রিয়েল এস্টেট বাজার স্থিতিশীল করতে জমির দামকে তাদের প্রকৃত মূল্যে ফিরিয়ে আনুন

সরকারকে পরিত্যক্ত জমি বা স্বল্পমেয়াদী লেনদেনের উপর ফটকা-বিরোধী কর, প্রগতিশীল কর প্রয়োগ করতে হবে।

৩০শে সেপ্টেম্বর ১৫তম জাতীয় পরিষদের ১০তম অধিবেশনের আগে হ্যানয়ে ভোটারদের সাথে এক বৈঠকে, সাধারণ সম্পাদক টো লাম জমি সংক্রান্ত সমস্যা নিয়ে অনেক সময় ব্যয় করেন। সাধারণ সম্পাদক এই বিষয়টি উল্লেখ করেন যে রাজ্য পেট্রোল, বিদ্যুৎ এবং অন্যান্য অনেক পণ্যের দাম নিয়ন্ত্রণ করে, কিন্তু জমির দাম কাউন্সিল এবং পরামর্শদাতা সংস্থাগুলিকে বাজার অনুসারে দাম নির্ধারণের জন্য বরাদ্দ করা হয়। এর ফলে বাজারের কারসাজি, মূল্যস্ফীতি ঘটে, যা মানুষের জীবনে অসুবিধার সৃষ্টি করে।

ব্যবস্থাপনায় অনেক ত্রুটি

সাধারণ সম্পাদক উল্লেখ করেন যে খুব ছোট, বিচ্ছিন্ন জমির প্লট আছে যেগুলো কোনও কাজে ব্যবহার করা যায় না, কিন্তু নিলামে তোলা হলে, "ভূমি দালালরা" দাম এতটাই বাড়িয়ে দেয় যে তাদের জমির পাশের হাজার হাজার হেক্টর জমি খুব বেশি দামে বিক্রি হয়ে যায়। সেখান থেকে, সাধারণ সম্পাদক বলেন যে ভূমি আইন এবং পরিকল্পনা আইনের সংশোধনের মাধ্যমে কার্যকর এবং সমান ভূমি ব্যবহার নিশ্চিত করতে হবে।

হো চি মিন সিটির শহরতলিতে একটি জমির টুকরো, কিন্তু এখন কয়েক বছর আগের তুলনায় এর বিক্রয়মূল্য অনেক বেশি।

প্রকৃতপক্ষে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, এমন অনেক ঘটনা ঘটেছে যা ব্যয়বহুল শিক্ষা হয়ে উঠেছে। সাধারণত, ২০২৫ সালে সোক সন (হ্যানয়) এর জমি নিলামে, ফাম নোক তুয়ান ৩০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা পর্যন্ত পরিশোধ করেছিলেন, যা প্রকৃত মূল্য ৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার চেয়ে শতগুণ বেশি। নিলামে জয়লাভের পর, এই ব্যক্তি আমানত পরিত্যাগ করেছিলেন এবং অবশেষে সম্পত্তি নিলামের নিয়ম লঙ্ঘনের জন্য ৩ বছরের কারাদণ্ডে দণ্ডিত হন। অথবা থানহ ওয়ে (হ্যানয়) তে, এই বছরের ফেব্রুয়ারিতে, "মূল্য মুদ্রাস্ফীতি" কৌশলটিও পুনরাবৃত্তি হয়েছিল যখন ৪,৪০০ বর্গমিটারের বেশি আয়তনের ৫৪টি জমির প্লট প্রারম্ভিক মূল্য দ্বিগুণ করার জন্য চাপ দেওয়া হয়েছিল, এবং তারপরে একদল ফটকাবাজ আমানত পরিত্যাগ করেছিল, যার ফলে বাজারে আরও বিশৃঙ্খলা দেখা দেয়।

শুধু জমির দামই নয়, অনেক এলাকার আবাসন বাজারে, বিশেষ করে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতেও অবিশ্বাস্য মূল্যবৃদ্ধি দেখা দিয়েছে।

জল্পনা-কল্পনা, মূল্যস্ফীতি, দীর্ঘ আইনি সমস্যার কারণে সরবরাহের অভাব, ভূমি ব্যবহার ফি নির্ধারণে ধীরগতি, বিনিয়োগ খরচ বৃদ্ধি এবং চূড়ান্ত বিক্রয়মূল্য আকাশছোঁয়া হওয়া থেকে শুরু করে অনেক কারণ উল্লেখ করা হয়েছে।

সিবিআরই ভিয়েতনামের আবাসন প্রকল্প বিপণন বিভাগের পরিচালক - প্রধান মিঃ ভো হুইন তুয়ান কিয়েট বলেছেন যে হো চি মিন সিটি একীভূত হয়ে একটি মেগাসিটিতে পরিণত হওয়ার পর বড় পরিবর্তনগুলি বিনিয়োগের একটি শক্তিশালী তরঙ্গ এনেছে। পরিবহন অবকাঠামোর উন্নয়ন, বিশেষ করে মেট্রো সিস্টেম, রিং রোড এবং পাবলিক ট্রান্সপোর্ট (টিওডি) এর দিকে পরিচালিত নগর উন্নয়ন মডেল রিয়েল এস্টেট বাজারে বিদেশী পুঁজির আকর্ষণ বাড়িয়েছে। "তবে, জমির দাম এবং রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত কর নীতির সমন্বয়ের সাথে মিলিত হয়ে, বাজার একটি নতুন মূল্য স্তর প্রতিষ্ঠা করেছে, বিশেষ করে শহরতলির অঞ্চলে" - মিঃ কিয়েট বিশ্লেষণ করেছেন।

একটি জাতীয় মানসম্মত জমির মূল্য কাঠামো তৈরি করা

প্রকৃতপক্ষে, জমির দাম সবসময়ই রিয়েল এস্টেট বাজারকে শক্তিশালীভাবে প্রভাবিত করে এমন একটি কারণ, পাশাপাশি সরাসরি অর্থনৈতিক ও সামাজিক জীবনকেও প্রভাবিত করে। অযৌক্তিক ওঠানামা, জল্পনা-কল্পনা এবং গোষ্ঠীগত স্বার্থ বাজারকে বিকৃত করেছে, যার ফলে মানুষ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের জন্য এটি কঠিন হয়ে পড়েছে। অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে জমির দামকে তাদের প্রকৃত মূল্যে ফিরিয়ে আনার জন্য একটি স্বচ্ছ, বৈজ্ঞানিক এবং সমলয় ব্যবস্থার প্রয়োজন, যা টেকসই উন্নয়নের ভিত্তি তৈরি করবে।

জাতীয় পরিষদ অফিসের প্রাক্তন উপ-প্রধান ডঃ নগুয়েন সি ডাং বলেন যে সবচেয়ে মৌলিক সমাধান হল একটি জাতীয় মানসম্মত জমির মূল্য কাঠামো তৈরি করা। "একটি স্বাধীন জাতীয় জমির মূল্য কাউন্সিল প্রতিষ্ঠা করা প্রয়োজন, যা বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ এবং নিবিড় তত্ত্বাবধানে বৃহৎ তথ্যের উপর ভিত্তি করে একটি মূল্য কাঠামো জারি করবে। প্রতিটি এলাকাকে নিজস্ব মূল্য নির্ধারণ করতে দেওয়া অসম্ভব, কারণ গোষ্ঠীগত স্বার্থের ঝুঁকি খুব বেশি," তিনি জোর দিয়েছিলেন।

একই সাথে, দেশব্যাপী একটি সমন্বিত ভূমি ডাটাবেস তৈরি করা একটি গুরুত্বপূর্ণ কাজ। এই সিস্টেমটিকে অবশ্যই লেনদেন, কর এবং ঋণের তথ্য বাস্তব সময়ে সম্পূর্ণরূপে রেকর্ড করতে হবে, যা সরবরাহ এবং চাহিদা সঠিকভাবে প্রতিফলিত করতে এবং ভার্চুয়াল লেনদেনগুলিকে দূর করতে সহায়তা করবে যা অনুমানের জন্য একটি "খেলার ক্ষেত্র"।

ডঃ নগুয়েন সি ডাং-এর মতে, জল্পনা-কল্পনার উদ্দেশ্য দূর করার জন্য, রাজ্যকে পরিত্যক্ত জমি বা স্বল্পমেয়াদী লেনদেনের উপর জল্পনা-বিরোধী কর, প্রগতিশীল কর প্রয়োগ করতে হবে। এছাড়াও, জমির ভাড়ার পার্থক্য পুনরুদ্ধারের প্রক্রিয়াটিও গুরুত্ব সহকারে বাস্তবায়ন করা প্রয়োজন, অর্থাৎ, যখন রাজ্য জমির দাম বৃদ্ধির জন্য অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করে, তখন সেই অতিরিক্ত মূল্য কর, ফি বা নিলামের মাধ্যমে সমগ্র জনসংখ্যার অধিকারী হতে হবে এবং এটি কোনও ব্যক্তির পকেটে প্রবাহিত হতে পারে না। তিনি স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করার সাথে সাথে নমনীয়তা বজায় রাখার জন্য নাগরিক লেনদেনের মূল্যকে যুক্তিসঙ্গত সীমার মধ্যে রাষ্ট্রীয় মূল্য থেকে আলাদা করার অনুমতি দেওয়ার প্রস্তাবও করেছিলেন তবে একটি সীমা থাকতে হবে।

ভূমি ব্যবহারের কৌশল নির্ধারণ করুন

বাজার অনুশীলন থেকে, হো চি মিন সিটি ইনস্টিটিউট অফ ন্যাচারাল রিসোর্সেস অ্যান্ড এনভায়রনমেন্ট ইকোনমিক্সের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান বলেছেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগে অনেক ত্রুটি প্রকাশ পেয়েছে। "মাত্র এক বছর পরে, আইন কার্যকর হওয়ার আগের তুলনায় নতুন জমির মূল্য তালিকা ২.৩ থেকে ৩৮ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। একই সময়ে, ডিক্রি ১০৩/২০২৪-এ বলা হয়েছে যে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার সময় ১০০% কর দিতে হবে, যা জনগণের ক্ষমতার বাইরে, যার ফলে রাজস্ব ক্ষতি হয় এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়ন, বিশেষ করে মানুষের জীবিকা এবং সামাজিক নিরাপত্তা ব্যাপকভাবে প্রভাবিত হয়" - তিনি উল্লেখ করেন।

এই বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে কারণটি ৭১/২০২৪ সালের ডিক্রি অনুসারে জমির মূল্য তালিকার অযৌক্তিক নির্মাণ থেকে এসেছে, তাই এটি সমন্বয় করা প্রয়োজন। "সমুদ্র অর্থনৈতিক নিয়ন্ত্রণে ভূমি ব্যবহারের কৌশল নির্ধারণ অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। অতএব, প্রতিটি প্রদেশ এবং শহরে জমির মূল্য তালিকা স্থিতিশীল হতে হবে এবং সমন্বয়ের জন্য K সহগ প্রয়োগ করতে হবে।"

তত্ত্বগতভাবে, K সহগ হল জমির রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনার একটি হাতিয়ার, যা ওঠানামার প্রশস্ততা সীমিত করতে সাহায্য করে। অতএব, এই সংশোধিত ভূমি আইনে, স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা উচিত যে ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে প্রযোজ্য নতুন জমির মূল্য তালিকা তৈরির ভিত্তি হল আইন কার্যকর হওয়ার আগে জমির মূল্য তালিকা, প্রতিবার ৩%-৫% বৃদ্ধি/হ্রাসের প্রশস্ততার সাথে K সহগ ব্যবহার করে সামঞ্জস্য করা হবে। এই পদ্ধতি দীর্ঘমেয়াদে সামষ্টিক অর্থনীতিকে স্থিতিশীল করতে অবদান রাখবে, "মিঃ থুয়ান পরামর্শ দেন।

তিনি আরও জোর দিয়ে বলেন যে জমি উৎপাদন ও সেবার একটি মাধ্যম, তাই বিনিয়োগকে উৎসাহিত করতে এবং কর্মসংস্থান সৃষ্টি করতে জমির দামের সামঞ্জস্য থাকা আবশ্যক। জল্পনা-কল্পনা সীমিত করা একটি অনিবার্য প্রবণতা, কারণ জমির অপচয় রোধ করাও একটি ধনী জনগণ এবং একটি শক্তিশালী দেশের জন্য একটি পূর্বশর্ত। জমির দাম বাড়ানোর পরিবর্তে, রাজ্যের উচিত জমি এবং নগর নির্মাণ ফি গণনা করা যাতে রাজস্বের আরও টেকসই উৎস তৈরি করা যায়।

প্রকৃত চাহিদার জন্য আবাসন উন্নয়ন

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন ভ্যান খোই জোর দিয়ে বলেন যে বাজারকে জল্পনা-কল্পনার উপর ভাসতে না দিয়ে, বাস্তব চাহিদার জন্য আবাসন তৈরি করা একটি টেকসই সমাধান। তিনি বিশ্লেষণ করেছেন: "সামাজিক আবাসন প্রকল্প এবং মাঝারি মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসনের জন্য অগ্রাধিকারমূলক নীতি এবং নির্দিষ্ট প্রক্রিয়া প্রচার করা প্রয়োজন, একই সাথে সম্পদের অপচয় এড়াতে নমনীয়ভাবে উচ্চমানের ইনভেন্টরিকে প্রকৃত আবাসন বিভাগে রূপান্তর করা প্রয়োজন।"

মিঃ খোই আরও বলেন যে আইনি প্রক্রিয়াগুলি সরলীকৃত করতে হবে এবং পরিকল্পনা স্বচ্ছ হতে হবে, বিশেষ করে প্রশাসনিক ইউনিট একীভূতকরণের পর্যায়ে, যাতে ব্যবসাগুলি দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের জন্য একটি ভিত্তি পায়। আরেকটি বিষয় হল ধীরগতির অবকাঠামো এবং স্থগিত প্রকল্পগুলির ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণ করা, যা জনগণের জন্য বিরাট ক্ষতির কারণ হয়।

মিঃ খোই আরও প্রস্তাব করেন যে সরকার শীঘ্রই একটি জাতীয় গৃহায়ন তহবিল এবং একটি স্থানীয় গৃহায়ন তহবিল প্রতিষ্ঠা করবে যাতে মূলধন সমর্থন করা যায়, সরবরাহ ও চাহিদা নিয়ন্ত্রণ করা যায় এবং ভাড়া গৃহ নির্মাণ করা যায়। সামাজিক গৃহায়ন এবং স্যাটেলাইট অবকাঠামো উন্নয়নে সরকারি-বেসরকারি অংশীদারিত্ব (পিপিপি) মডেলকে উৎসাহিত করা উচিত। একই সাথে, জনগণের জন্য "টেকসই সম্পদ" নিশ্চিত করার জন্য জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্যস্ফীতি পর্যবেক্ষণ ও নিয়ন্ত্রণের ব্যবস্থা কঠোর করতে হবে।

সূত্র: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm