বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে ক্রেতাদের সংখ্যা বৃদ্ধির কারণে সম্পত্তির দাম অস্বাভাবিকভাবে বেশি।

স্বার্থান্বেষী মহল কর্তৃক রিয়েল এস্টেটের বুদবুদ উস্কে দেওয়া হয়েছে।

২৮শে অক্টোবর সকালে, জাতীয় পরিষদের কক্ষে তত্ত্বাবধায়ক প্রতিনিধি দলের প্রতিবেদন এবং "২০১৫ সাল থেকে ২০২৩ সালের শেষ পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়ন সম্পর্কিত নীতি ও আইন বাস্তবায়ন" বিষয়ক বিষয়ভিত্তিক তত্ত্বাবধানের ফলাফলের উপর জাতীয় পরিষদের খসড়া প্রস্তাবের আলোচনার সময়, প্রতিনিধি তা ভান হা ( কোয়াং নাম প্রতিনিধিদল) উল্লেখ করেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারের আকস্মিক এবং তীব্র মূল্যবৃদ্ধির বাস্তবতা, প্রাতিষ্ঠানিক এবং নীতিগত বাধা ছাড়াও, হেরফের, মূল্যস্ফীতি এবং একদল স্বার্থান্বেষীর দ্বারা রিয়েল এস্টেট বুদবুদ তৈরির লক্ষণ দেখায়।

কোয়াং নাম প্রদেশের একজন প্রতিনিধি বলেন: "বিষয়টি সঠিকভাবে এবং সুনির্দিষ্টভাবে মূল্যায়ন করা এবং সেখান থেকে নির্দিষ্ট এবং মৌলিক সমাধানগুলি চিহ্নিত করা প্রয়োজন। খসড়া প্রস্তাবে সীমাবদ্ধতাগুলি মূল্যায়ন করা হয়েছে, তবে এগুলি মূলত নীতি এবং আইনের সীমাবদ্ধতা। তবে, এখনও অস্বাভাবিক কারণ রয়েছে, যেমন হঠাৎ করে ২-৩ গুণ দাম বৃদ্ধি, যা সাধারণ পরিস্থিতি এবং জনগণের চাহিদার সাথে অসঙ্গতিপূর্ণ।"

প্রতিনিধি তা ভান হা (কোয়াং নাম প্রতিনিধিদল)। ছবি: জাতীয় পরিষদ

মিঃ হা-এর মতে, রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য কমানোর একটি সমাধান হল রিয়েল এস্টেট বন্ড। তবে, বর্তমানে, রিয়েল এস্টেট বন্ড ১২-১৫% সুদের হারে জারি করা হয়, সাথে প্রায় ৩% ইস্যু ফিও যোগ করা হয়। অতএব, রিয়েল এস্টেট বন্ড ইস্যু করার লক্ষ্য এবং এই খাতে মেয়াদোত্তীর্ণ ঋণের উপর প্রচণ্ড চাপ রয়েছে। রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধার এবং বিকাশের জন্য কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ না করা হলে, বন্ড ইস্যু অকার্যকর হবে। প্রায় তিন বছর ধরে এত উচ্চ সুদের হার প্রদান করলে সহজেই রাষ্ট্র এবং জনগণের উপর বোঝা তৈরি হতে পারে। এটি এমনকি খারাপ ঋণ বৃদ্ধি এবং সম্ভাব্য খেলাপি ঋণের কারণ হতে পারে।

"অতএব, নিকট ভবিষ্যতে রিয়েল এস্টেট বাজার ঠান্ডা হওয়ার সম্ভাবনা কম, এবং মানুষ বাজারে প্রবেশের সুযোগ পাবে না। সুতরাং, রিয়েল এস্টেট বাজারকে একটি সুস্থ ও সঠিক দিকে মৌলিকভাবে পুনরুদ্ধার এবং বিকাশের জন্য সমাধানগুলি অধ্যয়ন করা এবং পুঙ্খানুপুঙ্খ পরিদর্শন এবং পর্যালোচনা পরিচালনা করা প্রয়োজন," প্রতিনিধি তা ভ্যান হা পরামর্শ দেন।

প্রতিনিধি হোয়াং ভ্যান কুওং, হ্যানয় প্রতিনিধি

"২০১৫ সাল থেকে ২০২৩ সালের শেষ পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়ন সম্পর্কিত নীতি ও আইন বাস্তবায়ন" শীর্ষক তত্ত্বাবধায়ক প্রতিনিধি দলের প্রতিবেদনের উচ্চ প্রশংসা করে, প্রতিনিধি হোয়াং ভ্যান কুওং (হ্যানয় প্রতিনিধিদল) একটি পেশাদার রিয়েল এস্টেট বিনিময় ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠা করার পরামর্শও দিয়েছেন।

প্রতিনিধি হোয়াং ভ্যান কুওং-এর মতে, অস্বাভাবিকভাবে উচ্চ রিয়েল এস্টেটের দামের কারণ হল সঞ্চয়ের জন্য রিয়েল এস্টেট কেনার সংখ্যা বৃদ্ধি, যার ফলে ব্যবসা এবং উৎপাদনের পরিবর্তে রিয়েল এস্টেটে অর্থের একটি বিশাল প্রবাহ পরিচালিত হচ্ছে; রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ ক্রমশ দুষ্প্রাপ্য হয়ে উঠছে; এবং উপরন্তু, দালাল এবং নিলামকারীর মতো বাজার শক্তিগুলি ইচ্ছাকৃতভাবে মুনাফা অর্জনের জন্য দাম বাড়িয়ে দিচ্ছে।

"সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, প্রধান শহরগুলিতে রিয়েল এস্টেটের দাম খুব বেশি এবং ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে, যা আবাসনের প্রয়োজন এমন বিশাল সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের ক্রয়ক্ষমতার চেয়েও বেশি, অন্যদিকে রিয়েল এস্টেট থেকে আয় প্রাথমিক বিনিয়োগ খরচের তুলনায় কম," মিঃ কুওং মন্তব্য করেছেন।

প্রাতিষ্ঠানিক "প্রতিবন্ধকতা" দূর করা

মনিটরিং রিপোর্ট পর্যালোচনা করার পর, প্রতিনিধি ড্যাং বিচ এনগোক (হোয়া বিন প্রতিনিধিদল) জোর দিয়ে বলেন যে, প্রাতিষ্ঠানিক বাধাগুলি দ্রুত অপসারণ এবং প্রকল্পগুলির সাথে আইনি সমস্যাগুলি সুনির্দিষ্টভাবে সমাধান করার জন্য, রিয়েল এস্টেট বাজার পরিচালনার জন্য অনেক নীতি এবং আইন জারি করা হয়েছে, যা রিয়েল এস্টেট বাজার এবং সামাজিক আবাসনের উন্নয়নের জন্য একটি আইনি কাঠামো তৈরিতে অবদান রাখে।

প্রতিনিধি ড্যাং বিচ এনগোক বলেছেন যে প্রতিবেদনে আরও উল্লেখ করা হয়েছে যে অগ্রাধিকারমূলক সামাজিক আবাসন ঋণ কর্মসূচির জন্য রাজ্য বাজেট থেকে তহবিল এখনও কম, সোশ্যাল পলিসি ব্যাংকের মাধ্যমে ঋণ দেওয়ার প্রক্রিয়া এবং পদ্ধতিগুলি এখনও জটিল এবং ওভারল্যাপিং; সোশ্যাল পলিসি সুবিধাভোগীদের জন্য সর্বাধিক ঋণের পরিমাণ কম এবং আর্থ-সামাজিক অবস্থার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ নয়...

প্রতিনিধি ড্যাং বিচ নোগক (হোয়া বিন প্রতিনিধিদল)। ছবি: জাতীয় পরিষদ

এই ত্রুটিগুলির পরিপ্রেক্ষিতে, প্রতিনিধি ড্যাং বিচ এনগোক যুক্তি দিয়েছিলেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়ন সম্পর্কিত নীতি ও আইন বাস্তবায়নের ক্ষেত্রে জাতীয় পরিষদের সর্বোচ্চ তত্ত্বাবধান অত্যন্ত প্রয়োজনীয় এবং সময়োপযোগী, বিশেষ করে ভবিষ্যতে সমাধান করা প্রয়োজন এমন প্রাতিষ্ঠানিক "প্রতিবন্ধকতা" চিহ্নিত করার ক্ষেত্রে।

অতএব, প্রতিনিধিরা পরামর্শ দিয়েছেন যে সরকার রিয়েল এস্টেট বাজার পরিচালনা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়নে নীতি ও আইনের ত্রুটি এবং সীমাবদ্ধতাগুলি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পর্যালোচনা করে চলেছে।

"রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন, গৃহায়ন আইন ২০২৩ এবং ভূমি আইন ২০২৪ জারির পর অবশিষ্ট ২২টি নীতিগত ও আইনি সমস্যা এবং ত্রুটিগুলি ছাড়াও, দীর্ঘস্থায়ী বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া এবং সময়ের সাথে সাথে আইনের পরিবর্তনের কারণে যেসব রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলি অসুবিধা, আইনি বাধা এবং স্থবিরতার সম্মুখীন হচ্ছে, সেগুলি দ্রুত এবং ব্যাপকভাবে সমাধানের জন্য পর্যালোচনা এবং গবেষণা চালিয়ে যাওয়া প্রয়োজন, যা রিয়েল এস্টেট বাজার এবং সামাজিক আবাসনের টেকসই উন্নয়নের প্রয়োজনীয়তা পূরণ করে।"

একই সাথে, হোয়া বিন প্রতিনিধিদলের মতে, পর্যবেক্ষণ প্রতিবেদনে উল্লেখিত প্রাতিষ্ঠানিক অপ্রতুলতা এবং ওভারল্যাপগুলি খসড়া প্রণয়নকারী সংস্থাগুলির জন্য এই অধিবেশন থেকে খসড়া আইন, বিশেষ করে নগর ও গ্রামীণ পরিকল্পনা সংক্রান্ত আইন এবং পাবলিক বিনিয়োগ সংক্রান্ত আইন, হালনাগাদ, গবেষণা এবং সংশোধন করার জন্য অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি। বিশেষ করে, স্থানীয় সরকারগুলির ভূমিকা, উদ্যোগ এবং দায়িত্বকে তাদের ক্ষমতা অনুসারে এবং সম্পদ বরাদ্দের সাথে যুক্ত করে শক্তিশালী করার জন্য বিকেন্দ্রীকরণ এবং স্থানীয়দের ক্ষমতা অর্পণকে উৎসাহিত করার লক্ষ্যে প্রবিধানগুলি অধ্যয়ন করা প্রয়োজন।

প্রাতিষ্ঠানিক সমাধান কার্যকরভাবে বাস্তবায়নের বিষয়ে তার মতামত ভাগ করে নেওয়ার সময়, প্রতিনিধি ডুওং খাক মাই (ডাক নং প্রতিনিধিদল) যুক্তি দেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়ন সম্পর্কিত নীতি এবং আইন বাজারের দ্রুত বিকাশের সাথে তাল মিলিয়ে চলতে পারেনি। কিছু নিয়মকানুন রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন এবং ভূমি ও আবাসন আইনের মতো সম্পর্কিত নিয়মকানুনগুলির মধ্যে সামঞ্জস্য এবং অভিন্নতার অভাব রয়েছে...

অধিকন্তু, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা পরিচালনার জন্য রাষ্ট্রের দায়িত্বের অভাব এবং অস্পষ্টতা রয়েছে, যা ব্যবস্থাপনার কার্যকারিতাকে প্রভাবিত করে। কর ফাঁকি দেওয়ার জন্য জমি হস্তান্তরের মূল্য প্রকৃত মূল্যের চেয়ে কম ঘোষণা করার অভ্যাস এখনও প্রচলিত। সামাজিক আবাসন নীতির জন্য যোগ্যতা এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য জমি বিনিয়োগ প্রক্রিয়া সম্পর্কিত নিয়মগুলিতে এখনও ত্রুটি রয়েছে...

প্রতিনিধি ডুওং খাক মাই (ডাক নং প্রতিনিধিদল)। ছবি: জাতীয় পরিষদ

প্রতিনিধিদের মতে, এই ত্রুটি এবং সীমাবদ্ধতার কারণগুলি বাজারের অবস্থার ব্যাপক পূর্বাভাসের অভাব এবং আইনি বিধিবিধান মূল্যায়ন ও বিশ্লেষণে উপদেষ্টা কর্মীদের অক্ষমতা। রিয়েল এস্টেট কাঠামো অনুপযুক্ত, এবং সামাজিক আবাসন এবং উচ্চমানের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য বরাদ্দকৃত জমির অনুপাতের উপর কোনও ঐক্যবদ্ধ নিয়ম নেই। নোটারাইজেশন এবং প্রকৃত রিয়েল এস্টেট লেনদেনের মূল্যের সময় মূল্য পর্যবেক্ষণ এবং ঘোষণা বাস্তবায়ন করা খুবই কঠিন।

উপরোক্ত পরিস্থিতির উপর ভিত্তি করে, প্রতিনিধি ডুওং খাক মাই প্রস্তাব করেন: "আগামী সময়ে প্রাতিষ্ঠানিক সমাধানের গ্রুপটি কার্যকরভাবে বাস্তবায়ন করা প্রয়োজন। ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের মতো প্রাসঙ্গিক আইনগুলি পর্যালোচনা, সংশোধন এবং নিখুঁতকরণ চালিয়ে যান... একটি স্বচ্ছ এবং সহজলভ্য রিয়েল এস্টেট বাজার তথ্য ব্যবস্থা তৈরি করুন যাতে মানুষ জমির দাম স্পষ্টভাবে বুঝতে পারে, যাতে জল্পনা-কল্পনা এবং মূল্যস্ফীতি সীমিত করা যায়। এর পাশাপাশি, প্রতিনিধি সামাজিক আবাসন প্রকল্পের বিনিয়োগকারীদের কঠোরভাবে পরিচালনা করার জন্য প্রক্রিয়া এবং নীতিমালা জারি করার বিষয়ে পরামর্শ দেওয়ার জন্য নির্মাণ মন্ত্রণালয়কে দায়িত্ব দেওয়ার প্রস্তাব করেন; এবং একই সাথে সামাজিক আবাসনের জন্য অগ্রাধিকারমূলক ঋণ নীতিতে অসুবিধা এবং বাধাগুলির মূল্যায়ন এবং পর্যালোচনা সমন্বয় করুন।"

সূত্র: https://vov.vn/chinh-polit/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov