জমির দাম সংক্রান্ত খসড়া ডিক্রি কি ব্যবসার জন্য অনেক খরচ "উপেক্ষা" করে?

খরচের সম্পূর্ণ হিসাব না নিলে, বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ করা কঠিন।

ভিয়েতনাম মূল্যায়ন সমিতি জানিয়েছে যে তারা জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী সরকারি ডিক্রি নং 44/2014/ND-CP সংশোধন ও পরিপূরক সরকারি ডিক্রি নং 12/2024/ND-CP এবং ভূমি আইন নং 31/2024/QH15 বাস্তবায়নের নির্দেশিকা জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া সরকারি ডিক্রি অ্যাক্সেস করেছে।

ভিয়েতনাম মূল্যায়ন সমিতি স্বীকার করে যে ডিক্রি নং 12/2024/ND-CP এবং খসড়া নতুন ডিক্রি উভয়েই অনেক উপযুক্ত বিধান রয়েছে যা ব্যবহারিক অসুবিধা সমাধানের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে।

তবে, ভিয়েতনাম মূল্যায়ন সমিতি আরও দেখেছে যে ডিক্রি এবং খসড়া ডিক্রিতে বর্ণিত উদ্বৃত্ত পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে জমি মূল্যায়ন পদ্ধতির বিষয়বস্তুতে এখনও ত্রুটি রয়েছে কারণ এটি প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের বহন করতে হবে এমন মোট খরচ এবং বিনিয়োগ প্রকল্প সম্পন্ন হওয়ার পরে তারা যে লাভ পাবেন তা সঠিকভাবে এবং সম্পূর্ণরূপে গণনা করে না। অতএব, এটি কেবল বিনিয়োগ আকর্ষণ করা কঠিন করে তুলবে না বরং জমির দামকে অযৌক্তিকভাবে উচ্চ স্তরে ঠেলে দেবে।

প্রথমত, মোট বিনিয়োগ খরচ সম্পর্কে।

ডিক্রি ১২/২০২৪/এনডি-সিপি এবং খসড়া ডিক্রিতে একটি প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের যে মোট খরচ বহন করতে হবে তা গঠনের জন্য সমস্ত ধরণের খরচের সম্পূর্ণ হিসাব করা হয়নি। প্রবিধানগুলি কেবল ভূমি উন্নয়নে বিনিয়োগের খরচ গণনা করে এবং প্রকল্পের জন্য জমি অধিগ্রহণ করতে বিনিয়োগকারীদের যে প্রাথমিক খরচ বহন করতে হবে তা অন্তর্ভুক্ত করে না, যেমন "ভূমি ব্যবহারের ফি" (যদি না বিনিয়োগকারীকে রাষ্ট্র কর্তৃক ভূমি ব্যবহারের ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়া হয়) এবং ধার করা মূলধনের উপর সুদ। "এটি অযৌক্তিক," মূল্যায়ন সমিতি জানিয়েছে।

দ্বিতীয়ত, লাভজনকতার বিষয়ে।

ডিক্রি এবং খসড়া ডিক্রির উভয় বিকল্পে: মুনাফা শুধুমাত্র ভূমি উন্নয়ন খরচের উপর গণনা করা হয়, বিনিয়োগকারীর মোট খরচ (যেমন উপরে উল্লেখ করা হয়েছে) (ভূমি ব্যবহারের ফি + ভূমি উন্নয়ন খরচ + ব্যবসায়িক খরচ সহ) নয়। এই গণনাটি অসম্পূর্ণ এবং মূল্য গঠনের নীতি মেনে চলে না: মূল্য উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক খরচ কভার করতে হবে এবং মুনাফা উৎপন্ন করতে হবে (যা উদ্বৃত্ত পদ্ধতির মুনাফা গণনা পদ্ধতির সাথেও অসঙ্গত, যা সম্পদ মূল্যের উপর মুনাফা গণনা করা হয়)। এটি "অর্থের ভবিষ্যত মূল্য" নীতিকেও অস্বীকার করে, যার অর্থ হল যখন বিনিয়োগকারীদের যেকোনো ক্ষেত্রে বিনিয়োগ করার জন্য অর্থ থাকে, তখন তাদের অবশ্যই লাভের আশা করতে হবে, এমনকি যদি তারা সুদ অর্জনের জন্য ব্যাংকে অর্থ জমা করে।

বিকল্প ১ সম্পর্কে: খসড়াটিতে বিনিয়োগকারীর প্রাপ্য মুনাফার সাথে প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীর যে খরচ বহন করতে হবে তা গুলিয়ে ফেলা হয়েছে (খসড়াটিতে বলা হয়েছে: মুনাফায় মূলধন খরচ অন্তর্ভুক্ত); কারণ মুনাফা হল বিনিয়োগকারীর প্রাপ্ত অর্থের পরিমাণ। মূলধন খরচ হল সেই পরিমাণ অর্থ যা বিনিয়োগকারীকে "তহবিল প্রদানকারী" কে দিতে হবে।

মূলধনের খরচ মূলত সেই সুদের হার যা বিনিয়োগকারীরা ধার করা অর্থের উপর ঋণদাতাদের প্রদান করে। এটি ঋণদাতার লাভ, কিন্তু ঋণগ্রহীতার জন্য একটি খরচ, এবং স্বাভাবিকভাবেই, বিনিয়োগকারী এই আর্থিক খরচ থেকে উপকৃত হন না বরং তাকে তা পরিশোধ করতে হয়, যা উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক কার্যক্রমের খরচ কাঠামোর অন্তর্ভুক্ত।

বিকল্প ২ সম্পর্কে: বিনিয়োগকারীর মুনাফা শুধুমাত্র উন্নয়ন ব্যয়ের উপর গণনা করা হয়, মোট ব্যয়ের উপর নয়, যা উপরে বিশ্লেষণ করা সঠিক এবং সম্পূর্ণ গণনা নয়।

উপরোক্ত ত্রুটিগুলি থেকে, ভিয়েতনাম মূল্যায়ন সমিতি সুপারিশ করে যে বিনিয়োগকারীদের জন্য মুনাফা গণনা করার জন্য মোট খরচ সঠিকভাবে এবং সম্পূর্ণরূপে নিম্নরূপ গণনা করা উচিত: মোট খরচ (1) = ভূমি ব্যবহার ফি খরচ + উন্নয়ন খরচ এবং ব্যবসায়িক খরচ।

বিনিয়োগকারীদের মুনাফার ক্ষেত্রে, এটি সূত্র ব্যবহার করে গণনা করা হবে: বিনিয়োগকারীদের মুনাফা = শতাংশ x মোট খরচ (1)।

আমরা "বিনিয়োগকারীদের লাভ" উপাদানটি যুক্ত করার প্রস্তাব করছি।

পূর্বে, ভিয়েতনাম চেম্বার অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (VCCI) জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া ডিক্রির উপর প্রতিক্রিয়া প্রদান করেছিল।

VCCI-এর মতে, খসড়ার ধারা 6.3-এ গড় বার্ষিক নিট আয় (= গড় বার্ষিক আয় - গড় বার্ষিক ব্যয়) নির্ধারণের জন্য একটি সূত্র নির্ধারণ করা হয়েছে। ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি মন্তব্য করেছে যে এই নিয়ন্ত্রণটি অযৌক্তিক কারণ এটি "বিনিয়োগকারীর লাভ" গণনা করে না (এটি এই ফ্যাক্টরটি বাদ দেওয়ার অনুমতি দেয় না)। বিনিয়োগকারীর লাভ নির্ধারণে ব্যর্থতা প্রয়োগ পদ্ধতিতে ন্যায্যতা নিশ্চিত করবে না কারণ, সূত্রের সাথে তুলনা করলে, বিনিয়োগকারী লাভ ছাড়াই বিনিয়োগ এবং পরিচালনা করবে। পুরো লিজ সময়কাল জুড়ে জমিতে বিদ্যমান কাঠামোর শোষণ থেকে প্রাপ্ত সমস্ত উদ্বৃত্ত (এককালীন অর্থপ্রদান) রাজ্যকে প্রদান করা হবে, কর্পোরেট আয়কর অন্তর্ভুক্ত নয়।

এই ধরনের নিয়ন্ত্রণ ভূমি ভাড়া নির্ধারণের তত্ত্বের সাথে অসঙ্গতিপূর্ণ; আয় পদ্ধতি বনাম উদ্বৃত্ত পদ্ধতি প্রয়োগ করার সময় এটি জমির দামের পার্থক্য বৃদ্ধি করে (যদি একই পরিকল্পনা তথ্য পাওয়া যায়)। অতএব, আমরা প্রস্তাব করছি যে খসড়া সংস্থাটি উপরের সূত্রে "বিনিয়োগকারীর লাভ" উপাদানটি যুক্ত করবে।

খসড়ার ৭.৩.ক অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে জমির দাম নির্ধারণের জন্য বিনিয়োগ ব্যয়ের মধ্যে রয়েছে: প্রযুক্তিগত অবকাঠামো, সামাজিক অবকাঠামো, আবাসন এবং অন্যান্য নির্মাণ কাজের খরচ; সরঞ্জামের খরচ; নির্মাণ বিনিয়োগ পরামর্শ খরচ; প্রকল্প ব্যবস্থাপনা খরচ; এবং বিনিয়োগ মূলধন হারে নির্ধারিত অন্যান্য ব্যয়ের আইটেম।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর মতামত অনুসারে, এই নিয়ন্ত্রণটি সীমাবদ্ধ; তালিকাভুক্ত নয় এমন অন্যান্য খরচ শুধুমাত্র বিনিয়োগ মূলধন কোটা ব্যবহারের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, যেমন: প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় অপ্রত্যাশিত কাজের পরিমাণ এবং মুদ্রাস্ফীতির জন্য আকস্মিক খরচ; সুদের খরচ, অস্থায়ী কাঠামো নির্মাণের খরচ, নির্মাণের জন্য ব্যবহৃত কাঠামো, বীমা ইত্যাদি। অতএব, VCCI প্রস্তাব করে যে খসড়া তৈরিকারী সংস্থা এই খরচগুলি যোগ করবে।

VCCI-এর মতে, খসড়ার ধারা 7.3.b-তে বলা হয়েছে যে ব্যবসায়িক ব্যয়গুলি আয়ের শতাংশ হিসাবে গণনা করা হবে, যা স্থানীয় সাধারণ স্তরের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি মন্তব্য করেছে যে এই নিয়ন্ত্রণটি অস্পষ্ট এবং অনুপযুক্ত।

বিশেষ করে, বিজ্ঞাপন, বিক্রয় এবং পরিচালন ব্যয়ের মতো ব্যবসায়িক খরচ বিভিন্ন ক্ষেত্রে ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হয়, যার ফলে স্থানীয় স্তরের একটি সাধারণ গড় নির্ধারণ করা কঠিন হয়ে পড়ে।

অধিকন্তু, "সাধারণ স্থানীয় অবস্থার" উপর ভিত্তি করে প্রকল্প এলাকা নির্ধারণ করাও অনুপযুক্ত, বিশেষ করে যেখানে প্রকল্পগুলি অনুন্নত এলাকায় অবস্থিত যেখানে খুব কম বৃহৎ প্রকল্প রয়েছে, কারণ সাধারণ স্থানীয় পরিস্থিতি সেই নির্দিষ্ট প্রকল্পের জন্য উপযুক্ত নাও হতে পারে।

খসড়ার ৭.৩.গ অনুচ্ছেদে বিনিয়োগকারীদের মুনাফা গণনার জন্য দুটি পদ্ধতি নির্ধারণ করা হয়েছে। ব্যবসার মতামত অনুসারে, কোনও পদ্ধতিই যুক্তিসঙ্গত নয় কারণ এটি উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করে সম্পূর্ণ প্রকল্প থেকে বিনিয়োগকারীদের মুনাফার সম্পূর্ণ হিসাব করে না।

বিশেষ করে, প্রবিধানে বলা হয়েছে যে মুনাফা শুধুমাত্র নির্মাণ বিনিয়োগ খরচের উপর গণনা করা হবে। এটি শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন পর্যায়ের (ভূমি উন্নয়ন বিনিয়োগ) লাভ, পুরো প্রকল্পের লাভ নয়।

এই ধরনের নিয়মকানুন মূল্য গঠনের নীতির সাথে অসঙ্গতিপূর্ণ, কারণ দাম অবশ্যই উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক খরচ কভার করে এবং মুনাফা তৈরি করে। এই নিয়মকানুন "অর্থের সময় মূল্য" (সুযোগ ব্যয়, মুদ্রাস্ফীতি এবং ঝুঁকির কারণে) এবং "অর্থের ভবিষ্যত মূল্য" নীতিকেও অস্বীকার করে (অর্থাৎ যে কোনও ক্ষেত্রে বিনিয়োগ করার সময়, একজনকে অবশ্যই রিটার্ন আশা করতে হবে, এমনকি ব্যাংকে অর্থ জমা করার সময়ও)।

বাস্তবে, বিনিয়োগকারীর দ্বারা ব্যয়িত খরচ (মোট খরচ) এর মধ্যে প্রকল্পটি সম্পন্ন করার জন্য বিনিয়োগকারীর যে সমস্ত যুক্তিসঙ্গত খরচ (ব্যবসা প্রতিষ্ঠিত না হওয়া পর্যন্ত) অন্তর্ভুক্ত থাকে। মোট খরচের মধ্যে ভূমি ব্যবহারের ফি (অথবা জমির মূল্য) অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে - একটি প্রাথমিক বিনিয়োগ খরচ যা বিনিয়োগকারীকে রাষ্ট্রের প্রতি তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য বহন করতে হবে।

তদনুসারে, যদি এই ধরণের খরচ গণনা থেকে বাদ দেওয়া হয়, তাহলে বিনিয়োগকারীকে দুবার জমির জন্য অর্থ প্রদান করা হচ্ছে বলে মনে করা যেতে পারে: একবার যখন জমির দাম নির্ধারণের সময় এটি কর্তনযোগ্য খরচের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত করা হয় না (এই প্রবিধান অনুসারে), এবং দ্বিতীয়বার যখন তাদের ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে হয় (তবে এগুলি খরচ হিসাবে কর্তনযোগ্য নয়)।

অতএব, আমরা প্রস্তাব করছি যে খসড়া সংস্থাটি পণ্য বিক্রি এবং রাজস্ব উৎপন্ন না হওয়া পর্যন্ত প্রকল্পটি সম্পন্ন করার জন্য বিনিয়োগকারীদের মোট খরচের উপর ভিত্তি করে মুনাফা গণনা করার জন্য প্রবিধানগুলি সংশোধন করবে। এই মোট খরচের মধ্যে নির্মাণ বিনিয়োগ খরচ, ব্যবসায়িক পরিচালনা খরচ এবং ভূমি ব্যবহারের ফি অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে - প্রাথমিক বিনিয়োগ খরচ যা বিনিয়োগকারীকে রাষ্ট্রের প্রতি তাদের আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের জন্য বহন করতে হবে।

খসড়া প্রবিধানের ৪.২.ঘ অনুচ্ছেদে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ২৫৭.২.গ অনুচ্ছেদ অনুসারে ক্ষতিপূরণ, সহায়তা এবং পুনর্বাসনের অগ্রগতি অনুসারে জমি বরাদ্দ এবং জমি লিজের জন্য জমির দাম নির্ধারণের কথা বলা হয়েছে।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর মতে, জমির মূল্যায়ন কেবল তখনই করা উচিত যখন জমির ছাড়পত্র সম্পূর্ণ হয় এবং জমি বিনিয়োগের জন্য প্রস্তুত থাকে।

বাস্তবে, এমন কিছু ঘটনা আছে যেখানে খুব ছোট, খণ্ডিত প্লটে জমি বরাদ্দ করা হয়, যার ফলে বিনিয়োগ অসম্ভব হয়ে পড়ে। এই ধরনের ক্ষেত্রে, জমি মূল্যায়নের সময় নির্ধারণ এড়ানো উচিত। এই ধরনের নিয়মকানুন অপ্রয়োজনীয় পদ্ধতি তৈরি করবে এবং যেসব এলাকায় বিনিয়োগের জন্য বরাদ্দ অপর্যাপ্ত বা যেখানে পরিকল্পিত এলাকাগুলি রাজস্ব তৈরি করে না, সেখানে অসঙ্গত মূল্যায়ন পদ্ধতির দিকে পরিচালিত করবে।

অতএব, জমি মূল্যায়নের সময় পর্যন্ত, হস্তান্তরিত এলাকার আনুপাতিকভাবে বরাদ্দকৃত, বিস্তারিত নির্মাণ পরিকল্পনা বা মাস্টার প্ল্যান অনুসারে মোট প্রকল্প এলাকার উপর ভিত্তি করে উদ্বৃত্ত গণনার পদ্ধতি নিয়ন্ত্রণ করা যুক্তিযুক্ত।

টিএম

সূত্র: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html