সস্তা অর্থ রিয়েল এস্টেটে ব্যাপকভাবে প্রবাহিত হচ্ছে: বিনিয়োগের সুযোগ নাকি সম্ভাব্য ঝুঁকি?

২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেটে সস্তা অর্থের প্রবাহ শুরু হয়, যা এই বাজারকে একটি আকর্ষণীয় রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের মাধ্যম করে তোলে, যখন সোনার দাম সর্বোচ্চ পর্যায়ে থাকে এবং স্টকগুলি তীব্রভাবে ওঠানামা করে। ফাটকাবাজরা দ্রুত মুনাফা বাড়ানোর জন্য এই সুযোগটি কাজে লাগায়, জমির দাম মানুষের আয়ের চেয়ে দ্রুত বৃদ্ধি পায়, যা অনেক সম্ভাব্য ঝুঁকি তৈরি করে।

রিয়েল এস্টেট "টেলওয়াইন্ড" এর মুখোমুখি?

২০২৫ সালের প্রথম ৮ মাসে, ভিয়েতনামের অর্থনীতিতে প্রায় ১.৮ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং "উন্নতি" ঘটে, যার ফলে সুদের হার কম থাকে। প্রচুর নগদ প্রবাহ দ্রুত স্টক এবং বিশেষ করে রিয়েল এস্টেটের মতো আশ্রয়স্থল খুঁজে পায়। ৩০ জুন পর্যন্ত, বকেয়া রিয়েল এস্টেট ঋণ ৩.১৮ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ পৌঁছেছে, যা ২০২৪ সালের শেষের তুলনায় ২.৪ গুণ বেশি এবং সমগ্র ব্যবস্থার মোট বকেয়া ঋণের ১৮.৫%। বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেটে ঋণ প্রদানকারী কিছু ব্যাংক মোট বকেয়া ঋণের ৬৪%-এরও বেশি ছিল।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড ইভালুয়েশন ইনস্টিটিউট (VARS IRE) এর ডেপুটি ডিরেক্টর ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং মন্তব্য করেছেন যে সস্তা মূলধন রিয়েল এস্টেটের জন্য একটি স্পষ্ট উৎসাহ তৈরি করেছে, যার সাথে হাইওয়ে অবকাঠামো, ভিয়েতনামে FDI, পর্যটন এবং বর্ধিত আয়ের মতো দীর্ঘমেয়াদী চালিকাশক্তি যুক্ত হয়েছে। প্রকৃতপক্ষে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, হাইওয়ে, বিমানবন্দর এবং নদী সেতুর মতো প্রতিটি পাবলিক বিনিয়োগ প্রকল্প কেবল আঞ্চলিক সংযোগ পরিবর্তন করেনি বরং তাৎক্ষণিকভাবে আশেপাশের জমির দাম বৃদ্ধির সূত্রপাত করেছে।

যদিও সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের প্রকৃত চাহিদা পূরণ হয়নি, তবুও মূলধন উচ্চমানের প্রকল্প, রিসোর্ট বা অনুমানমূলক জমিতে প্রবাহিত হয় যা পরে পরিত্যক্ত হয়ে যায়।

একই সময়ে, বিশ্বব্যাপী কর্পোরেশনগুলি তাদের সরবরাহ শৃঙ্খল পুনর্গঠন করার ফলে ভিয়েতনামে এফডিআই তীব্রভাবে প্রবাহিত হচ্ছে, যার ফলে শিল্প রিয়েল এস্টেট, লজিস্টিকস, অফিস এমনকি বিশেষজ্ঞদের জন্য আবাসন বাজারের চাহিদা বৃদ্ধি পাচ্ছে। পর্যটনের পুনরুদ্ধার রিসোর্ট রিয়েল এস্টেটের জন্য একটি "বুস্ট" তৈরি করে, যখন মানুষের আয় ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পায়, তাদের আবাসন ক্রয় ক্ষমতা শক্তিশালী করে।

"এটা বলা যেতে পারে যে রিয়েল এস্টেট মুদ্রানীতি এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক গতিশীলতা উভয় দিক থেকেই "অনুকূল বাতাসের" মুখোমুখি হচ্ছে, যার ফলে ২০২৫ সালের রিয়েল এস্টেট বাজার এই সময়ের মধ্যে নগদ প্রবাহের অগ্রাধিকার পছন্দ হয়ে উঠেছে," ডঃ লুং বলেন।

বাজারের গতিশীলতার কারণ বিশ্লেষণ করে, নগুয়েন ট্রাই বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থ ও ব্যাংকিং অনুষদের নির্বাহী পরিচালক মিঃ নগুয়েন কোয়াং হুই বলেন যে, নর্থ-সাউথ এক্সপ্রেসওয়ে, আন্তর্জাতিক বিমানবন্দর, নদী সেতু বা উচ্চ-গতির রেলপথের মতো গুরুত্বপূর্ণ অবকাঠামোতে সরকারি বিনিয়োগ নগর উন্নয়ন এবং শিল্প পার্কের স্থান সম্প্রসারণ করছে, একই সাথে নতুন সংযোগকারী এলাকায় জমির মূল্য বৃদ্ধি করছে। এছাড়াও, বিশ্বব্যাপী সরবরাহ শৃঙ্খলে ভিয়েতনামের অবস্থান ক্রমশ উচ্চতর হওয়ায় ভিয়েতনামে এফডিআই-এর ঢেউ জোরালোভাবে প্রবাহিত হচ্ছে। এটি কেবল শিল্প জমি, গুদাম এবং অফিসের চাহিদাই বৃদ্ধি করে না, বরং বিদেশী বিশেষজ্ঞদের জন্য একটি আবাসন বাজারের দিকেও নিয়ে যায়।

হ্যানয় শহরের আন খান কমিউনে অনেক পরিত্যক্ত ভিলা।

এছাড়াও, মিঃ হুইয়ের মতে, পর্যটনের শক্তিশালী পুনরুদ্ধার ভিয়েতনামকে একটি আকর্ষণীয় গন্তব্যস্থলে পরিণত করেছে, যা রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট, হোটেল এবং বাণিজ্যের প্রবৃদ্ধিকে উৎসাহিত করেছে। বিশেষ করে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে অর্থনীতি এবং জনগণের আয় বৃদ্ধি পেয়েছে, যা আবাসন ক্রয় ক্ষমতার জন্য একটি শক্ত ভিত্তি তৈরি করেছে। অতএব, সঞ্চয় এবং সোনার চ্যানেল থেকে অর্থ প্রবাহিত হওয়ার প্রেক্ষাপটে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ মূলধন আকর্ষণের সম্ভাবনা সহ একটি নিরাপদ চ্যানেল হিসাবে আবির্ভূত হয়েছে।

আর্থিক সুবিধা এবং সম্ভাব্য ঝুঁকি

সস্তা মূলধনের পাশাপাশি, অনেক বিনিয়োগকারী আর্থিক সহায়তা, ৫ বছর পর্যন্ত মূল গ্রেস পিরিয়ড সহ গৃহ ঋণ প্যাকেজ চালু করেছেন, প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্ট মূল্যের মাত্র ১০-৩০% দিতে হবে। এটি প্রকৃত ক্রেতাদের জন্য একটি সুবিধা, তবে এটি ফাটকাবাজদের আর্থিক সুবিধা ব্যবহারের পথও খুলে দেয়।

৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের একটি অ্যাপার্টমেন্টের সাথে, মাত্র ৬০০ - ৯০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ইকুইটি সহ, ফটকাবাজরা ১ - ২ বছর পরে ৪৫০ - ৬০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং লাভের আশা করতে পারে, যা ৫০ - ৭০% হারের সমতুল্য। "জ্বর" সময়কালে, অনেকে বাড়ি পাওয়ার আগেই তাদের লাভ দ্বিগুণ করে ফেলে।

মুনাফার আকর্ষণ বাজারে F0 বিনিয়োগকারীদের একটি ঢেউ টেনে এনেছে। তারা পণ্য ধরে রেখেছে, দাম বৃদ্ধির জন্য অপেক্ষা করছে, "অভাব - উচ্চ মূল্য - ভার্চুয়াল লেনদেন" এর একটি সর্পিল তৈরি করছে। এটি বাজারকে কৃত্রিমভাবে প্রাণবন্ত করে তোলে, কিন্তু দীর্ঘমেয়াদী অস্থিরতার ঝুঁকি লুকিয়ে রাখে।

এছাড়াও, কিছু উদ্যোগ "আইন লঙ্ঘন করে" উৎপাদন ও ব্যবসার নামে মূলধন ধার করে কিন্তু বাস্তবে তা রিয়েল এস্টেটে ঢেলে দেয়, যার ফলে ঋণ বরাদ্দে বিকৃতি ঘটে। এটি কেবল প্রকৃত উৎপাদনের জন্য মূলধন প্রবাহের দক্ষতা হ্রাস করে না বরং রিয়েল এস্টেট বাজারকে অতিরিক্ত উত্তাপের দিকে ঠেলে দেয়, যার ফলে সহজেই রিয়েল এস্টেট বুদবুদের সৃষ্টি হয়।

ডঃ ট্রান জুয়ান লুওং সতর্ক করে বলেন: "সস্তা মূলধন রিয়েল এস্টেটে প্রবেশ করছে, যা অনেক প্রকল্পের বিক্রয়মূল্যকে তাদের প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি বাড়িয়ে দিচ্ছে। অনেক ব্যবসা উৎপাদনের নামে মূলধন ধার করে রিয়েল এস্টেটে স্থানান্তরিত হচ্ছে, যার ফলে বাজার বিকৃতি ঘটছে।"

বাস্তবে, অনেক প্রকল্প মানুষের আয়ের চেয়ে ৫-৭ গুণ বেশি দামে বিক্রি হচ্ছে। এই পার্থক্য সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে একটি গুরুতর ভারসাম্যহীনতা দেখায়। যদিও সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের প্রকৃত চাহিদা পূরণ করা হয়নি, তবুও মূলধন উচ্চমানের প্রকল্প, রিসোর্ট বা অনুমানমূলক জমিতে প্রবাহিত হয় যা পরে পরিত্যক্ত হয়ে যায়।

"আরও বিপজ্জনকভাবে, "সার্ফিং" মানসিকতা ফিরে আসছে। ছোট বিনিয়োগকারীরা ক্রয়-বিক্রয়ের জন্য স্বল্পমেয়াদী মূলধন ধার করে, যা ভার্চুয়াল তারল্য বৃদ্ধি করে। যদি হঠাৎ করে সুদের হার আবার বৃদ্ধি পায় বা ঋণ কঠোর করা হয়, তাহলে এই গোষ্ঠী ঋণ পরিশোধের জন্য সবচেয়ে বেশি চাপের মধ্যে থাকবে, যার ফলে পুরো ব্যবস্থায় "ধসের" ঝুঁকি ছড়িয়ে পড়বে। ভিয়েতনামী রিয়েল এস্টেট বাজারের ইতিহাস অনেক "ভূমি জ্বর" প্রত্যক্ষ করেছে এবং তারপর হিমায়িত হয়েছে, যা ব্যবসা, ব্যাংক এবং জনগণের জন্য গুরুতর পরিণতি ফেলেছে," মিঃ লুং বিশ্লেষণ করেছেন।

একই দৃষ্টিভঙ্গি পোষণ করে অর্থনীতিবিদ নগুয়েন কোয়াং হুই সতর্ক করে বলেন যে যদিও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যস্ততম, তবুও এর অনেক সম্ভাব্য ঝুঁকি রয়েছে। প্রথমত, জমির দাম ক্রয় ক্ষমতার বাইরে বেড়ে যাওয়ার ঝুঁকি রয়েছে। যখন কিছু এলাকায় অত্যধিক অর্থ কেন্দ্রীভূত হয়, তখন জমির দাম আয়ের চেয়ে দ্রুত বৃদ্ধি পেতে পারে, যার ফলে সরবরাহ-চাহিদা ভারসাম্যহীনতা দেখা দেয়। এরপর অসম তরলতা, সমস্ত পণ্য পুনরায় বিক্রি করা সহজ নয়, বিশেষ করে অবকাঠামো থেকে দূরে বা অসম্পূর্ণ আইনি নথি সহ প্রকল্পগুলি। অবশেষে, ভিড়ের মনোবিজ্ঞানের ঝুঁকি রয়েছে, অনেক লোক প্রবণতা অনুসরণ করতে পারে, কিন্তু যখন বাজার সামঞ্জস্য করে, তখন তারা সহজেই আর্থিক চাপের মধ্যে পড়ে।

মিঃ নগুয়েন কোয়াং হুই, নগুয়েন ট্রাই বিশ্ববিদ্যালয়ের অর্থ ও ব্যাংকিং অনুষদের নির্বাহী পরিচালক

বিশেষজ্ঞরা বলছেন, রিয়েল এস্টেটে, বিশেষ করে অনুমানমূলক ক্ষেত্রে, মূলধন প্রবাহ পরিচালনা ও নিয়ন্ত্রণের জন্য বাজারের সমাধান প্রয়োজন, যাতে রিয়েল এস্টেটের বুদবুদ রোধ করা যায়। বিনিয়োগ মূলধন যখন প্রকৃত মূল্য তৈরি করে এমন ক্ষেত্রগুলিতে ফিরে আসে, তখনই অর্থনীতি সুষম এবং টেকসই উন্নয়ন বজায় রাখতে পারে।

vov.vn সম্পর্কে

সূত্র: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html