঘনীভূত পশুপালনের জমি; লবণ উৎপাদনের জমি; অন্যান্য কৃষি জমি।

সুতরাং, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৯ নং ধারা অনুসারে, আইনটি বাগানের জমিকে কোনও ভূমি গোষ্ঠীতে শ্রেণীবদ্ধ করে না। তবে, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যের উপর ভিত্তি করে, বাগানের জমিকে বার্ষিক ফসল চাষের জন্য জমি বা বহুবর্ষজীবী ফসল চাষের জন্য জমি (কৃষি জমি গোষ্ঠীর অন্তর্গত) হিসাবে বোঝা যেতে পারে।

একই সময়ে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১২১ ধারা অনুসারে, কৃষি জমিকে অকৃষি জমিতে রূপান্তরের জন্য একটি উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থার অনুমতি নিতে হবে।

বাগানের জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তরের পদ্ধতি

* বাস্তবায়নের ধাপসমূহ

ডিক্রি ৪৩/২০১৪/এনডি-সিপি-এর ৬৯ ধারা অনুসারে, বাগান জমি থেকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর নিম্নলিখিত ধাপে সম্পন্ন করা হয়:

ধাপ ১. নথি প্রস্তুত করুন। পরিবার এবং ব্যক্তিদের কিছু নথি প্রস্তুত করতে হবে, যার মধ্যে রয়েছে: ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতির জন্য আবেদন; সার্টিফিকেট (লাল বই, গোলাপী বই);

ধাপ ২. নথি জমা দিন এবং গ্রহণ করুন:

কোথায় নথি জমা দিতে হবে: পদ্ধতি ১: প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগে স্থানান্তরের জন্য ওয়ান-স্টপ বিভাগে নথি জমা দিন; পদ্ধতি ২: যেসব স্থানে ওয়ান-স্টপ বিভাগ প্রতিষ্ঠিত হয়নি, সেখানে সরাসরি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগে নথি জমা দিন।

নথিপত্র গ্রহণ: যদি নথিপত্র সম্পূর্ণ থাকে, তাহলে গ্রহণকারী বিভাগ সেগুলি রসিদ বইতে লিপিবদ্ধ করবে এবং আবেদনকারীকে একটি রসিদ দেবে (রসিদে স্পষ্টভাবে ফলাফল ফেরত দেওয়ার সময়সীমা উল্লেখ থাকবে); যদি নথিপত্র অনুপস্থিত বা অবৈধ থাকে, তাহলে ৩ কার্যদিবসের বেশি না হলে, আবেদনকারীকে অবহিত করতে হবে এবং নিয়ম অনুসারে নথিপত্রগুলি পরিপূরক এবং সম্পূর্ণ করার জন্য নির্দেশ দিতে হবে।

ধাপ ৩. অনুরোধ নিষ্পত্তি: এই পর্যায়ে, জনগণকে মনে রাখতে হবে যে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বাধ্যবাধকতা হল ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান করা।

ধাপ ৪. ফলাফল ফেরত দিন

* প্রক্রিয়াকরণের সময়: বৈধ নথি প্রাপ্তির তারিখ থেকে ১৫ দিনের বেশি নয়; পাহাড়ি কমিউন, দ্বীপপুঞ্জ, প্রত্যন্ত অঞ্চল, কঠিন আর্থ-সামাজিক অবস্থার অঞ্চলের জন্য ২৫ দিনের বেশি নয়।

দ্রষ্টব্য: উপরোক্ত সময়ের মধ্যে আইন দ্বারা নির্ধারিত ছুটি এবং ছুটির দিন অন্তর্ভুক্ত নয়; ভূমি ব্যবহারকারীদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পালনের সময় অন্তর্ভুক্ত নয়।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস