ভূমি ব্যবস্থাপনায় "প্রতিবন্ধকতা" দূর করা:

ভূমি আইন হল এমন একটি আইন যার নিয়ন্ত্রণের বিস্তৃত পরিধি রয়েছে, যা সরাসরি জনগণ, ব্যবসা এবং দেশের আর্থ-সামাজিক উন্নয়নকে প্রভাবিত করে। অনেক বিশেষজ্ঞের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক করে খসড়া আইনে সর্বশেষ প্রস্তাবিত সমন্বয়গুলি "প্রতিবন্ধকতা দূর করার" ক্ষেত্রে বিশেষ তাৎপর্যপূর্ণ হবে, যার লক্ষ্য ভূমিকে উন্নয়নের জন্য সত্যিকার অর্থে একটি গুরুত্বপূর্ণ সম্পদে পরিণত করা।

ভূমি আইন ২০২৪-এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক করে খসড়া আইনের প্রস্তাবিত সমন্বয় বিনিয়োগকারীদের সমর্থন ও উৎসাহিত করবে, যা অর্থনৈতিক উন্নয়নে অবদান রাখবে। ছবি: কোয়াং থাই

জমির মূল্যায়নে জোরালো সংস্কার

২০২৪ সালের ভূমি আইনের বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন ও পরিপূরক করে খসড়া আইনে জনসাধারণের আগ্রহের একটি প্রধান পরিবর্তন হল জমির দাম নির্ধারণের প্রক্রিয়া। বর্তমান ভূমি আইন নির্দিষ্ট জমির দাম এবং জমির মূল্য তালিকাগুলিতে বিভক্ত, যা ইজারা দেওয়ার ক্ষেত্রে বা ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হয়। যাইহোক, বাস্তবে, অনেক সমস্যা দেখা দেয়, বিশেষ করে পরিবারের এবং ব্যক্তিদের জন্য ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময়, এই খরচ প্রায়শই খুব বেশি হয়।

ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের ( কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় ) উপ-পরিচালক মাই ভ্যান ফানের মতে, খসড়া আইনটি কেন্দ্রীয় নির্বাহী কমিটির রেজোলিউশন নং 69-NQ/TU-এর চেতনাকে ঘনিষ্ঠভাবে অনুসরণ করে, যার লক্ষ্য ভূমি খাতে ভূমি মূল্যায়ন এবং প্রশাসনিক পদ্ধতির শক্তিশালী সংস্কার করা। সেই অনুযায়ী, জমির মূল্য তালিকা এখনও বজায় রাখা হবে তবে ক্ষতিপূরণ, পুনরুদ্ধার বা ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের মতো উদ্দেশ্যের উপর নির্ভর করে প্রয়োগ করা সহগ দ্বারা নমনীয়ভাবে সমন্বয় করা হবে। এটি প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন ব্যক্তিদের সমর্থন করার জন্য এবং বিনিয়োগকারীদের উৎসাহিত করার জন্য, অর্থনৈতিক উন্নয়নে অবদান রাখার জন্য উভয়ই। সেখান থেকে, এর লক্ষ্য বাজেট রাজস্ব নিশ্চিত করা, বিনিয়োগ ব্যয় হ্রাস করা এবং ব্যবসাগুলিকে আকর্ষণ করার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করা।

"যদি ভূমি ব্যবহারের ফি খুব বেশি নির্ধারণ করা হয়, তাহলে উচ্চ খরচের কারণে বিনিয়োগকারীদের আগ্রহী হতে অসুবিধা হবে। কিন্তু যদি এটি খুব কম হয়, তাহলে এটি বাজেটের জন্য রাজস্ব নিশ্চিত করবে না। অতএব, এই আইনের লক্ষ্য ভারসাম্য, নমনীয়তা এবং স্বচ্ছতা," মিঃ মাই ভ্যান ফান জোর দিয়ে বলেন।

খসড়াটিতে তিনটি মামলা যুক্ত করা হয়েছে যেখানে রাষ্ট্র জাতীয় ও জনস্বার্থে আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য জমি পুনরুদ্ধার করে। এর মধ্যে নিম্নলিখিত মামলাটি রয়েছে: যদি বিনিয়োগকারী ৭৫% এরও বেশি এলাকা এবং ভূমি ব্যবহারকারীর সংখ্যার সাথে ভূমি ব্যবহারের অধিকারের বিষয়ে একটি চুক্তিতে পৌঁছে থাকেন, কিন্তু সময়সীমার পরেও একটি ছোট এলাকা সম্পর্কে সম্মত না হন, তাহলে রাজ্য বিনিয়োগকারীকে হস্তান্তর বা ইজারা দেওয়ার জন্য অবশিষ্ট এলাকা পুনরুদ্ধার করবে।

নতুন বুস্টের জন্য অপেক্ষা করছি

উপরোক্ত তথ্য পেয়ে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান লে হোয়াং চাউ মূল্যায়ন করেছেন যে খসড়া প্রণয়ন এবং মূল্যায়ন প্রক্রিয়ায় গ্রহণযোগ্যতা এবং বিজ্ঞানী , ব্যবসা এবং জনগণের মতামত সম্পূর্ণরূপে শোনার মাধ্যমে, ভূমি আইন 2024 এর বেশ কয়েকটি ধারা সংশোধন এবং পরিপূরক করে খসড়া আইনটি দেশের নতুন উন্নয়ন পর্যায়ে একটি গুরুত্বপূর্ণ আইনি করিডোর হয়ে উঠবে বলে আশা করা হচ্ছে। নতুন প্রস্তাবটি প্রয়োগ করা হলে, বহু বছর ধরে আটকে থাকা হাজার হাজার প্রকল্পের সমস্যার সমাধান হবে। "এমন বিনিয়োগকারী আছেন যারা 90-95% এলাকার বিষয়ে একমত হয়েছেন কিন্তু এখনও পুরো সাইটটি পরিষ্কার করতে পারেননি, যার ফলে প্রকল্পটি স্থবির হয়ে পড়েছে এবং জমি নষ্ট হয়ে যাচ্ছে। নতুন নিয়মটি পাস হলে, অনেক অসমাপ্ত প্রকল্প পুনরুজ্জীবিত হওয়ার সুযোগ থাকবে," মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন।

এছাড়াও, খসড়াটি জরুরি সরকারি বিনিয়োগ প্রকল্প, মুক্ত বাণিজ্য অঞ্চলের প্রকল্প, আন্তর্জাতিক আর্থিক কেন্দ্র, সরবরাহ, সাংস্কৃতিক শিল্প, নগর - পর্যটন - ব্যাপক পরিষেবা ক্ষেত্র ইত্যাদির জন্য জমি পুনরুদ্ধারের ক্ষেত্রেও বিস্তৃত। ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের প্রতিনিধিরা এই সংশোধনীর অত্যন্ত প্রশংসা করেন, এটিকে বিনিয়োগ আকর্ষণকে উৎসাহিত করার জন্য একটি চালিকা শক্তি হিসাবে বিবেচনা করেন।

তবে, ভিয়েতনাম চেম্বার অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (VCCI) পরামর্শ দিয়েছে যে জমির মূল্য তালিকা এবং পূর্বে সম্মত মূল্যের মধ্যে দ্বন্দ্ব এড়াতে, দখলের ক্ষেত্রে জমির মূল্য নির্ধারণের প্রক্রিয়াটি স্পষ্ট করা প্রয়োজন। VCCI আরও উল্লেখ করেছে যে "প্রাদেশিক গণপরিষদকে অন্যান্য আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন প্রকল্পের বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়ার অনুমতি দেওয়া হয়েছে" এই প্রবিধানটি খুব বেশি বিস্তৃত প্রয়োগের দিকে পরিচালিত করতে পারে, যা সংবিধানের চেতনার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয়।

বর্তমান বাজার-ভিত্তিক জমির মূল্যায়ন আবাসিক জমি রূপান্তর করতে ইচ্ছুক ব্যক্তিদের জন্য এবং সামাজিক আবাসনের সুযোগ রয়েছে এমন ব্যক্তিদের জন্যও অসুবিধার কারণ হচ্ছে। অনেক পরিবার বাগান এবং পুকুরের জমির সাথে মিশে থাকা আবাসিক জমি ব্যবহার করে এবং যখন তারা আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে চায়, তখন উচ্চ খরচের কারণে তাদের অনেক সমস্যার সম্মুখীন হতে হয়। সরকারি অফিস সম্প্রতি ডকুমেন্ট নং 8160/VPCP-NN জারি করেছে যেখানে প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিনের নির্দেশ রয়েছে যে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর করার সময় আর্থিক বাধ্যবাধকতা সম্পর্কে প্রেস তথ্য এবং জনমত পরিচালনা করা উচিত যা জীবিকা নির্বাহের উপর প্রভাব ফেলে। বিশেষ করে, প্রধানমন্ত্রী কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং সংশ্লিষ্ট সংস্থাগুলির সাথে সমন্বয় সাধন করে ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ ব্যবহার করে যথাযথ এবং সম্ভাব্যভাবে ভূমি ব্যবহার ফি সংগ্রহের জন্য গবেষণা এবং সমাধান প্রস্তাব করতে এবং 10 সেপ্টেম্বর, 2025 এর আগে প্রধানমন্ত্রীকে রিপোর্ট করার দায়িত্ব দিয়েছেন।

ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের (কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক মাই ভ্যান ফান বলেন, সমস্যা সমাধানের জন্য, বাস্তবায়নে অপব্যবহার রোধ করার জন্য নিয়ন্ত্রণ এবং নিরীক্ষা-পরবর্তী ব্যবস্থার সাথে ভূমি আইন সংশোধনের পাশাপাশি, সরকার অর্থ মন্ত্রণালয়কে নির্দেশিকা খসড়া করার দায়িত্ব দিয়েছে: যদি মানুষ বরাদ্দকৃত আবাসিক জমির সীমার মধ্যে উদ্দেশ্য পরিবর্তন করে, তাহলে তাদের ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে হবে না। যদি তারা সীমা অতিক্রম করে, তাহলে তারা মামলার উপর নির্ভর করে 30% থেকে 50% পর্যন্ত একটি নির্দিষ্ট হারে অর্থ প্রদান করবে। বর্তমানে, অর্থ মন্ত্রণালয় খসড়াটি সম্পূর্ণ করার জন্য মন্তব্য পাচ্ছে। নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য, নির্মাণ মন্ত্রণালয় দ্বারা পরিচালিত সামাজিক আবাসন উন্নয়ন নীতির সাথে আবাসনের অ্যাক্সেস যুক্ত করা হবে। এটি সংশ্লিষ্ট আইনের সাথে সামঞ্জস্য নিশ্চিত করার একটি সমাধান; যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে এবং যারা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করে তাদের স্বার্থের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।

সূত্র: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html