জমির দাম সংক্রান্ত খসড়া ডিক্রি কি অনেক ব্যবসায়িক খরচ "ভুলে" যায়?

পর্যাপ্ত খরচ গণনা না করা, বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ করা কঠিন

ভিয়েতনাম মূল্যায়ন সমিতি জানিয়েছে যে এই ইউনিটটি সরকারের ভূমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী ডিক্রি নং 44/2014/ND-CP সংশোধন ও পরিপূরক ডিক্রি নং 12/2024/ND-CP এবং ভূমি আইন নং 31/2024/QH15 বাস্তবায়নের নির্দেশিকা জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী সরকারের খসড়া ডিক্রি অ্যাক্সেস করেছে।

ভিয়েতনাম মূল্যায়ন সমিতি দেখেছে যে ডিক্রি নং 12/2024/ND-CP এবং নতুন খসড়া ডিক্রি উভয়েরই অনেক উপযুক্ত বিষয়বস্তু রয়েছে, যা বাস্তবে অসুবিধা দূর করার প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে।

তবে, ভিয়েতনাম মূল্যায়ন সমিতি আরও দেখেছে যে ডিক্রি এবং খসড়া ডিক্রিতে নির্ধারিত উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অনুসারে জমি মূল্যায়ন পদ্ধতির বিষয়বস্তুতে এখনও ত্রুটি রয়েছে কারণ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের যে মোট খরচ এবং বিনিয়োগ প্রকল্প সম্পন্ন করার সময় তারা যে মুনাফা অর্জন করে তা সঠিকভাবে এবং সম্পূর্ণরূপে গণনা করা হয়নি। অতএব, এর ফলে কেবল বিনিয়োগ আকর্ষণ করাই কঠিন হবে না বরং জমির দাম অযৌক্তিকভাবে উচ্চ স্তরে ঠেলে দেওয়া হবে।

প্রথমত, মোট বিনিয়োগ খরচ সম্পর্কে।

ডিক্রি ১২/২০২৪/এনডি-সিপি এবং খসড়া ডিক্রিতে প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের যে মোট খরচ করতে হবে তা গঠনের সমস্ত খরচ অন্তর্ভুক্ত করা হয়নি। এই প্রবিধানটি প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের যে প্রাথমিক খরচ ব্যয় করতে হবে তা গণনা না করে কেবল ভূমি উন্নয়নে বিনিয়োগ ব্যয় গণনা করে, যা "ভূমি ব্যবহার ফি" (যদি না প্রকল্প বাস্তবায়নকারী বিনিয়োগকারীকে রাষ্ট্র কর্তৃক ভূমি ব্যবহার ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়া হয়, তাহলে এটি গণনা করা হয় না) এবং ঋণের সুদ। "এটি অযৌক্তিক", মূল্যায়ন সমিতি তাদের মতামত জানিয়েছে।

দ্বিতীয়ত, লাভ সম্পর্কে।

ডিক্রি এবং খসড়া ডিক্রির উভয় বিকল্পে: লাভ শুধুমাত্র ভূমি উন্নয়ন খরচের উপর গণনা করা হয়, বিনিয়োগকারীর ব্যয় করা মোট খরচের উপর নয় (যেমন উপরে উল্লেখ করা হয়েছে) (ভূমি ব্যবহারের ফি + ভূমি উন্নয়ন খরচ + ব্যবসায়িক খরচ সহ) একটি অবমূল্যায়ন, মূল্য গঠনের নীতি মেনে চলে না: মূল্য উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক খরচ অফসেট করতে হবে এবং লাভ থাকতে হবে (উদ্বৃত্ত পদ্ধতির মুনাফা গণনা পদ্ধতি অনুসারেও নয়, যা সম্পদের মূল্যের উপর মুনাফা গণনা করা হয়) এবং "অর্থের ভবিষ্যত মূল্য" নীতিকে অস্বীকার করে, অর্থাৎ, যখন একজন বিনিয়োগকারীর কাছে যেকোনো ক্ষেত্রে বিনিয়োগ করার জন্য অর্থ থাকে, তখন তাকে প্রত্যাশিত লাভের আশা করতে হবে, যার মধ্যে সুদ অর্জনের জন্য ব্যাংকে অর্থ জমা করা অন্তর্ভুক্ত।

বিকল্প ১ এর জন্য: খসড়াটিতে বিনিয়োগকারীর লাভ এবং প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীর ব্যয়ের মধ্যে গুলিয়ে ফেলা হয়েছে (খসড়াটিতে বলা হয়েছে: লাভের মধ্যে মূলধন ব্যয় অন্তর্ভুক্ত); কারণ মুনাফা হল বিনিয়োগকারী যে পরিমাণ অর্থ উপভোগ করেন। মূলধন ব্যয় হল সেই পরিমাণ অর্থ যা বিনিয়োগকারীকে "মূলধন প্রদানকারী" কে দিতে হবে।

মূলধনের খরচ মূলত সেই সুদের হার যা বিনিয়োগকারীকে ঋণদাতাকে দিতে হবে। এটি ঋণদাতার মুনাফা, তবে এটি ঋণগ্রহীতার খরচ, এবং অবশ্যই, বিনিয়োগকারী এই আর্থিক খরচ উপভোগ করেন না তবে এটি অবশ্যই পরিশোধ করতে হবে, এবং এটি উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক খরচের কাঠামোর অন্তর্ভুক্ত।

বিকল্প ২-এর জন্য: বিনিয়োগকারীর মুনাফা শুধুমাত্র উন্নয়ন ব্যয়ের উপর গণনা করা হয়, মোট ব্যয়ের উপর নয়, যা উপরে বিশ্লেষণ করা হয়েছে সেভাবে সঠিকভাবে এবং সম্পূর্ণরূপে গণনা করা হয়নি।

উপরোক্ত ত্রুটিগুলি থেকে, ভিয়েতনাম মূল্যায়ন সমিতি সুপারিশ করে যে বিনিয়োগকারীদের জন্য মুনাফা গণনা করার জন্য মোট খরচ সঠিকভাবে এবং সম্পূর্ণরূপে গণনা করা উচিত, যার মধ্যে নিম্নলিখিত খরচগুলি অন্তর্ভুক্ত রয়েছে: মোট খরচ (1) = ভূমি ব্যবহারের ফি + উন্নয়ন খরচ এবং ব্যবসায়িক খরচ।

বিনিয়োগকারীর মুনাফা সূত্র দ্বারা গণনা করা হবে: বিনিয়োগকারীর মুনাফা = % x মোট খরচ (1)।

"বিনিয়োগকারীর লাভ" উপাদানটি যুক্ত করার প্রস্তাব

পূর্বে, ভিয়েতনাম ফেডারেশন অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (VCCI) জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া ডিক্রির উপর মন্তব্য করেছিল।

VCCI-এর মতে, খসড়ার ধারা 6.3-এ গড় বার্ষিক নিট আয় (= গড় বার্ষিক আয় - গড় বার্ষিক খরচ) নির্ধারণের সূত্র নির্ধারণ করা হয়েছে। উদ্যোগের প্রতিফলন অনুসারে, এই নিয়ন্ত্রণ অযৌক্তিক কারণ এটি "বিনিয়োগকারীর লাভ" ফ্যাক্টরটিকে বিবেচনা করে না (এই ফ্যাক্টরটি বাদ দেওয়ার অনুমতি নেই)। বিনিয়োগকারীর মুনাফা নির্ধারণ না করলে প্রয়োগকৃত পদ্ধতিতে ন্যায্যতা নিশ্চিত হবে না কারণ সূত্রের সাথে তুলনা করলে, বিনিয়োগকারী লাভ ছাড়াই বিনিয়োগ এবং শোষণ করবে। জমির পুরো জমি লিজ সময়কালে (এককালীন অর্থপ্রদান) জমিতে নির্মাণের বর্তমান অবস্থা শোষণ থেকে প্রাপ্ত সম্পূর্ণ উদ্বৃত্ত রাজ্যকে প্রদান করা হবে, কর্পোরেট আয়কর অন্তর্ভুক্ত নয়।

এই ধরনের নিয়ন্ত্রণ জমির ভাড়ার পার্থক্য নির্ধারণের তত্ত্বের সাথে অসঙ্গতিপূর্ণ; উদ্বৃত্ত পদ্ধতির সাথে আয় পদ্ধতি প্রয়োগ করার সময় (যদি একই পরিকল্পনার তথ্য থাকে) এটি প্লটের জমির দামের পার্থক্য বৃদ্ধি করে। অতএব, খসড়া সংস্থাকে উপরের সূত্রে "বিনিয়োগকারীর লাভ" ফ্যাক্টরটি যুক্ত করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।

খসড়ার ৭.৩.ক অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে জমির দাম নির্ধারণের জন্য নির্মাণ বিনিয়োগ খরচের মধ্যে রয়েছে: প্রযুক্তিগত অবকাঠামো নির্মাণের খরচ, সামাজিক অবকাঠামো, আবাসন নির্মাণ, অন্যান্য নির্মাণ কাজ; সরঞ্জামের খরচ; নির্মাণ বিনিয়োগ পরামর্শ খরচ; প্রকল্প ব্যবস্থাপনা খরচ এবং বিনিয়োগ মূলধন হারে নির্ধারিত অন্যান্য খরচের জিনিসপত্র।

উদ্যোগের প্রতিফলন অনুসারে, এই নিয়ন্ত্রণটি বন্ধ, তালিকাভুক্ত নয় এমন অন্যান্য খরচ শুধুমাত্র বিনিয়োগ মূলধন হার ব্যবহারের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, যেমন: প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় কাজের পরিমাণ এবং মূল্যস্ফীতির কারণগুলির জন্য আকস্মিক খরচ; ঋণের সুদের খরচ, অস্থায়ী কাজের নির্মাণ খরচ, নির্মাণ পরিষেবা প্রদানকারী কাজ, বীমা... অতএব, VCCI সুপারিশ করে যে খসড়া সংস্থাটি উপরোক্ত খরচগুলি পরিপূরক করে।

এছাড়াও VCCI-এর মতে, খসড়ার ধারা 7.3.b-তে বলা হয়েছে যে ব্যবসায়িক ব্যয় স্থানীয় সাধারণ স্তর অনুসারে রাজস্বের শতাংশ হিসাবে গণনা করা হবে। ব্যবসার প্রতিক্রিয়া অনুসারে, এই নিয়ন্ত্রণটি অস্পষ্ট এবং অনুপযুক্ত।

বিশেষ করে, বিজ্ঞাপন, বিক্রয় এবং পরিচালন খরচের মতো ব্যবসায়িক খরচ প্রতিটি ক্ষেত্রে ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হয়, তাই স্থানীয়ভাবে একটি সাধারণ স্তর নির্ধারণ করা কঠিন।

অধিকন্তু, "স্থানীয় সাধারণ ভূমি" জোনিং করাও উপযুক্ত নয়, বিশেষ করে যেসব প্রকল্পে অনুন্নত এলাকায় অনেক বড় প্রকল্প নেই, সেখানে স্থানীয় সাধারণ ভূমি সেই প্রকল্পের জন্য উপযুক্ত নাও হতে পারে।

খসড়ার ৭.৩.গ অনুচ্ছেদে দুটি পদ্ধতি অনুসারে বিনিয়োগকারীদের মুনাফা কীভাবে গণনা করতে হবে তা নির্ধারণ করা হয়েছে। উদ্যোগের প্রতিফলন অনুসারে, উপরোক্ত দুটি পদ্ধতি যুক্তিসঙ্গত নয় কারণ তারা বিনিয়োগকারীদের জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি অনুসারে সম্পূর্ণ প্রকল্পের মুনাফা সম্পূর্ণরূপে গণনা করে না।

বিশেষ করে, প্রবিধানে বলা হয়েছে যে মুনাফা শুধুমাত্র নির্মাণ বিনিয়োগ খরচের উপর গণনা করা হবে। এটি শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন পর্যায়ের (ভূমি উন্নয়ন বিনিয়োগ) লাভ, পুরো প্রকল্পের লাভ নয়।

এই ধরনের নিয়ন্ত্রণ মূল্য গঠনের নীতির সাথে অসঙ্গতিপূর্ণ, কারণ মূল্য উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক খরচ কভার করে এবং মুনাফা তৈরি করে। এই নিয়ন্ত্রণ "অর্থের সময় মূল্য" (সুযোগ ব্যয়, মুদ্রাস্ফীতি এবং ঝুঁকির কারণে) এবং "অর্থের ভবিষ্যতের মূল্য" নীতিকেও অস্বীকার করে (অর্থাৎ, যেকোনো ক্ষেত্রে বিনিয়োগ করার সময়, ব্যাংক আমানত সহ প্রত্যাশিত লাভ আশা করা উচিত)।

প্রকৃতপক্ষে, বিনিয়োগকারী যে খরচ (মোট খরচ) ব্যয় করেন তা হল প্রকল্পটি সম্পন্ন করার জন্য বিনিয়োগকারীর ব্যয় করা যুক্তিসঙ্গত খরচ (এন্টারপ্রাইজ প্রতিষ্ঠিত না হওয়া পর্যন্ত)। মোট খরচের মধ্যে ভূমি ব্যবহারের ফি (অথবা জমির মূল্য) অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে - রাষ্ট্রের প্রতি আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য বিনিয়োগকারীকে যে প্রাথমিক বিনিয়োগ খরচ ব্যয় করতে হবে।

তদনুসারে, যদি এই ধরণের খরচ গণনা না করা হয়, তাহলে বিবেচনা করা যেতে পারে যে বিনিয়োগকারীকে দুবার জমির খরচ দিতে হবে: একবার যখন জমির দাম নির্ধারণের সময় বাদ দেওয়া খরচের মধ্যে এটি অন্তর্ভুক্ত করা হয় না (এই নিয়ম অনুসারে), এবং দ্বিতীয়বার যখন তাকে ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে হয় (কিন্তু খরচের ধরণ হিসাবে কাটা হয় না)।

অতএব, খসড়া তৈরিকারী সংস্থাকে এই নিয়ম সংশোধন করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে যাতে বিনিয়োগকারীদের প্রকল্পটি সম্পূর্ণ করার জন্য ব্যয় করা মোট খরচের উপর ভিত্তি করে মুনাফা গণনা করা হয় যতক্ষণ না পণ্যটি রাজস্ব তৈরির জন্য বিক্রি করা হয়। সেই মোট খরচের মধ্যে নির্মাণ বিনিয়োগ খরচ, ব্যবসায়িক খরচ এবং ভূমি ব্যবহারের ফি অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে - প্রাথমিক বিনিয়োগ খরচ যা বিনিয়োগকারীদের রাষ্ট্রের প্রতি তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য ব্যয় করতে হবে।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৭.২.গ অনুচ্ছেদ অনুসারে ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের অগ্রগতি অনুসারে জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারার জন্য জমির মূল্য নির্ধারণ সম্পর্কিত খসড়া প্রবিধানের ৪.২.ঘ অনুচ্ছেদ।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর মতে, জমির দাম নির্ধারণের সময় শুধুমাত্র জমির অনুমোদন এবং হস্তান্তরের কাজ সম্পন্ন হওয়ার সময় প্রয়োগ করা উচিত যাতে বিনিয়োগ করা যায়।

প্রকৃতপক্ষে, এমন কিছু ক্ষেত্রে আছে যেখানে জমি বরাদ্দ খুব কম এবং বিনিয়োগ করা যায় না, তাই জমির মূল্য নির্ধারণের সময় নির্ধারণ করা যুক্তিসঙ্গত নয়। যদি এই ধরনের নিয়ন্ত্রণ গৃহীত হয়, তাহলে অপ্রয়োজনীয় পদ্ধতি তৈরি হবে এবং জমির অনেক এলাকা বরাদ্দ করে একটি অ-সমকালীন মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতি বেছে নেওয়া প্রয়োজন হবে যা বিনিয়োগের জন্য যথেষ্ট নয় অথবা পরিকল্পিত এলাকায় রাজস্ব তৈরি করে না।

অতএব, এটি নিয়ন্ত্রণ করা উচিত যে জমির মূল্যায়নের সময় পর্যন্ত বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা বা মাস্টার প্ল্যান অনুসারে মোট প্রকল্প এলাকার উপর উদ্বৃত্ত পদ্ধতি গণনা করা হবে, যা হস্তান্তরিত এলাকার জন্য এলাকা অনুপাত অনুসারে বরাদ্দ করা হবে।

টিএম

সূত্র: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html