ভূমি ব্যবস্থাপনার প্রতিবন্ধকতা দূর করা:

ভূমি আইন একটি ব্যাপক পরিধির আইন, যা দেশের নাগরিক, ব্যবসা এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়নকে সরাসরি প্রভাবিত করে। অনেক বিশেষজ্ঞের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বিভিন্ন ধারা সংশোধন ও সংযোজনকারী খসড়া আইনে প্রস্তাবিত সর্বশেষ সংশোধনীগুলো ভূমিকে উন্নয়নের জন্য একটি সত্যিকারের গুরুত্বপূর্ণ সম্পদে পরিণত করার লক্ষ্যে বিদ্যমান প্রতিবন্ধকতাগুলো দূর করার ক্ষেত্রে বিশেষভাবে তাৎপর্যপূর্ণ হবে।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও সংযোজনকারী খসড়া আইনে প্রস্তাবিত সংশোধনীগুলো বিনিয়োগকারীদের সমর্থন ও উৎসাহিত করবে এবং অর্থনৈতিক উন্নয়নে অবদান রাখবে। ছবি: কোয়াং থাই

ভূমি মূল্যায়নে বড় ধরনের সংস্কার ।

২০২৪ সালের ভূমি আইনের কয়েকটি ধারা সংশোধন ও সংযোজনকারী খসড়া আইনে জনসাধারণের দৃষ্টি আকর্ষণকারী অন্যতম প্রধান পরিবর্তন হলো জমির মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি। বর্তমান ভূমি আইনে জমির মূল্যকে নির্দিষ্ট জমির মূল্য এবং জমির মূল্য তালিকায় বিভক্ত করা হয়েছে, যা ইজারা দেওয়া বা জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। তবে, বাস্তবে জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের সময় অনেক অসুবিধা দেখা দেয়, বিশেষ করে পরিবার এবং ব্যক্তিদের জন্য, কারণ এই খরচ প্রায়শই খুব বেশি হয়।

কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের উপ-পরিচালক মাই ভ্যান ফানের মতে, খসড়া আইনটি কেন্দ্রীয় কমিটির ৬৯-NQ/TƯ নম্বর প্রস্তাবের মূল চেতনার সাথে ঘনিষ্ঠভাবে সঙ্গতিপূর্ণ, যার লক্ষ্য ভূমি খাতে ভূমির মূল্যায়ন এবং প্রশাসনিক পদ্ধতিতে শক্তিশালী সংস্কার আনা। তদনুসারে, জমির মূল্য তালিকা বজায় রাখা হবে, তবে ক্ষতিপূরণ, ভূমি অধিগ্রহণ বা ভূমির ব্যবহার পরিবর্তনের মতো উদ্দেশ্যের উপর নির্ভর করে সহগ প্রয়োগের মাধ্যমে এটিকে নমনীয়ভাবে সমন্বয় করা হবে। এর লক্ষ্য হলো প্রকৃত প্রয়োজন রয়েছে এমন মানুষদের সহায়তা করা এবং বিনিয়োগকারীদের উৎসাহিত করা, যা অর্থনৈতিক উন্নয়নে অবদান রাখবে। এর মাধ্যমে, বাজেট রাজস্ব নিশ্চিত করা, বিনিয়োগ ব্যয় হ্রাস করা এবং ব্যবসা আকর্ষণের জন্য অনুকূল পরিবেশ তৈরি করাও এর লক্ষ্য।

"ভূমি ব্যবহারের ফি খুব বেশি নির্ধারণ করা হলে, উচ্চ ব্যয়ের কারণে বিনিয়োগকারীরা নিরুৎসাহিত হবেন। কিন্তু তা খুব কম হলে, বাজেটের জন্য রাজস্বের নিশ্চয়তা থাকবে না। তাই, এই আইনের লক্ষ্য হলো ভারসাম্য, নমনীয়তা এবং স্বচ্ছতা," জনাব মাই ভ্যান ফান জোর দিয়ে বলেন।

খসড়াটিতে এমন তিনটি ক্ষেত্রও যুক্ত করা হয়েছে, যেখানে রাষ্ট্র জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য ভূমি পুনরুদ্ধার করতে পারে। এরকম একটি ক্ষেত্র হলো: যদি কোনো বিনিয়োগকারী ৭৫ শতাংশের বেশি ভূমি এলাকা এবং ভূমি ব্যবহারকারীর সংখ্যার বিষয়ে ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিয়ে একটি চুক্তিতে পৌঁছান, কিন্তু নির্ধারিত সময়সীমার পরেও একটি ক্ষুদ্র অংশ নিয়ে সমঝোতা না হয়, তবে রাষ্ট্র অবশিষ্ট এলাকাটি বিনিয়োগকারীকে বরাদ্দ বা ইজারা দেওয়ার জন্য পুনরুদ্ধার করবে।

নতুন সাফল্যের অপেক্ষায়।

এই তথ্য পাওয়ার পর, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান লে হোয়াং চাউ মূল্যায়ন করেছেন যে, খসড়া প্রণয়ন ও মূল্যায়ন প্রক্রিয়ায় একটি সক্রিয় দৃষ্টিভঙ্গি গ্রহণ করে এবং বিজ্ঞানী , ব্যবসায়ী ও জনসাধারণের মতামত সম্পূর্ণরূপে শোনার মাধ্যমে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের কয়েকটি ধারা সংশোধন ও সংযোজনকারী খসড়া আইনটি দেশের নতুন উন্নয়ন পর্বের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ আইনি কাঠামোতে পরিণত হবে বলে আশা করা যায়। নতুন প্রস্তাবটি বাস্তবায়িত হলে, বহু বছর ধরে আটকে থাকা হাজার হাজার প্রকল্পের সমস্যার সমাধান হবে। “কিছু বিনিয়োগকারী ৯০-৯৫ শতাংশ জমির বিষয়ে চুক্তিতে পৌঁছালেও এখনও ভূমি অধিগ্রহণ সম্পন্ন করতে পারছেন না, যার ফলে প্রকল্পগুলো আটকে যাচ্ছে এবং জমি নষ্ট হচ্ছে। নতুন বিধিমালা অনুমোদিত হলে, অনেক অসমাপ্ত প্রকল্প পুনরুজ্জীবিত হওয়ার সুযোগ পাবে,” বলেন জনাব লে হোয়াং চাউ।

এছাড়াও, খসড়াটিতে জরুরি সরকারি বিনিয়োগ প্রকল্প, মুক্ত বাণিজ্য অঞ্চলের প্রকল্প, আন্তর্জাতিক আর্থিক কেন্দ্র, লজিস্টিকস, সাংস্কৃতিক শিল্প এবং সমন্বিত নগর-পর্যটন-পরিষেবা অঞ্চলগুলোকে অন্তর্ভুক্ত করে ভূমি পুনরুদ্ধারের ক্ষেত্র প্রসারিত করা হয়েছে। ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের প্রতিনিধিরা এই সংশোধনীটির উচ্চ প্রশংসা করেছেন এবং এটিকে বিনিয়োগ আকর্ষণের একটি চালিকাশক্তি হিসেবে বিবেচনা করছেন।

তবে, ভিয়েতনাম চেম্বার অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (ভিসিসিআই) পরামর্শ দিয়েছে যে, জমির মূল্য তালিকা এবং পূর্বে সম্মত মূল্যের মধ্যে সংঘাত এড়াতে ভূমি অধিগ্রহণ মামলায় জমির মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতির স্পষ্টীকরণ প্রয়োজন। ভিসিসিআই আরও উল্লেখ করেছে যে, "প্রাদেশিক গণপরিষদ অন্যান্য আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্পের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নিতে পারে" শীর্ষক প্রবিধানটি অতিমাত্রায় ব্যাপক প্রয়োগের দিকে নিয়ে যেতে পারে এবং এটি সংবিধানের মূল চেতনার সঙ্গে প্রকৃত অর্থে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়।

বর্তমান বাজার-ভিত্তিক ভূমি মূল্যায়ন ব্যবস্থা, জমিকে আবাসিক ব্যবহারের জন্য রূপান্তর করতে ইচ্ছুক ব্যক্তিদের জন্য অসুবিধা সৃষ্টি করছে এবং তাদের সামাজিক আবাসন প্রাপ্তিতেও বাধা সৃষ্টি করছে। অনেক পরিবার বাগান ও পুকুর সংলগ্ন জমি ব্যবহার করে, এবং যখন তাদের এটিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার প্রয়োজন হয়, তখন উচ্চ ব্যয়ের কারণে তারা নানা সমস্যার সম্মুখীন হয়। ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ফলে সৃষ্ট অত্যধিক উচ্চ আর্থিক বাধ্যবাধকতা, যা জীবন-জীবিকাকে প্রভাবিত করছে, সে বিষয়ে গণমাধ্যম ও জনমতকে অবহিত করার জন্য প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন-এর নির্দেশনা জানিয়ে সরকারি দপ্তর সম্প্রতি ৮১৬০/ভিপিসিপি-এনএন নং নথি জারি করেছে। এই নথিতে, প্রধানমন্ত্রী অর্থ মন্ত্রণালয়কে, কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং অন্যান্য সংশ্লিষ্ট সংস্থার সাথে সমন্বয় করে, ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ ব্যবহার করে যথাযথ ও বাস্তবসম্মতভাবে ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ের জন্য গবেষণা ও সমাধান প্রস্তাব করতে এবং ২০২৫ সালের ১০ সেপ্টেম্বরের মধ্যে প্রধানমন্ত্রীর কাছে প্রতিবেদন জমা দিতে নির্দেশ দিয়েছেন।

কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের উপ-পরিচালক মাই ভ্যান ফানের মতে, এই সমস্যা সমাধানের জন্য, ভূমি আইন সংশোধন এবং বাস্তবায়নে অপব্যবহার রোধে নিয়ন্ত্রণ ও নিরীক্ষা-পরবর্তী ব্যবস্থা চালুর পাশাপাশি, সরকার অর্থ মন্ত্রণালয়কে একটি নির্দেশিকা প্রণয়নের দায়িত্ব দিয়েছে। এই নির্দেশিকায় বলা হয়েছে যে: যদি কোনো ব্যক্তি বরাদ্দকৃত আবাসিক জমির সীমার মধ্যে তার ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেন, তবে তাকে ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে না। যদি তিনি সীমা অতিক্রম করেন, তবে ক্ষেত্রবিশেষে ৩০% থেকে ৫০% পর্যন্ত একটি নির্দিষ্ট শতাংশ ফি প্রদান করতে হবে। খসড়াটি চূড়ান্ত করার জন্য অর্থ মন্ত্রণালয় বর্তমানে মতামত সংগ্রহ করছে। স্বল্প আয়ের মানুষদের জন্য, আবাসন প্রাপ্তি নির্মাণ মন্ত্রণালয় দ্বারা পরিচালিত সামাজিক আবাসন উন্নয়ন নীতির সাথে সংযুক্ত করা হবে। এই সমাধানটি সংশ্লিষ্ট আইনের সাথে সামঞ্জস্য নিশ্চিত করে এবং যাদের জমি অধিগ্রহণ করা হয়েছে ও যারা জমির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেছেন, তাদের স্বার্থের মধ্যে সমন্বয় সাধন করে।

উৎস: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html